1 København, den 17. marts 2009 KENDELSE (Klager) ctr. EDC Mæglerne Søndersø ApS Odensevej 16 5471 Søndersø Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde, herunder ikke varetaget klagers interesser i forbindelse med forhandlinger om den endelige salgspris. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede havde krav på betaling af salær for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse. Sagen angår endelig spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift til markedsføring, når indklagede ikke har specificeret det aftalte beløb. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 4. marts 2008 en
2 formidlingsaftale med indklagede. Af formidlingsaftalen fremgik, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 460.000,00. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt: Ejendomsmæglerens vederlag: Vederlag i alt inkl. moms.. kr. 29.813 Øvrige salgsfremmende foranstaltninger. I alt inkl. moms.. kr. 16.950 Vederlag i alt kr. 46.763. Dokumentation: Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger inkl. moms. kr. 2.650. Det fremgår af sagen, at huset var beliggende på en andelsgrund. Af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget fremgik, at der under posten diverse omkostninger var medregnet kr. 5.625,00 inkl. moms til gennemgang af skøde og refusionsopgørelse. Det i formidlingsaftalen aftalte beløb til øvrige salgsfremmende foranstaltninger var i salgsbudgettet opgjort således: Markedsføringsomkostninger kr. 7.500 Obligatorisk internetannoncering kr. 5.625 Køberklub, fotoarbejde kr. 3.125 Restgældsoplysninger kr. 700 Den 4. juni 2008 fremkom et købstilbud på kr. 400.000,00 fra 2 navngivne købere eller ordre. Af den af køber underskrevne købsaftale fremgik, at overtagelsesdagen skulle være den 1. juli 2008. Det fremgik videre: Andelsgrund: Køber er gjort særlig opmærksom på, at ejendommen er beliggende på andelsgrund og at køber er pligtig til at være medlem af foreningen og køber er gjort bekendt med
3 foreningens vedtægter. Indklagede udarbejdede en salgsprovenuberegning til klager ud fra den tilbudte pris på kr. 400.000,00. Af provenuberegningen fremgik: Rabat kr. 10.000,- incl. moms er afgivet i forbindelse med handelens indgåelse og er afgivet under forudsætning af at EDC Søndersø forestår gennemgang af skøde og refusionsopgørelsen. Beløbet herfor er anført i nærværende salgsprovenu. Den 9. juni 2008 accepterede klager købstilbuddet. Den 30. juni 2008 fremsendte indklagede sin faktura: Indklagede sendte det af køber udarbejdede og underskrevne skøde til klagers underskrivelse. Af skødet fremgik, at der nu var 4 købere. Klager underskrev skødet den 3. juli 2008.
4 Den 1. august 2008 blev skødet afvist fra tingbogen under henvisning til, at grunden var ejet af et andelsselskab og ikke af klager. Køber spurgte herefter indklagede, hvad der var galt, og indklagede svarede den 5. august 2008, at der med skødet skulle indsendes underskrevet andelsbevis, hvor klager overdrager og nyt medlem optages. Endvidere skulle adkomsthaver, dvs. bestyrelsen for andelsforeningen, underskrive andelsbeviset. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse kr. 4.500,00 med tillæg af moms. Indklagede pressede klager til at acceptere en prisnedsættelse, således at køber kunne erhverve ejendommen. Klager mener ikke, at indklagede har gjort tilstrækkeligt for at sikre, at klager opnåede den optimale salgspris. Formidlingsaftalen blev indgået i marts, men først i maj påbegyndte indklagede salgsarbejdet. Indklagede har ikke oplyst klager om alle indkomne købstilbud, og indklagede har heller ikke oplyst klager om, hvad det betød, at køber havde tilføjet eller ordre efter deres navne i købsaftalen. Klager modtog ikke et udkast til skøde, men blot det endelige skøde med købers underskrift. Klager har selv aflæst el og vand pr. 14. juni 2008 og afleveret aflæsningen til indklagede. Alligevel er der ikke blevet afmeldt el og vand endnu. Indklagede vidste, at der manglede overdragelsesbevis i forbindelse med tinglysningen af skødet. Til trods herfor blev skødet sendt til tinglysning og afvist fra tingbogen. Købesummen blev først frigivet den 16. september 2008. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede, allerede fordi der ikke er indgået aftale om betaling af salær for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse, ikke har krav på betaling heraf, samt spørgsmålet om indklagede har krav på betaling af markedsføringsomkostninger og dokumentationsomkostninger som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede står uforstående over for klagen.
5 Ejendommen frigives på internettet den 3. april 2008. I maj modtog indklagede 2 købstilbud, der begge lød på kr. 360.000,00. Tilbuddene afvises efter telefonisk kontakt til klager. Sidst i maj tilbød køber kr. 400.000,00, hvilket klager ikke umiddelbart kunne godkende, da hun ønskede kr. 410.000,00. For at gennemføre handlen tilbød indklagede at yde en salærrabat på kr. 10.000,00, hvilket klager accepterede. Indklagede har fremsendt udkast til skøde til klager. For så vidt angår måleraflæsning af el og vand, er den foretaget af klager, der bor som nabo til ejendommen. Nøglerne blev herefter afleveret til indklagede, men køber har i november 2008 stadig ikke afhentet nøglerne. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke har varetaget klagers interesser i forbindelse med handlen, herunder presset klager til at acceptere en lavere pris end aftalt. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede ikke påbegyndte salgsarbejdet umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse. Indklagede har til sagen oplyst, at ejendommen blev annonceret på Internettet fra primo april 2008. Nævnet finder det heller ikke godtgjort, at indklagede har modtaget og afvist købstilbud, som ikke har været forelagt klager. Indklagede har ikke imødegået klagers påstand om, at hun ikke er blevet orienteret om, hvad eller ordre betød. Nævnet finder, at indklagede burde have oplyst herom. Indklagede har ikke imødegået klagers påstand om, at aflæsningen af el og vand er blevet afleveret til indklagede. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke har videresendt aflæsningen til el- og vandforsyningsselskaberne. Det er ikke indklagede, der har berigtiget handlen. Nævnet finder derfor, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at berigtiger ikke sørgede for medsende andelsbevis vedrørende grunden, da skødet blev fremsendt til tinglysning. Det kan derfor heller ikke bebrejdes indklagede, såfremt frigivelsen af købesummen dermed blev forsinket. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med
6 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på salær for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse. Salæret er ikke aftalt i formidlingsaftalen, og angivelsen af salæret i salgsbudget og salgsprovenu kan ikke anses for en aftale mellem parterne om betaling af dette salær. Indklagede skal herefter tilbagebetale kr. 5.625,00 til klager. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret de aftalte markedsføringsomkostninger, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 7.500,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har på trods af nævnets opfordring hertil ikke dokumenteret de opkrævede udgifter til bygningstegninger, realdataoplysninger, diverse attester, faktureringsgebyr, porto/kopialia og kommunale ejendomsoplysninger. Indklagede har endvidere alene dokumenteret at have afholdt kr. 150,00 til tingbogsattest og ikke kr. 350,00 som krævet. Som følge heraf kan nævnet ikke godkende disse udgifter men alene kr. 150,00 vedrørende tingbogsattest, og indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 3.593,75.
7 Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 400,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 17.118,75 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 16.718,75 fra 24. september 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand