Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 17. maj 2011 Aarhus Kommune Sundhed og Velfærd Sundhed og Omsorg 85 plejeboliger med serviceareal på Hedevej 50, 8240 Risskov anlægsbevilling til byggeri Søren Frichs Vej 36G 8230 Åbyhøj 1. Resume Byrådet gav den 10. juni 2009 en anlægsbevilling på kr. 7.500.000 til projektering af 85 plejeboliger med serviceareal på Hedevej 50, og projektet er nu klar til opførelse. Baggrunden for projektet er at gennemføre plejeboligbyggeri af fabriksfremstillede rumstore elementer, som lever op til lavenergibyggeri klasse 1 eller bedre, og som samtidig holder sig inden for det normale statslige maksimumsbeløb for plejeboligbyggeri. Projektet skal derfor give erfaringer til brug for fremtidige udbud af præfabrikeret byggeri, så Aarhus Kommune i det fremtidige byggeri kan kombinere ønskerne om at bygge billigt og kvalitetsbevidst samtidig med at byggeriet lever op til kommunens målsætning om at blive CO2-neutral i 2030. Sagsnummer M3/2009/00514 Sagsbehandler Christina Hach Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 6964 Telefax 8940 6695 E-post E-post direkte chac@aarhus.dk www.aarhus.dk Projektet har været udbudt i EU-udbud i totalentreprise. Den 15. marts 2011 blev der afholdt licitation, og anskaffelsessummen for de 85 plejeboliger er beregnet til kr. 151.616.064 inkl. moms. I anskaffelsessummen indgår en grundkøbesum på kr. 28.480.000. Anskaffelsessummen for servicearealerne er beregnet til kr. 17.132.875 ekskl. moms, og til velfærdsteknologi er der beregnet kr. 8.449.000 ekskl. moms. De 85 plejeboliger med serviceareal opføres på adressen Hedevej 50, 8240 Risskov, i henhold til lokalplan nr. 821. 85 plejeboliger med serviceareal på Hedevej 50, 8240 Risskov anlægsbevilling til byggeri
Bebyggelsen opdeles i 5 boliggrupper samt et serviceafsnit. Boliggrupperne er fordelt på tre husblokke, som sammen med serviceafsnittet er indbyrdes forbundet med overdækkede forbindelsesgange. Heraf er blokkene mod vest (hus 1) og øst (hus 3) i 2 etager og blokken i midten (hus 2) er i 1 etage af hensyn til den bedste energimæssige disponering af byggeriet. Planlægningen er foregået i et tæt samarbejde med det lokale byggeudvalg ved Lokalcenter Hørgården. Der er lagt vægt på, at mellemrummene mellem de enkelte boligblokke skal give gode og trygge udendørs opholdsarealer for beboerne. Derudover er der i planlægningsfasen af byggeriet indarbejdet velfærdsteknologi, der skal tilgodese både beboere og personale i dagligdagen. Byggeriet opføres så det opfylder 2015-kravene til lavenergibyggeri, og bebyggelsen vil være et led i Byrådets mål om CO2-neutralitet i 2030. Byggestarten forventes til september 2011 og ibrugtagning i januar 2013. 2. Beslutningspunkter At 1) der meddeles anlægsbevilling på kr. 144.116.063 inkl. moms til opførelsen af de 85 plejeboliger. At 2) der meddeles anlægsbevilling på kr. 17.132.875 ekskl. moms til opførelsen af servicearealer til de 85 plejeboliger. At 3) der meddeles anlægsbevilling på kr. 8.449.000 ekskl. moms til velfærdsteknologi i plejeboligerne. At 4) anskaffelsessummen for de 85 plejeboliger godkendes med kr. 151.616.063 på skema B niveau. At 5) anskaffelsessummen for servicearealerne godkendes med kr. 21.415.744 (kr. 17.132.875 ekskl. moms)på skema B niveau. At 6) der optages lån i Kommunekredit på 91% af den samlede anskaffelsessum for de 85 plejeboliger.
