Lokalplan 1-767 Stenfiskerkajen Ungdomsboliger
Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2
Indhold Om planlægning side 2 Om lokalplanen side 6 REDEGØRELSE Baggrund side 5 Lokalplanområdet side 5 Formål og indhold side 6 Forhold til anden planlægning side 8 Miljøforhold side 13 Tilladelser fra andre myndigheder side 16 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side 17 2. Område og zonestatus side 17 3. Anvendelse side 17 4. Udstykning side 17 5. Vej, sti og parkering side 18 6. Bebyggelsens omfang og placering side 18 7. Bebyggelsens ydre fremtræden side 20 8. Skiltning og belysning side 23 9. Ubebyggede arealer side 23 10. Grundejerforening side 24 11. Forudsætninger for ibrugtagen side 24 12. Ophævelse af lokalplan side 25 13. Lokalplanens varige retsvirkninger side 25 Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode side 25 Kortbilag 1 Eksisterende forhold Kortbilag 2 Fremtidige forhold 3
Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre ca. 180 (ungdoms) boliger med tilhørende faciliteter. Samtidig med lokalplanen udarbejdes tillæg til kommuneplanen. Tillægget vedrører forhold omkring etagehøjde og parkering. Ved udformningen af bebyggelsen har der været fokus på, at skyggegenerne på havnebadet i det tilstødende havnebassin begrænses mest muligt. Dette sker ved, at bebyggelsen opføres som to terrasserede bygningsstænger, der trapper ned mod havnebassinet og som tillader vestsolen at trænge ind mellem bygningskroppene. På det nordøstlige hjørne placeres et 8 etagers punkthus. For at sikre mod stormflod og ekstremregn opføres bebyggelsen på en i princippet 50 cm høj plint. Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Parkeringen udformes som delvist nedgravet p-areal med opholdsmuligheder på den overdækkede del af kælderen. Lokalplanen sikrer offentlig adgang til kajarealerne. Lokalplanen omfatter et område på 5.370 m². Området afgrænses mod syd af et kontordomicil, mod nord og øst af havnebassiner og mod vest af Finlandgade. Se oversigtskortet nedenfor. Oversigtskortet viser lokalplanens område 4
Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold og lokalplanens forhold til anden planlægning. Baggrund Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et ønske om at opføre ungdomsboliger på Stenfiskerkajen, Odense havn. Ungdomsboliger på havnen er i overensstemmelse med Odense Kommunes ønsker om varierede boligtyper på havnen og etablering af ungdomsboliger tæt på centrum. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 4. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er 5.370 m² stort og omfatter matriklerne 6f og 6h, Åløkkegård Hgd., Odense Jorder. Lokalplanområdet ligger centralt placeret i Odense indre havn. Området ligger ved Finlandgade tæt ved Promenadebyen og havnens bassin 2 med det kommende havnebad. Mod nord støder området op til den offentlige havnepromenade, som med etablering af stibro over bassin 2 vil binde havnen sammen i øst-vest gående retning. Området ligger ca. 700 m fra Odense Banegård Center, som bliver let tilgængeligt via den kommende stibro over jernbanen. Stibroen giver også nem adgang til midtbyen og den kommende letbane. Ungdomsboligerne ligger godt i forhold til de mange uddannelsesinstitutioner i City Campus. Eksisterende omgivelser. Udsigt over havnebassinet med Gamle Havnekaj mod nord og Næsbyhoved Skov i baggrunden. Eksisterende omgivelser. Udsigt over bassin 2, den fredede bygning Toldboden og Havnepladsen. Lokalplanområdet set fra sydvest med Promenadebyen til venstre i billedet og bassin 2 og havnepladsen til højre. Lokalplan nr. 1-767 5
Redegørelse Fremtidige forhold Lokalplanen fastlægger rammer for opførelse af nyt byggeri på maks. 8 etager, som trapper ned til 3 etager mod havnebassinet. Bilparkering sker i delvis nedgravede og delvis overdækkede p -arealer. Der etableres opholdsarealer på den overdækkede del af p-arealerne. Der gives mulighed for, at området kan anvendes til boligformål, samt til centerformål i stueetagen af det nordligt beliggende punkthus. Formål og indhold Arkitektur Den ny bebyggelse skal skabe en skalamæssig overgang mellem Promenadebyen og havnebassinet, med nedtrapning af bygningshøjden fra vest til øst. Hjørnet mod havnebassinerne og den øst/vestgående havnepromenade markeres med et punkthus i 8 etager. Bygningerne er placeret således, at der opnås mest muligt solindfald på det kommende havnebad og havnepladsen, samt at udkigsforholdene fra bebyggelsen optimeres. Byggeriet skal fremstå lyst og varieret med tilføjede lettere bygningsdele som karnapper, opholdsbokse til fælles ophold og udfyldningsfelter mm. i