LOKALPLAN 199. for del af Tuborg Syd og del af Hellerup bydelscenter

LOKALPLAN 199 for del af Tuborg Syd og del af Hellerup bydelscenter GENTOFTE KOMMUNE

Strandvejen INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 199 LOKALPLANENS BAGGRUND LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD EKSISTERENDE FORHOLD LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING LOKALPLAN 199 BESTEMMELSER BILAG KORTBILAG ØRESUND Tuborg Boulevard Tuborg Nord TUBORG HAVN KØBENHAVNS KOMMUNE Tuborg Syd Eksisterende forhold

REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 199 for del af Tuborg Syd og del af Hellerup bydelscenter LOKALPLANENS BAGGRUND Området Tuborg Syd har tidligere huset bryggerivirksomheden Tuborg samt havnevirksomheden Tuborg Havn. Begge disse funktioner er ophørt og området er under omdannelse. I august 2000 vedtog Kommunalbestyrelsen lokalplan 178 for hele Tuborg Syd området. Lokalplan 178 har for størsteparten af områdets vedkommende karakter af en rammelokalplan, der i takt med ønskerne om områdets udbygning, skal suppleres med nye lokalplaner. Siden vedtagelsen af lokalplan 178 er der opført, en ny kommuneskole, Hellerup Skole, syd for Dessaus Boulevard, to større administrationsbygninger syd for Tuborg Havnevej samt gennemført en om- og tilbygning af den tidligere administrationsbygning for Tuborg Bryggeriet, langs Strandvejen. Carlsberg A/S ønsker nu at fortsætte udbygningen af Tuborg Syd i området mellem Strandvejen, Tuborg Havnevej, Philip Heymans Allé og Dessaus Boulevard. Lokalplan 199, er den første i rækken af 2. generations lokalplaner for Tuborg Syd. Lokalplan 199 omfatter de i lokalplan 178 benævnte delområder, IA og IB. EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhed og eksisterende bebyggelse: Lokalplanområdet ligger i den sydøstlige del af Hellerup bydel og er en del af Tuborg Syd. Lokalplanområdet er i alt på ca. 59.300 m 2. Området er ubebygget, bortset fra det gamle bryghus på hjørnet af Tuborg Havnevej og Strandvejen og administrationsbygningen på hjørnet af Dessaus Boulevard og Strandvejen, med henholdsvis ca. 4.500 m 2 og ca. 18.000 m 2 etageareal. En del af området (delområderne 1, 2, 3 og 6) ligger i Hellerup bydelscenter, der i sin helhed strækker sig langs Strandvejen, fra Øregårds Allé i nord til Tuborg Syd i syd. 1

Luftfoto eksisterende forhold - juni 2003 Centerfunktioner: Hellerup bydelscenter inkl. Tuborg Syd (delområderne 1, 2, 3 og 6) Der findes i dag ingen centerfunktioner i centerområdet på Tuborg Syd og eneste bebyggelse er det gamle bryghus, der står tomt og afventer restaurering og ombygning. Den øvrige del af Hellerup bydelscenter, der ligger uden for denne lokalplan, er omfattet af lokalplan 209 fra august 2003. Hellerup bydelscenter er i dag bydelens vigtigste indkøbsområde med ca. 140 butikker, hvoraf ca. 20 % er dagligvarebutikker. Der er ca. 40 publikumsorienterede servicefunktioner, som f.eks. banker, ejendomsmæglere, frisører, restauranter, caféer, hotel, rejsebureauer, forsikringsselskab m.m. og enkelte liberale erhverv, som f.eks. klinikker, tegnestuer, reklamebureau, div. kontorer m.m. Herudover er der 9 offentlige funktioner i form af museum, bibliotek, posthus (alle publikumsorienteret service) og div. kontorer og institutioner samt ca. 120 boliger i stueplan. Det samlede bruttoetageareal til butikker er på ca. 21.000 m 2, hvoraf dagligvarebutikkerne udgør ca. 1/3. Den gennemsnitlige butiksstørrelse er på 150 m 2 bruttoetageareal. Hellerup bydelscenter er et velfungerende - og på nær Tuborg Syd, et fuldt udbygget centerområde med en fin balance mellem de enkelte funktioner. En yderligere udbygning af området i større omfang, bortset arealerne på Tuborg Syd, er ikke mulig uden større indgriben i det bestående miljø. 2

