Forslag til lokalplan 40-010-0006 Ribe Bykerne Gl. Bispegade Skole Juni 2016
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører I/S Fotos/Illustrationer: LandSyd - Landinspektører I/S Tryk: Esbjerg Kommune
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 2 1. Lokalplanområdet... 2 2. Baggrund... 4 3. Lokalplanområdets disposition... 4 4. Trafikale forhold... 5 5. Forhold til Kommuneplanen... 5 6. Bindinger... 7 7. Forhold til gældende lokalplan... 9 8. Forhold til gældende servitutter... 9 9. Miljøvurdering... 9 10. Internationale naturområder og beskyttede arter... 10 11. Tilladelser fra andre myndigheder... 10 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning... 10 Høring fra den 22. juni 2016 til den 17. august 2016... 10 Bestemmelser...11 1. Lokalplanens formål... 11 2. Områdets afgrænsning... 11 3. Zonebestemmelser... 11 4. Områdets anvendelse... 11 5. Udstykning... 12 6. Veje, stier og parkering... 12 7. Ledningsanlæg m.v.... 12 8. Bebyggelsens omfang og placering... 13 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 13 10. Opholds- og ubebyggede arealer... 14 11. Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelse med ændret anvendelse... 14 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder... 15 13. Anmeldelse i PlansystemDK... 15 14. Retsvirkninger... 16 15. Midlertidige retsvirkninger... 16 16. Vedtagelse... 17 Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Screeningsskema... Bilag C Side 1
Redegørelse Redegørelse Lokalplan 40-010-0006 Ribe Bykerne Gl. Bispegade Skole. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i Ribes middelalderlige bykerne. Lokalplanområdet udgøres af de ejendomme, der tidligere har huset Gl. Bispegade Skole. Lokalplanområdet har et areal på ca. 2600 m 2 og omfatter matr.nr. 118, 122, 123, 126c, 128b og 129 Ribe Bygrunde. Lokalplanområdet består af 10 større eller mindre bygninger, hvor de fleste er opført omkring 1890 til forskellige offentlige formål. Bebyggelsen fremtræder i forskellige højder, etageantal og med forskellige arkitektoniske udtryk, som det bl.a. fremgår af det følgende billede, hvoraf de gamle skolebygninger ses fra Bispegade. Der er i lokalplanområdet et bygningsareal på ca. 3.200m 2, der har været anvendt til skole og funktionærboliger. Side 2
Redegørelse Billede 1; De to bygninger i rød teglsten i midten af billedet udgør lokalplanområdets facade mod Bispegade. Lokalplanområdet er beliggende mellem Bispegade og Hundegade og har således facader mod begge gader. Facaderne mod Hundegade er arkitektonisk anderledes end dem mod Bispegade, som det også fremgår af det følgende billede. Billede 2; Indgangen til lokalplanområdet fra Hundegade. Lokalplanområdet har også facade længere nede af gaden, ved den gamle gymnastik- og teatersal. En række af naboerne på Hundegade grænser op til lokalplanområdet, som det fremgår af det følgende billede. Side 3
Redegørelse Billede 3; Tre boliger på Hundegade ligger som en lomme ind i lokalplanområdet. Lokalplanområdet er beliggende i den gamle middelalderlige bykerne i Ribe, og omgivelserne udgøres af gamle, bevaringsværdige huse og brostensbelagte gader. Lokalplanområdet er beliggende ca. 100 m fra Domkirkepladsen ved Ribe Domkirke og ca. 500 m fra Ribe Station. 2. Baggrund Esbjerg Kommune har solgt lokalplanområdet, da der ikke længere skal være kommunal skole her. Der er udtrykt ønske om, at området skal omdannes til et boligområde. Herved kommer området til at tjene et nyt formål, hvor anvendelsen og disponeringen er tilpasset omgivelserne, som primært er et boligområde. Det forventes, at der kan etableres 18-22 boliger i området. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen skal medvirke til, at de tiloversblevne skolebygninger kan genanvendes til nye formål. Det forventes således, at der kan indrettes ca. 2.820 m 2 til boligformål i lokalplanområdet. Da lokalplanområdet er beliggende i den gamle middelalderlige bykerne i Ribe med en tæt bystruktur, hvor alle bygninger er bevaringsværdige, er det ikke muligt at tilvejebringe et opholdsareal i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser. Der er derfor udarbejdet en plan for gårdarealet, der tager udgangspunkt i stedets kvaliteter, og udlægger det mest anvendelige areal til opholdsareal i forhold til sol, læ, parkering og naboforhold. Hele gårdplanen fremgår af Lokalplankortet, Bilag B. I lokalplanområdet indgår der bevaringsværdige bygninger, som ligger overalt i Ribes middelalderlige bykerne. Renoveringer og ændringer af eksisterende bygninger skal, hvad angår bygningernes ydre fremtræden, godkendes af Esbjerg Kommune, jfr. Bevaringsdeklarationen vedtaget af Ribe Byråd og tinglyst den 16. april 1963 på alle ejendomme i bykernen. Deklarationen foreskriver, at bebyggelsens ydre fremtræden skal bevares i Side 4
Redegørelse samme skikkelse, i hvilken den forefindes, således, at ændringer af disse forhold kun må udføres med Esbjerg Kommunes forudgående godkendelse. Bestemmelsen omfatter hovedhuse, side- og baghuse, og alle bygningens sider inklusiv alle bygningsdele som vinduer, tage, kviste, døre, skorstene m.m., herunder også garager og udhuse samt mure og hegn m.m. Bestemmelsen omfatter også transformerbokse, postkasser, skiltning og belysning opsat på mur eller ved gadeskel. Esbjerg Kommune administrerer efter en række bevaringsvejledninger, der fremgår af kommunens hjemmeside. Ændringer af fredede bygninger skal herudover, hvad angår bygningens indre og facaden godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen, jfr. Bygningsfredningsloven af 1918. Bevaringsdeklarationen aflyses således ikke indenfor lokalplanområdet. Billede 4; Alle bygninger indenfor lokalplanområder et opført i røde blødstrøgne teglsten i krydsforbandt med murdetaljer og med hvide trævinduer med sprosser. 4. Trafikale forhold 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Zoneforhold Bebyggelse Idet lokalplanområdet ændrer anvendelse fra skole til boliger, vil trafikken ændres til og fra området. Trafikken bestod tidligere primært af elever og lærer, der gik til og fra skole om morgenen og om eftermiddagen. Det forventes, at trafikken ved den ændrede anvendelse, vil være således, at trafikken om morgenen primært bevæger sig væk fra lokalplanområdet og vender tilbage om eftermiddagen. Der skal i lokalplanområdet tilvejebringes min. 1 parkeringsplads pr. bolig. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2014-2026. Da lokalplanområdet er beliggende i den gamle middelalderlige bykerne i Ribe, er det ikke muligt at skaffe tilstrækkelige store opholdsarealer, i henhold til den gældende kommuneplanramme. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til boligformål i lokalplanområdet. Fastholdes som byzone. Kommuneplanens ramme for bebyggelsesprocenten fastholdes på maksimalt 110% for hele lokalplanområdet. Bygningshøjden for den eksisterende bebyggelse fastholdes på ma 2 etager med udnyttelig tagetage. Boliger skal sikres anvendelse som helårsboliger. Side 5