en varm gylden farve. Disse udføres i materialer, som refererer til den stål/cortenstål, der benyttes på havnens kajarealer mm.. På de nedtrappende bygninger brydes altangangenes forløb visuelt af opholdsbokse, ligesom facaden langs med altangangene brydes af partier i et materiale som korresponderer med karnapper og opholdsbokse. Udvendige trapper følger og understreger bygningens nedtrappede forløb. Punkthuset skal fremstå slankt og give udtryk af at være en vertikalt todelt bygning med indkilede opholdsbokse ophængt på en forbindende midtersektion. Teknikelementer, som for eksempel ventilationsanlæg, skal indarbejdes som en integreret del af husets arkitektur. Områdets friareal udformes som en grøn plint hævet i forhold til promenaden. Herved sikres en vis privathed, selvom der ikke opføres hegn. Hvor plint møder promenade og gade, udformes kanten, så den indbyder til ophold og stedvist giver mulighed for passage igennem boligområdet. For at understøtte livet langs promenaden, gives der mulighed for, at stueetagen i den nordøstligste del af byggeriet kan rumme aktive og udadvendte funktioner som butikker og/eller 6 Lokalplan nr. 1-767
Redegørelse caféer. Generelt fremstår arealerne mellem bygningerne grønne, med områder i beplantningen, der giver mulighed for ophold. Terrasser i hårdt materiale hævet over et nedsænket parkeringsareal er med til at skabe et varieret uderum, som binder bebyggelsen sammen og skaber mulighed for forskelligartet ophold og aktiviteter. Udearealerne indgår som en integreret del af bebyggelsen, hvor de materialer, som anvendes, har referencer til bygningernes komplettering og havnens primære materialer - stål/ cortenstål og træ. Det grønne udtryk i terræn gentages med etablering af grønne tage, muligvis med ophold. Vejadgang og trafikforhold Vejadgang sker fra Finlandgade. Lokalplanen sikrer færdselsret for fodgængere langs kajer og kanaler i hele lokalplanområdet. Promenader må ikke anvendes til bilkørsel, men skal dog kunne anvendes som brandvej. Vejadgang sker fra Finlandgade. Her set mod Toldbodgade i syd. Parkering Det er et af lokalplanens formål, at de nye attraktive havneområder ikke må blive domineret af parkering. Derfor giver lokalplanen kun mulighed for parkering i delvist eller fuldt nedgravede p-kældre. P-pladser til handicapparkering må etableres på terræn. Kajarealer skal helt friholdes for parkering. Der stilles krav om i alt 30 p-pladser/ 1 p-plads pr. 6 ungdomsboliger. Dette er en afvigelse af Odense Kommunes parkeringsnorm for ungdomsboliger. Det reducerede p-krav begrundes med den centrale beliggenhed tæt ved offentlig transport, samt at der arbejdes med alternative mere bæredygtige løsninger som fx delebiler, ladcykler og lign., samt ekstra cykelparkering. Såfremt der etableres café el. lign, skal der redegøres for, hvordan det ekstra parkeringsbehov løses. Dette kan fx ske som andel i fælles p-konstruktion uden for selve lokalplanområdet. Friarealer Friarealerne skal bestå af grønne arealer på terræn og af opholdsarealer på den overdækkede del af bebyggelsens parkeringsarealer. Designguide og belysningsplan For at opnå en overordnet sammenhæng i materialer og udtryk på havnen som helhed, skal udformning af udearealerne Lokalplan nr. 1-767 7
Redegørelse og belysningsanlæg inden for lokalplanområdet som udgangspunkt ske i overensstemmelse med Designguide for Odense havn og Belysningsplan for Odense Kommune, 2008. Designkonceptet i designguiden tager udgangspunkt i havnens historie som industrihavn med et materialevalg, der knytter sig til en enkelt og råt udtryk. Belysningen skal, udover at sikre trygge rammer for områdets brugere, også være med til at give området karakter og stemning efter mørkets frembrud. Belysningen inden for lokalplanområdet kan opdeles i promenadebelysning, pladsbelysning, generel stemningsskabende effektbelysning samt belysning af arealer af mere privat karakter. Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanområdet ligger indenfor byomdannelsesområde Odense indre havn. Odense havn ligger inden for den grøn-blå struktur, som skal sikre at der i Odense Kommune planlægges for fysisk sammenhængende naturområder, landskaber og rekreativ tilgængelighed. Bebyggelsen er ikke i modstrid med den grøn-blå struktur. Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BS4 og 1.C12. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bygningshøjder og parkeringsforhold. Kommuneplantillæg Der fremlægges samtidigt med lokalplanforslaget et forslag til tillæg nr. 24 til kommuneplanen, der ændrer og supplerer bestemmelserne for rammeområde 1.C12 og 1.BS4. For rammeområde 1.C12 og 1.BS4 er det gældende parkeringskrav 1 parkeringsplads pr. 125 m2 etageareal. Ungdomsboliger beliggende tæt på banegården, der er et knudepunkt for offentlig transport, har erfaringsmæssigt ikke behov for en parkeringsnorm i den størrelsesorden. Gældende parkeringskrav suppleres med, at for ungdomsboliger kan parkeringskravet nedjusteres til 1 parkeringsplads pr. 6 ungdomsboliger. Ved opførelse af ungdomsboliger skal der anlægges minimum 3 cykelstativer pr. 100 m 2 etageareal. Cykelstativerne skal være overdækket. For rammeområde 1.BS4 ændres bestemmelsen om bebyggelsens højde fra max. 6 til max. 8 etager. Der er undersøgt for 8 Lokalplan nr. 1-767