Stationsnærhed og tilgængelighed: Området er stationsnært beliggende i henhold til Svanemøllen Station og Hellerup Station. Herudover betjenes området af 2 buslinier med forbindelse til såvel Hellerup bydelen, som store dele af kommunen samt til regionens busnet i øvrigt. Med sin beliggenhed nær bydelens eksisterende -, som kommende boligområder, er der ud over kollektiv transport, tillige generelt god tilgængelighed for såvel gående -, cyklende - og bilende kunder til centerområdet. Parkering: Lokalplanområdet har i dag en samlet parkeringskapacitet på ca. 220 pladser omkring administrationsbygningen i delområderne 4 og 6. Halvdelen af disse pladser er midlertidigt anlagt. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Det er lokalplanens formål at give mulighed for en udbygning af Hellerup bydelscenter på Tuborg Syd, som et attraktivt og velfungerende centerområde med et varieret udbud af butikker og publikumsorienterede servicefunktioner, liberale erhverv og offentlige formål. Centerområdet på Tuborg Syd er stort set den eneste mulighed for etablering af ny centerdannelse i Gentofte Kommune og det er Kommunalbestyrelsens ønske, at den nye centerdannelse med detailhandel og publikumsorienterede funktioner, kan medvirke til at der skabes mest muligt liv langs den østvestgående kanal, der etableres fra Tuborg Havn og frem til Strandvejen. Lokalplan 199 stiller derfor bl.a. krav om etablering af detailhandel og publikumsorienteret service i dele af bebyggelserne langs kanalen - for detailhandel primært langs kanalens nordlige side. Det er tillige lokalplanens formål at sikre bevaringsværdig bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for centerområdets maksimale butiksstørrelser og for mulighederne for etablering af butiksetageareal i henhold til en kvote på 8.000 m 2. Lokalplanen indeholder desuden bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder angivelser af byggemuligheder inden for de enkelte delområder samt bestemmelser for udlæg af parkerings- og opholdsarealer. Inden for lokalplanområdet kan der maksimalt opføres 77.000 m 2 etageareal, svarende til en bebyggelsesprocent på 130. 3

Delområde nr. Etageareal 1 6.000 m² 2 14.500 m² 3 25.000 m² 4 18.500 m² 5 13.000 m² Arealfordeling for delområder indenfor lokalplanområdet Kanalen der etableres fra Tuborg Havn og frem til Strandvejen deler området op i to dele. Bebyggelserne, som lokalplanen giver mulighed for, henholdsvis nord og syd for kanalen beskrives i de følgende afsnit. Nord for kanalen Modelfoto af område 1 og 2 set fra Strandvejen. Forrest i billedet ses det bevaringsværdige bygværk Tuborgflasken, der er beliggende udenfor lokalplanområdet. Der er ikke taget stilling til flaskens fremtidige placering, men lokalplan 199 giver mulighed for at den kan opstilles indenfor lokalplanområdet. Det gamle bryghus ved Strandvejen fastlægges som bevaringsværdigt. Dog må der ved bygningens nordlige facade opføres en tilbygning som i højden skal tilpasses bryghusets taggesims. Bryghuset og en eventuel tilbygning kan ifølge lokalplanen anvendes til detailhandel, publikumsorienteret service, liberale erhverv og offentlige formål. Umiddelbart syd for Eksperimentariet giver lokalplanen mulighed for, at der kan opføres et butikscenter. Centeret skal opføres med et volumen der byg- 4

