LOKALPLAN FERSLEV SKOLE M.V. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATES 2. AFDELING

Transkript

1 I, LOKALPLAN FERSLEV SKOLE M.V. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATES 2. AFDELING

2 I m INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Lokalplanens område Side 1. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning 1. Kommunens 15-rammer 2. Generalplan for Aalborg kommune 3. Skoleplanlægning 4. Kirkegårde 5. Kommunens spildevandsplan , 3. Lokalplanens Lokalplanens Oversigtskort indhold retsvirkninger LOKALPLAN 1. Lokalplanens formål 2. Lokalplanens område 3. områdets anvendelse 4. Udstykninger 5. Vej- og stiforhold 6. Bebyggelsens omfang og placering 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 8. Ubebyggede arealer 9. Ejerlav 10. Eventuelle dispensationer Vedtagelsespåtegning Bilag nr. 1 Bilag nr. 2 Bilag nr. 3

3 REDEGØRELSE

4 Lokalplanens område Det område, som omfattes af lokalplanen, er beliggende mellem Poulstrupvej, Ferslev Byvej og Rævedalsvej. Lokalplanen omfatter et ca. 9,8 ha stort byzoneområde, hvor der i dag findes bl.a. skole, kirke og brugs. Lokalplanen er udarbejdet for at sikre mulighed for: skoleudvidelse og opførelse af idrætshal, kirkegårdsudvidelse saint opførelse af tæt, lav boligbebyggelse. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning. 1. Kommunens 15-rammer. Kommunen og planstyrelsen har indgået en aftale om rammer for de nærmeste års byudvikling i kommunen. Heri indgår nogle midlertidige bestemmelser for indholdet af de lokalplanen, som udarbejdes inden for disse rammer, som kaldes 15-rammer efter den paragraf i kommuneplanloven, hvori rammerne omtales. Lokalplanområdet er omfattet af kommunens 15-rammer, og udgør en del af område 1, som omfatter hele Ferslev. I rammerne anføres bl.a.: områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg samt mindre butikker til byens daglige forsyning, der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at Bebyggelsesprocenten for det pågældende område under ét overstiger 25, saint at der ikke åbnes mulighed for, at Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom overstiger 25, bebyggelsen ikke må opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage r og at bebyggelse i to etager kun må finde steal, hvor forholdene taler derfor, og at bygningshøjden ikke må overstige 8,5 m, mindst 10% af området anvendes til større samlede friarealer af forskellig karakter, fælles for området.

5 2., Gennem lokalplanen foreslås bl.a., at der kan opføres en idrætshal i en højde af indtil 12,5 m inden for området, og det foreslå, at der kan opføres tæt, lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på den enkelte grund på 40, samt at brugsens ejendom kan bebygges op til en bebyggelsesprocent på 40. Disse forhold gør, at lokalplanforslaget ikke er i over ensstemmelse med de 15-rammer for området, som planstyrelsen har godkendt den 18. januar 1978, Lokalplanforslaget kan derfor kun gennemføres, såfremt planstyrelsen godkender et tillæg til 15-rammerne, som bl.a. indeholder bestemmelser om, at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med til- hørende kollektive anlæg samt mindre butikker til byens daglige forsyning r at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at Bebyggelsesprocenten for det pågældende område under et overstiger 25, saint at der i øvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom overstiger 25 til parcelhusformål, 40 for tæt, lav boligbebyggelse og 40 for bolig- og erhvervsformål, at bebyggelse ikke må opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage og at bebyggelse i 2 etager kun må finde sted, hvor forholdene taler der for, at bygningshøjden ikke må overstige 8,5m idet der dog i forbindelse med skolen må opføres en idrætshal med en højde af indtil 12,5 m, at mindst 10% af området anvendes til større samlede fri-. arealer af forskellig karakter, fælles for området. 2. Generalplan for Aalborg kommune. I generalplanen for Aalborg kommune påregnes ikke yderligere byudvikling i Ferslev end i det omfang, der kan tilvejebringes inden for det byzoneareal, som er udlagt i dag. I areal- og byggemodningsundersøgelsen, som er gennemført i 1978, er der konstateret en rummelighed inden for byzonen på ca. 170 boliger, hvorved byen i den påregnede fulde udbygning vil have ca. 750 indbyggere. 3. Skoleplanlægning I skoleplanlægningen har man udpeget Ferslev skole til at blive forsynet med overbygning r ligesom man forventer et stigende børnetal i skoleområdet. Disse forhold nødvendiggør den skoleudvidelse, som sikres gennem lokalplanen. Skoleudvidelsen påregnes at finde sted i to etaper således, at 1. etape forventes gennemført i 1980 og umiddelbart her efter forventes 2. etape igangsat. Foruden skoleudvidelsen åbner lokalplanen mulighed for opførelse af en idrætshal r som forventes at stå færdig i sidste halvdel af 1979.

