1
Indholdsfortegnelse 1. Styringsdialog 2012... 3 2. Generelle udfordringer på tværs af boligorganisationerne... 4 3. Behov for centrale aftaler/indsatser og bud på samarbejder... 5 4. De lovmæssige rammer og den videre proces... 8 5. Aftaledokument Nakskov Almene Boligselskab... 9 6. Aftaledokument Lejerbo... 12 7. Aftaledokument Boligforeningen Lolland... 14 8. Aftaledokument Boligselskabet af 1944... 18 9. Aftaledokument Ravnsborg Ældreboligselskab, Boligselskabet Sognefogedvænget Boligselskabet Domea Holeby... 21 10. Aftaledokument Lolland Almennyttige Boligselskab... 24 2
1. Styringsdialog 2012 I oktober og november 2012 har Lolland Kommune haft styringsdialogmøder med de almene boligorganisationer i kommunen. Alle boligorganisationer har forud for mødet sendt en dokumentationspakke til kommunen. Denne pakke har dannet grundlag for styringsdialogen. Beboerdemokrati har været et overordnet tema for årets dialogmøder. Desuden har følgende centrale temaer været drøftet på dialogmøderne: Udlejning Økonomi Beboersammensætning Fysiske rammer og renovering Boligsociale indsatser Som afslutning på hvert møde er der formuleret et aftaledokument med en række fælles konklusioner og målsætninger for boligområdet. De respektive aftaledokumenter er bilagt i kapitel 5. De væsentligste konklusioner fra styringsdialogmøderne: At alle boligorganisationerne i kommunen oplever udfordringer omkring udlejningssituationen i form af enten korte/ingen ventelister eller ledige boliger. At lejeledigheden er særligt udtalt i afdelinger beliggende i yderområder og i afdelinger i etagebyggeri, der kæmper med imageproblemer. At der fortsat er behov for boligreduktion. At på det lollandske boligmarked med et overskud af boliger, er den almene sektor ikke konkurrencedygtig på pris, hvorfor det er exceptionelt vigtigt, at huslejerne holdes nede. At det er en svær balancegang at holde huslejeniveauet nede og stadig have et rimeligt vedligeholdelsesniveau. At for at opnå en mere blandet beboersammensætning, er det en generel opfattelse, at der er behov for en ny aftale om fleksibel udlejning. At flere boligorganisationer har indsendt ansøgninger til Landsbyggefonden om støtte til renovering. At beboerdemokratiet mange steder er under pres, da det er vanskeligt at rekruttere nye medlemmer til bestyrelserne. At det er en udfordring at Landsbyggefonden har stillet som krav at der etableres et fællessekretariat forud for en forlængelse af de boligsociale helhedsplaner der er med til at styrke udviklingen i boligområdet. 3
2. Generelle udfordringer på tværs af boligorganisationerne Økonomi Det generelle billede efter styringsdialogen er, at hovedparten af boligorganisationerne har økonomiske udfordringer. Der er fire afdelinger, der gennem kortere eller længere tid har været ude af stand til at betale terminer. For så vidt, at der er igangsat en proces omkring genopretning af den pågældende afdeling, vil terminsbetalingerne indgå i den eventuelle byggesag. Hvis ikke det er tilfældet, kan kommunen overtage terminsbetalingerne eller afdelingen vil ultimativt komme på tvang. Desuden er der flere boligorganisationer, der er delvist fritaget for at organisations dispositionsfond dækker tab som følge af lejeledighed. Dermed er der kun en ringe økonomisk buffer i særligt problemramte afdelinger, hvilket på den korte bane er et problem for de udsatte afdelinger men, som på den lange bane også kan blive et kommunalt økonomisk problem, da kommunen i første omgang vil blive nødsaget til at medvirke med kapitaltilførsel til nødlidende afdelinger og ultimativt med aktivering af lånegarantier. Arbejdskapital og henlæggelserne til vedligeholdelse er i flere organisationer presset. Det er en konstant balancegang at afstemme huslejetryk og vedligeholdelsesgrad for kontinuerligt at sikre sektorens attraktivitet, og ved årets dialogmøde har der for første gang været meldinger om decideret vedligeholdelsesefterslæb. Udlejning Det samlede indtryk fra dialogmøderne er, at der i flere boligområder er udfordringer i forhold til udlejning af især ungdomsboliger og små 1-værelses og 2-værelses lejligheder. Andre steder er det især de helt store 4- og 5-værelses lejligheder, der er svære at få udlejet. De mange ledige lejligheder er en økonomisk udfordring for de boligorganisationer, der er berørt af det. I nogle afdelinger er det helt op imod 50% af boligerne, der står tomme. Boligorganisationerne tænker i flere strategier for at tiltrække og fastholde beboere bl.a. i udvikling af attraktive boligområder gennem bygningsvedligeholdelse og egentlige renoveringer. For at tiltrække nye beboere arbejder nogle af organisationerne med egentlige markedsføringsstrategier som fx åbent hus arrangementer og annoncekampagner. Udlejningsvanskelighederne er størst i landdistrikterne og i etagebyggerierne. Geografi og arkitektur er væsentlige faktorer for lejeledigheden, men også den kollektive trafikforsyning og den strukturelle infrastruktur i øvrigt har betydning for bosætningen. Andre afdelinger slås med en uhensigtsmæssig beboersammensætning og som følge heraf kriminalitet, hærværk og dårligt image. Den generelle negative vækst i kommunens befolkningstal vil i sig selv også betyde et stigende antal overskudsboliger. De fysiske rammer og renovering Der er flere boligorganisationer, der ønsker at nedrive hele boligblokke (Kongeleddet, Riddersborgparken, Birkevænget og Kløvervænget) og der er flere renoveringsarbejder i gang eller på bedding. Konkret gør det sig gældende for: Riddersborgparken omdannelse til rækkehuse med nedrivning af 2 etager, i alt 222 boliger. 4