Redegørelse Bevaringsværdier jfr. SAVE Friarealer Støjbestemmelser Parkering De bevaringsværdige bygninger, med adresse mod Hundegade, skal bevares i lokalplanområdet. Kommuneplanen fastlægger følgende bevaringsværdier, efter SAVE-systemet, for bygningerne 1-7, som vist på Lokalplankortet, Bilag B, i lokalplanområdet, hvor 1-3 er en høj bevaringsværdi og 4-6 er en middel bevaringsværdi: Bygning 1: bevaringsværdi på 5. Bygning 2: bevaringsværdi på 3. Bygning 3: bevaringsværdi på 5. Bygning 4: bevaringsværdi på 4. Bygning 5: bevaringsværdi på 4. Bygning 6: ingen bevaringsværdi (opført i 1970 erne). Bygning 7: bevaringsværdi på 5. Det er i lokalplanområdet ikke muligt at tilvejebringe 500 m 2 samlet opholdsareal. Det er dog vurderet, at det anviste opholdsareal på Lokalplankortet, Bilag B er fyldestgørende i og karakteristisk for Ribes bevaringsværdige middelalderlige bykerne. Bestemmelser om støj er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanområdet er beliggende i både centerområde og blandet boligområde. Lokalplanen indeholder bestemmelser om parkering i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Såfremt der ikke kan etableres tilstrækkeligt mange parkeringspladser i lokalplanområdet, skal p-pladser erhverves efter Esbjerg Kommunes Bestemmelser for parkeringsfond i Ribe by. Side 6
Redegørelse 6. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og med dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Kulturmiljø Bevaringsværdige helheder, bebyggelser og anlæg skal fastholdes som værdifulde kulturmiljøer. Indenfor kulturmiljøer skal bebyggelse og anlæg placeres og udformes, så det indpasses bedst muligt i kulturmiljøet og på en måde, så det bidrager til at fastholde, forbedre og genskabe de værdifulde kulturmiljøer. Ribes middelalderlige bykerne er udpeget som kulturmiljø i kommuneplanen, hvori lokalplanområdet ligger. Side 7
Redegørelse Kirkeomgivelser Tinglyst bevaringsdeklaration Byggeskik og bebyggelsesforhold Støj ved vejkant Fredede fortidsminder Bygningskultur Værdifulde byrum Kulturlevn I området må der kun udlægges areal til byggeri, anlæg mv., der ikke væsentligt forringer oplevelsen af Domkirken. Fra lokalplanområdet til Ribe Domkirke er der ca. 90 m i luftlinje. Der er 16. april 1963 tinglyst en Bevaringsdeklaration for Ribes middelalderlige bykerne, hvor det bestemmes, at ejendommens ydre fremtræden ikke ændres uden forudgående tilladelse fra Esbjerg Kommune. Indenfor det bevaringsværdige område i Ribes middelalderlige bykerne må byggeskik og bebyggelsesforhold ikke ændres uden forudgående tilladelse fra Esbjerg Kommune. Retningslinjen omhandler støjbelastede veje i tæt bebyggede områder, hvor det ikke er muligt at foretage støjreducerende tiltag mellem vej og bygninger. Bindingen for vejstøj iværksættes, når støjen overskrider Lden 58 db ved vejkant. Lokalplanområdet er beliggende ca. 80 m fra et fredet fortidsminde på Sønderportsgade 4. Lokalplanområdet er udbygget og indblik mv. til fortidsmindet vil ikke blive ændret. Inden for lokalplanområdet må ejendommenes ydre fremtræden ikke ændres uden forudgående tilladelse fra Esbjerg Kommune, jfr. den tinglyste Bevaringsdeklaration for Ribes middelalderlige bykerne. I by- og gaderum skal kultur- og bymiljøet understøttes. Adgangen til bygningerne skal ske fra gadesiden. Erhvervslokaler i stueetagen med facade mod gaden skal have vinduer mod gaden. Vinduerne må ikke afblændes. Belægninger, beplantning og byinventar skal bidrage til at fastholde, forbedre og genskabe det bevaringsværdige miljø. Bispegade og Hundegade er begge karakteriseret som værdifulde byrum, der skal bevares. Indenfor kulturarvsarealer kan der findes skjulte fortidsminder. Byggeri eller andet jordarbejde henlægges så vidt muligt udenfor det arkæologisk følsomme område. Kulturarvsarealer er ikke fredede. Side 8
