Boligudlejning Sag 25251 TIL SALG Odense M - Tietgensvænget 10 Attraktiv beliggenhed i Odense M Nyt tag, ny lejlighed på 2. sal samt delvist nye vinduer Der etableres nyt teknikrum ½ af dobbelthus Kontantpris kr. 3.595.000 1. års nettoafkast % 4,48 Etageareal m 2 253
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Nu udbydes i Hunderup kvarteret en attraktiv boligudlejningsejendom med 4 lejligheder. Ejendommen omfatter i alt 4 boliger, hvoraf de 3 stk. er 49-52 m² og den sidste er 100 m². Den store boliger er i 2 plan, idet den oprindeligt har været 49 m², men i forbindelse med nyt tag er tagetagen på 2. sal indrettet til boligformål og tillagt bolig på 1. sal. Taget er i rødt tegl med zinkinddækkede kviste, nye tagrender og nye vinduer (træ/alu). Der er huslejereserver i flere lejemål. Boligerne er generelt i god stand med nyere laminatkøkkener og pæne, mindre flisebadeværelser. Der er opsat vandmålere i alle lejemål, og der er egen måler på vand/el på vask/tumbler i kælder. Aktuelt opgøres vandforbruget dog ikke efter måler, men lejerne betaler husleje incl. fast beløb til vand. Der bliver lavet nyt teknikrum ny pumpe, vekselvarmer og ny elmåler i januar 2016. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 7 hu Hunderup, Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1926 Arealer Grundareal 766 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 104 m 2 Boligareal 253 m 2 Etageareal i alt 253 m 2 Sekundære arealer 104 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1926 Bebygget areal 104 m 2 Sekundære arealer 104 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Tietgensvænget 10-4 boliger 253 m 2 Boligareal Nej Tietgensvænget 10 - kælder 104 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 2.300.000 heraf grundværdi kr. 942.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. 2
Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 15.04.2015 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvori ejendommen er beliggende gælder kommuneplanen, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området skal anvendes til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierende bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne omfatter fritliggende énfamiliehuse, forskellige former for tæt/lav boligbebyggelse, herunder rækkehuse, dobbelthuse og lignende. Der kan udlægges areal til erhvervsformål og offentligt formål, som naturligt kan indpasses i boligområderne uden nævneværdig gene for omgivelserne. Byggemulighed: Max. bebyggelsesprocent for et ubebygget areal - storparcel - under ét ved ny bebyggelse 30. Hvis bebyggelsen på en storparcel opføres i 1 1/2 til 2 etager kan bebyggelsesprocenten hæves til 40. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom - én bolig pr. ejendom - 30 for åben/lav og 40 for tæt/lav. Langs større indfaldsveje og i områder med lokalcentre kan bebyggelsesprocenten dog fastsættes til max. 40 for ejendomme, der kun anvendes til erhvervsformål. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 14.01.2016 1908: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 1923: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 1926: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1926: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1926: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 1962: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 3
5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.595.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 224.100 Refunderede driftsudgifter bolig kr. 3.600 I alt kr. 227.700 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 14.863 Renovation Renovation kr. 6.156 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 4.147 Vandafledning / grønne afgifter kr. 7.791 Fælles el kr. 2.422 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 5.600 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 11.385 Administration Administration kr. 8.400 Varmeregnskab kr. 2.085 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.542 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 66.391 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 11.630 Advokatsalær - skøde kr. 27.380 Moms kr. 6.845 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 45.855 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.595.000 Handelsomkostninger anslået kr. 45.855 -Refusion depositum kr. 41.448 Anslået kapitalbehov kr. 3.599.407 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 224.100 Refunderede driftsudgifter kr. 3.600 - Driftsudgifter iht. budget kr. 66.391 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 161.309 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 161.309 x 100 3.599.407 = 4,48% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.595.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.595.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 11.630 Advokatsalær skøde kr. 27.380 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.845 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.640.855 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.910.250 Særlige installationer kr. 212.250 Grundens værdi kr. 1.472.500 Kontantomregnet købesum kr. 3.595.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 214.957 = kr. 8.598 Afskrivninger 1. år kr. 8.598 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 66.391 kr. 66.391 Udgifter i alt kr. 66.391 kr. 66.391 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 224.100 kr. 224.100 Refunderede driftsudgifter kr. 3.600 kr. 3.600 1. år før afskrivning / skat kr. 161.309 kr. 161.309 Afskrivning 1. år, anslået kr. 8.598 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 144.876 Likviditet 1. år før skat kr. 161.309 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 36.219 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 125.090 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Kenneth Espersen Tietgenvænget 10, st.tv. 2 Dan Lillendal Tietgenvænget 10, st.th. 7 Anna Jensen Tietgenvænget 10, 1.tv. 8 Lone Fønergaard Tietgenvænget 10, 1.th. Bolig Bolig 52 43.200 831 7.548 Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter Bolig Bolig 52 55.200 1.062 12.300 1.200 Bolig Bolig 49 52.200 1.065 12.600 1.200 Bolig Bolig 100 73.500 735 9.000 1.200 I ALT 253 224.100 41.448 0 3.600 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 253 224.100 41.448 0 3.600 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 224.100 41.448 heraf faktisk 224.100 41.448 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Kenneth Espersen Nej Faktisk Nej 2 Dan Lillendal Nej Faktisk 100 kr./md. hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2021 7 Anna Jensen Nej Faktisk 75 kr./md. hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2029 8 Lone Fønergaard Nej Faktisk 75 kr./md. hver den 01.07., sidste gang den 01.07.2026 01.01.2016 01.01.2017 Nej 01.01.2016 01.01.2017 Nej 01.07.2015 01.07.2016 Nej Lejen påklaget 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Kenneth Espersen 0 01.05.2001 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Dan Lillendal 0 01.04.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Anna Jensen 0 01.01.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Lone Fønergaard 0 01.07.2012 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 14