6 4. Institutionsplanlagning I en nylig afsluttet planlægning af institutionsforholdene er der peget på, at der kan være behov for at opføre en børneinstitution (børnehave) i Ferslev til ibrugtagen omkring En sådan institution er der åbnet mulighed for at opføre inden for lokalplanens område på et areal umiddelbart syd for den kommende idrætshal. 5. Kirkegårde I Aalborg kommune findes der ialt 31 kirkegårde, og det er i planlægningen af kirkegårdene tanken at bibeholde dette antal i kommunen. Gennem lokalplanen foreslås der derfor at sikre fortsat begravelses-mulighed ved Ferslev kirke, hvorfor der nord for den nuværende kirkegård er sikret a- real til kirkegårdsudvidelse. 6. Kommunens spildevandsplan På nuværende tidspunkt ledes spildevandet fra Ferslev til Ferslev renseanlæg, som kan modtage en betydelig større mængde spildevand end den mængde, renseanlægget modtager i dag. Der er således kapacitet i renseanlægget til at modtage den forøgede spildevandsmængde, som kommer fra de nye aktiviteter, som etableres inden for lokalplanens område, d.v.s. fra skole, boliger m.v. I henhold til kommunens forslag til spildevandsplan vil man lade Ferslev renseanlæg fungere indtil byudviklingen vil medføre en sådan spildevandsmængde, at kapaciteten på renseanlægget er nået og først ved en forventet overskridelse vil man etablere en kloakledning fra Ferslev med tilslutning til kloakledningen til renseanlæg Vest med nedlæggelse af Ferslev renseanlæg til følge. Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et ca. 9,8 ha stort område, som opdeles i følgende områder: A - til bolig- og forretning. Området er ca. 0,2 ha. B- til kirke, kirkegård o.lign. Området er ca. 2,O ha. c - til skole, idrætsbaner, idrætshal o.lign. Området er ca. 5,8 ha. D- til tæt, lav boligbebyggelse. Området er ca. 1,5 ha. E- til en børneinstitution (børnehave). Området er ca. 0,3 ha. Inden for de enkelte områder indeholder lokalplanen følgende bestemmelser: Område A: Området må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål. D.V.S. der må være bolig i området, og den eksisterende butik i området må fortsat være der, ligesom denne butik kan overgå til anden butik eller en anden anvendelse, som dog ikke må påføre de omkringboende ulemper. Inden for området må bebyggelse højst opføres i én etage med udnyttelig tagetage, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40.