Redegørelse 7. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet er der ikke vedtaget lokalplaner eller byplanvedtægter forud for denne lokalplan. 8. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Af nedenstående beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der kan have betydning for den enkelte grundejer. Dok. Om forbud mod ændringer af facader mv. tinglyst d. 16. april 1963. Renoveringer og ændringer af eksisterende bygninger skal, hvad angår bygningernes ydre fremtræden, godkendes af Esbjerg Kommune, jfr. Bevaringsdeklarationen vedtaget af Ribe Byråd og tinglyst den 16. april 1963 på alle ejendomme i bykernen. Deklarationen foreskriver, at bebyggelsens ydre fremtræden skal bevares i samme skikkelse, i hvilken den forefindes, således, at ændringer af disse forhold kun må udføres med Esbjerg Kommunes forudgående godkendelse. Bestemmelsen omfatter hovedhuse, side- og baghuse, og alle bygningens sider inklusiv alle bygningsdele som vinduer, tage, kviste, døre, skorstene m.m., herunder også garager og udhuse samt mure og hegn m.m. Bestemmelsen omfatter også transformerbokse, postkasser, skiltning og belysning opsat på mur eller ved gadeskel. Esbjerg Kommune administrerer efter en række bevaringsvejledninger, der fremgår af kommunens hjemmeside. Ændringer af fredede bygninger skal herudover, hvad angår bygningens indre og facaden godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen, jfr. Bygningsfredningsloven af 1918. Bevaringsdeklarationen aflyses således ikke indenfor lokalplanområdet. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema fremgår af Bilag C bag i hæftet. 10. Internationale naturområder og beskyttede arter Planen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. Side 9
Redegørelse 11. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Bevaringsdeklarationen og Bygningsfredningsloven 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Kloak Vand Elforsyning Varmeforsyning Ikke-fredede men bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet er omfattet af Bevaringsdeklarationen, tinglyst den 16. april 1963 og administreres af Esbjerg Kommune. Fredede huse er udover den tinglyste Bevaringsdeklaration omfattet af Bygningsfredningsloven, der administreres af Slots- og Kulturstyrelsen. De bevaringsværdige huse fremgår af Lokalplankortet, Bilag B. Det fremgår af afsnit 12, hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanområdet er et allerede bebygget byområde, der omlægges til at skulle anvendes til boliger og mindre liberale erhverv, som frisør o.lign. Der er således fremført forsynings- og afløbsledninger til området. Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Er planlagt fremført som kommunal forsyning. Lokalplanområdet er omfattet af Esbjerg Kommunes spildevandsplan, hvor overfladevand skal separeres. Er planlagt fremført som kommunal forsyning. Er planlagt fremført fra SYD ENERGI i Esbjerg. Er planlagt fremført med fjernvarme fra Ribe Fjernvarme. Høring fra den 22. juni 2016 til den 17. august 2016 Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den 17. august 2016 sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks 70 6701 Esbjerg Email: plan@esbjergkommune.dk/ Side 10
Bestemmelser Lokalplan 40-010-0006 Ribe Bykerne Gl. Bispegade Skole. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at At sikre, at de tidligere skolebygninger kan anvendes til boligformål, foreningslokaler, fælles opholdsrum og depot. sikre, at udvendige renoveringer sker i respekt for arkitekturarven og kulturhistorien og i overensstemmelse med den stedlige byggetradition og bygningernes oprindelige arkitektur, herunder tilbageføring til oprindeligt udseende eller udformning. sikre, at lokalplanområdet fortsætter med at være omfattet af Bevaringsdeklarationen, tinglyst i 1963. sikre, at den bevaringsværdige bebyggelse bevares med nuværende eller en forhøjet bevaringsværdi. sikre, at lokalplanen fastlægger placering af opholdsareal, som kan bidrage til et godt gårdmiljø. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter matr.nr. 118, 122, 123, 126c, 128b og 129 Ribe Bygrunde, samt alle parceller, der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 3. Zonebestemmelser 3.1 Lokalplanområdet fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål samt anvendelse til foreningslokaler, fælles opholdsrum og depot. 4.2 Bygning 1, 3, 4 og 5, samt stueetagen, 1. sal og 2. sal i bygning 2, som vist på lokalplankortet, Bilag B, må kun anvendes til boligformål. 4.3 Kælderen i bygning 2 må kun anvendes til foreningslokaler, fælles opholdsrum og depot. 4.4 Bygning 6 og 7 må kun anvendes til boligformål, foreningslokaler, fælles opholdsrum og depot. 4.5 Der må ikke indrettes lager- og engrosvirksomhed. Side 11