Redegørelse skyggepåvirkninger, og det vurderes at der ikke vil være væsentlige skyggegener for omgivelserne Centerstruktur En del af lokalplanplanområdet er beliggende i lokalcenter Havnen, hvor der kan etableres dagligvare- og udvalgsbutikker. Mindre butikker vil bidrage til at sikre liv på havnen. En butiksetablering vil ikke få betydning for de trafikale forhold i eller uden for lokalplanområdet. Lokalplanen giver mulighed for at etablere op til 150 m² bruttoareal til butiksformål. Der kan etableres en eller flere butikker til daglig- eller udvalgsvarer indenfor det samlede butiksareal. Klimatilpasning Odense Kommune har vedtaget en Klimatilpasningsplan for kommunen i Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025. Det er kommunens mål at forebygge oversvømmelser i hele kommunen ved at arbejde for øget nedsivning og tilbageholdelse af overfladevand, hvor det giver mening. Lokalplanområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget til risikoområde ved stormflod og ved ekstremregn. Udpegningen for oversvømmelse ved ekstremregn er dog baseret på gamle terrændata. Ud fra nye terrændata vurderes risikoen for påvirkninger fra ekstremregn at være mindre end angivet i kommuneplanen. Odense havn er udpeget som fokusområde for oversvømmelse fra havvandsstigninger. Der er konstateret 4 prioritetsområder på og nær havnen, hvor der er risiko for store værditab, og dele af lokalplanområdet er beliggende inden for af et af disse prioritetsområder. I henhold til kommuneplanens retningslinjer kan der, inden for de udpegede oversvømmelsesområder ved stormflod og ved ekstrem-regn/skybrud, ikke planlægges for eller gives tilladelser til tekniske anlæg, byudvikling og spredt bebyggelse, med mindre der gennemføres en forsvarlig klimatilpasning/-sikring. Det skal også vurderes om naboarealer har klimatilpasningsproblemer, som bør løses samtidigt. Der skal derfor i forbindelse med byggeriet etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Området sikres ved, at terrænet hæves til kote 2 og bygningerne hæves i princippet til kote 2,5. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. Lokalplan nr. 1-767 9
Redegørelse Bæredygtighed I Odense Kommune lægges der afgørende vægt på bæredygtighed, som ses i et samspil mellem miljømæssige, sociale og økonomiske forhold. I lokalplanområdet skaber bebyggelsens uderum rammer for et udvidet byliv, hvor boligbebyggelsens aktiviteter kan integreres med det liv, der udspiller sig på de offentlige promenader, i havnebassinet og ved havnebadet. Bebyggelsens fælles udearealer, samt de små fællesrum koblet på bebyggelsen i tilknytning til de forskellige etager, skaber rammerne for et alsidigt udeliv og tæt beboerkontakt. Planstrategi og miljøpolitik Odense Kommune arbejder for at få en strategi for, hvordan byen som helhed kan reducere CO2-udledningerne, dels ved at fokusere på vedvarende energi og ved massive energibesparelser, og dels gennem bæredygtig planlægning, regnvandshåndtering mm. Klimaplan I 2010 vedtog Odense Kommune en Klimaplan, som opfølgning på Miljøpolitikken. Klimaplanen har en vision om at Odense skal være en CO2 neutral by i 2050. Lokalplanen er i tråd med intentionerne i klimaplanen, da boliger er placeret i et område med kort afstand til banegård, bus og kommende letbane og dermed mindsker behovet for biltransport. Lokalplanen giver mulighed for etablering af solceller på enkelte dele af bygningen. Kulturhistoriske værdier og bevaringsværdige bygninger Der findes ingen kulturhistoriske værdier eller bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan nr. 1-586 og tillæg til lokalplan nr. 1-586 for den del af området, som er omfattet af denne lokalplan. Byomdannelsesplan Odense havn, 2003 Byomdannelsesplanen, som blev vedtaget af byrådet i 2003, angiver rammer og visioner for hele havneomdannelsen, og fastlægger det overordnede grundlag for de nuværende og kommende lokalplaner. 10 Lokalplan nr. 1-767