7 4. Såfremt den eksisterende butik udvider eller overgår til anden anvendelse, sk al der indrettes mindst 1 parkeringsplads for hver 25 m bruttoetageareal. Område B: Området må kun anvendes til offentlige formål, som er præciseret til kirke, kirkegård, kirkegårdsudvidelse, kapel og lignende, ligesom præsteboligen fortsat kan anvendes til bolig. Gennem lokalplanen er der åbnet mulighed for at anlægge en parkeringsplads med vejadgang fra Poulstrupvej, og det er tanken at opføre et kapel i nærheden af denne parkeringsplads. Område C: Området må kun anvendes til offentlige formål, som er præciseret til skole, idrætsbaner, idrætshal og lignende, ligesom boligen i området fortsat kan anvendes til dette formål. Gennem lokalplanen er der åbnet mulighed for skoleudvidelse, hvor den overvejende del af nybyggeriet opføres nord for den eksisterende skole, ligesom lokalplanen muliggør opførelse af en idrætshal og anlæg af idrætsbaner (b1.a. en ny fodboldbane). I tilknytning til hallen og skolen kan der anlægges en parkeringsplads med vejadgang til Rævedalsvej. Der sikres et stisystem øst og syd om idrætsbanerne således, at b1.a. et fremtidigt boligområde, omfattet af lokalplanen (område D), kan få stiadgang til skolen. Område D: Området må kun anvendes til boligformål og er præciseret til tæt-lav bebyggelse, d.v.s. række-, kædeog gårdhuse og lignende. Husene må kun opføres med en etage og bebyggelsesprocenten på den enkelte grund, som ikke må være mindre end 225 m2, må ikke overstige 40, idet der ved beregning af bebyggelsesprocenten kan tillægges den enkelte grund en andel af det fælles friareal i.h.t. bygningsreglementets bestemmelser herom. For at sikre friarealer i området fastlægger lokalplanen, at mindst 15% af området skal anvendes til friarealer og det fastlagges, at der skal være stiadgang til stisystemet øst og syd om idrætsbanerne. Område E: Områder må kun anvendes til offentlige formål, som er præciseret til en børneinstitution (børnehave). Institutionen, som skal have vejadgang hen over den store parkeringsplads syd for hallen, må ikke opføres med mere end en etage med udnyttelig tagetage. Børneinstitutionen vil her ligge i tilknytning til skole m.v., ligesom den ligger med urniddelbar adgang til et stisystem fra såvel eksisterende som fremtidige boligområder. Lokalplanens retsvirkninger 1. Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen i- følge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

8 5.. Aalborg kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af Lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 2. De områder, som omfattes af Lokalplanens afsnit 3, stk. 3.2, stk. 3.3 og stk. 3.5 udlægges til offentligt formål. Det betyder, at ejeren efter kommuneplanlovens 32 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtager af kommunen.

9 OVERSIGTSKORT

10

11 I, AALBORG KOMMUNE Lokalplan nr for et område mellem Poulstrupvej, Ferslev Byvej og Rævedalsvej i Ferslev. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2, stk. 2.1 nævnte område: 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at sikre områder til: A - bolig og forretning, B - kirke, kirkegård og lignende, C - skole, idrætsbaner, idrætshal og lignende, D - boliger i form af række-, kæde- og gådhuse og lignende tæt, lav bebyggelse, E - børneinstitution. Inden for område A skal lokalplanen sikre, at bebyggelsen m.h.t. højde og omfang ikke afviger fra den øvrige bebyggelse i byen, bl.a. må bebyggelsen ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage. Inden for område B skal lokalplanen sikre, at at der kan opføres et kapel og anlægges en parkeringsplads, der med adgang fra Poulstrupvej kan etableres vejadgang til kapellet og til parkeringsplads, parkeringspladsen omkranses af beplantning i form af løvfældende træer og buske, den eksisterende beplantning i området i videst mulig udstrækning bevares. Inden for område C skal lokalplanen sikre, at at ny bebyggelse opføres inden for fastlagte rammer m.h.t. placering, højde og omfang (skolens nybyg ninger må kun opføres med én etage og idrætshallen må ikke opføres i større højde end 12,5 m), der er stiadgang til skolen og sportsarealerne fra såvel de eksisterende som fremtidige omkringliggende boligområder, der kan anlægges parkeringspladser i nær sammenhæng med såvel skolen som idrætshallen, og at vejadgang hertil sker fra Rævedalsvej. Inden for område D skal lokalplanen sikre, bygninger kun opføres med én etage, de enkelte grunde ikke bliver mindre end 225 m 2, mindst 15% af området udlægges som fælles opholdsarealer for områdets beboere, et stisystem i området kan tilsluttes stisystemet til skolen,

