Udlejningsejendom Sag 10R15110 TIL SALG Køge - Brogade 10 Tre boliglejemål og to butikslejemål Lav tomgangsrisiko Stabile erhvervslejere Charmerende ejendom Kontantpris kr. 18.500.000 1. års nettoafkast % 4,71 Etageareal m 2 519
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse På Brogade i Køge centrum udbydes klassisk bymidteejendom til salg. Ejendommen har en af byens bedste beliggenheder og er fuldt udlejet. Indeholdende to butikslejemål til hhv. tøjbutik og frisør/negleklinik samt tre boliglejemål. Butikken mod Brogade er bestående har et stort butikslokale samt en tør kælder til lager. Lejemålet har en bred facade med gode udstillingsvinduer og mulighed for gadesalg foran lejemålet. Butikken i baggården er nyrenoveret, idet lejemålet har gennemgået en totalombygning i forbindelse med indretning fra værksted til detailbutik. På 1. sal er der en stor lejlighed på 147 m² med en lækker vestvendt tagterrasse. 2. salen indeholder to boliger på hhv. 57 m² og 67 m². Den ene bolig er fornyligt ombygget fra kontor til bolig og fremstår derfor rigtig flot. Alle lejligheder har eget køkken og toilet/bad. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 9 Køge Bygrunde Køge Opført / Ombygget Opførelsesår 1680-1900 Arealer Grundareal 271 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 205 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 248 m 2 Boligareal 271 m 2 Etageareal i alt 519 m 2 Sekundære arealer 110 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1680 Bebygget areal 164 m 2 Sekundære arealer 100 m 2 Antal etager 2 Energimærkning Energiklasse C Pligt til regelmæssig energimærkning Nej Anvendelse Registreret som Afskrivning Detailhandel, stuen 156 m 2 Erhvervsareal Ja 1. sal bolig 147 m 2 Boligareal Nej 2. sal bolig, dør 1 57 m 2 Boligareal Nej 2. sal bolig, dør 2 67 m 2 Boligareal Nej Kælder 100 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1900 Bebygget areal 41 m 2 Sekundære arealer 10 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse C 2
Pligt til regelmæssig energimærkning Nej Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor 92 m 2 Erhvervsareal Ja Overdækket areal 10 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 5.850.000 heraf grundværdi kr. 758.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Sælger har ejendommen forsikret via Alm. brand i puljeforsikring og kan derfor ikke overtages. Udgifter til forsikring er anslået Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen delvist er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Sælger/sælgers revisor opgør en evt. momsreguleringsforpligtelsen pr. overtagelsesdagen. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Fælles/privat vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer / Forhold For området gælder kommuneplanramme 3C08, samt lokalplan nr. 3-11 og nr. 23. Lokalplan nr: 23-3 anvendelse: Indenfor området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til boliger, forretninger, forretninger med værksted, kontor, klinikker, biograf, eller restauration samt i øvrigt virksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Der må ikke drives nogen art af virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn er til ulempe for den omliggende bebyggelse. Forhusbebyggelsens stueetage må ikke anvendes til bolig- eller kontorformål (f. eks. forsikringsvirksomhed, tegnestue, mægler, advokat eller klinik). Butikker skal placeres i stueetagen, med indgang fra gade og må kun etableres på 1. sal, hvis det sker som udvidelse af en butik i stueetagen og efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Kontorer og boliger kan placeres på 1. sal, mens 2. sal forbeholdes boliger. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. 3
Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ejendommen har tidligere været fredet men er nu udgået fra fredningen Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 02.09.2015 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d. 01.02.1978 lbnr. 2398-19 Byplanvedtægt nr. 23 Forprioritet Filnavn: 19_G_614 Nr. 2 lyst d. 26.08.1983 lbnr. 16266-19 Lokalplan nr. 3-11 Forprioritet Filnavn: 19_G_614 Nr. 3 lyst d. 06.10.2006 lbnr. 25490-19 Lokalplan nr. 8-02, spillehaller bestemmelse Forprioritet Filnavn: 19_G_614 Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne. EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr El afregnes direkte til leverandør fra lejerne Brunata udarbejder forbrugsregnskab over vand og varme på lejemålene Ejendommen opvarmes i dag med naturgas fra HMN. Sælger har indgået aftale om levering af fjernvarme når dette ligger klar i området. Dette etableres af Køge fjernvarme som afholder udgifterne hertil. Antenne: lejerne er tilmeldt direkte hos Yousee. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk den 02-09-2015, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 4