Fjordgården sætningsrevner, skimmelsvamp, kuldebroer og dårlig tilgængelighed Rosenparken nedrivning, skimmelsvamp, kuldebroer og tilgængelighed Sognefogedvænget nedrivning af et antal boliger og tilgængelighed. Birketlunden nedrivning af et antal ældreboliger. Nødebjergparken slå mindre boliger sammen til større. Birkevænget nedrivning af en blok (12 lejemål), sammenlægning af de store lejemål til mindre og etablering af fællesvaskeri i nyt beboerhus. Østre Park sammenlægning af store lejligheder til mindre samt bedre til Sandby/Provstelunden - huslejestøtte, nye udvendige døre og vinduer, udskiftning af trægavle og alternativt varmeanlæg. Holmeager huslejestøtte, nye udvendige døre og vinduer og evt. modernisering af køkkener og toiletter. Rudbjerg boligreduktion og huslejestøtte. Kongeleddet nedrivning af en blok. Margrethevænget nedregulering af et antal lejemål og sammenlægning af de største lejligheder til mindre. Boligsociale indsatser Forud for en forlængelse af helhedsplaner har Landsbyggefonden stillet som krav, at der etableres et fællessekretariat på tværs af Lolland og Guldborgsund Kommuner. Der er tre boligsociale helhedsplaner i Lolland Kommune: Boligforeningen Lolland og Lolland Almennyttige Boligselskab har en fælles indsats i Østre Park og Margrethevænget i Maribo. Helhedsplanen løber til 31. marts 2013. Boligselskabet Sognefogedvænget og Lolland Almennyttige Boligselskab har en fælles helhedsplan i Rødbyhavn i Kongeleddet, Syltholmsparken og Sognefogedvænget. Helhedsplanen løber til 31. december 2012. Nakskov Almene Boligselskab har en helhedsplan for de tre afdelinger Riddersborgparken, Nørrevænget II og Nørrevold. Helhedsplanen løber frem til 2015. Formålet med planerne er overordnet at fremme trivslen i boligområderne, øge attraktiviteten for tilflyttere og fastholdelse af nuværende beboere. De boligorganisationer, der medvirker i de boligsociale helhedsplaner ser planerne som et godt middel til at styrke udviklingen i boligområderne. Derudover er der et sundhedsfremmeprojekt i Østre Park og Margrethevænget i Maribo, og en gadeplansindsats i Birkevænget og Nørrevænget I & II i Nakskov. 3. Behov for centrale aftaler/indsatser og bud på samarbejder 5
Fleksibel udlejning Boligorganisationerne oplever at beboergruppen generelt set er blevet svagere, hvilket medfører en række ekstraordinære udfordringer i boligområderne. Fleksibel udlejning kan være et middel til at arbejde med beboersammensætningen i den enkelte afdeling. Den fleksible udlejning betyder at den boligsøgende kommer længere frem i boligkøen, hvis personen opfylder særlige kriterier. Der har tidligere været indgået aftale om en række udlejningskriterier der gjaldt for alle kommunens boligorganisationer. Aftalen udløb sommeren 2012, og det vil være hensigtsmæssigt at der forhandles en ny aftale om fleksibel udlejning. Startboliger Ministeriet for by, bolig og landdistrikter har indført en boligtype for udsatte unge mellem 18 og 24 år med tilknyttet bostøtte. Denne type boliger er startboliger for de unge der typisk kommer fra en institution og flytter hjemmefra for første gang. Bostøtten skal være med til at sikre at den unge en god start på voksenlivet under strukturerede rammer. Kommunen anslår at der er behov for en 10 boliger i henholdsvis Maribo og Nakskov. Der er to boligorganisationer, der har udtrykt interesse for afprøvningen af et sådant botilbud. Samarbejde om psykisk syge borgere Boligorganisationerne oplever at de psykisk syge borgere er mere syge og ustabile end tidligere, når de bliver placeret i en bolig. Det betyder at de ikke evner at bo sammen med andre og generer medbeboere. Boligorganisationerne oplever at der kommer flere og flere lejere af den slags, og det er med til at skabe utryghed i de pågældende afdelinger. Boligorganisationerne har fået et nummer på en kontaktperson i Lolland Kommune. Det fungerer godt, men hun er kun tilgængelig inden for normal arbejdstid. Det vil være hensigtsmæssigt at der oprettes en hotline, som boligorganisationerne kan benytte også på skæve tidspunkter. Advisering om lejerestancer og udsættelser Antallet af borgere der ikke er i stand til at betale huslejen er højt og således også antallet af borgere, der sættes ud af deres boliger. En udsættelse har voldsomme sociale konsekvenser for den enkelte og kan på den lange bane også have økonomiske implikationer for kommunen, der har ansvar for at tage hånd om boligsociale problemer og anvise midlertidigt husly til husvilde. Ved andet rykkerbrev adviseres kommunen af boligorganisationen om den forestående udsættelse. Det vil være hensigtsmæssigt at der er en kommunal procedure for hvordan kommunen skal agere, når der kommer en sådan advis. Det vil desuden være hensigtsmæssigt, hvis kommunen adviseres tidligere i udsættelsesforløbet, da der så stadig vil være tid til at hjælpe til en løsning. Bopælspligt En almen bolig er karakteriseret ved at der er en tidsubegrænset lejekontrakt, og at der er bopælspligt. Befolkningstilbagegangen i kommunen betyder at det er et generelt boligoverskud. Der er store omkostninger forbundet med en nedrivningssag. Overskudsboligerne i den almene sektor er der typisk tale gode sunde boliger, men med en uhensigtsmæssig beliggenhed. Det vil være hensigtsmæssigt at tænke alternativ beboelse og second home, og således udfordre bopælspligten landspolitisk. Ældreboliger 6
Der er en overkapacitet af ældreboliger i kommunen, og kommunen har store udgifter til dækning af tomgangstab i disse ældreboliger. For at bo i en ældrebolig skal man opfylde visitationskriterierne. Men i enkelte ældreboligafdelinger oplever boligorganisationerne efterspørgsel på boliger, til trods for boligerne typisk er indrettet med store badeværelser og store fællesarealer og små køkkennicher. Det er muligt at udleje boligerne på almene vilkår til boligsøgende ud over den berettigede personkreds. En sådan model vil begrænse kommunens udgifter til tomgangstab og betyde at der kan komme nye lejere ind i afdelingerne, som kan bidrage positivt til fællesskabet i den pågældende afdeling. Regnskabsgennemgang Kommunens regnskabsgennemgang foretages fremadrettet af en ny medarbejder. Processen vil fremover være den, at kommunen forud for dialogmøderne udarbejder et notat på baggrund af regnskabsgennemgangen og i de tilfælde gennemgangen ikke har givet anledning til kritiske bemærkninger, vil regnskabet blive taget til efterretning direkte på dialogmødet. 7