12 2. at området vejbetjenes fra Poulstrupvej og at der oprettes et ejerlav med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for området og ejerlavet skal forestå drift, vedligeholdelse og renholdelse af veje, stier og fællesarealer inden for området. 1.6 Inden for område E skal lokalplanen sikre, at bygninger ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage r der udlægges et passende antal vejadgang til området sker hen syd for idrætshallen. parkeringspladser og over parkeringspladsen 2. Lokalplanens område./ Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1, og omfatter følgende matr. nr.e.: 1 a, 1 bc, 1 bd, 3 ah, del af 1 f, del af 1 p og del af 3 ax, Ferslev by, Ferslev, samt alle parceller, der efter den 15. august 1978 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Lokalplanens område opdeles i områderne A, B, C og D, som vist på bilag nr mrådets anvendelse mråde A må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål. Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til beboelse saint erhverv som følgende: Butik, kontor samt lignende formål, som efter Aalborg kommunes skøn naturligt hører til i området. Inden for området må ikke opføres eller indrettes bebyggelse til udøvelse af erhverv, som medfører ulemper for de omboende. Område B må kun anvendes til offentligt formål (kirke, kirkegård, kirkegårdsudvidelse, kapel og lignende). Der må inden for området opføres eller indrettes bolig for præst eller person med lignende tilknytning til området. Område C må kun anvendes til offentligt formål (skole, idrætsbaner, idrætshal og lignende). Der må inden for området opføres eller indrettes bolig for skoleleder, lærer, pedel eller personer med lignende tilknytning til området. 3.4 Område D må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af række-, kæde- og gårdhuse og lignende tæat, lav bebyggelse. På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig. Aalborg kommune kan tillade, at der på ejendommen drives et sådant erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesbygninger under forudsætning af,

13 3. at erhvervet udføres af den, der bebor den pågældende ejendom, det pågældende erhverv efter Aalborg kommunes skøn drives på en sådan måde, at bygningens karakter af beboelsesbygning ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, erhvervet ikke medfører ulempe for de omboende, erhvervet ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.5 Område E må kun anvendes til offentligt formål (børneinstitution). 3.6 Inden for lokalplanens område kan der efter Aalborg kommunes nærmere godkendelse opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 4. Udstykninger 4.1 Inden for område D må ingen grund udstykkes med en mindre størrelse end 225 m 2. Et eksempel på udstykning af./. området er vist på bilag nr Vej- og stiforhold Udlæg af nye veje mm../ Der udlægges areal til følgende nye veje og stier med en beliggenhed, som vist på bilag nr. 2: Vejen A-B i en bredde af 9,00 m vejen C-D i en bredde af 7,00 m stien a-b i en bredde af 4,00 m stien a-c i en bredde af 4,00 m stien d-e i en bredde af 6,00 m Vejene A-B og C D afsluttes med vendepladser, som vist på bilag nr. 2. Stien d e afsluttes ved tilslutning til Poulstrupvej med et udlag på 9x85 m som vist på bilag nr. 2 (arealet skal tjene som oversigtsareal ved stiens tilslutning til vejen). Inden for område D skal der sikres mulighed for stiadgang til stierne a-b og a-c i princippet som vist med pile på bilag nr. 2, ligesom vejadgang til område D kun må ske fra Poulstrupvej, i princippet som vist med pile på bilag nr. 2. Et eksempel på vej- og stiføringen er vist på bilag nr.

14 Der skal sikres mulighed for at etablere vejadgang fra vejen A-B til område E over den vest for vejen på bilag nr. 2 viste parkeringsplads. Et eksempel på vejadgangens placering er vist på bilag nr Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstødende ejendomme afskæres, som vist på bilag nr. 2, og tilslutninger til de omkring området liggende veje må kun etableres som overkørsler. Byggelinier 5.5 Langs Poulstrupvej, Rævedalsvej og Ferslev Byvej pælagges byggelinier i en afstand af 5,0 m fra vejskel således, som vist på bilag nr. 2. Arealet mellem byggelinien og vejskellet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. Parkeringsforhold Inden for område A skal der indrettes mindst 1 bilplads for hver 25 m 2 bruttoetageareal, regnet på grundlag af det i forbindelse med erhverv anvendte bruttoetageareal. Inden for område B må der indrettes parkeringspladser inden for det på bilag nr. 2 med "P" viste område. Inden for område C skal der indrettes mindst 120 parkeringspladser, som skal placeres inden for de på bilag nr. 2 med P viste områder. 5.9 Inden for område E skal der indrettes mindst 10 parkeringspladser. Et eksempel på parkeringspladsernes placering er vist på bilag nr Bebyggelsens omfang og placering 6.1 område A Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 40. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage. 6.2 Område B x) Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 10. x) Opmærksomheden henledes på, at den overvejende del af området er omfattet af en Exner-fredning, tinglyst den 6. maj 1952 vedrørende bebyggelsens omfang m.v.