At 7) der overføres de nødvendige rådighedsbeløb som angivet i indstillingens tabel 6, 7 og 8. At 8) Sundhed og Omsorg bemyndiges til generelt at optage byggekredit i Kommunekredit til dækning af alle udgifter i forbindelse med opførelse af almene ældre- og plejeboliger og tilhørende servicearealer. Byggekreditten kan optages, når Byrådet har godkendt anlægsbevilling til gennemførelse af byggeri. Behovet for optagelse af byggekredit vurderes i samarbejde med Borgmesterens Afdeling. 3. Baggrund Baggrunden for projektet er at afprøve muligheder for at gennemføre plejeboligbyggeri af fabriksfremstillede rumstore elementer, samt at afprøve opførelse af lavenergibyggeri klasse 1 eller bedre, inden for det normale statslige maksimumsbeløb for plejeboligbyggeri. Derudover skal projektet give erfaringer til brug for fremtidige udbud af præfabrikeret byggeri. I juni 2009 ansøgte Sundhed og Omsorg Indenrigs- og Socialministeriet om godkendelse af byggeriet på Hedevej som forsøgsbyggeri uden udbud. Godkendelsen blev ikke givet. Begrundelsen fra Indenrigs- og Socialministeriet var, at en plejeboligenhed med 85 boliger var for stor som forsøg, og at man under ingen omstændigheder kunne omgå de gældende regler fra EU vedrørende udbud af bygge- og anlægsopgaver. Efterfølgende er projektet gennemført som et EU-udbud i totalentreprise. 4. Den forventede effekt Indstillingen er et led i Byrådets mål om at sikre et udbud af boliger, der imødekommer borgernes særlige behov, herunder at borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. De 85 nye plejeboliger indgår således i Aarhus Kommunes mål om at opfylde plejeboligbehovet i Vejlby-Risskov området. De erfaringer, der indhentes i dette projekt, skal være tilgængelige for andre magistratsafdelinger i forbindelse med fremtidige EU-udbud. Der er blevet ydet et tilskud på kr. 500.000 til udgifterne ved udarbejdelsen af udbudsmateriale. Tilskuddet er søgt og ydet fra Klimaplan 2010-2011 på baggrund af ansøgning om støtte til nybyggeri og udvikling af udbudsmateriale til konkrete projekter.
De primære fordele ved præfabrikeret byggeri er kortere byggetid, ingen udtørringsproces, mindre afhængighed af det danske vejrlig, og en byggeproces med flere kontrollerede forhold. Disse fordele er væsentlige faktorer for at tidsplanen og kvaliteten for byggeriet kan overholdes. Den nye teknologi vil give den enkelte beboer en større grad af selvhjulpenhed, samtidig med at de teknologiske tiltag vil betyde bedre arbejdsmiljø for plejepersonalet. 5. De planlagte ydelser Illustrationplan 5.1 Beliggenhed Byggeriet opføres på hjørnet af Hedevej og Søndersøvej i Risskov. Det opføres som en sammenhængende plejeboligenhed, hvor de 85 plejeboliger er fordelt på tre husblokke, der indbyrdes er forbundet med overdækkede forbindelsesgange. Plejeboligerne får trafikal adgang fra Hedevej, og parkering foregår umiddelbart foran bygningen. Adgang til de enkelte boliger sker fra en forplads til den overdækkede forbindelsesgang. Endvidere er servicebygningen forbundet til resten af byggeriet via forbindelsesgangene. Udformningen af udearealerne er planlagt således at der for beboerne er et afskærmet udendørs opholdsareal, hvor der ingen kørende trafik kommer, og det tilstræbes, at disse områder er så grønne som muligt. Her kan beboerne nyde udelivet i direkte forbindelse med de fælles
opholdsarealer i de enkelte boligenheder. Asfaltbelagte stier rundt om bebyggelsen giver adgang til de omkringliggende grønne friarealer. De 85 plejeboliger fordeles på 5 boligenheder. Hver boligenhed udgøres af det antal boliger, der er på hver etage. 18 boliger i stueetagen og 1. sal i husblok 1, 15 boliger i husblok 2, og 17 boliger i stueetagen og 1. Sal i husblok 3. Til hver boligenhed er tilknyttet 3 fælles opholdsrum (2 mindre dagligstuer og et større fælles spise-/ opholdsareal). Alle opholdsrum har enten udgang til terrasse i stueetagen eller altaner på 1. sal. Hver enkelt bolig, der er beliggende i stueplan, har en mindre terrasse med direkte tilknytning til de omgivende fælles friarealer. 5.2 Boligstørrelse Boligerne får en gennemsnitlig bruttostørrelse inklusiv andel i fællesboligareal og adgangsareal på 72 m 2. Nettoarealet for den enkelte bolig er 51 m 2. Depoter til plejeboligerne er placeret i kælderen under husblok 1, og tæller ikke med i boligens bruttoareal. 6. Organisering af indsatsen Tidsplan for byggeriet Byggestart: September 2011 Aflevering: Januar 2013 Indflytning: Februar 2013 Borgerinddragelse Det lokale byggeudvalg, der består af repræsentanter fra det lokale brugerråd, personale fra Lokalcenter Hørgården, samt bygherrerådgiver til projektet, har gennem hele planlægningsfasen været vigtige samarbejdspartnere, og har været inddraget i de endelige beslutninger. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Licitation Den 15. marts 2011 blev der afholdt licitation som begrænset udbud i totalentreprise efter forudgående prækvalifikation. 19 firmaer anmodede om prækvalifikation, og 5 firmaer blev udvalgt til at byde på projektet.