ningsmæssigt harmonerer med Eksperimentariebygningen. Ifølge lokalplanen må der kun bygges i 2 etager indenfor et fastlagt byggefelt. Mod Philip Heymans Allé skal der bygges i 3 etager for at markere gadebilledet. Stueetagen må kun anvendes til detailhandel eller publikumsorienteret service, mens de øvrige etager tillige må indrettes med liberale erhverv. Syd for kanalen Modelfoto af område 3, 4 og 5 set fra hjørnet af Strandvejen og Dessaus Boulevard. Tuborgs tidligere administrationsbygning, som nu huser revisionsfirmaet PriceWaterhouse & Coopers, ses forrest i billedet. Lokalplanen giver kun mulighed for en mindre færdiggørelse i 1 til 2 etager ud mod kanalen (ikke vist på modellen). Ellers er området mod Strandvejen færdigudbygget. Den eksisterende bebyggelse må kun anvendes til liberale erhverv, mens en eventuel tilbygning mod kanalen som nævnt, kun må anvendes til publikumsorienteret service i form af café, restaurant eller udadvendte funktioner for virksomhederne. Bag den store bygning kan der mellem kanalen og Dessaus Boulevard opføres bebyggelse efter følgende principper: Langs kanalen skal bebyggelsen opføres indenfor et fastlagt byggefelt, som 3 bygningsstokke i 5 til 6 etager beliggende gavlvendt mod kanalen. Bygningsstokken nærmest Strandvejen kan dog opføres i 4 etager. Bebyggelsens stueetage og 1. sal skal opføres med facader i byggefeltets afgrænsninger, dog således at stueetagens facader kan være delvis tilbagetrukket fra 1. salens. Anvendelsesmæssigt må bebyggelsen kun anvendes til liberale erhverv, bortset fra stueetagen mod kanalen, hvor anvendelsen er fastlagt til detailhandel, publikumsorienteret service herunder offentlige formål samt reception, kantine 5

show-room og lignende udadvendte funktioner for virksomhederne i bebyggelsen. Mod Dessaus Boulevard skal bebyggelsen opføres som 3 punkthuse i 6 etager med en 7. etage udført som penthouseetage. De 3 punkthuse må gerne bygges sammen med en bygning i 1 eller 2 etager under forudsætning af, at denne bebyggelse er trukket mindst 5 m tilbage fra vejlinien og i øvrigt ikke overstiger 3.000 m². Butikscenterets stueetage Lokalplan 199 giver mulighed for at der kan opføres et butikscenter mellem Eksperimentariet og kanalen. Samtidig med at der skal opnås en alsidig butikssammensætning skal centerets butikker medvirke til, at der opstår et bymæssigt liv på promenaden langs den markante kanal. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser om, at der mindst skal være 15 butikker i stueetagen. Der fastlægges også bestemmelser om, at der skal indrettes alment tilgængelige gangarealer og butikslokaler i en åben, organisk struktur, der primært er orienteret mod kanalen. Facaden mod kanalen skal i varierende omfang være tilbagetrukket fra facaden på den overliggende 1. sal således at der gives mulighed for udvendige nicher og mindre pladsdannelser. Mindst halvdelen af butikkerne og de publikumsorienterede servicefunktioner skal have direkte eller visuel kontakt med kanalen. Skitsen, udarbejdet af Vilhelm Lauritzen A/S, illustrerer hvorledes butikscenterets sydvendte facade kan bearbejdes så der kan skabes et bymæssigt liv med cafeer og torvehandel langs kanalens promenader. 6

Arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen A/S har for Carlsberg Ejendomme A/S udarbejdet et skitseforslag til et butikscenter der vil kunne opføres indenfor rammerne af denne lokalplan. Tegningen illustrerer et eksempel på hvorledes promenade og butikker vil kunne udformes i et samspil. 7