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 18.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 258.930 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 669.693 I alt kr. 928.623 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr. 6.991 Renovation Renovation kr. 7.384 Vand / Vandafledning El Vand og varmeregnskab kr. 2.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 5.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 27.855 Administration Administration kr. 12.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 4.952 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 146 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 67.328 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 112.660 Advokatsalær - skøde kr. 87.000 Moms kr. 21.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 221.410 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 18.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 221.410 -Refusion depositum kr. 372.151 -Refusion forudbetalt leje kr. 64.733 Anslået kapitalbehov kr. 18.284.526 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 928.623 - Driftsudgifter iht. budget kr. 67.328 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 861.295 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 861.295 x 100 18.284.526 = 4,71% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 18.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 18.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 112.660 Advokatsalær skøde kr. 87.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 21.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 18.721.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 7.693.435 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 8.406.939 Grundens værdi kr. 2.399.626 Kontantomregnet købesum kr. 18.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 7.785.511 = kr. 311.420 Afskrivninger 1. år kr. 311.420 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 67.328 kr. 67.328 Udgifter i alt kr. 67.328 kr. 67.328 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 928.623 kr. 928.623 1. år før afskrivning / skat kr. 861.295 kr. 861.295 Afskrivning 1. år, anslået kr. 311.420 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 549.875 6
Likviditet 1. år før skat kr. 861.295 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 137.469 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 723.827 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Københavnsvej 69, 1. 4000 Roskilde Att.: Kenneth Hansen, Daglig leder, Erhvervsmægler & DiplomValuar MDE Tlf.: 4635 2292, e-mail: kth@nybolig.dk Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 0 Erhvervslejer 10 st. Erhverv Butik 256 580.577 2.268 290.289 Depositum garanti Forudbetalt leje 0 Boliglejer 10, 1 Bolig Bolig 147 126.000 857 31.500 31.500 0 Boliglejer 10, 2 th. Bolig Bolig 57 61.350 1.076 15.338 15.338 0 Boliglejer 10, 2. tv Bolig Bolig 67 71.580 1.068 17.895 17.895 0 Erhvervslejer 10, baghus Erhverv Frisør / skønhedsklinik 92 89.116 969 17.130 Refunderede driftsudgifter I ALT 619 928.623 372.151 64.733 0 Erhvervsdelens andel 348 669.693 307.419 0 0 Boligdelens andel 271 258.930 64.733 64.733 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 928.623 372.151 64.733 heraf faktisk 928.623 372.151 64.733 heraf anslået 0 0 0 13
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 0 Erhvervslejer 1.300 1.000 Ja Faktisk NPI, min 2,5 % 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2017 Nej 0 Boliglejer 950 450 Nej Faktisk Årlig kr. 1.200,00 01.01.2016 01.01.2017 Nej 0 Boliglejer 500 250 Nej Faktisk årligt med kr. 1.200,00 01.10.2016 Nej 0 Boliglejer 400 250 Nej Faktisk Årligt med kr. 1.200,00 01.11.2016 01.11.2017 Nej 0 Erhvervslejer 850 100 Ja Faktisk NPI, Oktober, min 3 % 01.12.2015 01.12.2016 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 Erhvervslejer 0 01.10.2007 6 måneder 01.05.2018 01.05.2011 Lejer Udlejer Ja Nej 0 Boliglejer 0 15.07.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 0 Boliglejer 0 15.10.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Dette er ny lejer pr. 15.10.2015 0 Boliglejer 0 15.11.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 Erhvervslejer 0 01.12.2013 6 måneder 01.12.2017 01.12.2015 Lejer Udlejer Ja Nej 14