Dansk Realkredit Oktober 2011
Agenda Investorerne Udvalgt historik Styrker Risici Samarbejde mellem institutterne Opsummering 2
Investorerne Banker + Realkredit: 40-50 pct. F&P: 20 25 pct. Udland : 10 15 pct. 3
Historik I de seneste 10 år er der sket store ændringer i hvordan realkreditsystemet er bygget op samt den generelle gældsætning Realkreditgæld målt i forhold til BNP er næsten fordoblet De fastforrentede udlån er blevet erstattet af variable rentetilpasningslån 4
Historik I 2008 fryser de finansielle markeder til efter Lehmanns konkurs. Flere Banker i Europa er ikke i stand til at hente funding og må have statshjælp/overtages Bankpakke I vedtages som garanterer alle indskud i banker samtidig med der sættes loft over væksten i balancen på +8 pct./år I december 2008 gennemføres auktion i Danmark på ca. 300 mia. Efterfølgende kommer Basel komiteen med forslag til hvordan man sikrer sig mod en gentagelse af 2008 5
Historik For at sikre bankerne har tilstrækkelig likviditet til at klare et nedbrud i pengemarkedet anbefaler Basel: Liquidity coverage ratio (LCR) LCR = (likvide aktiver / Stressede nettobetalinger, 30 dage) > 100 % - Level 1 aktiver: (0% haircut) Kontanter, CB reserver & statsobligationer - Level 2 aktiver (max 40%, 15% haircut), Realkreditobligationer & erhvervsobligationer Dette kan potentielt ramme dansk realkredit, da danske banker har deres reserver investeret i realkreditobligationer Det relevante spørgsmål er vel: Hvem skal bankerne sælge realkreditobligationer til hvis de får brug for likviditet? (de ejer ca. 50 pct.) Pga. solvensvægtning har de sandsynligvis primært egne obligationer 6
Historik For at sikre bedre match mellem udlån og funding og dermed mindske refinansieringsrisikoen anbefaler Basel at der indføres: Net Stable Funding ratio NSFR = (Tilgængelig stabil funding (passiver) / Krævet funding (aktiver) > 100% - Aktiver (lån) med en restløbetid på >1 år kræver høj grad stabil funding - Passiver (obligationer) med restløbetid >1 år er i høj grad stabil funding. Denne anbefaling gælder også for danske realkreditinstitutter og fjerner dermed fundamentet under de 1-årige rentetilpasningslån Siden da har der været en livlig debat primært omkring et forsvar af det danske system som det ser ud i dag 7
Styrker danske balancer Realkreditsystemet understøttes generelt af stærke danske balancer. Nationalbanken har siden 2008 været aktive med at polstre Danmark. Valutareserve 500 mia. Prefunding af staten Inkl. 2012 Betalingsbalance /BNP ca. 5 pct. Offentlig gæld/ BNP ca. 40 pct. Pensionsformuer +3.000 mia. Som obligationsmarkederne fungerer i dag er sundheden af den underliggende stat meget afgørende for prisen på alle obligationer relateret til det pågældende land. 8
Styrker et gennemprøvet system Det danske realkreditsystem har været en væsentlig del af det danske finansielle system gennem mange år Lånene bliver på balancen -> Fornuftig kreditvurdering Lave historiske tab og lave restancer Pæn solvens og relativt lave tab hos institutterne Lave omkostninger for låntagere (måske for lave?) Pass-through er en styrke for de matchfundede udlån Indenlandske investorer er meget komfortable med systemet Meget stor systemisk support 9
Risici Refinansiering I dag skal der refinansieres ca. 1.000 mia. årligt I 2008 var auktionen på ca. 300 mia. Selvom auktionerne nu er spredt over året er den gennemsnitlige auktion stadig lige så stor som den i 2008 Det er ikke optimalt at funde 30-årige aktiver med 1-årige obligationer Auktionssucces afhænger af om bankerne køber Selvom låntager får instituttets cost of funds er der stadig en risiko. Høj rente ved refinansiering -> restancer og kredittab At institutterne anvender 100 pct. pass through for rentetilpasningslån gør ikke nødvendigvis tingene bedre -> Stort udstedelsespres umiddelbart før udløb af de obligationer som skal refinansieres 10