Redegørelse Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på nabokommuner. Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger cirka 700 m fra Odense Banegård Center, hvorfra den kommende letbane, de fleste bybusser, regionale busser samt tog til Jylland og Sjælland går. Området betjenes af buslinjer på Næsbyvej, Ejlskovsgade, Thomas B. Thriges Gade og Skibhusvej. Vej og stiplanlægning Lokalplanområdet ligger tæt på den overordnede trafikvej Toldbodgade. Vejadgangen til området skal ske fra Finlandgade, som er adgangsvej til de omkringliggende områder, bl.a. Byens Ø. Lokalplanen sikrer færdselsret for fodgængere langs kajerne i lokalplanområdet. Havnepromenaden langs kanalen lige nord for området er en del af en planlagt øst/vest gående fodgænger- og cykelstirute mellem Åløkkeskoven og Skibhuskvarteret. Den kommende stibro over jernbanen er en cykel og gangstiforbindelse, som via Lerchesgade forbinder bymidten med havnen. Den rekreative cykelsti Langesøstien planlægges videreført til City Campus og havnen. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Åløkkeskolens skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistriktstilknytning fremgår af kommunens hjemmeside. Affaldshåndtering I selve lokalplanområdet ønskes en diskret og æstetisk god løsning, hvor indsamlingsmateriel til affald ikke er direkte synligt. Her tænkes på underjordiske systemer eller systemer som er en integreret del af bygningen. Indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel kan være synligt over terræn - men der ønskes ikke synlige mobile affaldsbeholdere. Der stilles krav om etablering af mobilsug med tanke og underjordisk rørføring til dagrenovation i eller ud for områdets bygninger, så dagrenovationen kan bortskaffes via det decentrale mobilsugeanlæg i området og tilslutnings- og benyttelsespligten til det kommunale net af underjordiske affaldssugerør kan opfyldes. Etablering og tilkobling skal koordineres med Odense Renovation A/S. I det decentrale mobilsugeanlæg suges dagrenovationen via et Lokalplan nr. 1-767 11
Redegørelse underjordisk rørsystem fra tanke, som er placeret under indkastene i bygningerne eller under terræn i udearealerne til en mobilsugebil. Hvis det på etableringstidspunktet er besluttet at koble det kommunale net af underjordiske affaldssugerør til et centralt affaldssug, så skal de tekniske installationer i bygninger i stedet tilpasses et centralt affaldssug efter aftale med Odense Renovation A/S. Odense Kommune og Odense Renovation A/S er i gang med at gennemgå affaldsordningerne i Odense. Ved gennemgangen er der fokus på udsortering af flere affaldstyper ved de enkelte boliger samt fokus på nye indsamlingsmetoder, som kan være med til at forbedre bymiljøet. Med fokus på ovennævnte etableres der i det nye byområde ved Thomas B. Thriges Gade et centralt affaldssugeanlæg til indsamling af mindst tre affaldstyper. Odense Kommune og Odense Renovation A/S undersøger muligheden for at ændre det decentrale mobilsugeanlæg på havnen, så Stenfiskerkajen og andre områder på havnen eventuelt kan kobles til det centrale affaldssug/terminalbygningen i Enggade. I det centrale affaldssug suges dagrenovation/restaffald, papir (iblandet småt pap) samt plastaffald via underjordiske rør - fra indkast i bebyggelsen til containere i en terminalbygning i Enggade. Forsyning Området forsynes af Fjernvarme Fyn A/S Området forsynes af Energi Fyn Net A/S Området forsynes af VandCenter Syd A/S (dog ikke for regnvand) Regn- og spildevand Lokalplanens område er beliggende i spildevandskloakeret opland. Spildevand kan dermed afledes til VandCenter Syds eksisterende spildevandsledning i Finlandgade, mens bygherre selv skal stå for regnvandshåndteringen. Tag- og overfladevand skal ledes til havnebassinet, og tilladelse hertil skal forinden indhentes hos Odense Kommune. 12 Lokalplan nr. 1-767
Redegørelse Miljøforhold Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanforslaget, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Afgørelsen begrundes med: Lokalplanområdet ligger i et eksisterende bolig-/service og centerområde i Odense indre havn, udpeget i kommuneplanen som byomdannelsesområde. Det vurderes, at planen med udbygning til (ungdoms)boliger bidrager til at sikre en social bæredygtig udvikling på havnen. Med udbygning af etageboliger med nærhed til bymidten og offentlig transport understøtter planen Odense Kommunes strategi om byfortætning og bæredygtige transportformer. Lokalplanområdet er udpeget som oversvømmelsesområde ved ekstremregn og stormflod. Udpegningen for oversvømmelse ved ekstremregn er baseret på gamle terrændata. Ud fra nye terrændata vurderes risikoen for påvirkninger fra ekstremregn at være mindre end angivet i kommuneplanen. I forbindelse med byggeriet skal der etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 efter Lov om forurenet jord. Det vurderes, at en evt. oprensning af grunden ikke vil give væsentlige gener for omgivelserne. Ved udformning af bebyggelsen har der været undersøgt for skyggepåvirkninger af det kommende havnebad, Havnepladsen og omgivende bebyggelse. Det vurderes, at der ikke vil være væsentlige skyggegener for omgivelserne. Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdirektivets bilag IV Lokalplan nr. 1-767 13
