LOKALPLAN 14.29 Boligområde på Vesterbjerg 44 i Greve Landsby GREVE KOMMUNE Rådhusholmen 10 2670 GREVE TLF 43 97 97 97
Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning i Greve Kommune i samarbejde med bygherrens konsulenter. Lokalplanen er vedtaget af Greve Byråd den 22. marts 2005. Offentliggjort fredag den 15. april 2005 Indholdsfortegnelse Redegørelse Side 1 Retningslinier 1 Lokalplanens formål 4 2 Område og zonestatus 4 3 Områdets anvendelse 4 4 Udstykninger 5 5 Veje, stier og parkering 5 6 Ledninger, energi og belysning 5 7 Bebyggelsens omfang og placering 5 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 6 9 Ubebyggede arealer og beplantning 6 10 Forudsætninger for ibrugtagen 7 11 Grundejerforening 7 12 Servitutter 7 13 Tilladelse fra andre myndigheder 7 14 Retsvirkninger 8 Vedtagelsespåtegning 8 Lokalplanområdets afgrænsning og byggefelter Kortbilag 1 Illustrationsplan Kortbilag 2 Beplantningsplan Kortbilag 3 Kort side 1: copyright Kort- og Matrikelstyrelsen
REDEGØRELSE Kort over Greve Landsby Lokalplanområdet Lokalplanens baggrund Forhold til overordnet lovgivning Kystnærhed Lokalplanen omfatter et område på Vesterbjerg 44 i Greve Landsby, matr.nr. 37a, Greve by, Greve. Området er på 20.810 m 2 og har været anvendt som gartneri. Produktionen er nu ophørt. Der er i Greve Landsby og i kommunen som helhed - et stort behov for mindre senioregnede boliger til ældre borgere i store parcelhuse, som ønsker at flytte til en mindre og mere overkommelig bolig, men samtidig ønsker at blive i landsbyen. En placering i Greve Landsby kunne også være tiltrækkende for ældre parcelhusejere i Tune og Greve Strandby. Området ligger i kommuneplanens område 2, enkeltområde i det åbne land, og grænser direkte op til Greve Landsby. I kommuneplanen er området udlagt til jordbrugsformål. Denne status er ændret til byzone til boligformål med et tillæg (nr. 31) til kommuneplanen og nærværende lokalplan. Forhold til kommuneplanen Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) har godkendt lokalplan- på ca. 2,6 ha vest for Greve Landsby i Greve Kommune ind- området til boligbebyggelse i et tillæg til Regionplan 2001, vedtaget 23.01.04, med følgende formulering: et areal drages i byområdet. Arealet kan overføres til byzone og anvendes til boligformål (ældreegnede boliger). Lokalplanområdet ligger ikke i den kystnære del af byzonen. 1
Flystøj Eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse Lokalplanområdet ligger ikke i Regionplan 2001 s støjkonsekvensområde for Københavns Lufthavn, Tune. Den eksisterende bolig i områdets sydøstlige hjørne bevares med et udstykket grundareal på ca. 2100 m 2, hvorfra der senere kan udstykkes en grund på min. 900 m 2. Det eksisterende hegn bevares som en naturlig afgrænsning mellem den eksisterende og den nye bebyggelse. Boligerne opføres som dobbelthuse i én etage med varierende størrelser fra 85 m 2 til 110 m 2, og med en højestebebyggelsesprocent på 35. Hovedprincippet i bebyggelsesplanen er, at adgang til boligerne sker gennem to torvedannelser, hvor der er parkering og vendeplads. Tilknytningen til Greve Landsby har gjort det ønskeligt at opnå et landsbypræg i bebyggelsen, og det har været væsentligt, at området fremtræder som en samlet enhed med et ensartet bygningsmæssigt udtryk. Dette er tilstræbt ved at benytte ensartede materialer i facader og tage, mens bygningernes placering omkring torvene giver bebyggelsesmæssig variation. Husene opføres i gule, blødstrøgne teglsten med tag af røde vingetegl med 30 o hældning. Udhusene opføres af træ. Fælleshus Centralt i bebyggelsen opføres et fælleshus på ca. 110 m 2. Bygningen opføres i samme materialer som boligerne. Fællesarealer Veje og parkering Stier De grønne områder, adgangstorvene, parkeringspladser og stier mm. er fællesarealer, hvilket betyder, at de drives og vedligeholdes i fællesskab. De private haver, som ligger ved de enkelte boliger, vedligeholdes derimod af beboerne. Lokalplanen angiver nogle regler for hegn omkring haverne. Vejadgang sker fra Vesterbjerg, som vist på kortbilag 1. Par- giver mulighed for, at nogle parkeringspladser overdækkes kering sker spredt i små grupper i bebyggelsen. Lokalplanen som carporte. Fodgængertrafik sker langs de interne veje. Herudover anlægges en sti fra det sydlige torv til Vesterbjerg. 2