7.2 Anskaffelsessum Efter licitationen og gennemgang af projektet er anskaffelsessummen for byggeriet beregnet til: Tabel 1 85 plejeboliger, Hedevej 8240 Risskov Boliger kr. 1.000 inkl. moms Serviceareal kr. 1.000 ekskl. moms 151.616 17.133 I anskaffelsessummen for boligerne er indeholdt en grundkøbesum på kr. 28.480.000. Da ansøgningen om at gennemføre projektet uden udbud fik afslag fra ministeriet, har det derfor været nødvendigt at frikøbe en klausul på grunden om, at M.T. Højgaard A/S skulle stå for entreprenørarbejdet. Dette har betydet at grundprisen er justeret med kr. 4 mio. Klausulen er indføjet i forbindelse med grundsælgerens (Marselis Invest ApS) oprindelige køb af ejendommen af M.T. Højgaard A/S. Anskaffelsessummen pr. bolig udgør ca. kr. 1.783.000. Det statslige maksimumbeløb for de 85 plejeboliger udgør kr. 153.484.100. Anskaffelsessummen er således inden for den statslige maksimale ramme. 7.3 Finansieringen Boligerne finansieres således: Tabel 2 85 plejeboliger, Hedevej Kr. 1.000 inkl. moms Lånoptagelse 91 % 137.971 Beboerindskud 2 % 3.032 Kommunal grundkapital 7 % 10.613 I alt 151.616 7.4 Anlægsbevilling, boliger: Tabel 3 85 plejeboliger, Hedevej Kr. 1.000 inkl. moms 02. Projektering 2.867 10. Ejendomskøb 28.043 20. Grundudgifter 2.592 30. Håndværkerudgifter 107.676 60. Omkostninger 10.438 I alt 151.616
- tidligere bevilling -7.500 Behov for bevilling 144.116 7.5 Anlægsbevilling, serviceareal Tabel 4 Serviceareal til plejeboliger, Hedevej Kr. 1.000 ekskl. moms 02. Projektering 405 20. Grundudgifter 366 30. Håndværkerudgifter 15.201 55. Montering 850 60. Omkostninger 311 I alt 17.133 -tidligere bevilling 0 Behov for bevilling 17.133 7.6 Anlægsbevilling, teknologi Tabel 5 Velfærdsteknologi til plejeboliger, Kr. 1.000 ekskl. moms Hedevej 30. Håndværkerudgifter 8.449 I alt 8.449 -tidligere bevilling 0 Behov for bevilling 8.449 7.7 Rådighedsbeløb for boliger Tabel 6 85 plejeboliger, Hedevej Faste priser kr. 1.000 Før 2011 2011 2012 2013 I alt Nuværende behov 31.120 26.777 78.508 13.212 149.617 Tidligere afsat -31.120-109.150 0 0-140.270 Difference 0-82.373 78.508 13.212 9.347 Merudgift for boligdelen på kr. 9.347.000 medfører en kommunal merudgift på 7% heraf, eller kr. 654.290. Finansiering heraf forslås via restrådighedsbeløbet på kr. 662.000 på Teknologi Hedevej. Tilbageværende beløb på kr. 8.000 overføres til Fremsyn for Ældre, teknologi
7.8 Rådighedsbeløb for serviceareal Tabel 7 85 plejeboliger, Hedevej, serviceareal Faste priser kr. 1.000 Før 2011 2011 2012 2013 I alt Nuværende behov 0 0 0 16.500 16.500 Tidligere afsat 0-16.961 0-16.961 Difference 0-16.961 0 16.500-461 Overskydende rådighedsbeløb på kr. 461.000 foreslås overført til Ikke stedfæstede servicearealer. Tabel 8 85 plejeboliger, Hedevej, teknologi Faste priser kr. 1.000 Før 2011 2011 2012 2013 I alt Nuværende behov 0 0 0 8.137 8.137 Tidligere afsat 0-8.799 0 0-8.799 Difference 0-8.799 0 8.137-662 Note vedr. tabel 6, 7 og 8: Bemærk at rådighedsbeløb og anskaffelsessum i overensstemmelse med gældende instruktion i udgangspunktet ikke stemmer overens. Der er alene tale om en teknisk difference, idet der foretages løbende prisfremskrivning af rådighedsbeløbet fra år til år mens anskaffelsessummen angiver den samlede udgift over alle årene inkl. den forventede prisfremskrivning. Når projektet afsluttes, vil der således være overensstemmelse mellem rådighedsbeløb og anskaffelsessum. 7.9 Husleje Følgende husleje er beregnet for en enlig pensionist uden anden indkomst end folkepension og ældrecheck: Bruttohuslejen pr. måned (ekskl. el og varme): ca. kr. 8.083 Boligydelsen pr. måned: ca. kr. 6.198 Nettohuslejen pr. måned: ca. kr. 1.885 Beboernes månedlige udgift til varme i plejeboligerne på Hedevej, forventes at blive halveret i forhold til udgiften til varme for beboerne i plejeboligerne på Ceres Allé. Ceres Allé er opført i henhold til Bygningsreglement 08, hvor Hedevej bliver opført i henhold til 2015- kravet, og grunden til den store besparelse ligger i de ekstra energimæssige tiltag, der implementeres på Hedevej.