4. De lovmæssige rammer og den videre proces Den 1. januar 2010 trådte styringsreformen af den almene boligsektor i kraft. Styringsreformen har medført en række lovændringer og regelforenklinger, som betyder en ændring fra detailstyring til aftalestyring mellem kommuner og boligorganisationer. En af de vigtigste konsekvenser af styringsreformen er, at grundstenen i samarbejdet mellem kommune og boligorganisation fra 2010 er en styringsdialog i form af et årligt dialogmøde. Dialogmøderne skal være udgangspunktet for formulering af aftaler og kontrakter mellem kommunen og boligorganisationen, der sikrer kontinuitet og en målrettet indsats i boligområderne. Det er kommunen, der sørger for, at der holdes ét årligt dialogmøde med hver boligorganisation, som har hjemsted i kommunen. Det er dermed kommunen, der har ansvaret for at planlægge og organisere processen omkring styringsdialogen. Boligorganisationerne indsender en dokumentationspakke forud for dialogmødet, og det er denne pakke mødet skal tage udgangspunkt i. Dokumentationspakken skal som minimum indeholde styringsrapport, regnskab, årsberetning og revisionsprotokol. Følgende forhold indgår i styringsrapporten: Evaluering af boligorganisationens og dens afdelingers virksomhed inden for nærmere angivne områder, herunder oplysninger om større udfordringer og initiativer. En redegørelse for centrale regnskabstal og andre nøgletal, hvis de afviger væsentligt fra det normale niveau. Angivelse af et eventuelt behov for at indgå aftaler med byrådet. Som afslutning på hvert dialogmøde er der formuleret et fælles aftaledokument for styringsdialogen. Aftaledokumentet beskriver en række fælles konklusioner og målsætninger for boligområdet. Aftaledokumenterne skal offentliggøres på Lolland Kommunes hjemmeside. I de tilfælde, hvor der på dialogmøderne er drøftet indgåelse af aftaler, som kræver Byrådets godkendelse, fremlægges disse særskilt for Byrådet. Det drejer sig bl.a. om udlejningsaftaler. Administrationen i Lolland Kommune vil i første halvdel af 2013 evaluere den gennemførte styringsdialog med henblik på at kvalitetssikre styringsdialogen for driftsåret 2013 8
5. Aftaledokument Nakskov Almene Boligselskab Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Nakskov Almene Boligselskab den 9. oktober 2012 Tilstede: Kim Frederiksen (Boligkontoret Danmark) Ivan Sørensen (Lolland Kommune) Cecilie Bjørn (Lolland Kommune) Og Anders LaCour (CBS) Afbud fra Erik Brown (Nakskov Almene Boligselskab). Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: Udlejningssituationen man skal længere og længere ned på ventelisten for at få lejet ud. I nybyggeriet på Anemonevej færdiggør man to klynger, således at de er klar til indflytning pr. 1. januar 2013. De får en pris på 838 kr/m 2 /år. En af dem, der var skrevet op, har på forhånd takket nej. 1 flytter ind pr 1. januar. I forhold til udlejningssituationen, kan boligselskabet ikke tillade sig at være kritiske omkring beboerkredsen, og en del af lejemålene vil formentligt også skulle bruges til genhusningsformålet i forbindelse med omdannelsen af Riddersborgparken. I Riddersborgparken overvejer boligselskabet at udskrive en konkurrence om et nyt navn, hvor alle kan komme med et bud. Boligkontoret skal holde et generelt møde vedrørende pressestrategi. Generelt oplever boligselskabet udlejningsvanskeligheder i afdelingerne Riddersborgparken, Rosenparken, Nørrevold, Præstestræde. Fleksibel udlejning Der er tale om 1. gangs udlejning i Riddersborgparken, når boligerne står færdige. Det stiller derfor krav til udlejningsreglerne. Lolland Kommune har en stor interesse i sagen og vil gerne have indflydelse på udlejningskriterierne således at der strikkes en bæredygtig beboersammensætning sammen. Afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal: Hovedparten af afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal er gengangere fra de forrige år. I Rosenparken er det bygningsmæssige udfordringer, som helhedsplanen forsøger at afhjælpe. Helhedsplanen medfører dog m 2 -priser på over 700 kr/m 2 /år, og det udtrykte kommunen stærk bekymring ved. Det blev desuden drøftet hvorvidt et nyt tag er vedligeholdelse eller forbedring, hvilket skal forfølges. 9
I Fjordgården er der også bygningsmæssige udfordringer i form af sætningsskader, skimmel og kuldebroer. Desuden er der en udfordring omkring tilgængelighed. Der er lavet en helhedsplan, der ligesom ved Rosenparken medfører høje huslejer, men afdelingen kan formentligt klare det, da det pt. er relativt lange ventelister og afdelingen har en attraktiv beliggenhed. Præstestæde har et problem omkring tilgængelighed og desuden er der flere boliger i 2 plan. Ydermere er der i afdelingen et lejeniveau på ca. 900 kr/m 2 /år. Det er en byfornyet ejendom, der er dyr at vedligeholde idet der er særlige krav til materialer. Afdelingen vil være relevant at benytte til genhusningsformålet, da det er byggesagen, der betaler lejedifferencen mellem Riddersborgparken og genhusningslejemålet. Krogsbølleparken har problemer med terrassedækket, som har skubbet vinduespartiet 10 cm. ind. I Riddersborgparken forventes en stigning i antallet af fraflytninger efter skema A- godkendelsen. Nørrevold oplever en søgning på studieboligerne. Der er et par tomme boliger i afdelingen, der ikke kan lejes ud. Der er et højt huslejeniveau og et vedligeholdelsesefterslæb. Gennemgang af Boligselskabet: Udviklingen i dispositionsfonden viser et tab i 08-09 pga. af tabsdækning. I 10 ses også tab ved lejeledighed i Nørrevænget II. I 2012 er der 1,6 mio. kr. ved udgangen af sidste regnskab. Heraf 388.000 kr. i den disponible del af dispositionsfonden. I 2018-19 skulle den være på 2,3 mio. kr. pga. tilstrømning fra udamortiserede lån. Boligkontoret arbejder på at få unge ind i beboerdemokratiet, sådan at der sker en kontinuerlig udskiftning. Beboerdemokratiet er generelt en svær størrelse at arbejde med, og det er op ad bakke. I tidligere tider har der været etnicitetskvoter i Riddersborgparken. Det er en definitiv beslutning, at NAB ikke ønsker at være en del af fællessekretariatet. Aftaler: Udlejningsreglerne i Riddersborgparken skal forhandles på plads sammen med kommunen, der har stor interesse i sagen. Kommunen forholder sig til de to helhedsplaner (Fjordgården og Rosenparken), og dyrker desuden vedligeholdelses- contra moderniseringsproblematikken. I forhold til advisering om lejerestancer udarbejder kommunen en procedure for hvordan kommunen skal reagere, når den modtager en advis. Boligkontoret finder ud af hvordan der arbejdes med beboerdemokrati, således at der kan være et samspil. BDK vender tilbage, såfremt der er stemning for at spille innovationsspil. Visioner og mål: 10