Bestemmelser 4.6 I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af: At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. 4.7 Der må ikke etableres funktioner, der er så trafikskabende eller omfangsrige, at de efter Byrådets skøn ændrer karakteren af den gamle middelalderlige bydels specielle miljø og bygningsmasse i området. 4.8 I lokalplanområdet må der ikke opføres bygninger til tekniske anlæg. Små transformerbokse ved husets sokkel skal placeres inde i gårdrummet, være galvaniseret og udføres i samme farver (sort, mørk grøn). Esbjerg Kommune er berettiget til at kræve disse bokse nedgravet/nedfældet i belægningen. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål og med Byrådets tilladelse. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Hundegade og Bispegade, i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. 6.2 Der skal etableres min. 1 parkeringsplads for hver bolig. 6.3 Parkeringspladser skal etableres som vist på Lokalplankortet, Bilag B. 6.4 Såfremt parkeringskravet ikke kan opfyldes på egen grund, skal p-pladser erhverves efter Esbjerg Kommunes Bestemmelser for parkeringsfond i Ribe by. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. Side 12
Bestemmelser 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 De eksisterende bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet, som vist på Lokalplankort, Bilag B med bevaringsværdier, skal bevares. Det betyder, at bebyggelsen ikke må nedrives. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 110 %. 8.3 Den eksisterende bygningshøjde på 2 etager med udnyttet tagetage må ikke overstiges. 8.4 Den eksisterende randbebyggelse mod både Hundegade og Bispegade i hele lokalplanområdet skal fastholdes. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Renoveringer og ændringer af eksisterende bygninger skal, hvad angår bygningernes ydre fremtræden, godkendes af Esbjerg Kommune, jfr. Bevaringsdeklarationen vedtaget af Ribe Byråd og tinglyst den 16. april 1963 på alle ejendomme i bykernen. Deklarationen foreskriver, at bebyggelsens ydre fremtræden skal bevares i samme skikkelse, i hvilken den forefindes, således, at ændringer af disse forhold kun må udføres med Esbjerg Kommunes forudgående godkendelse. Bestemmelsen omfatter hovedhuse, side- og baghuse, og alle bygningens sider inklusiv alle bygningsdele som vinduer, tage, kviste, døre, skorstene m.m., herunder også garager og udhuse samt mure og hegn m.m. Bestemmelsen omfatter også transformerbokse, postkasser, skiltning og belysning opsat på mur eller ved gadeskel. Esbjerg Kommune administrerer efter en række bevaringsvejledninger, der fremgår af kommunens hjemmeside. Ændringer af fredede bygninger skal herudover, hvad angår bygningens indre og facaden godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen, jfr. Bygningsfredningsloven af 1918. 9.2 Den oprindelige bebyggelses arkitektoniske helhedspræg skal bevares. Udbedringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med den stedlige byggetradition og husets oprindelige arkitektur. Efter renoveringer af bebyggelsen skal bevaringsværdien være den samme eller højere. 9.3 Bebyggelsen, vist på Lokalplankort, bilag B som bevaringsværdig, skal bevares. Det betyder, at bebyggelsen ikke må nedrives. 9.4 Skiltning skal godkendes af Esbjerg Kommune, hvad angår placering, omfang og udformning, jfr. Bevaringsdeklarationen. Skiltning skal være i overensstemmelse med principperne i Esbjerg Kommunes bevaringsvejledninger, herunder Gode råd om butiksfacader. 9.5 Skiltning for en virksomhed må kun ske ved angivelse af virksomhedens navn og husnummer. Gadeskilte af enhver udformning samt henvisningsskilte til andre firmaer må ikke forefindes. Side 13