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING REGIONPLANLÆGNING Folketinget vedtog en ændring af planloven med ikrafttrædelse i februar 2000. Ændringen af planloven har medført nye krav til amternes og kommunernes planlægning for detailhandelen. På baggrund af planlovsændringen har Københavns Amt udarbejdet Regionplantillæg 8, der indeholder retningslinier for den fremtidige lokalisering og udvikling af regionens detailhandel. Regionplantillægget fastlægger bl.a. kvoter for detailhandelens maksimale udbygning i de enkelte kommuners bydele. Regionplantillægget er fortsat det gældende grundlag for detailhandelen, nu som et tillæg til Regionplan 2001. KOMMUNEPLANLÆGNING Centerplanlægning Kommunens bydelscentre Detailhandelen i Gentofte Kommune er kendetegnet ved en decentral centerstruktur. Gentofte Kommunalbestyrelse ønsker at fastholde denne struktur ved at tilvejebringe nye bestemmelser, der regulerer detailhandelsudviklingen i kommunen. I august 2003 vedtog Kommunalbestyrelsen 6 lokalplaner (Lokalplan 209 214) med tilhørende Kommuneplantillæg 03/01 omfattende samtlige centerområder i Gentofte Kommune. Centerområdet på Tuborg Syd var ikke omfattet af denne lokalplanlægning, men var en del af kommuneplantillæg 03/01. Kommuneplantillæg 03/01 er et tematillæg, som nærmere fastlægger det overordnede plangrundlag for kommunens centerområder. Kommuneplantillægget præciserer bestemmelserne fra Kommuneplan 2001 og erstatter Kommuneplan 2001 for så vidt angår detailhandelsbestemmelserne. Lokalplan 199 er en del af denne centerplanlægning, men adskiller sig væsentligt fra de nævnte 6 bydelscenterlokalplaner ved konkret, udover anvendelsesbestemmelser, tillige at indeholde bestemmelser om områdets fremtidige bebyggelse - dennes placering og udformning. Den nærmere udformning af Tuborg Syds bebyggelse tager sit udgangspunkt i vinderprojektet fra den afholdte idékonkurrence i 1999 og lokalplan 178 fra 2000. 8

Gentofte Kommunes centerstruktur Centerstrukturen i Gentofte Kommune består af 6 bydelscentre (centerområder) og 10 lokalcentre. Derudover findes der en decentral centerdannelse ved Nybrovej (IKEA m.fl.) og en række detailhandelsbutikker til forsyning af nærområderne. Disse butikker indgår ikke i centerstrukturen. Centerområderne indeholder mange, forskellige funktioner. Blandingen af og alsidigheden i disse funktioner er med til at sikre centerområderne som attraktive og velfungerende byområder. Det overordnede plangrundlag fastlægger differentierede bestemmelser for de enkelte funktioner. Af denne årsag er det nødvendigt indledningsvis at fastlægge definitioner af funktionerne, herunder detailhandelen, inden for centerområderne. Eksempler på de forskellige funktioner findes bagest i lokalplanen som bilag. Definitioner på anvendelser i centerområder: Detailhandel Butik Supermarked Dagligvare Udvalgsvare Publikumsorienteret service Liberalt erhverv Offentlige formål (Publikumsorienteret service) Bruttoetageareal Detailhandel er erhverv, der defineres som salg til privat brug. En butik er et lokale med detailhandel. En større butik med et bredt varesortiment primært dagligvarer. En dagligvare er et produkt, der indgår i husholdningers daglige brug. En udvalgsvare er et langvarigt forbrugsgode, der bliver ved med at eksistere samtidig med brugen. Publikumsorienteret service, herunder særlige offentlige formål, defineres som funktioner, der ikke er detailhandel, men som med fordel kan lokaliseres i strøggader sammen med detailhandel. Publikumsorienteret service er typisk erhverv, men kan således også udgøre visse typer af offentlige formål. Til liberale erhverv medregnes erhvervsgrupper som læger, tandlæger, fysioterapeuter, advokater, ingeniører, arkitekter og lignende kontorvirksomheder, som ikke ved karakter, omfang eller aktiviteter er eller umiddelbart kan blive til gene for de omkringboende. Til offentlige formål medregnes funktioner som bibliotek, museum, posthus og lignende, men f.eks. ikke institutioner. Begrebet bruttoetageareal er defineret i Bygningsreglement 95. For så vidt angår opgørelse af areal til detailhandel er definitionen af bruttoetageareal skærpet med ovennævnte planlovsændring, idet kælderareal altid medregnes. Ved bruttoetageareal forstås således samtlige arealer til butiksformål. Det vil sige salgsarealer, lager, kælder, overdækket varegård, interne adgangsarealer, personalerum, cafeteria o.lign., men ikke parkeringsarealer. Strøggader Et bydelscenter (centerområde) rummer mange funktioner. Det område, som indeholder den største koncentration af publikumsorienterede funktioner, benævnes strøggade. En strøggade indeholder funktioner, der med udstillingsvinduer udgør en del af det levende bymiljø. 9