Risici - Refinansiering Dette er resultatet af pass through for rentetilpasningslån og der kommer flere obligationer med 2 lags belåning etc. 11
Risici Refinansiering Løsningsforslag Nedbring den årlige refinansiering ved at udstede f.eks. 5-årige obligationer Det vil alt andet lige nedbringe den årlige refinansiering til 1/5 Anvend det overordnede balanceprincip Det giver mulighed for at tilbagekøbe korte obligationer <1 år og udstede længere. Mindsker refinansieringsrisici og giver større obligationsserier med bedre likviditet F.eks. Danmarks Skibskredit A/S opererer under det specifikke balanceprincip, men agerer aktivt i markedet I Sverige foretager realkreditinstitutter tilbagekøb af kortere obligationer mod udstedelse af længere og mindsker dermed refinansieringsrisici. Eksempel som det kan komme til at se ud 5-årigt rentetilpasningslån med afdrag og 80 pct. belåning -> Udstedelse af op til 10 obligationer (2-lags belåning) 12
Risici Rentefølsomhed For 10 år siden eksisterede stort set kun fastforrentede lån I dag er næsten 60 pct. af realkreditudlånet variabelt forrentet Derudover er ca. 50 pct. lån med afdragsfrihed Låntagers ydelse er meget følsom overfor udviklingen i den korte rente Boliger handler på 1. års nettoydelse Det øger volatiliteten i huspriserne markant og dermed risikoen for at købe på forkert tidspunkt De variabelt forrentede lån giver ingen restgældsbuffer ved rentestigninger Danske husholdninger har en høj gæld i forhold til den disponible indkomst Scenarier Grimme rentestigninger: mistillid, lavere vækst, øget arbejdsløshed, inflation Gode rentestigninger: højere vækst, kontrolleret inflation (inkl. løn) 13
Risici Rentefølsomhed Kombinationen af regulering, rentetilpasningslån og afdragsfrihed har markant ændret på hvad det koster at finansiere boligkøb Eksempel (lån 2 mio) 1. års månedlig ydelse (før skat): 20-årigt Mixlån: ca. 13.500 (4 pct.) Afdragsfrit F1: ca. 1.600 (1 pct.) Renten har været højere end i dag! Løsningsforslag Begræns/afskaf afdragsfriheden via en hel eller delvis udfasning over en årrække vil give mere konstante ydelser og dermed mindre udsving i huspriserne 15,0 12,0 9,0 6,0 3,0 0,0 Nationalbanken styringsrente apr-92 apr-95 apr-98 apr-01 apr-04 apr-07 apr-10 14
Risici boligmarkedet Realkreditmarkedet er ikke stærkere end det underliggende aktiv og boligmarkedet er under pres med et rekordstort udbud Nogle segmenter virker dyre (f.eks. liebhaver og sommerhuse) I modsætning til i 2008/09 lader der til at være få forced sellers - det er dog altid marginalsælgeren som sætter prisen Understøttes af 0-rente, 0-afdrag Deleveraging og gældsfølsomhed Stadig store friværdier men høj LTV hos dem med F1 uden afdrag Risikoen ved betydelig fald er behov for supplerende sikkerhed i de enkelte kapitalcentre (rammer indtjening og svær at skaffe) Faldende priser vil betyde øgede tab i forbindelse med tvangsauktioner etc. 15
Samarbejde mellem institutterne Hvorfor ikke snakke sammen institutterne imellem og få gjort obligationerne sammenlignelige? Eksempel de nye 10-årige CF ere: Spread Strike Udløb Realkredit Danmark 40 5 Okt. 2021 Nordea 45 5 Jul. 2021 Nykredit 60 5,5 Jul. 2022 Undersøg om der er investorinteresse før der lanceres nye lånetyper - både for investor og låntagers skyld (Rentedyk) Hvorfor ikke anvende de normale markedskonventioner for obligationsudstedelser? Pengemarked (akt/360) for variabelt forrentede Enkelt fixingdag i stedet for 5 dages gns. Betalingsperioder = fixingperiode Løsningsforslag Øget dialog institutterne imellem. Skru ned for produktudvikling, enhedsobligationer og normale konventioner 16