Bestemmelser 9.6 Der må ikke opsættes solceller, solpaneler, solfangere og lignende i lokalplanområdet 9.7 Antenner og paraboler på facaden er ikke tilladt. Ved en ejendoms tilslutning til fællesantenneanlæg skal ejendommens synlige antenne/r og parabol/er fjernes. 9.8 Ventilation til boliger skal udføres som tudsten i tegltag og mindre zinktaghætter i pap- og skifertage. Herudover som teglrør og zinkrist i facademur. Et klimaanlæg eller ventilationsanlæg skal placeres, så det ikke er synligt fra gaden og ikke virker skæmmende inde i gården. Det må kun udføres med Esbjerg Kommunes forudgående godkendelse. 9.9 Facadetilladelse skal opnås, før arbejdet igangsættes. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der skal udlægges og etableres 310 m 2 til sammenhængende opholdsareal, der friholdes for bebyggelse og oplag. 10.2 Opholdsarealet placeres i gårdrummet i overensstemmelse med lokalplankortet, Bilag B. 10.3 Altaner og tagterrasser er ikke tilladt. 10.4 Der udlægges et areal som vist på Lokalplankortet, Bilag B til afskærmning. Afskærmningen skal være mellem 1-1,5 m høj og skal udføres enten som mur i tegl eller som levende hegn. Esbjerg Kommune skal godkende udformning og materialevalg til afskærmningen, jfr. Bevaringsdeklarationen. 10.5 Belysning skal udformes efter den ombyggede gamle Ribegaslampe, på stander eller som vægarmatur. 10.6 Containere, skarnkasser, affaldsstativer og lignende skal anbringes og afskærmes således, at de ikke er synlige fra gaderne eller fra nabobebyggelsen. 10.7 Ubebyggede arealer skal ved befæstelse, beplantning eller lignende udføres med materialer, der er i overensstemmelse med placeringen i Ribes bevaringsværdige middelalderlige bykerne. Udendørs oplag må kun finde sted med Esbjerg Kommunes tilladelse. 10.8 Overfladevand fra den del af lokalplanområdet, der medfører en befæstelsesgrad på mere end 80 %, skal nedsives på egen grund. 11. Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelse med ændret anvendelse 11.1 Bebyggelsen skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 11.2 Før bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 6 nævnte parkering være etableret. 11.3 Før bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer være etableret. Side 14
Bestemmelser 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 12.2 Renoveringer og ændringer af eksisterende bygninger skal, hvad angår bygningernes ydre fremtræden, godkendes af Esbjerg Kommune, jfr. Bevaringsdeklarationen vedtaget af Ribe Byråd og tinglyst den 16. april 1963 på alle ejendomme i bykernen. Deklarationen foreskriver, at bebyggelsens ydre fremtræden skal bevares i samme skikkelse, i hvilken den forefindes, således, at ændringer af disse forhold kun må udføres med Esbjerg Kommunes forudgående godkendelse. Bestemmelsen omfatter hovedhuse, side- og baghuse, og alle bygningens sider inklusiv alle bygningsdele som vinduer, tage, kviste, døre, skorstene m.m., herunder også garager og udhuse samt mure og hegn m.m. Bestemmelsen omfatter også transformerbokse, postkasser, skiltning og belysning opsat på mur eller ved gadeskel. Esbjerg Kommune administrerer efter en række bevaringsvejledninger, der fremgår af kommunens hjemmeside. Ændringer af fredede bygninger skal herudover, hvad angår bygningens indre og facaden godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen, jfr. Bygningsfredningsloven af 1918. 12.3 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 12.4 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. I Spildevandsplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 13. Anmeldelse til PlansystemDK Ved lokalplanens endelige vedtagelse anmeldes nærværende lokalplan 40-010-0006 til PlansystemDK. Side 15