Kvoter for butiksetablering En anden vigtig bestanddel af det overordnede plangrundlag er en nærmere fastlæggelse af regionplanens tildeling af kvoter for detailhandelen for de enkelte centerområder i Gentofte Kommune. Hellerup bydelscenter, inkl. Tuborg Nord og Syd, er i henhold til Kommuneplantillæg 03 tildelt en maksimal udvidelses og omdannelsesmulighed på 10.000 m 2, heraf 8.000 m 2 til centerområdet på Tuborg Syd, svarende til delområderne 1, 2, 3 og 6. Bortset fra Tuborg Syd fremtræder Hellerup bydelscenter i dag som et stort set fuldt udbygget centerområde med få muligheder for nybyggeri i større omfang, uden en større påvirkning af områdets bymiljø, herunder påvirkning af eksisterende bebyggelse, friarealer og de trafikale forhold. Det er Kommunalbestyrelsens vurdering, at en fordeling af den tildelte kvote på 10.000 m 2 på bydelscentrets enkelte områder, med 8.000 m 2 til Tuborg Syd, dels vil tilføre Tuborg Syd muligheden for et butiksmiljø af en rimelig størrelse og dels vil sikre det eksisterende centerområde langs Strandvejen i Hellerup en fortsat udvikling uden større indgriben i det bestående miljø. Kundeunderlaget til Hellerup bydelscenter forøges ved udbygningen af Tuborg området med ca. 1.000 boliger, svarende til ca. 100.000 m² boligetageareal. Luftfoto af Tuborg området fra sydøst. 10

RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNING Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001 for så vidt angår rammebestemmelserne for enkeltområde 1.E6 samt Kommuneplantillæg 03/01 for så vidt angår rammebestemmelserne for enkeltområderne 1.C3 samt de generelle rammer vedr. detailhandlen. Kommuneplantillæggets bestemmelser afløser bestemmelserne i Kommuneplan 2001, herunder generelle rammer, for så vidt angår detailhandlen. En lokalplan, som træffer bestemmelser for enkeltområde 1.C3 Tuborg Syd skal bl.a. sikre: Områdets fremtidige anvendelse: Bebyggelsens art: Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: 7 Maks. bygningshøjde: Mindste opholdsareal: Mindste antal parkeringspladser: Butikkers indpasning i bebyggelsen: Varetagelse af særlige bevaringsinteresser: Andet: CENTERFORMÅL: Detailhandel, publikumsorienteret service, liberale erhverv og offentligt formål Etagehuse 130 for området som helhed 30 meter - bortset fra enkelte bygningsdele 10 % af etageareal til erhverv 25 % af offentligt etageareal 1 pr. 50 m 2 etageareal til erhverv 1 pr. 25 m 2 etageareal til butik 1 pr. 12½ m 2 etageareal til supermarked 1 pr 50 m 2 etageareal til offentligt formål - eller et efter Kommunalbestyrelsens skøn passende antal Maks. opførelse og indpasning af nyt bruttoetageareal til detailhandel på 8.000 m 2 Maks. bruttoetageareal for den enkelte detailhandelsbutik: - dagligvarer 3.000 m 2 - udvalgsvarer 1.000 m 2 Det gamle bryghus ved Strandvejen skal bevares. Der skal etableres kanal i området. Stationsnært 1.C2 1.EB1 1.E8 1.F8 1.C3 1.EB3 1.E6 Udsnit af kortbilag til rammer for lokalplanlægning iht. Kommuneplantillæg 03 1.E7 1.B12 1.D24 1.B15 11

LOKALPLANER Lokalplan 178 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, dvs. de på nedenstående kortbilag fra lokalplan 178 viste delområder IA og IB. Hidtil gældende lokalplan 178 BEVARINGSPLANLÆGNING I henhold til lokalplan 178 er bygværkerne Det gamle Bryghus og Tuborgflasken udpeget som bevaringsværdig bebyggelse. Tuborgflasken er desuden i kommunens bevaringsregistrant fra 1984 Huse i Gentofte også her erklæret bevaringsværdig. Bygværket Tuborgflasken er i dag ikke beliggende i lokalplanområdet, men i naboområdet, omfattet af lokalplan 178 (delområde II). I henhold til lokalplan 178 fremgår det at bygværket skal bevares inden for Tuborgarealerne, men at den endelige placering skal fastlægges i supplerende lokalplan. Tuborgflasken kan placeres inden for denne lokalplans område. Det gamle bryghus 12