Beplantning Andre planforhold Grundejerforening Lokalplanområdets nordlige og vestlige skel bliver den fremtidige grænse mellem Greve Landsby og det åbne land. Planen bestemmer, at eksisterende beplantning i disse skel i videst muligt omfang skal bevares, og ny beplantning skal tilpasses den eksisterende, således at man får en præcis og karakterfuld afgrænsning mellem by og land. Langs syd- og østskel bevares den eksisterende beplantning af avnbøg, ligesom beplantningen omkring den eksisterende bebyggelse bibeholdes. Området er omfattet af særlige drikkevandsinteresser. Alle boliger i lokalplanområdet skal være medlem af den grundejerforening, der skal oprettes for området. Grundejerforeningens opgave er at forestå vedligeholdelse af veje, stier, parkeringsarealer, fælleshus, fællesarealer og fælles faciliteter i øvrigt. I denne forbindelse sidestilles en andelsboligforening med en grundejerforening. Realisering Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2005. 3
LOKALPLAN NR. 14.29 Boligområde på Vesterbjerg 44 i Greve Landsby I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at fastlægge den fremtidige arealanvendelse til tæt/lav senioregnet boligbebyggelse. at sikre, at der opføres et fælleshus i området. at sikre, at der etableres grønne arealer til brug for beboerne, og at bebyggelsen indrettes handicapvenligt. at sikre, at bebyggelsen fremstår som en samlet boligbebyggelse med landsbykarakter, med et fælles formsprog og et ensartet udtryk i facader, materialer og farver. at sikre, at den eksisterende karakteristiske beplantning i lokalplanområdet i videst muligt omfang indgår som en del af den samlede beplantning for de ubebyggede arealer, og danner en naturlig grænse mellem landsbyen og det omgivende landskab. 2 Område og zonestatus 2.1 2.2 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 37a, Greve By, Greve, samt parceller udstykket efter den 5. oktober 2004 fra dette område. Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres det under 2.1 nævnte område fra landzone til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Der kan højst opføres 30 boliger og et fælleshus i området som vist på kortbilag 1. Boligerne opføres som dobbelthuse i én etage. Den eksisterende bolig kan bibeholdes. Ingen del af lokalplanområdet må anvendes til erhverv. Der må ikke opføres udestuer ved boligerne. Der kan opføres overdækkede terrasser på højst 15 m 2 ved boligerne. Terrasserne skal udføres efter en samlet plan, der skal godkendes af Greve Kommune. Terrasserne må ikke ændres til udestuer. 4
4 Udstykninger 4.1 4.2 4.3 5 Veje, stier og parkering 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Den eksisterende bolig på ejendommen udstykkes særskilt med et grundareal på ca. 2100 m 2, hvorfra der kan udstykkes en grund på min. 900 m 2. Private grunde for seniorboligerne skal ved eventuel udstykning udstykkes i en størrelse på mellem 200 og 325 m 2. Dog kan der, såfremt særlige forhold taler derfor, udstykkes enkelte grunde på højst 360 m 2, som vist på bilag 1. Færdsels- og parkeringsarealer, fælles friarealer samt fælleshus skal ved eventuel udstykning udstykkes særskilt som fælles for hele bebyggelsen og tilskødes grundejerforeningen. I lokalplanområdet anlægges 1,5 parkeringspladser pr. bolig. Der anlægges 2 flisebelagte torve, som indeholder parkering og vendeplads, se kortbilag 1. Torvenes overflade skal være hævet 10 cm over den tilsluttende vej. Der skal udlægges areal til veje, som vist på kortbilag 1, i en bredde på 8,50 m. Vejene anlægges i en bredde på 5,50 m. Der anlægges en 2 m. bred sti fra det sydlige torv til Vesterbjerg, som vist på kortbilag 1. Carporte kan højst opføres på 2/3 af de anlagte parkeringspladser. Opførelsen skal ske efter en samlet plan for hele bebyggelsen, som skal godkendes af Greve Kommune. Ved fælleshuset anlægges en containerplads, som vist (C) på kortbilag 2. Pladsens størrelse og indretning aftales med Greve Kommune. Ud for den eksisterende bolig anlægges en hastighedsdæmpende foranstaltning, bestående af vejindsnævring og belægningsskift, som vist på kortbilag 1. Arealet hæves ca. 10 cm. over vej. 6 Ledninger, energi og belysning 6.1 6.2 6.3 6.4 El-ledninger må kun fremføres som jordkabler. Belysning af veje, stier, parkeringspladser og andre færdselsarealer må kun udføres som parkbelysning. Belysningens placering skal fremgå af vejprojektet. Lokalplanområdet energiforsynes med naturgas. Vandforsyning sker fra privat vandværk. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 7.2 Boligerne opføres med varierende størrelser fra 85 m 2 til 110 m 2, og med en højeste bebyggelsesprocent på 35. Herudover opføres et fælleshus på ca. 110 m 2. Boliger og fælleshus placeres som vist på kortbilag 1. 7.3 Boliger og udearealer etableres handicapvenlige (DS 3028). 5