Det er målet at sikre selskabets overlevelse. Bestyrelsen har indledt overvejelser om afhændelse af ejendommen på Axeltorv, hvor der i dag er kontorer. Ejendommen vil fremover være for dyr i daglig drift pr. lejemål efter boligreduktionen i Riddersborgparken. Reduktionen af boliger i Riddersborgparken betyder en stigning i administrationsbidraget for de resterende lejemål i selskabet og dermed højere husleje. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 11
6. Aftaledokument Lejerbo Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Lejerbo 22. oktober 2012. Tilstede: Gunnar Volmer (Lejerbo) Connie Andersen (Lejerbo) Michael Keis (Lejerbo) Ivan Sørensen (Lolland Kommune) Cecilie Bjørn (Lolland Kommune) Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: I forbindelse med ombygningssagen i Birkevænget, har boligselskabet taget kommunens beslutning til efterretning. Der har efterfølgende været afholdt et bestyrelsesmøde, hvor blev enige om at kombinere ombygningssagen med en boligreduktion. I samarbejde med en arkitekt arbejder man derfor hen imod en løsning med ombygning af Blok P, nedrivning af Blok O og etablering af fællesvaskeri på den tomt der bliver tilbage. Som det er nu, er der to vaskerier i bebyggelsen, men de er begge etableret i kælderplan, hvorfor de er vanskeligt tilgængelige for folk med funktionsnedsættelse. Desuden har man talt om at etablere solceller på taget af det nye vaskeri, sådan at vaskeriet kunne blive selvforsynende med strøm. Boligselskabet mener således at projektet opfylder en bred vifte af de kriterier, der skitseres i strategioplægget for den almene boligsektor, i kraft af at der tænkes fremtidssikring ind i ombygning af lejemålene, tilgængelighed i kraft af elevator, attraktivitet i kraft af inddækkede altaner og havestykker til stuelejlighederne, tilgængelighed til fællesvaskeri i nyt beboerhus og ikke mindst boligreduktion ved nedrivning af en blok med 12 lejemål. Der vil blive afholdt et møde i november 2012 med Lolland Kommune vedr. ombygningssagen. På mødet deltager fra Lolland Kommune direktør Bjarne Hansen, Ivan Sørensen og Cecilie Bjørn. Ombygningen vil betyde at huslejerne for de ombyggede lejemål nærmer sig 800kr/m2/år. Boligselskabet bestræber sig i øvrigt på at holde huslejerne i ro. Afdelinger med væsentlige problemer eller kritiske nøgletal: Birkevænget er opført før 1. april 1964, hvorfor der ikke kan ydes indskudslån og boligstøtte. Det betyder rent praktisk at man ved genudlejning skal langt ned på ventelisterne. Afdelingen er på grund af kommunens manglende godkendelse af ombygningsprojektet i Blok O mærket af tomgangstab. Landsbyggefonden har dog lovet at se på hvordan driftstabet kan indgå i byggeregnskabet. 12
Gennemgang af boligselskabet: Lejetab er en økonomisk udfordring og boligselskabet har lagt en budgetstrategi for fremtiden. Der er pt. kun henlæggelser svarende til et år stående, men selskabet har et mål om at have for 4 år stående. Udgifterne til vedligeholdelse er skruet så langt ned som overhovedet muligt for derved at holde huslejerne nede. Der er et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb på vinduerne i Birkevænget, men der sker løbende udskiftning til hvide plast vinduer. Mht. beboerdemokratiet er det svært at få de yngre med, da bestyrelsesarbejde er meget tidskrævende. I Birkevænget bliver der holdt fastelavns- og sommerfest, og der er et godt samarbejde med den Boligsociale Fond der har en hyggeklub i Birkevænget. I samme afdeling er der også et godt samarbejde med gadeplansmedarbejderne, der blandt andet har taget hånd om en familie hvor børnene ikke kom i skole. Afdelingen savner at den ene af gadeplansmedarbejderne er der lige så meget, som før han flyttede. M en det fungerer rigtig godt at kunne ringe til ham og sende ham over til de familier med potentielle problemer. I Indre By har den boligsociale fond også etableret en hyggeklub, og her er det til forskel for Birkevænget, mest mænd der deltager. At afdelingen er spredt over flere adresser giver lidt vanskeligere kår for beboerdemokratiet. Lejerbo arbejder også med frivilligebeviser, men på de 75 afdelinger, som Lejerbo Næstved administrer, er der kun udfærdiget et det sidste år. Det blev aftalt at kommunen, administrator og organisationsbestyrelsen spiller innovationsspil, hvis der er stemning for det. Behov for nye aftaler: Snarligt møde med kommunen og Landsbyggefonden vedr. Birkevænget. At kommunen udarbejder en vejledning til boligselskabet vedr. proces og enkeltydelser i de tilfælde hvor bebyggelserne er så gamle (fra før april 1964), at der ikke kan ydes indskudslån. At der laves nye fleksible udlejningsregler. Boligselskabet ser gerne at der er harmoniske regler for alle boligorganisationer i kommunen Fremtidsvisioner og mål: Boligorganisationen har som mål at styrke udlejningssituationen og økonomien. Desuden er det et mål at være en grøn organisation. Lejerbo arbejder kontinuerligt på at styrke beboerdemokratiet. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 13
7. Aftaledokument Boligforeningen Lolland Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Boligforeningen Lolland 23. oktober 2012 Tilstede: Niels Kruse (Boligforeningen Lolland) Mona Arildsen (Boligforeningen Lolland) Birgit Rasmussen (Boligforeningen Lolland) Per Dalhammer (Boligforeningen Lolland) Ivan Sørensen (Lolland Kommune) Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: Helhedsplan for Østre Park, her har man fortrudt total entreprisen, da der kræves honorarer for det ene og det andet således at det ikke kan holdes inden for skema A godkendelsen. Boligforeningens byggeudvalg er derfor gået i tænkeboks for at finde en anden løsning der holder sig inden for skema A. Det er forventningen at ombygningen kommer i gang inden udgangen af 1. kvartal 2013. Foruden de tomme boliger der skal ombygges, er der ikke lejeledighed i afdelingen i øvrigt. Boligforeningen ønsker de fleksible udlejningsregler genforhandlet. Man