VARMEPLANLÆGNING I henhold til lov om varmeplanlægning har Gentofte Kommunalbestyrelse vedtaget planer for varmeforsyningen i kommunen med delplan for kraftvarmeforsyning og delplan for naturgasforsyning. Lokalplanområdet skal forsynes med kraftvarme i henhold til delplan for kraftvarmeforsyning. AFVANDINGSFORHOLD Ved afvanding af området må det samlede afløb ikke overstige den vandmængde, der svarer til de afløbskoefficienter, der er fastsat i kommunens spildevandsplan. TRAFIK- OG MILJØPLAN Gentofte Kommunalbestyrelse har vedtaget Trafik- og Miljøplan 1997-2009, hvori kommunens veje bl.a. er opdelt i vejklasser. For så vidt angår lokalplanområdet er Strandvejen en amtsvej, hvor Københavns Amtsråd er vejbestyrelse. Lokalplanen omhandler ikke de overordnede trafikale forhold og fastlægger ikke bestemmelser for regulering af trafikken. Etablering af fartdæmpende foranstaltninger eller indføring af hastighedsnedsættelse på veje inden for området behandles således ikke i lokalplanen. Evt. beslutning om ændringer i de trafikale forhold træffes af Teknisk Udvalg. RÅDEN OVER VEJAREAL VAREUDSTILLING OG LØSE SKILTE PÅ FORTOV STADEPLADSER UDENDØRS SERVERING MM. Tilladelse til udstilling og salg af varer, herunder også udendørs servering, kræver tilladelse fra politiet. Såfremt der er tale om offentligt vejareal kræves tillige tilladelse fra vejbestyrelsen. Er der tale om privat vejareal, kræves foruden politiets tilladelse, ejerens - samt Kommunalbestyrelsens tilladelse. Strandvejen er en amtsvej med amtet som vejbestyrelse. Øvrige veje er enten offentlige veje eller privat fællesveje, hvor Kommunalbestyrelsen er vejmyndighed. SERVITUTTER Ifølge planlovens bestemmelser bortfalder private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke indholdsmæssigt er forenelige med lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke bortfalder som følge af disse bestemmelser, vil fortsat være gældende. 13

KYSTNÆRHED Lokalplanens område er et kystnært beliggende byzoneareal, hvor Kommunalbestyrelsen i henhold til lov om planlægning 5a, stk. 4, skal vurdere bebyggelsens indpasning i den kystlandskabelige helhed. Områdets hidtidige bebyggelse for bryggeri- og havnevirksomhed er stort set nedrevet og lokalplanens byggemuligheder overstiger ikke de hidtil gældende bygningshøjder på op til 45- til 52 meter, hvilket også gælder for de fortsat beliggende bygninger: Tuborgs tidligere administrationsbygning med tilbygning samt det gamle bryghus på henholdsvis 9, 5 og 6 etager, med bygningshøjder på henholdsvis 34, 22 og 30 meter. Lokalplanen er i overensstemmelse med 5a, stk. 4 i lov om planlægning. MILJØFORHOLD Del af matr. nr. 5 a, Hellerup er af Københavns Amt kortlagt som forurenet i henhold til jordforureningsloven. Kortlægningen er tinglyst på ejendommen og indebærer at der skal søges tilladelse fra Amtet til ændring i arealanvendelsen, samt til udførelse af bygge- og anlægsarbejder efter regler, som er gældende i henhold til jordforureningslovens 8. Den del af matr. nr. 5 a, Hellerup, som er beliggende på Tuborg Syd, er ikke omfattet af denne tinglysning. Der er således ikke kortlagt noget affaldsdepot inden for lokalplanens område. Områdets arealer nærmest Strandvejen er belastet af trafikstøj herfra. Ny bebyggelse skal overholde de gældende regler for støjniveauer fra vejtrafikken. Området vil, efter udbygningen af Tuborg Syd er tilendebragt, være beliggende i et tæt bebygget center, erhvervs- og boligområde, hvor støj og lugt fra erhvervsmæssige aktiviteter kan give anledning til gener. Eksempelvis kan levering af varer forårsage støjgener og bør således kun forekomme inden for normal arbejdstid fra mandag til fredag mellem kl. 07.00 og 18.00 og lørdag mellem kl. 07.00 og 14.00. Med henblik på bl.a. begrænsning af lugtgener har Gentofte Kommune udarbejdet en vejledning vedr. miljøkrav i forbindelse med indretning og drift af restaurationer m.m. og denne vejledning bør følges af alle typer restauranter og forretninger med køkkenaktiviteter, idet disse virksomheder bør have installeret et udsugningsanlæg med et afkast frit over tag. Kommunen kan i henhold til Miljøbeskyttelseslovens 42 påbyde en virksomhed at nedbringe støj- og lugtgener. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Etablering af kajplads for både i kanalen kan ikke finde sted uden forudgående tilladelse fra Kystinspektoratet. Lokalplanens virkeliggørelse er ellers ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Kommunalbestyrelsen. 14