Opsummering Gearingen / gælden i den danske økonomi er høj og skal ned over tid dette skal gøres ved at der skal afdrages på gælden Overordnet set er Danmark godt polstret med fornuftige balancer og mange indenlandske investorer Realkreditsystemet er dog ikke det samme som for bare få år siden refinansieringsrisikoen for RTL og låntagers rentefølsomhed er steget markant og bør nedbringes over tid Det er svært at argumentere for at anbefalingerne fra Basel er urimelige. Udfordringen er at implementere dem uden at gøre for stor skade Refinansieringsrisiko: Rentefølsomhed: Funding via længere obligationer og aktiv styring Begræns / afskaf afdragsfrihed over tid Obligationer fra de forskellige institutter har ikke sammenlignelige vilkår Mere dialog institutterne imellem, drop produktudvikling og anvend markedskonventioner 17
Kontakt Peter Mosbæk, obligationschef, pem@majinvest.com, tlf. 33 38 72 55 18
Ansvarsfraskrivelse Dette præsentationsmateriale er udarbejdet af Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S ("Maj Invest"). Præsentationsmaterialet er alene udarbejdet som informationsmateriale. Præsentationsmaterialet er ikke et tilbud eller en opfordring til køb/salg af værdipapir, valuta eller finansielt instrument. Præsentationsmaterialet tager ikke udgangspunkt i og er ikke tilpasset nogen investors personlige forhold. Præsentationsmaterialet er ikke investeringsrådgivning og bør ikke opfattes som sådan, præsentationsmaterialet giver kun generelle informationer om værdipapirer, herunder investeringsbeviser. Præsentationsmaterialets informationer kan ikke erstatte individuel professionel rådgivning. Præsentationsmaterialet er baseret på informationer fra kilder, som Maj Invest finder troværdige, men Maj Invest påtager sig ikke ansvar for materialets rigtighed eller for dispositioner foretaget på baggrund af præsentationsmaterialet, herunder eventuelle tab. Maj Invest og dets moderselskab samt medarbejdere i Maj Invest kan udføre forretninger, etablere, afslutte, ændre eller have positioner i værdipapirer, valuta, finansielle instrumenter, som er omtalt i præsentationsmaterialet. Maj Invest kan endvidere udføre investerings- eller porteføljerådgivning for kunder, som er omtalt i præsentationsmaterialet, f.eks. Investeringsforeningen Maj Invest. Maj Invest har samarbejdsaftale om formidling af handel med og information om investeringsforeningsandele i Investeringsforeningen Maj Invest, og Maj Invest honoreres herfor. Vurderinger i præsentationsmaterialet er baseret på skøn og forudsætninger. En investering i værdipapirer, herunder investeringsbeviser, er forbundet med risici. Bevægelser i markedet generelt eller hændelser knyttet til værdipapirer kan påvirke kursudviklingen, som dermed kan adskille sig væsentligt fra det i præsentationsmaterialet forventede. Historiske og tidligere afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast. Vurdering af fremtidige afkast er baseret på formodninger, som måske ikke realiseres. Præsentationsmaterialet er beskyttet af ophavsretslovgivningen i Danmark. Præsentationsmaterialet er til modtagerens personlige brug og må ikke udleveres, kopieres eller offentliggøres til andre uden Maj Invests tilladelse, andet end i det omfang det er nødvendigt til andre personer inden for samme organisation. 19