er positivt indstillede på at der findes nogle generelle regler, der er dækkende for hele kommunen. Fælles Vej har haft en noget træg fødsel, men nu går det bedre og der er café og aktiviteter til glæde for beboerne. Der er efterhånden fremdrift i naboskabsundersøgelsen. Boligforeningen er interesserede i en forlængelse af projektet i samarbejde med Lolland Almennyttige Boligselskab For huslejestøttesagerne er Jette Søndergaard fra Kuben koblet på det udvalg, som boligforeningen har nedsat. Udvalget kommer med et udspil om hvordan der skal tages hånd om udlejningsproblematikken. Der ventes at ligge en plan primo 2013. Sammenlægning af afdelinger besværliggøres af at der er problemer med ledige boliger i nogle afdeling, hvorfor afdelinger ved sammenlægninger kan blive belastet. Det er også grunden til at organisationsbestyrelsen nærer en vis skepsis herfor. Men det er planen at man skal til at arbejde med sammenlægning, hvilket også hjælpes på vej af at det nu er muligt at arbejde med differentieret huslejeudjævning. I forhold til energikilder er der ikke længere lejemål med elvarme, da de sidste nu er blevet forsynet med varmepumper. Det virker godt med varmepumperne, men det har 14
givet boligforeningen lidt ekstra arbejde, da man har været rundt til alle og hjælpe beboerne i gang med pumperne. De gamle el-paneler er ikke fjernet, da boligerne fortrinsvist bebos af ældre som typisk er mere kuldskære. Afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal: Hovedparten af afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal er gengangere fra de forrige år. Boligforeningen gør opmærksom på at der kan være et problem med fraflytningsprocenterne der i materialet kommer til at tælle dobbelt, da EG- Bolig tæller: fraflytning tomgang fraflytning indflytning, hvorfor procentsatserne figurer højere end de reelt er. Kommunen er ikke tidligere stødt på denne problematik, men tager den med videre. Østre Park udlejningssituationen er forbedret og der er ikke tomgang ud over dem der vedr. byggesagen. Blæsenborgparken I Landsbyggefond-sagen var der ikke budgetteret med boligorganisationens tilskud, der, når det reguleres tilbage giver overskuddet. Overskuddet fra byggesagen samt de 167.000 kr./år fra boligforeningen går til nye ovenlysvinduer i afdelingen. Der er et problem med kriminelle unge i afdelingen, hvilket giver nogle udfordringer for afdelingen. Det er forskelligt hvordan reglerne er for husdyrhold, men boligorganisationen opfordrer til at man giver tilladelse hertil, da det kan være med til at bedre udlejningssituationen. Øster Ulslev (og Syrenvænget) her indstiller Guldborgsund Kommune ikke længere til boligerne, hvorfor der kan komme udfordringer med udlejningen. Men i dag er der ikke nogen af de 8 boliger, der er ledige. Der er kollektiv transport og en købmand i byen. Boligforeningen Lolland er obs. på bebyggelsen og arbejder på at få den sammenlagt med de andre Nysted-afdelinger. Holmeager her er det problematikken omkring de dobbelte fraflytningsopgørelser, der gør sig gældende. Afdelingen har en afdelingsbestyrelse og der er også enkelte sociale aktiviteter. Horslunde det er smeden der forestår vintervedligeholdelsen på Femø og der har været en del snerydning i 2010 og 2011, hvilket har været dyrt. På Gallevej er 2 ud af de 9 boliger udlejet. Det er nødvendigt at der sker noget i den afdeling, som også er en af de afdelinger som udvalget kigger på. Man overvejer at flytte de sidste to lejere, så renovationsomkostninger mv. kan skæres bort. Boligforeningen har været ude i overvejelser omkring benyttelse af ejendommen til andet formål, og kommunen vender tilbage med om der er behov for boligerne til fx psykisk udsatte borgere. Kommunen visiterer borgere til stationsvej. Men der er tomme boliger, og boligforeningen vil gerne have lov at leje dem ud efter venteliste til dem, der ikke lever op til visitationskriterierne. Kommunen afdækker muligheden herfor og vender tilbage med svar. 15
Sandby/Provstelunden er med i helhedsplansansøgningen og her spekulerer man i en boligreduktion. De 4 nye står tomme og også til dem boligforeningen vil gerne have lov at leje dem ud efter venteliste til dem der ikke lever op til visitationskriterierne. Kommunen afdækker muligheden herfor og vender tilbage med svar. Dampmølleparken der er ingen ledige boliger nu. Havnegade der sker stigninger i henlæggelser til vedligeholdelse, og bygningen er generelt i god stand. Der er ingen ledige boliger i dag. Gennemgang af Boligforeningen Lolland: Mht. til den økonomiske situation, så er dispositionsfonden stigende. Boligforeningen har en debat omkring kun at holde liv i de levedygtige afdelinger. Dispositionsfondens dækning af lejetab kan virke som en sovepude for at der ikke i tider bliver taget hånd om kernen af udfordringerne. Der er generelt et velfungerende beboerdemokrati, men det er også et aldrende beboerdemokrati. Når ikke der er en bestyrelse i en afdeling træder organisationsbestyrelsen til, og det er sårbart at der kun er én Niels. Boligforeningen oplever at yngre mennesker ikke har interesse for bestyrelsesarbejdet. Der er en pårørendegruppe i Sandby, men ingen bestyrelse. Boligforeningen gør i indbydelserne opmærksom på at man kan stille med pårørende og det er da også sket ganske få gange. Kommunen tilbyder at boligforeningen kan vende tilbage, hvis de føler et behov for at kommunen udpeger nogle til bestyrelsesarbejdet. I nogle afdelinger er der kontaktpersoner. Boligforeningen tumler med at kontaktpersonerne på frivillig basis kunne have en funktion á la en boligsocial viceværts. Frivilligbeviser blev drøftet og Boligforeningen vil gerne være med til at prøve at spille innovationsspillet. Behov for nye aftaler: Der afholdes et møde om fremtiden for de afdelinger der er til drøftelse i samarbejdsudvalget. Boligforeningen Lolland delagtiggør de andre boligselskaber om erfaringerne fra Kubens boplan. Og efterspørgslen på større erfaringsudveksling og nedsivning boligselskaberne i mellem forsøges efterkommet på fx de boligpolitiske kontaktudvalgsmøder. Der forhandles nye fleksible udlejningsregler med ens kriterier for alle boligselskaber. Dog kan der i visse afdelinger være en så speciel situation, at der dér kan være behov for helt særlige tiltag. 16
Det undersøges i kommunen om der kan ske udlejning af boligerne på Stationsvej og Sandby til personer ud over den berettigede personkreds. Der er pt. ikke noget nyt fra Landsbyggefonden vedr. Torrig Boligselskab. Per vil foreslå fonden at de 4 tilbageværende lejere får tilbud om en anden bolig, sådan at dagrenovation mv. kan sløjfes fuldstændigt. Desuden sender Per en skriftlig erindring til Landsbyggefonden. Kommunen udtrykker et ønske om at der er en afklaring inden næste regnskabsaflægning. Kommunen forsøger at udfordre kravet om bopælspligt til almene boliger landspolitisk. Kommunen lægger en føler ind i forhold til Business LFs bosætningsprogram. Boligforeningen Lolland vil gerne indgå i et samarbejde med kommunen og private virksomheder om grøn energi, hvis det skulle komme på tale på et tidspunkt. Visioner og mål for selskabet: På det overordnede plan er boligforeningen glad for fissionen, da det ikke fungerede. Men på det økonomiske plan er det et tab, da fusionen betød lavere administrationsomkostninger og en højere grad af specialisering af medarbejderne. Den første tid vil handle om at sunde sig og finde sine egne ben. Boligforeningens overordnede værdier vil være åbenhed, synlighed, god service og gode boliger. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 17
8. Aftaledokument Boligselskabet af 1944 Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Boligselskabet af 1944 i Nakskov, 24. oktober 2012 Tilstede: Torben Jensen (Boligselskabet af 1944 i Nakskov) 1. november 2012 Brevid: 3247688 Sagsnr.: 275302 Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: 54676520 cebjo@lolland.dk Frode Meincke (Boligselskabet af 1944 i Nakskov) Lars Møller (Boligselskabet af 1944 i Nakskov) Ivan Sørensen (Lolland Kommune) Cecilie Bjørn (Lolland Kommune) Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: Med tanke på at der på sigt skal ske en nedrivning skifter boligselskabet ikke køkkener og badeværelser i Kløvervænget, da man ikke vil poste penge i noget nyt. Man giver heller ikke tilladelse til at benytte den individuelle råderet. Boligselskabet ønsker en fremtidssikret løsning af afdelingen, der både inkluderer boligreduktion og opførelse af ældre- og handicapvenlige boliger. Kommunen har siden 2011-dialogmødet foretaget en analyse af den samlede situation i boligsektoren i kommunen. Sektoren er presset af dels de lave salgspriser og lange liggetider i den private boligmasse og dels den generelle befolkningstilbagegang, og der er en række afdelinger med helt presserende problemer. Genhusningsopgaven i forbindelse med omdannelse i Riddersborgparken forventes påbegyndt, når der er etableret et sekretariat lokalt i bebyggelsen primo 2013. Det er 51, stk. 7 i Lov om Almene Boliger, der er den der benyttes i genhusningssager. Der reserveres et beløb i byggesagen til udbedring af eventuelle misligholdte lejemål i de midlertidige genhusningssager. Der ønskes solcelleanlæg på Skjoldsvej og Lindevej, men det er en udfordring med målerafregning. Afdelinger med væsentlige problemer eller kritiske nøgletal: Helgenæsparken her har den gamle Nakskov Kommunen bedt om at boligselskabet nedsatte henlæggelserne til vedligeholdelse. Man er ved at bygge dem op. Der er stor søgning til afdelingen. 18
Løjtoftevej har alt for mange opsparede henlæggelser, så derfor tærer man på dem. Gennemgang af boligselskabet: Beboerdemokrati: det er et pænt fremmøde til afdelingsmøderne, men det er ofte de samme der kommer, og der er en del ældre mennesker der kommer af sociale årsager. Boligselskabet gør meget for at rammerne er i orden for bestyrelsesarbejdet med seminarer og kurser, og desuden er tidspunkterne for møderne afstemt så det passer med daginstitutioner og arbejdsliv. Det er dog alt overvejende 50+ ere der deltager. Sideløbende med afdelingsbestyrelsernes arbejde kører beboerforeningerne, der er med til at arrangere sociale arrangementer. Beboerforeningerne kører helt uafhængigt af afdelingsbestyrelserne, men de får støtte administrativt og også lidt kapital i ny og næ. Administrationen hjælper afdelingsbestyrelserne med referater. Det er tanken at hver afdeling på sigt skal have sin egen hjemmeside. Boligselskabet arbejder med at udvide tilbuddet om EDB-undervisning i Helgenæsparken til andre bebyggelser. Kurset er henvendt til ældre borgere, og det kan formentligt også fungere som springbræt for andre sociale netværk. Behov for nye aftaler: Genhusning af beboere fra Ridderborgparken boligselskabet vil gerne hjælpe og afventer en genhusningsaftale, der gælder for samtlige af kommunens boligorganisationer. Startboliger til udsatte unge kommunen har behov for en 10 boliger til udsatte unge i alderen 18-24 år, og disse kunne tænkes placeret i de 1-værelses lejligheder i Kløvervænget. Boligselskabet mener ikke boligerne er egnede til formålet, og man er mere interesseret i at rive de 1-værelses lejeligheder ned i forbindelse med en eventuel omdannelse i Kløvervænget. Dog vil man gerne mødes med kommunen og høre mere om fænomenet. Kommunen indkalder til et sådant møde. Omdannelse i Kløvervænget det er aftalt at idet kommunen finder at der er andre væsentligt mere presserende udfordringer i andre boligafdelinger, så tages projektet op til fornyet drøftelse på det individuelle dialogmøde i efteråret 2013. Psykiatriske borgere boligselskabet oplever et stigende problem med psykiatriske borgere i takt med at døgnpladserne forsvinder. Boligselskabet efterlyser et tiltag à la den sociale døgnvagt, hvor man kan få fat i nogen på skæve tidspunkter. Kommunen undersøger om der kan etableres et lignende tiltag i Lolland Kommune. Fleksible udlejningsregler boligselskabet er tilhængere af at der genaftales nogle nye fælles fleksible udlejningsregler i kommunen. Kommunen tager initiativ hertil. Fremtidsvisioner og mål: Det er boligorganisationens mål at være et lokalt boligselskab med tidssvarende boliger tilpasset lokalområdet. Boligselskabet gør sig ikke tanker om en fusion. Desuden tages 19
Landsbyggefondens manglende mulighed for at yde penge til nedrivning op i kreds 11 i et forsøg på at der sker en lovændring på området. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 20