Bestemmelser 14. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen indeholder i afsnit 9 bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 15. Midlertidige retsvirkninger Fra starten af den offentlige høringsperiode har lokalplanforslaget efter Planlovens 17 den midlertidige retsvirkning, at ejendomme inden for området ikke må bebygges eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plans indhold. Forbuddet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder indtil lokalplanen er offentliggjort efter endelig vedtagelse. Dog gælder den foreløbige retsvirkning højst ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Efter den offentlige høringsperiode, og inden Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, kan Byrådet tillade, at ejendomme bebygges eller udnyttes efter forslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtigt. Side 16
Bestemmelser 16. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 04-010-0006 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 22. juni 2016, med henblik på offentlig høring. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 17
Sønderportsgade Hundegade Bispegade!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 126c 122 123!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Badestuegade!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 128b!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 129 118!!!!!!!!!!!!!!!!! Ejerlav: Ribe Bygrunde ^!! Lokalplangrænse Bilag A Lokalplan 40-010-0006 Matrikelkort Dato: Juni 2016 Mål 1: 500 Meter 0 5 10 20
Hundegade Sønderportsgade!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 2!!!!!!!!!!!!!!!!!! 5!!!!!!!!!? Badstuegade!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Bispegade 1 6 7!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!? 4 3!!!!!!!!!!!!!!!!! ^ Meter 0 5 10 20!! Lokalplangrænse? Overkørsel Afskræmning Bygningskultur Høj bevaringsværdi Middel bevaringsværdi P-båse Opholdsareal 1-7 Bygninger Bilag B Lokalplan 40-010-0006 Lokalplankort Dato: Juni 2016 Mål 1: 500
Industrimiljø Teknik & Miljø Lp 40-010-0006 Ribe Bykerne, Boliger i Gl. Bispegade Skole i Ribe. Screenings og scopingsskema Screeningsresultat Er planen omfattet af Miljøvurderingsloven? Fastlægger planen rammer for anlægstilladelser eller arealanvendelser? [MVL 1.3, nr. 1] Nej Ja Planen er omfattet af loven Screeningsafgørelse i henhold til MVL 3 Miljøvurdering Påvirker planen et Natura 2000-område væsentligt? [MVL 3.1, nr. 2] Nej Ja Ja Er der tale om mindre område på lokalt plan eller små ændringer i gældende plangrundlag? [MVL 3,2] Ja Nej Omfatter planen projekter på lovens bilag 3/4? [MVL 3,1, nr. 1 og 3] Nej Vil planen kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet? jf. screeningsskema [MVL 3,1, nr. 3 og 3,2] Nej Ja Telefon 76 16 16 16 Telefa 76 16 16 17 miljo@esbjergkommune.dk www.esbjergkommune.dk