Redegørelse Jordforurening Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 efter Lov om forurenet jord. Kortlægningen skyldes, at der ved undersøgelser i 2001 og 2002 er påvist forurening med olie-/benzinstoffer, tjærestoffer, nikkel, bly, kobber, zink, kviksølv og cadmium. Forureningsniveauet varierer tilfældigt og er stedvist højt. Forureningen vurderes primært at være knyttet til fyldjord, som er brugt til at etablere havnekajen, men kan også komme fra områdets mangeårige anvendelse til havneaktiviteter. I fyldjorden er der også fundet tegl, glas, aske og slagger. Vejtrafikstøj, virksomhedsstøj og anden støj Vejtrafikstøj Planlægningsgrænsen for vejtrafikstøj er L den = 58 db(a) ved boliger. Grænseværdien angår vejtrafikkens bidrag til støjniveauet på udendørs opholdsarealer og ved bygningernes facader. Beregninger af vejstøjen er baseret på en trafikprognose for år 2025, som forventes at være året med de mest støjende trafikforhold inden for en 10-års planlægningshorisont. Beregningerne viser, at planlægningsgrænsen overholdes både på de udendørs opholdsarealer og på ejendommenes facader. Virksomhedsstøj De relevante vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj er 55/45/45/40 db(a) for dag/sen weekend/aften/nat. Grænseværdierne bør overholdes på beboelsesejendommenes udendørs opholdsarealer og ved ejendommenes facader ud for alle etager. En enkelt virksomhed, Aalborg Portland på Kielgade, vil lejlighedsvis overskride støjgrænserne. Imidlertid forventes det, at virksomheden indstiller driften, når dens lejekontrakt udløber i 2017. Derfor vil støjen fra Aalborg Portland næppe blive et problem i praksis. Støj fra skydebanen Skydebanen på Kanalvej 52C er miljøgodkendt til skydning 8 onsdage pr. år i dagtimerne. Planlægningsgrænsen for skydebanen er 70 db(a)i. Ifølge Odense Kommunes undersøgelse vil planlægningsgrænsen sandsynligvis være overholdt ved de planlagte ejendomme på Stenfiskerkajen. Støj fra havnebadet Odense Kommune har planlagt at bygge et havnebad i kanalen umiddelbart øst for Stenfiskerkajen. Havnebadet udformes som en pram med bassin i midten. Miljøstyrelsen har ikke udmeldt grænseværdier for støj fra fri- 14 Lokalplan nr. 1-767
Redegørelse luftsbade. Odense Kommune har valgt at sammenligne den beregnede støj fra havnebadet med kommunens vejledende støjgrænse for fodboldtræning og fodboldkampe. Støjgrænsen for fodbold er L de = 55 db(a). Valget af netop denne støjgrænse fremfor for eksempel grænseværdier for virksomhedsstøj skyldes, at støjen fra et friluftsbad i langt højere grad ligner støjen fra boldspil end maskinstøj fra virksomheder. Støjen fra fodboldbaner er dog som oftest fordelt over 6-7 måneder for kunstgræsbaner endog over hele året, mens støjen fra havnebadet er koncentreret over en periode på 3,5 måned i den varmeste del af året, hvor folk typisk opholder sig meget udendørs og ofte har vinduerne åbne. Det taler for, at støjbelastningen fra havnebadet bør ligge noget lavere end L de = 55 db(a). Beregningerne viser, at havnebadets støjbidrag på det mest udsatte sted på Stenfiskerkajen er L de = 47 db(a). Det er 8 db (A) under støjgrænsen ved en åbningstid i den egentlige badesæson fra kl. 10-18. For åbningstiden kl. 10-21 er resultatet L de = 48 db(a) og for kl. 10-22 er resultatet L de = 49 db(a). Der er tale om et gennemsnit af støjbidragene i dagtimerne og i aftentimerne på en årsgennemsnitlig badedag. Ved beregning af gennemsnittet opskrives det beregnede støjbidrag i aftenperioden (kl. 18-22) med et tillæg på 5 db(a), da støj om aften forventes at blive oplevet som mere generende end støj i dagtimerne. De ret beskedne beregnede forøgelser af støjbidraget ved senere åbningstider skyldes, at antallet af gæster antages at være betydeligt lavere om aftenen end om dagen. Beregningerne tyder altså på, at havnebadets støjbidrag vil ligge noget lavere end Odense Kommunes støjgrænse for fodbold. Naturbeskyttelse - Skovbyggelinje Nærheden til Åløkke Skov medfører, at