7.4 Bygninger må kun opføres i én etage, og husenes højde må ikke overstige 6 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer og beplantning 7.5 7.6 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 Beboelsesbygninger opføres med en husdybde på max. ca. 8,50 m og med symmetrisk sadeltag med en hældning på 30 o. Udhuse udføres med tag af vingetegl med en hældning på 45 o. Affaldsbeholdere placeres efter en samlet plan, som skal godkendes af Greve Kommune. Alle bygninger skal fremstå med et fælles præg for at sikre helhedskarakteren i bebyggelsen. Til udvendige bygningssider og tagflader må ikke anvendes former og materialer, som efter byrådets skøn virker skæmmende. Bygninger må kun opføres med ydervægge i teglsten, der skal fremstå i blank mur af gule, blødstrøgne teglsten. Gesimser og murkroner udføres i rødlig, blødstrøgen teglsten. Der må ikke udføres karnapper. Tage på beboelsesbygninger skal udføres med røde vingetegl med gesims og uden udhæng. Tagrender udføres i zink. Udhusydervægge og hegn mellem boliger (se 9.4) udføres i olieret fyr i en lys farve. Udover den for boligområdet nødvendige skiltning må der ikke finde nogen form for reklamering eller lignende skiltning sted inden for lokalplanområdet. Bevaringsværdig beplantning skal indgå i fremtidige beplantningsbælter langs nord- og vestskel, med en bredde på 7-9 m. Den nye beplantning skal tilpasses den eksisterende (se kortbilag 3). Langs syd- og østskel bevares den eksisterende beplantning af avnbøg. Der kan indrettes private haver med afgrænsning som vist på kortbilagene 1 og 2. Private haver må kun hegnes med levende hegn som hækplantning. I skel mellem to boliger kan der opstilles hegn af træ vinkelret på boligerne i en afstand af højst 3 m ud fra facaden og i en højde på højst 180 cm. Hegnet skal have en lys farve svarende til de øvrige farver i bebyggelsen. Inden byggearbejde påbegyndes, skal der være udarbejdet en samlet beplantningsplan for området, der sikrer en harmonisk afgrænsning af landsbymiljøet. Beplantningsplanen skal godkendes af Greve Kommune. 6
9.6 Fundamenter fra drivhuse skal fjernes inden byggeriet påbegyndes. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Før boligerne kan tages i brug skal følgende anlæg være etableret: Vejadgang fra Vesterbjerg. Parkeringspladser som vist på kortbilag 1. Tilslutning til Naturgasforsyning. Etablering af fællesarealer og fælleshus som nævnt under 3.1 og 7.2. 11 Grundejerforening 11.1 11.2 11.3 11.4 12 Servitutter 12.1 12.2 12.3 12.4 Ejendommene i lokalplanområdet skal være medlem af en grundejerforening for området. Grundejerforeningen skal oprettes som ny grundejerforening og skal forestå vedligeholdelsen af området, herunder fælles udvendig vedligeholdelse af fælleshus, veje, stier, parkeringsarealer og øvrige fælles arealer og faciliteter. Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesarealer og fælleshuset. Alle ejendomme inden for lokalområdet har medlemspligt til grundejerforeningen. Vedtægter og vedtægtsændringer for grundejerforeningen skal godkendes af Greve Byråd. Grundejerforeningen skal senest oprettes, når Greve Kommune forlanger det. En andelsboligforening i lokalplanområdet ligestilles med en grundejerforening. Såfremt der etableres en andelsboligforening, fritages den eksisterende bolig og udstykninger herfra for medlemskab af andelsboligforeningen. Servitut lyst den 21.05.1949: bestemmelse om frafald af krav for vandmangel over for Københavns Vand. Servitut lyst den 15.11.1950: om byggelinie 12,50 m fra midten af Vesterbjerg. Servitut lyst den 30.03.1989: om et lyslederkabel henover grunden. Ovennævnte servitutter aflyses ikke, dog kan servitut om lyslederkabel ændres i henhold til aftale mellem ledningsejer og bygherre. 13 Tilladelse fra andre myndigheder 13.1 Før byggearbejdet påbegyndes, skal Greve Kommune have modtaget kopi af en skriftlig aftale med ledningsejeren vedrørende flytning af lyslederkabel. 7
14 Retsvirkninger 14.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter Byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af Greve Byråd den 22. marts 2005. P.b.v. René Milo Borgmester Jesper Brandt Afdelingschef 8