15 I Ud over den på bilag nr. 2 med signatur for eksisterende bygninger viste bebyggelse må der inden for området, efter Aalborg kommunes nærmere godkendelse, opføres bebyggelse til kapel r redskabsrum, toilet o. lign. med en placering i princippet syd for vejen C-D, som vist på bilag nr. 2 under forudsætning af, at bebyggelsen ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage,og at intet punkt af bebyggelsens ydervægge eller tagflader overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.3 område C Opførelse af ny bebyggelse må kun finale sted inden for de på bilag nr. 2 viste byggefelter med et maksimalt etageantal som vist på bilag nr. 2 og med et omfang i princippet som vist på bilag nr. 3. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tag må qives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn (niveauplan) t målt efter reglerne i bygningsreglementet. Denne bestemmelse gælder dog ikke for den på bilag nr. 2 med Hal markerede bebyggelse, som må gives en højde af indtil 12,5 m over terrain (niveauplan), målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.4 Område D Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40, ligesom bebyggelsesprocenten for området ikke må overstige 25 for området som helhed. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5,5 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bygninger må kun opføres med én etage. Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3,5 m målt fra terræn (niveauplan) til skæring mellem facade og tagflade. 6.5 Område E Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 25. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over den for grunden fastsatte niveauplan, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bygninger må ikke opføres med mere end én étage med udnyttelig tagetage. Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3,5 m målt fra niveauplan til skæring mellem facade og tagflade. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materialer, som efter Aalborg kommunes skøn virker skæmmende.

16 I Ubebyggede arealer Inden for område D skal mindst 15% af området udlægges som fælles opholdsareal for områdets beboere. Inden for område D må terrænreguleringer på mere end - 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn og nærmere skel end 1,0 m kun foretages med Aalborg kommunes tilladelse. Indenfor område A skal ubebyggede arealer ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom udendørs oplagring kun må indrettes med Aalborg kommuens særlige tilladelse. Inden for område B skal ubebyggede arealer, der ikke anvendes til kirkegård, have m.v., ved beplantning~ befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, som harmonerer med de eksisterende omgivelser i området. Eksisterende beplantning inden for området skal Så vidt muligt bevares og den fremtidige beplantning skal indpasses i denne. Det på bilag nr. 2 med signatur for beplantningsbælte viste areal udlægges til beplantningsbælte i en bredde som vist på bilag nr. 2. Beplantningen må kun bestå af løvfældende træer og buske. 9. Ejerlav Der skal oprettes et e]erlev med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for område D. Ejerlavet skal oprettes senest når 25% af de udstykkede grunde er solgt, eller når Aalborg kommune kræver det. Ejerlavet skal forestå drift, vedligeholdelse og renholdelse af fællesarealerne, veje, stier og beplantningsbælter inden for området. Ejerlavets vedtægter skal godkendes af Aalborg kommune. 10. Eventuelle dispensationer 10.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil af de på den, under den 6. maj 1952 tinglyste Exner-fredning, påtaleberettigede. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om Kommuneplanen vedtages foranstående lokalplan endeligt.

17 7. 1 Nærværende lokalplan nr er i medfør af kommuneplanlovens 30 offentlig bekendtgjort den 23. august 1979, fra hvilken dato planen har retsvirkning. 8. # Foranstående lokalplan nr begæres herved tinglyst på de under pkt. 2.1 nævnte matrikelnumre samt endvidere på matr.nr. 1 be, Ferslev by, Ferslev.

18

19

20 I m y N 0 60