en mindre del af lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinje, vist på figur 1, efter naturbeskyttelseslovens 17. Det betyder, at der ikke kan opføres ny bebyggelse indenfor skovbyggelinjen. Det er en forudsætning for realiseringen af lokalplanen, at der efterfølgende meddeles dispensation fra skovbyggelinjen. Figur 1. Skovbyggelinje På grund af den bymæssige bebyggelse ved Finlandgade og Promenadebyen er der for hovedparten af bebyggelsen ingen visuel sammenhæng mellem bebyggelsen og skoven. Det er en meget lille del af bebyggelsen, som er berørt af skovbyggelinjen. Odense Kommune finder det derfor rimeligt, at der dispenseres fra skovbyggelinjen. Lokalplan nr. 1-767 15
Redegørelse Tilladelse fra andre myndigheder Jordforurening Det kræver en tilladelse efter 8 i Lov om forurenet jord at ændre anvendelse af det kortlagte areal til bolig, børneinstitution, offentlig legeplads og rekreativ/alment tilgængeligt areal. Der må forventes krav om supplerende forureningsundersøgelser i forbindelse med tilladelsen samt vilkår til at imødegå forureningens miljø- og sundhedsmæssige risici. Jorden må ikke flyttes ud af det kortlagte areal uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsgrad skal dokumenteres ved analyser i forbindelse med anmeldelsen eller der skal indgås aftale med modtageanlægget om at modtageanlægget foretager analyser. Hvis der ved bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening, som ikke er kendt, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes. Arbejdet kan genoptages, når regionen og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jordfaste fortidsminder. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området findes arkæologiske spor (f.eks. ildsteder, brønde, stolpespor) eller genstande (f.eks. lerkar-/skår, bearbejdet træ, metalgenstande o.l.), skal anlægsarbejdet omgående indstilles (jf. Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), og Odense Bys Museer kontaktes. 16 Lokalplan nr. 1-767
Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: At sikre, at bebyggelsen på Stenfiskerkajen bliver opført i en varieret arkitektur af høj arkitektonisk kvalitet og fremtræder som en åben bebyggelse. At sikre, at bebyggelsen udformes på en måde, så skyggegener på havnebadet og havnepladsen begrænses mest muligt. At sikre, at den del af bebyggelsen der ligger ud mod havnebadet, max. opføres i 3 etager. At sikre offentlig adgang til kajarealer langs havnebassiner og kanaler uanset ejerforhold. At sikre, at parkering ikke virker dominerende og at parkering på terræn begrænses til få pladser mod Finlandgade. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 6f og 6h af Åløkkegård Hgd., Odense Jorder og samt alle parceller, der udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 3. Anvendelse 3.1 Inden for lokalplanens område kan der opføres boliger, hotel, el. lignende med tilhørende friarealer, parkering m.m. Der kan i mindre omfang indpasse privat- og offentlig service. 3.2 Inden for byggefelt B2 må der endvidere etableres mindre butikker, caféer el.lign. Der kan etableres en eller flere butikker til daglig- eller udvalgsvarer inden for et samlet butiksareal på max. 150 m 2 bruttoareal. 4. Udstykning 4.1 Ved ny udstykning må der ikke opsættes hegn eller andre adskillelser omkring matriklerne. Lokalplan nr. 1-767 17
Bestemmelser Illustration. Bebyggelsen set fra Finlandgade 5. Vej, sti og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Finlandgade, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Der udlægges areal til nye veje og stier med en beliggenhed som vist i princippet på illustrationsplan s. 21. 5.3 Der skal anlægges min. 30 parkeringspladser/ 1 p-plads pr. 6 ungdomsboliger. Pladserne skal anlægges som helt eller delvist nedgravede, i princippet som vist i illustrationsplan s. 21. P-pladser må ikke etableres på terræn. Undtaget herfor er enkelte pladser til af- og pålæsning samt handicappladser. Nedgang til p-pladser skal etableres som rampe med hvilestrækning mod vej/fortov. Hvilestrækningen skal markeres i belægningen, evt. med fuge el.lign. Promenaden skal friholdes for al parkering. 5.4 Såfremt der etableres café el. lign. i byggefelt B2, skal der redegøres for, hvordan det ekstra parkeringsbehov løses. Dette kan fx ske som andel i fælles p-konstruktion uden for selve lokalplanområdet. 5.5 Der skal etableres min. 1½ cykelparkeringplads pr. bolig. Pladserne skal være visuelt afskærmet fra omgivelserne. Dette kan ske med skure, som delvist nedgravede pladser eller skjult i rekreativt/landskabeligt udformede jordvolde. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsen må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter B1 og B2. 18 Lokalplan nr. 1-767