Etablering af detailhandelscenteret kan ikke finde sted uden at regionplanmyndigheden, HUR har screenet det konkrete byggeprojekt for hvorvidt det må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt samt om detailhandelscentret anses for at være VVM pligtigt. 15

16

LOKALPLAN 199 for del af Tuborg Syd og del af Hellerup bydelscenter I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område: 1 FORMÅL Det er lokalplanens formål: at udlægge - og udvikle området til et attraktivt og velfungerende center- og erhvervsområde med et varieret udbud af butikker, publikumsorienteret service, liberale erhverv og offentlige formål, at fastlægge retningslinier for opførelse af ny bebyggelse, at sikre en gennemførelse af en kanalforbindelse fra Tuborg Havn og frem til Strandvejen, at sikre beliggenhed og udstrækning af detailhandel og publikumsorienteret service, at sikre bevaringsværdig bebyggelse, samt at sikre områdes parkeringsforsyning. 17

2 OMRÅDET Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag og omfatter følgende matr.nr.e.: Del af 5 a og del af 11 a, alle Hellerup samt alle parceller, der efter den 9. september 2003 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Lokalplanområdet opdeles i delområderne 1-6, som vist på kortbilag 1. 3 ANVENDELSE Lokalplanområdet (delområde 1 6): 3.1 Området må kun anvendes til center- og erhvervsformål i form af detailhandel, publikumsorienteret service, liberale erhverv herunder kontor og administration, offentlige formål i form af institutioner og publikumsorienteret service samt kanal, jf. Bilag A. 3.2 Bebyggelse i området må kun anvendes i overensstemmelse med de i 3.3 3.11 nævnte bestemmelser. 3.3 Det samlede bruttoetageareal 1 til detailhandel må ikke overstige 8.000 m 2 og bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 500 m 2, jf. dog 3.6. Delområde 1: 3.4 Bebyggelse må kun anvendes til detailhandel, publikumsorienteret service, liberale erhverv herunder kontor og administration samt offentlige formål i form af institutioner og publikumsorienteret service. Delområde 2: 3.5 Bebyggelsens stueetage må kun anvendes til detailhandel, publikumsorienteret service herunder offentlige formål. Langs den i 3.11 fastlagte kanal skal der indrettes mindst 3 restauranter, caféer el. lign. Med et samlet etageareal på mindst 600 m². Bebyggelsens 1. og 2. sal må kun anvendes til detailhandel og publikumsorienteret service, herunder offentlig formål samt liberale erhverv. I bebyggelsens stueetage skal antallet af detailhandelsbutikker, inkl. supermarkeder, være mindst 15. 1 Bruttoetagearealet omfatter alle arealer, der kan anvendes til butiksformål, herunder salgsarealer, baglokaler til salgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer, personalerum, cafeteria m.v. Beregning af arealet sker efter reglerne i bygningsreglementet, dog medregnes kældre uanset deres højde i forhold til det omgivende terræn. Parkeringsareal medregnes ikke. Både nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker indgår i bruttoetagearealet. 18