9. Aftaledokument Ravnsborg Ældreboligselskab, Boligselskabet Sognefogedvænget Boligselskabet Domea Holeby Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Ravnsborg Ældreboligselskab, Boligselskabet Sognefogedvænget Boligselskabet Domea Holeby, 30. oktober 2012. Tilstede: Birgitte Werngreen-Nielsen (Domea) Ivan Sørensen (Lolland Kommune) Cecilie Bjørn (Lolland Kommune) Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: Der sker ikke renoveringer før finansieringen er helt på plads. Konflikten med afdelingen er skrinlagt. Frasalget af noget af Lindevænget er gået igennem. Den nye ejer har lejet alle boligerne ud. Der er fortsat ventetid på Landsbyggefondens sagsbehandling, og fonden har kun meldt besigtigelse i Sognefogedvænget. Generelt er det blevet svære at leje ud. De steder hvor der overhovedet er ventelister, er de blevet kortere. Det er svært at leje boliger ud i etagebyggeri og i yderområderne. Afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal: Sognefogedvænget de 7 ledige boliger, der pt. er i afdelingen er 1. sals boliger. Stueboligerne er nemmere at leje ud. Der er 9 på venteliste, men de er ikke aktivt søgende. Landsbyggefonden er søgt om økonomisk og fysisk genopretning. Landsbyggefonden kommer på besigtigelse den 12. november 2012. Her efter afventes en udmelding fra Landsbyggefonden. Det er hensigtsmæssigt at Domea og kommunen holder møde herefter, da der i Lolland Kommune er stor politisk fokus på sektoren. Nødebjergparken Domea vil rykke for sagsbehandling i Landsbyggefonden, da der ikke er sket noget siden sidste års dialogmøde. Ombygningen går ud på at slå de mindre boliger sammen til større boliger. Der er 4 ledige boliger pt. 21
Magasinvej Alle boliger er udlejede og der er en pæn opsparing til vedligeholdelse. Der er et rigtig godt sammenhold i afdelingen, hvor man handler for hinanden og spiser lagkage sammen i sommerhalvåret. Østerled der er et stort opsparet underskud. Afdelingen har ikke været i stand til at betale terminer fuldt ud i tredje kvartal 2012. Beboerne har fået en huslejestigning, så nu ligger lejeniveauet på ca. 900 kr/m2/år, hvilket er mere end hvad afdelingen kan bære. Præstevænget Fuldt udlejet, men ingen venteliste. Der er lige blevet malet udhuse. Domea er meget bekymret for udlejningssituationen i Errindlev. Lindevænget Domea vil gerne sælge de sidste 6 boliger og ham der købte de andre i samme afdeling er interesseret i at købe dem. De 6 boliger benyttes pt. af psykiatrien. Ved et frasalg, skal der lige som ved det første salg indfries lån og garanti for kommunen. Bøgevænget m.fl. består af 5 afdelinger der er lagt sammen til en, men som ligger spredt rundt i Fuglse og Holeby. Der er 14 boliger der står tomme, men hvor kommunen dækker lejetabet. Gennemgang af Boligorganisationerne: Beboerdemokrati: Domea arbejder med at gøre beboerdemokratiet mere lystigt og lade budgetter og regnskaber fylde mindre. Aldersgennemsnittet er højt i bestyrelserne, men afspejler fint aldersgennemsnittet i afdelingerne som sådan. Der er ikke nogen børnefamilier i Holeby, og det er heller ikke forventningen at der kommer. Beboerdemokraterne i Ravnsborg går op i tv-pakker, men ikke regnskaber og budgetter. Der er mange, der deltager i afdelingsmøderne. Beboerne er interesserede i at fælleshuset fungerer, men det er svært når de ældre er så svækkede når de visiteres til en bolig. Byggesager: Nedrivning i Birketlunden og Sognefogedvænget. Nedrivning har ikke været på tale i Holeby, men det kunne være relevant at tale reduktion i Nødebjergparken selvom det ville være mere oplagt at rive ned på Magasinvej, der er etagebyggeri. Boligsociale indsatser: Den boligsociale vicevært i Rødbyhavn bevirker at der er markant færre udsættelsessager. Domea vil meget gerne beholde ham. Behov for nye aftaler: Domea har fået en henvendelse vedr. frasalg af de sidste 6 boliger i Lindevænget. Kommunen undersøger om den er interesseret i at sælge og vender tilbage herom. Det blev aftalt at når Landsbyggefonden har besigtiget Sognefogedvænget og er kommet med en tilbagemelding, så holder Domea og kommunen et møde. 22
Det undersøges i kommunen om der kan ske udlejning af boligerne i Boesgårdsparken og Bøgevænget til personer ud over den berettigede personkreds. Domea undersøger med ejendomsmestrene om det kunne være relevant at udleje til nogle fra lokalområdet. Domea siger til, hvis der er behov for at kommunen udpeger repræsentanter til bestyrelserne. I dag varetager organisationsbestyrelsen afdelingsbestyrelsens rolle, og den vender tilbage, hvis det bliver aktuelt. Der forhandles nye fleksible udlejningsregler med ens kriterier for alle boligselskaber. Dog kan der i visse afdelinger være en så speciel situation, at der dér kan være behov for helt særlige tiltag. Fremtidsvisioner og mål for selskabet og afdelingerne: Det er målet at holde antallet af ledige boliger nede og det arbejde fylder rigtig meget. De ledige boliger bliver annonceret på diverse fora og portaler. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 23
10. Aftaledokument Lolland Almennyttige Boligselskab 15. november 2012 Brevid: 3255545 Sagsnr.: 275493 Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Styringsdialogmøde mellem Lolland Kommune og Lolland Almennyttige Boligselskab, 12. november 2012 Tilstede: Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: 54676520 cebjo@lolland.dk Helen Siegvardsen (LAB) Eddy Larsen (LAB) Anders Holmgren (DAB) Pia Jeppesen (DAB) Anders LaCour (CBS) Ivan Sørensen (LK) Cecilie Bjørn (LK) Opfølgning på sidste års aftaler og tiltag: I forhold til en forlængelse af den boligsociale helhedsplan i Rødbyhavn, er der udfordringer idet der er kommet nye flexjob-regler, der gør at det vil være dyrere for kommunen at beholde Danny. Danny løfter en bred vifte af opgaver ved at han i de tre boligafdelinger blandt andet er bisidder, hjælper borgerne med økonomisk rådgivning og kontakten til kommunen. Kommunen er fortsat positivt indstillet for at medvirke med kapitaltilførsel til boligsociale helhedsplaner, men den endelige helhedsplan skal fortsat godkendes