Bestemmelser Der kan tillades mindre justeringer af byggefelterne, når dette ikke virker forstyrrende på den overordnede bebyggelsesplan. Mindre karnapper, opholdsbokse og lign. kan tillades at overskride byggefelterne. Promenadearealet skal friholdes for bebyggelse, dog kan der tillades enkelte mindre skure el. lign. langs vestskel som tjener til funktioner, der har relation til vandaktiviteter i bassinet eller havnebadet. 6.2 Inden for byggefelt B2 må bebyggelsen max. opføres i 8 etager. Den samlede højde må ikke overstige 27 m over terræn (kote 2.0). Tekniske anlæg til ventilation, udluftning m.m. kan dog tillades højere, såfremt de fremstår som en integreret del af bygningens arkitektur og ikke virker dominerende. 6.3 Inden for byggefelt B1 skal bebyggelsen trappe ned mod havnebassinet. Fra Finlandgade og 25 m frem mod promenaden langs havnebassinet (målt vinkelret på områdets afgrænsning mod Finlandgade) må bebyggelsen opføres i max. 8 etager. Illustrationsplan. Stueetage Lokalplan nr. 1-767 19
Bestemmelser Illustrationsplan. Tagplan Den resterende del af bebyggelsen mod havnebassinet og promenaden skal nedtrappes jævnt med én etage ad gangen til max. 3 etager mod Promenaden. 6.4 Inden for byggefelt B1 skal bygningen i princippet bestå af en kerne på max. 7 m bredde, hertil kan tilføjes trapper, trappetårne, altangange, opholdsbokse mm. Mod vest skal bygningen ligge min. 2,5 m fra skel. 6.5 Inden for byggefelt B2 må bebyggelsen ikke opføres som én massiv blok, men skal opdeles i mindre elementer, så bygningen fremstår let. Jævnfør fx illustrationsplanen s. 21. Illustration. Terrasser og opholdsbokse indgår som bebyggelsens fællesarealer 6.6 Gulvplan for beboelse skal i princippet være min. kote 2,5 og max. kote 2,8 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen skal fremstå i en varieret arkitektur, hvor hovedhuset brydes af karnapper, udkragede opholdsbokse, udfyldningspartier i fx anodiseret aluminium i varm gylden farve, trapper i et varieret forløb og lign. Hovedhuset skal fremstå som hvid beton, puds eller lignende. 7.2 Karnapper, udhæng og andre udvendige tilføjelser til hovedhuset skal udføres med metal som det primære materiale i nuancer, der har referencer til havnens dominerende materialer, fx. anodiseret aluminium i varm gylden farve. Blanke metaller må ikke anvendes. 7.3 Indenfor byggefelt 1 må bebyggelsen udformes med gennemgående altangange, såfremt disse brydes visuelt af elementer som f.eks. opholdsbokse, trappetårne, trap- Eksempel på grønt tag 20 Lokalplan nr. 1-767
Bestemmelser Illustration. Punkthuset set fra nord fra modsatte kaj peforløb o.l. jævnfør illustration s. 19. Indenfor byggefelt 2 må bebyggelsen ikke udføres med altangange. 7.4 Tage skal udformes som flade grønne tage med sedum eller lignende. Øverste tagfade kan udføres i tagpap. 7.5 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge, som en integreret del af arkitekturen. Illustration. Kig igennem bebyggelsen mod det kommende havnebad Lokalplan nr. 1-767 21
Bestemmelser Illustration. Parkeringsoverdækningen er en integreret del af friarealet 7.6 Øvrige tekniske installationer skal udformes som en integreret del af bygningen. Såfremt tekniske installationer og anlæg placeres på tagplanet, skal disse samles og afskærmes på en måde, så de ikke skæmmer helhedsindtrykket. Der må ikke etableres synlige tekniske installationer på tagfladerne i B1 bortset fra mindre taghætter o.l. 7.7 Udformning af p-arealer Udføres p-arealerne som delvist nedgravede, skal konstruktionen indgå som en integreret del af friarealet, således at en del af p-arealet er overdækket og kan bruges til ophold. Den overdækkede del skal udføres i materialer, som er egnet til ophold fx træ eller kompositplanker. Træ må ikke fremstå som trykimprægneret. Dele af overdækningen skal bestå af områder beplantet med lav blomsterengs beplantning eller tørketålende arter, såsom sedum, græsser mv. Niveauspringet fra terræn til overdækning af p-kælderen må max være 1,5 m og skal udformes som en integreret del af friarealet - enten som grønne volde eller i materialer, som korresponderer med bebyggelsen, fx eloxeret aluminium i en varm gylden farve. Eksempel på beplantning på opholdsarealer over p-pladserne Udføres p-pladserne som fuldt nedgravede, skal taget udformes som en integreret del af friarealet, så det er egnet til ophold. 7.8 Rum til affaldsbeholdere og lignende skal udformes som en integreret del af den enkelte bygnings arkitektur, så de ikke skæmmer området. Eventuelle transformerstationer, mobile affaldscontaine- 22 Lokalplan nr. 1-767
