LOKALPLAN 14-005 BOLIGBEBYGGELSE, TYLSTRUP AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING JUL 1981
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Side Lokalplanens Lokalplanens baggrund og område indhold 1. 1. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 2. 1. Kommunens 15-rammer 2. Dispositionsplan for Tylstrup 3. Skoleplanlægning 4. Spildevandsplanlægning 3. Lokalplanens retsvirkninger 4. LOKALPLAN ~~ 1. Lokalplanens formål 1. 2. Lokalplanens område 1. 3. 4. Områdets anvendelse Udstykning 1. 3. 5. Vej- og stiforhold 2. 6. Ledningsanlæg 3. 7. Bebyggelsens omfang og placering 3. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 4. 9. Ubebyggede arealer 5. 10. Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 5. 11. Grundejerforening 6. 12. Overordnet grundejerforening 6. Vedtagelsespåtegning 7. Bilag nr. 1 Bilag nr. 2
Lokalplanens baggrund og område Nærværende lokalplan er udarbejdet på baggrund af en privat grundejers aktuelle planer om at udstykke et ca. 5 ha stort byzoneareal beliggende mellem Hammelmosevej / Klitgårdsvej og Tylstrupparken i Tylstrup til boligbebyggelse i form af såvel parcelhuse som række-, kæde- eller gårdhuse. Det område, der er omfattet stående kort. af lokalplanen, er vist på oven- Lokalplanens indhold I lokalplanen udlægges arealet til boligbebyggelse og opdeles i 7 forskellige områder. 4 af disse områder, alle beliggende ved Hammelmosevejs forlængelse, kan bebygges med enten parcelhuse, dobbelthuse eller tæt, lav bebyggelse. 2 områder, beliggende nord for Albert Dams Vej, må udelukkende bebygges med parcelhuse eller dobbelthuse. Det sidste område, beliggende nordvest for Hammelmosevejs forlængelse / Tylstrupparken, udlægges til fælles grønt område for lokalplanområdets beboere. I området kan der også opføres fælleshus og lignende beboerorienteret byggeri.
2. Lokalplanen fastlægger nærmere bestemmelser for udstykning og udformning af vej og stianlæg, ligesom der er nærmere retningslinier for bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden Ny boligbebyggelse inden for lokalplanens område skal tilsluttes fjernvarme, og det er ligeledes pålagt samtlige ejere af grunde inden for området at være medlem af såvel en grundejerforening for det enkelte område som en overordnet grundejerforening for hele lokalplanområdet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 1. Aalborg kommunes 15-rammer. Kommunen og planstyrelsen har indgået en aftale om rammer for de nærmeste års byudvikling. Heri indgår nogle midlertidige bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der udarbejdes inden for disse rammer, som kaldes 15-rammer efter den paragraf i kommuneplanloven, hvori rammerne omtales. Lokalplanområdet er omfattet af kommunens 15-rammer og udgør en del af område 1, Tylstrup, Distrikt I. For dette område fastlægger 15-rammerne følgende: Dispositionsplanen fra 1972 skal med hensyn til anvendelse og bebyggelse i princippet danne grundlag for fastlæggelsen af de nærmere bestemmelser i lokalplanerne inden for området. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, såsom børneinstitutioner, skoler, mindre butikker til områdets daglige forsyning samt mindre erhvervstyper, der kan indpasses i området u- den genevirkninger i forhold til omgivelserne, b. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende område under ét overstiger 25, samt at der iøvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom til parcelhusformål overstiger 25 og til tæt, lav bebyggelse 40, c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage, at bebyggelse i 2 etager kun må finde sted, hvor forholdene taler derfor, og at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m, d. at mindst 15% af området anvendes til større, samlede friarealer af forskellig karakter, fælles for området. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at området udlægges til boligfomål med en bebyggelsesprocent på 25 for den enkelte ejendom til parcelhusbebyggelse og 40 for ejendomme til tæt, lav bebyggelse. Det er endvidere fastlagt, at bebyggelsen ikke må opføres med mere en én etage med udnyttelig tagetage, og endelig sikrer lokalplanen, at der udlægges friarealer, svarende til ca. 15% af lokalplanområdets totalareal.
3. Lokalplanener er således i overensstemmelse med de 15-rammer som er godkendt af planstyrelsen 2. Dispositionsplan for Tylstrup, 1972. I dispositionsplanen er angivet et temmeligt detaljeret forslag til udstykning af Tylstrupparken, Ultvedparken og nærværende lokalplans område. 0mråderne Tylstrupparken og Ultvedparken er udstykket i overensstemmelse med dispositionsplanens intentioner, og det meste af Ultvedparken er bebygget. Området omfattet af nærværende lokalplan er i dispositionsplanen foreslået udstykket til parcelhuse og tæt, lav boligbebyggelse, og området er foreslået vejbetjent nordfra ad en fordelingsvej, der forbinder Tylstrupvej med Ultvedvej. Det anføres i dispositionsplanen, at denne disponering giver mulighed for trafiksikre stiforbindelser til centrum. Den anvendelse af arealet, som lokalplanen åbner mulighed for, er således i god overensstemmelse med dispositionsplanens intentioner. Dog er princippet for vejadgang til området fraveget, idet vejadgangen nu etableres ved at forlænge Hammelmosevej. Endelig åbner lokalplanen mulighed for at nedrive bygningerne til "Bilgård" og udstykke grunden i 5-10 parcelhusgrunde. Denne disposition er der ikke taget stilling til i dispositionsplanen. 3. Skoleplanlægning Tylstrup skole er i sektorplanen for 1982-93 klassificeret som en type A skole d.v.s. en skole, der omfatter 1-10 klasse samt børnehaveklasse. Elevgrundlaget d.v.s. antal 6-16 å- rige udgør i 1981 290, men forventes at falde til 236 i 1994. For at opretholde skolestrukturen i Tylstrup området vil en forøgelse af elevgrundlaget derfor være hensigtsmæssig. 4. Spildevandsplanlægning Området skal separatkloakeres, d.v.s. spildevand og regnvand løber i hver sin ledning. Spildevandet ledes til kloaksystemet i Tylstrup, der får tilslutning til det afskærende ledningssystem til renseanlægget i Nr. Tranders. Regnvandet føres mod nord til udløb i Lindholm Å.
4. Lokalplanens retsvirkninger ------ Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen iflg. kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsatte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Aalborg kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
AALBORG KOMMUNE for et boligområde mellem Hammelmosevej og Tylstrupparken i Tylstrup. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) fastsættes for det i afsnit 2, stk. 2.1 nævnte område. r det i 1. Lokalplanens formål ~ Formålet med lokalplanen er: at udlægge området til boligbebyggelse i form af parcelhuse og tæt, lav bebyggelse. at udstykning inden for området fortrinsvis gennemføres i kvarterenheder omkring korte, blinde boligveje. at der udlægges et fælles grønt område til brug for lokal- - planområdets beboere og, at der oprettes en grundejerforening for hver kvarterenhed og en overordnet grundejerforening for hele lokalplanområdet. 2. Lokalplanens område --./. 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1 og omfatter følgende matr. nr.e.: del af 11 a og del af 12 a, Tylstrup by, Ajstrup, samt alle parceller der efter den 15. januar 1981 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne A1, A2, A3, A4,./. B1, B2 og C som vist på bilag nr. 1. Hvert af områderne A1, A2, A3, A4, B1 og B2 udgør en kvarterenhed. 3. Områdets anvendelse* 3.1 Område A1, A2, A3 og A4 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben, lav bebyggelse og/eller tæt, lav bebyggelse. 3.2 Område Bl og B2 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelse må kun bestå af åben, lav bebyggelse. 3.3 Område C udlægges til fælles opholdsareal for lokalplanområdets beboere. Inden for området kan der opføres bebyggelse til formål, som er fælles for lokalplanområdets beboere. *Ved åben, lav bebyggelse forstås i denne forbindelse fritliggende beboelsesbygninger med en eller to boliger. Ved tæt, lav bebyggelse forstås i denne forbindelse beboelsesbygninger, der er helt eller delvist sammenbygget med en eller flere bygningcr af tilsvarende art.