politisk. Kommunen vil arbejde på at lave en vejledning om kommunens håndtering af rykkerskrivelser. Den 2-årige prøveperiode for R-busserne slutter til sommer. Der er fire boligafdelinger Sognefogedvænget (Domea), Kongeleddet (LAB), Syltholmsparken (LAB) og Æbleparken (LAB) der er meget afhængige af busserne til dagligdags gøremål samt fragt af skolebørn mv. Det blev aftalt at DAB kontakter Anette Carlsson på 54 67 64 37 / aneca@lolland.dk mhp. en evaluering af busserne. Boligorganisationen oplever ikke at der er problemer omkring beboermaksimum. Man er interesserede i at der aftales nogle nye fleksible udlejningsregler à la de forhenværende der gælder for alle kommunens boligorganisationer. LAB ønsker at bibeholde at der skal være fortrin for børn der flytter hjemmefra til en lejlighed i samme selskab. Afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal: Maribo By Det er en stor bolig på godt 100 m2, der har stået tom længe og som bevirker at afdelingen bonner ud på ledige lejemål. Boligen er nu udlejet og det er ikke svært at leje ud i afdelingen ellers. 24
Margrethevænget Landsbyggefonden kommer på besigtigelse og skal være med til at foreslå en løsning for afdelingen. Fonden er orienteret om manglende terminsbetalinger. For at holde lejen nede, er udgifterne til vedligeholdelse gennem de sidste år været holdt nede. Det har givet et efterslæb. Bandholm Vænge istandsættelserne har hjulpet på udlejningen. Kapitaldepotet til underskudsdækningen var ikke som udgangspunkt stort nok til at sikre at afdelingen ikke startede op med et nyt underskud. Afdelingen har høje fraflytningsprocenter og tab på lejeledighed. Boligorganisationen påtænker at søge om fritagelse for at selskabets dispositionsfond skal dække tab i afdelingen. Syltholmsparken der kan spores en tendens til at beboerne søger ned i stuelejlighederne. Altanprojektet skulle gerne være med til at gøre det attraktivt at bo i højden. Mht. byggesagshonoraret og diskussionen om hvorvidt det retmæssigt skal opgøres pr. m2, enhed eller tidsforbrug, ligger der nu en politisk beslutning om fastholdelse af enhedspris. Boligorganisationen opfordres til at påklage afgørelsen til Statsforvaltningen. Kongeleddet Finansieringsskitsen er kommet og den indeholder en kapitaltilførselssag samt støttede lån. LAB/DAB har godkendelserne på plads i januar, hvorefter kommunen kan have sagen til politisk behandling. Nedrivningssagen har bevirket at der er en del utryghed i afdelingen pga. den uvisse fremtid. Grundsalg indgår i støttesagen, men det forventes svært at sælge grunden. Stien langs Rema 1000 er ikke påbegyndt. Kommunen følger op på processen og vender tilbage, når der er nyt herom. Æbleparken der er ledige boliger og det er to beboere der trækker læsset socialt. Kommunens visitationskriterier er politisk besluttede og kan være årsag til at der er ledige boliger i afdelingen. Boligorganisationen synes det vil være hensigtsmæssigt at undersøge om der er mulighed for at leje ud til andre ud over den berettigede personkreds. Kommunen vender tilbage herom. Gennemgang af boligorganisationen: Boligorganisationen oplever at beboerne er blevet tungere forstået på den måde at den problembyrde de har med sig er større end tidligere. Der ses ingen stigninger i antallet af udsættelser, men tallet er fortsat problematisk højt. De økonomiske udfordringer kommer der hvor der er høje fraflytningsprocenter og grimme fraflytningsregninger. Selskabet oplever at det er tab på fraflytninger, og ikke driften, som dræner dispositionsfonden. Dispositionsfonden dækker tab på lejeledighed. Der kommer kun de pligtmæssige bidrag og udamortiserede lån fra Margrethevænget. Det må forventes at Margrethevænget bliver fritaget i forbindelse med støttesagen. Der er ikke nogen tegn på lysning. Landsbyggefonden forudsætter at 50% af dispositionsfondens kommende indtægter går til Kongeleddet-sagen. Kongeleddets terminsbetalinger indgår i byggesagen, ligesom de også gør det i sagen for Margrethevænget. For Bandholm Vænge er der endnu ingen sag. I Kongeleddet er nedrivning af en blok formentligt ikke nok til at få afdelingen på fode igen. Man bliver formentligt nødt til at gøre noget mere senere, men der er ikke tid til at udvide 25
nedrivning og omdannelse nu, da det er afgørende for afdelingens overlevelse at blok A bliver revet ned hurtigst muligt for at begrænse lejetab. For Margrethevænget har administrationen ridset problemerne op for Landsbyggefonden og det er forhåbningen at Landsbyggefonden er med til at pege på løsninger. Det er aftalt at der holdes tværgående koordinationsmøder mellem boligselskab, kommune og Landsbyggefonden for at samtænke tankerne for afdelingens fremtid. Der er et godt beboerdemokrati i LAB, hvor mange deltager. Der sker pleje af de frivillige i form af blandt andet julefrokost, julekort fra DAB mv. Desuden er der tilbud om kursus. Der er ikke særskilt fokus på udviklingen af beboerdemokratiet, da de økonomiske udfordringer trækker mange ressourcer. Behov for nye aftaler: Landsbyggefonden skal på besigtigelse i Margrethevænget, og det er forventningen at kommunen vil blive anmodet om at medvirke til kapitaltilførselssag for både Kongeleddet og Margrethevænget. Det blev aftalt at når Landsbyggefonden har besigtiget Margrethevænget og er kommet med en tilbagemelding, så holder DAB og kommunen et møde. Efterspørgslen på større erfaringsudveksling og nedsivning boligselskaberne i mellem forsøges efterkommet på fx fællesmøder for boligorganisationer. Det undersøges i kommunen om der kan ske udlejning af boligerne i Æbleparken til personer ud over den berettigede personkreds. Der forhandles nye fleksible udlejningsregler med ens kriterier for alle boligselskaber. Dog kan der i visse afdelinger være en så speciel situation, at der dér kan være behov for helt særlige tiltag. Kommunen undersøger om det er muligt at etablere en psykiatrisk hotline, der kan kontaktes uden for normal arbejdstid. Fremtidsvisioner og mål for selskabet: Målet er at få genoprettet økonomien gennem at sikre en stabil udlejning. Kommende møder: Der vil være fælles politisk dialogmøde i maj 2013 og individuelt styringsdialogmøde i oktober/november 2012. 26