Bestemmelser re, oplag og lignende tekniske anlæg skal placeres indenfor bygningernes afgrænsning eller under terræn. Eventuelle mindre indkast og stationært indsamlingsmateriel til affald (affaldskurve) må dog placeres delvist over terræn og udenfor bygningerne. Placering og udformning af disse anlæg skal ske efter Odense Kommunes anvisninger og/eller den gældende designmanual for Odense Havn. Der lægges vægt på at opnå en diskret og æstetisk overbevisende løsning. 7.9 Der må ikke opsættes synlige, udvendige antenner på ejendommen. 7.10 Skiltning og reklamering, ud over almindelig navne og nummerskiltning, skal godkendes af bygningsmyndigheden. 7.11 Skure og lignende skal udformes i farver og materialer, der korresponderer med havnens elementer fx anodiseret aluminium i varm gylden farve. Tage på skure skal udformes som grønne tage, tagpap eller i et materiale korresponderende med skurets facadebeklædning. Tage på skure skal udformes med taghældning på max. 15 grader. Træ må ikke fremstå som trykimprægneret. 8. Skiltning og belysning 8.1 Belysning langs områdets veje og stier skal udformes, så de passer til havnens øvrige armaturer. Al skiltning skal tilpasses husets arkitektur og næromgivelser med hensyn til dimensionering, materialer, farver og design. Skiltning må kun finde sted med baggrund i et firmas fysiske tilstedeværelse på den pågældende ejendom og etage. Der må skiltes for firmaer og ikke reklameres for produkter. Belysning må ikke udformes på en måde så den giver blænding eller så den distraherer skibstrafikken i havnen. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. Illustration. Aftenkig fra hjørnet ved Promenadebyen 9.2 Område F må kun udnyttes til friareal. Der kan dog etableres skure og lign. til cykelparkering og betjening af friarealet - i princippet som vist på illustrationsplanen s. 19. Lokalplan nr. 1-767 23
Bestemmelser Skure mod promenaden skal udformes, således at de kan bruges som cykelskure fra den side, der vender mod bebyggelsen. Skurene skal samtidig være udformet, så de er forberedt til at bruge siden mod promenaden til opbevaring af kajakker eller lignende. For materialer se punkt 7.11. 9.3 Friarealerne skal udformes, så de er egnet til forskellige former for ophold - såvel aktiv rekreation i form af boldspil som stille rekreation i afskærmede pladser med læ. Illustration. Bebyggelsens friarealer Friarealerne skal fremstå grønne med beplantning med reference til det maritime, som fx. forskellige græsser og lign. I beplantningen skal der etableres mulighed for ophold i form af belægninger udført i hårdtræ eller komposit, komprimeret stenmel, samt områder med lav blomsterengs beplantning. Der kan etableres områder med mulighed for dyrkning af krydderurter og grønsager i form af plantekasser eller på terræn. 9.4 Belægninger på køre- og adkomstarealer skal udføres i rektangulære betonsten el.lign. 9.5 Promenaden skal anlægges i kote 2,0 med hammerhoved i kote 2,1. Promenaden skal udføres i kostet beton med hammerhoved i cortenstål så den svarer til de øvrige kajpromenader. 9.6 Udover mindre terrænreguleringer må der ikke etableres synlige skel inden for området eller mod offentlig vej og promenade. Lavere mure, niveauspring og lignende, som arkitektonisk vil medvirke til styrkelsen af helheds og rumopfattelsen kan tillades. 10. Grundejerforening 10.1 Hvis dele af bebyggelsen udstykkes, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i området/ indenfor hvert delområde. Vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af byrådet. 11. Forudsætninger for ibrugtagen 11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles friarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. 11.2 Bebyggelsen skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg. 11.3 Bebyggelsens affaldshåndtering skal være indrettet til opkobling på offentligt sugeanlæg. 24 Lokalplan nr. 1-767
Bestemmelser 12. Ophævelse af lokalplan 12.1 Lokalplan nr. 1-586 og tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 1-586 ophæves for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i 2. 13. Lokalplanens varige retsvirkninger Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Påtegning Godkendt til offentliggørelse By og Kulturudvalget, den 24. marts 2015 Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra 27. marts til 22. maj 2015. Lokalplanen endeligt vedtaget af Odense Byråd den 9. september 2015. Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering på www.odense.dk/officielt den 18. september 2015. Lokalplan nr. 1-767 25