2. 3.4 Aalborg Kommune kan tillade at der på ejendommene i om A1, A2, A3, A4, B1 og B2 drives sådant erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesbygninger under forudsætning af, at erhvervet udføres af den, der bebor den pågældende ejendom, at det pågældende erhverv efter Aalborg kommunes skøn drives på en sådan måde, at bygningens karakter af beboelsebygning ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes og erhvervet ikke medfører væsentlig ulempe for de omboende. 3.5 Inden for lokalplanens område som helhed kan der opføres transformerstationer og lignende tekniske anlæg til lokal daglig forsyning. 4. Udstykninger./. 4.1 Området opdeles i kvarter enheder som vist på bilag nr. 1 jvf. afsnit 2 stk. 2.2. 4.2 Detailudstykning af kvarterenhederne må kun ske efter planer godkendt af Aalborg kommune. Samtlige parceller i en kvarterenhed skal udstykkes samtidigt. 4.3 Grunde til tæt, lav boligbebyggelse må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 250 m2 og en facadelængde, der er mindre end 10 m. 4.4 Grunde til åben, lav boligbebyggelse må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 700 m2 og en facadelængde, der er mindre end 23 m. Opføres der en beboelsesbygning med 2 boliger på en grund, kan den pågældende grund opdeles i 2 grunde 2 minimum 350 m2, hver med en facadelængde på minimum 11,5 m. 5. Vej- og stiforhold 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier, som vist i princippet på bilag nr. 2. 5.2 Vej a-b skal udformes efter de principper, der er gældende for indretning af "stillevejsområder". 5.3 Detailudformning af områdets veje, stier og parkeringspladser skal godkendcs af Aalborg kommune. 5.4 Inden for vej og parkering sarealerne kan der med Aalborg Kommunes nærmere tilladelse opføres fælles garager eller carporte. 5.5 Der må kun etableres én overkørsel til vej for hver grund. Overkørsel over rabat må kun etableres efter forudgående aftale med Aalborg Kommune, stadsingeniørens kontor. Adgangsvej til garager og carporte skal udformes
3. således at den nærmest vejskel beliggende 5,00 m lange strækning ikke får større stigning (eller fald) end 1:20 (500/00), og at stigningen faldet) på den her inden for placerede rampe ikke overstige 1:5 (200 0/00. 5.6 Den på bilag nr. 1 i område B1 viste 10 m brede vej nedlægges på strækningen c-d og opretholdes som sti, i en nærmere fastsat bredde. Nedlæggelsen vil finde sted efter reglerne herom i vejlovgivningen. 6. Ledningsanlæg 6.1 Elledninger, tv-kabler og lignende i området må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabel. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Område A1, A2, A3 og A4 7.1.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom til åben, lav boligbebyggelse må ikke overstige 25 og til tæt, lav boligbebyggelse 40, beregnet på grundlag af ejendommens nettoareal. 7.1.2 Opførelse af tæt, lav boligbebyggelse må kun ske efter en af Aalborg kommune godkendt bebyggelsesplan. 7.1.3 Bebyggelsen må ikke opføres nærmere skel mod vej a-b end 5 m. 7.1.4 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 III over den af Aalborg kommune fastsatte niveauplan for grunden 77. målt efter reglerne herom i bygingsreglement 7.1.5 Det max. antal boliger i hvert enkelt område må ikke overstige, Område A1 12 Område A2 18 Område A3 14 Område A4 7 7.2 Område B1 og B2 7.2.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25, beregnet på grundlag af ejendommens nettoareal. 7.2.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m over den for grunden af Aalborg kommune fastsatte ni- veauplan målt efter reglerne herom i bygningsreglement 77. 7.2.3 Bebyggelsen må ikke opføres nærmere vejskel end 5 m.
4. 7.3 Område C 7.3.1 Inden for området kan der efter Aalborg Kommunes nærme- re godkendelse opføres bebyggelse med et samlet etageareal på max. 200 m2 til formål, som er fælles for lokalplanområdets beboere. 7.3.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m over den af Aalborg kommune fastsatte niveauplan for grunden, målt efter reglerne herom i bygningsreglement 77. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Område Al, A2, A3, og A4 8.1.1 Til udvendige bygningssider samt tagflader må kun anvendes materialer, som efter Aalborg Kommunes skøn harmonerer med den øvrige bebyggelse i området. Opmærksomheden henledes på, at Aalborg kommune efter 44 i kommuneplanloven kan gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning. 8.1.2 Tage på beboelsesbygninger skal udføres således, at der efter Aalborg kommunes skøn sikres et ensartet præg inden for den enkelte kvarterenhed. 5.1.3 Tæt, lav bebyggelse må ikke gives en ændret ydre fremtræden f.eks. ved ændring af vindues- og dørelementer, udhæng, tagdækning, ændring af bebyggelsens originalfarver eller lignende uden Aalborg kommunes tilladelse. En eventuel ændring skal omfatte hele bebyggelsen i det pågældende område og udføres samtidig. Eventuel ansøgning herom skal fremsendes af det pågældende områdes grundejerforening. 8.2 Område B1, B2 og C 8.2.1 Til udvendige bygningssider samt tagflader må kun anvendes materialer, som efter Aalborg kommunes skøn harmonerer med den ørige bebyggelse i området. Opmærksomheden henledes på, at Aalborg kommune efter 44 i kommuneplanloven kan gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning. 8.3 Hele lokalplanområdct. 8.3.1 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted. Denne bestemmelse gælder ikke for de ejendomme, hvor der er meddelt tilladelse til at udøve erhvevs- virksomhed. På sådanne ejendomme må skiltning, og reklamering dog kun finde sted med Aalborg kommunes tilladelse i hvert enkelt tilfælde.
5. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Område A1, A2, A3 og A4 9.1.1 Hegning inden for det enkelte område skal udføres ensartet og efter af en Aalborg Kommune godkendt plan. Hegn, plankeværk og lignende udført efter en godkendt plan må ikke ændres uden Aalborg Kommunes tilladelse. Evt. ansøgning herom skal fremsendes af det pågældende områdes grundejerforening. 9.1.2 Levende hegn skal mod veje, stier og fælles opholdsareal plantes mindst 0,3 m fra skel og vedligeholdes på en sådan måde, at bevoksningen til enhver tid holdes inden for skellinien. 9.1.3 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9.2 Område Bl og B2 9.2.1 Ubebygede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9.2.2 Levende hegn skal mod veje, stier og fælles opholdsarealer plantes mindst 0,3 m fra skel og vedligeholdes på en sådan måde, at bevoksningen til enhver tid holdes inden for skellinien. 9.3 Område C 9.3.1 Området må kun anlægges efter en af Aalborg Kommune godkendt plan for beplantning og terrænregulering. 9.4 Hele lokalplanområdet 9.4.1 Terrænreguleringer må kun foretages efter nærmere tilladelse fra Aalborg Kommune. Reguleringer på mindre end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 1,O m kan dog ske uden særlig tilladelse. 10. Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Før ny bebyggelse i et område tages i brug, skal det pågældende områdes adgangsveje, stier og evt. fælles parkeringspladser være anlagt efter lokalplanens bestemmelser herom. 10.2 Før ny bebyggelse inden for lokalplanens område tages i brug, skal område C være anlagt efter bestemmelserne i afsnit 9 stk. 9.3.1.
Taler særlige forhold herfor kan alborg Kommune dog udstede ibrugtagningstilladelse mod fornøden sikkerhedsstillelse. 10.3 Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. 11. Grundejerforening 11.1 Der skal stiftes en grundejerforening for hvert af områderne A1, A2, A3, A4, B1 og B2 med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i det pågældende område. 11.2 Grundejerforeningen skal stiftes senest, når 50% af grundene i det pågældende område er bebygget eller solgt, eller når Aalborg Kommune kræver det. 11.3 Grundejerforeningen skal vederlags- os omkostningsfrit tage skøde på det pågældende områdes eventuelle interne fælles friarealer og vejanlæg. 11.4 Grundejerforeningen skal forestå samt afholde udgifter i forbindelse med ren- og vedligeholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse på de inden for det pågældende område værende veje og eventuelle fælles friarealer. Efter nærmere aftale mellem de i nærværende afsnit omtalte grundejerforeninger og den i afsnit 12 omtalte grundejerforening kan udførelsen af denne opgave overlades til den i afsnit 12 nævnte grundejerforening. 11.5 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Aalborg Kommune. 12. Overordnet grundejerforening 12.1 Senest når der er stiftet én grundejerforening i henhold til afsnit 11, skal der stiftes en overordnet grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet. 12.2 Den overordnede grundejerforening skal vederlags- og omkostningsfrit tage skøde på det i afsnit 3, stk. 3.3 nævnte område C, når dette er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser herom samt på den i afsnit 5, stk. 5.2 nævnte vej. 12.3 Den overordnede grundejerforening skal forestå samt afholde udgifter i forbindelse med ren- og vedligeholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse af det i afsnit 3, stk. 3.3 nævnte fælles opholdsareal, herunder den i afs. 5, stk. 5.2 nævnte vej, samt det eventuelle fælleshus eller andre fællesanlæg inden for område C.
I henhold til 27 i lov om kommuneplaner vedtages foranstsende lokalplan endeligt. Aalborg byråd, den 14/9-81. JS/mg Lokalplanen er i medfør af kommuneplanlovens 30 offentligt bekendtgjort den 26. september 1981, fra hvilken dato planen har retsvirkning. Aalborg kommune, magistratens