Industrimiljø Teknik & Miljø Kan planen medføre ændringer i eller påvirkninger af: Ansvarlige væsentlige mindre betydende ubetydelige ikke relevant Bemærkninger Begrundelser for vurdering, henvisning til hvorledes vurdering allerede indgår, eksempelvis andre planer, lovgivning mv. og/eller uddybning af hvad der bør undersøges nærmere. Biologisk mangfoldighed, flora, fauna Grønne byområder, dvs. grønne K rekreative områder, kolonihaver, kirkegårde (kommuneplantema) Den biologiske mangfoldighed, N&V herunder beskyttede arter Skovarealet K, V&P Fredskov K Internationale naturbeskyttelsesområder N&V Naturbeskyttelsesområder, jf. planlovens 11a, punkt 13, dvs. arealer beskyttet af 3, klitfredning og naturfredning (kommuneplantema) Økologisk forbindelse (Kommuneplantema) Potentielle naturområder (Kommuneplantema) Potentielle økologiske forbindelser (Kommuneplantema) Befolkningen K N&V K N&V K N&V K N&V Risiko for kriminalitet Bp Trafikal tilgængelighed for alle V&P Adgang til uddannelse og arbejde K Menneskers sundhed Støjbelastning K, I Badevandskvaliteten K Luftforurening i byerne I Sunde boliger K, B Trafiksikkerhed og trafikafvikling V&P Bilkørsel fra p-pladser til boliger primært morgen og sidst på eftermiddagen. Rekreation og friluftsliv V&P Stråleniveau B Skygge og lys B Støvgener I Andre gener eller Alle sundhedsmæssige påvirkninger Grundvand, overfladevand, jordbund Grundvandskvalitet, herunder N&V pesticidforurening Forurening af vandløb og søer N&V med næringssalte og miljøfremmede stoffer Fysiske forhold i vandløb N&V Kvælstofudledning N&V - 2 -
Industrimiljø Teknik & Miljø Udledning af miljøfremmede stoffer Kloakledningers vedligeholdelsesmæssige tilstand Lavbundsareal (kommuneplantema) Anvendelse af vandløb, søer og kystvande, jf. planlovens 11a, punkt 17 (kommuneplantema) Drikkevandsinteresser og indvindingsoplande N&V I K, N&V K, N&V K, N&V Jordforurening I, N&V Nedsivning eller ophobning af forurenede eller miljøfremmede stoffer i jorden Luft, klimatiske faktorer NO, CO2, SO2 emissioner eller partikelemissioner I, N&V Energiforbrug K Energieffektiviteten K Anvendelse af vedvarende energi K og brændsler Lugtgener I Risiko for bygninger og K infrastruktur som følge af klimatiske ændringer, herunder vandstandsændringer Klimatilpasningsplan for Esbjerg K Kommune Materielle goder Adgang til service K Byerne, så de bliver mere attraktive at bo i Landdistrikternes udviklingsvilkår K Genanvendelse I Råstofområderne K Særligt værdigfulde lanbrugsområder, jf. planlovens 11a, punkt 10 (kommuneplantema) Landskab Værdigfulde landskaber (Kommuneplantema) I Bp Flere boliger helt centralt i Ribes middelalderlige bykerne har positiv betydning for byen. K, N&V Større uforstyrrede landskaber K Større sammenhængende landskaber (Kommuneplantema) Kystnærhedszonen, jf. planlovens 5 Strandbeskyttelseslinje, jf. naturbeskyttelseslovens 15 Sø- og åbeskyttelseslinje, jf. naturbeskyttelseslovens 16 Skovbyggelinjer, jf. naturbeskyttelseslovens 17 Skovrejsningsområde, jf. planlovens 11a, punkt 11 (kommuneplantema) Kulturarv, kirker og deres omgivelser, Arkitektoniske og Arkæologisk arv K K K K K K K - 3 -
Industrimiljø Teknik & Miljø Kulturværdier og arealer K Lokalplanområdet er omfattet af Bevaringsdeklaration, tinglyst den 16. april 1963. Lokalplanforslaget understøtter Bevaringsdeklarationen. Høj arkitektonisk kvalitet i Bp nybyggeri Arkitektonisk arv Bp Lokalplanområdet er omfattet af Bevaringsdeklaration, tinglyst den 16. april 1963. Lokalplanforslaget understøtter Bevaringsdeklarationen. Arkæologisk arv Bp Se ovenfor. Kulturhistoriske helheder (kulturmiljøer og kulturlandskaber) jf. planlovens 11a, punkt 14 (kommuneplantema) Bp, K Kirkebyggelinjer K Sten- og jorddiger K Fredede fortidsminder K Fredede områder K, N&V, V&P Miljøvurdering Ja Nej Bemærkninger Se ovenfor. Lokalplanforslaget vurderes samlet set ikke at påvirke miljøet væsentligt. Med ændring af anvendelsen til boligformål, vil der blive sikret attraktive, centralt beliggende boliger i Ribes middelalderlige bykerne. Forkortelser: B: Byggeri Bp: Byplan I: Industrimiljø K: kommuneplan og klima N&V: Natur og Vandmiljø V&P: Vej og Park - 4 -