3.6 Uanset bestemmelsen i 3.3 kan der indrettes op til 2 udvalgsvarebutikker hver med et bruttoetageareal på maksimalt 1.000 m 2, under forudsætning af at de indrettes i to etager. Endvidere kan der indrettes én eller to butikker som supermarkeder med et samlet bruttoetageareal på op til 2.000 m 2. Delområde 3: 3.7 I bebyggelser langs - og nærmest kanalen skal stueetager i en dybde på mindst 12 meter, målt vinkelret på kanalen, anvendes til detailhandel, publikumsorienteret service herunder offentlige formål samt reception, kantine, show-room og lignende udadvendte funktioner for virksomheder beliggende i området. Øvrige etagearealer i stueplan må tillige anvendes til liberale erhverv herunder kontor og administration. Bebyggelsens 1. sal må kun anvendes til detailhandel og publikumsorienteret service, herunder offentlige formål samt liberale erhverv, herunder kontor og administration. Øvrige etager må kun anvendes til liberale erhverv herunder kontor og administration. Delområde 4: 3.8 Eksisterende bebyggelse, jf. kortbilag 1, må kun anvendes til liberale erhverv herunder kontor og administration samt offentlige formål i form af institutioner og publikumsorienteret service. 3.9 Stueetage samt underetage i ny bebyggelse mod kanalen, må kun anvendes til publikumsorienteret service i form af café og restaurant samt til kantine, reception, show-room og lignede udadvendte funktioner for virksomheder beliggende i området. Øvrige etager må kun anvendes til liberale erhverv, herunder kontor og administration. Delområde 5: 3.10 Bebyggelse må kun anvendes til liberale erhverv, herunder kontor og administration samt offentlige formål i form af institutioner og publikumsorienteret service. Delområde 6: 3.11 Området må kun anvendes til kanal med tilhørende bolværk, kajplads for lystbåde, brygger, promenade og lignende. 4 VEJ-, STI- OG PARKERING 4.1 Veje, kørearealer, stier og parkeringspladser i området må kun udlægges indenfor de på kortbilag 1 viste arealer for trafik, parkering og ophold. 4.2 Kørende adgang til området fra de omliggende veje, Strandvejen, Tuborg Havnevej, Philip Heymans Allé og Dessaus Boulevard, må kun etableres i overensstemmelse med de på kortbilag 1 viste retningslinier. 19

4.3 Ved opførelse af ny bebyggelse og ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse skal der udlægges parkeringsareal til mindst: 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal til erhverv, 1 p-plads pr. 25 m 2 publikumsorienteret service og detailhandel, dog 1 p- plads pr. 12,5 m 2 supermarked og 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal ved offentlige formål eller et efter Kommunalbestyrelsens skøn passende antal pladser. 4.4 Parkeringspladser kan etableres på terræn, i kælder eller under terræn, dog skal mindst 50 % af samtlige p-pladser anlægges i kælder eller under terræn. 4.5 Parkeringspladser under terræn, under Tuborg Havnevej, kan indgå i dækningen af områdets parkeringsforsyning, såfremt disse er sammenhængende med parkeringskælder og parkering under terræn i delområde 1 og 2. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Lokalplanområdet (delområderne 1 6): 5.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed (inkl. kanal), må ikke overstige 130. 5.2 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade, bortset fra enkelte bygningsdele må gives en højde der overstiger 30 meter, målt fra de på kortbilag 1 viste niveauplaner, angivet for de enkelte byggefelter. 5.3 Inden for området kan der opføres transformerstationer og lignende installationer til sikring af den nødvendige energiforsyning. 5.4 Bygværket Tuborgflasken kan opstilles i området efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. Jf. tillige 6.2. Delområde 1: 5.5 Bebyggelse i delområde 1 må kun opføres inden for det på kortbilag 1 viste byggefelt. Tilbygningens højde skal mindst svare til bryghusets gesimshøjde. 5.6 Ny bebyggelse må opføres i maksimalt 6 etager, enkelte bygningsdele dog i 7 etager. Delområde 2: 5.7 Bebyggelse i delområde 2 må kun opføres indenfor det viste byggefelt efter de i 5.8 5.11 fastlagte principper: 5.8 Bebyggelsens stueetage skal indrettes med alment tilgængelige gangarealer og butikslokaler i en åben, organisk struktur, der primært henvender sig til den syd for beliggende kanal. Facaden mod kanalen skal i varierende omfang være tilbagetrukket fra byggefeltets sydlige afgrænsning og således give plads for udvendige nicher og mindre pladsdannelser. Mindst 50 pct. af 20