7.10 Miljøet forurening Grunden er kortlagt på vidensniveau 1 og 2 i henhold til Lov om forurenet jord. En historisk redegørelse samt orienterende miljø- og geoteknisk undersøgelse for at afdække eventuel forurening, er blevet udarbejdet af MT Højgaard A/S i marts 2006. Af konklusionen i rapporten fremgår det, at der er en række kilder, der kan være årsag til forurening på den aktuelle grund, idet grunden tidligere har været brugt til bl.a. betonstøbning, metal- og smedevirksomhed, maleraktiviteter, oplagring og vedligeholdelse af forskelligt entreprenørmateriel og vaskeplads. Den orienterende miljø- og geotekniske undersøgelse omfatter miljøtekniske boringer samt jordprøver. I undersøgelsen blev der konstateret jordforurening med olie, PAHér eller tungmetaller i flere af overfladeprøverne. På baggrund af undersøgelsen er der udarbejdet en jordhåndteringsplan for projektet samt ansøgt om en 8 tilladelse til opførelse af plejeboliger på grunden Der er efterfølgende udarbejdet en risikovurdering overfor indeklima og udeklima i byggefelt og på friarealer. Det er fastslået, at der ikke vil være nogen risiko for det fremtidige indeklima i plejeboligerne, og at der ikke er konstateret forurening, som vurderes at kunne udgøre en risiko for udeklimaet på grunden. I forbindelse med totalentreprenørens håndtering af forurenet jord vil MT Højgaards miljøafdeling udføre miljøtilsyn. Miljøtilsynet fører kontrol med al håndtering af forurenet jord, herunder opgravning, intern mellemdeponering og læsning af lastbiler. Miljøtilsynet udtager desuden prøver af jord, såfremt jorden ikke i forvejen er forklassificeret, og udtager dokumentationsprøver undervejs i byggeriet. 7.11 Miljøet arbejdsmiljø I byggeriet er planlagt flere tiltag, der skal sikre et godt arbejdsmiljø i plejeboligerne. Etablering af skraldesuganlæg med flere indkaststeder, således at affald kan håndteres arbejdsmiljømæssigt forsvarligt. Etablering af gennemgående loftlift i hver bolig samt træningslokalet, således at beboere kan liftes både i soveværelse, i badeværelse og i træningslokalet.
Installering af vaskemaskine i hver plejebolig, så lang, tung og uhygiejnisk transport af vasketøj minimeres. Etablering af bidettoilet med hæve/sænkefunktion, således at tunge løft mm. i forbindelse med toiletbesøg kan undgås. Der er forberedt installation af robotstøvsugere i hver bolig. 7.12 Miljøet energi Sundhed og Omsorgs mål med dette projekt er at opføre et plejeboligbyggeri med 85 boliger og tilhørende servicearealer, der kombinerer ønskerne om at holde byggeomkostningerne på et rimeligt niveau med de kommende krav om et lavt energiforbrug. Bebyggelsen på Hedevej vil dermed være et led i Byrådets mål om CO2-neutralitat i 2030. 7.13 Velfærdsteknologi i boligerne Der implementeres følgende velfærdsteknologiske tiltag i byggeriet: Etablering af gennemgående loftlift i hver enkelt bolig samt træningslokale. Etablering af bidettoilet med hæve/sænkefunktion. Elektronisk låsesystem Automatisk døropluk på den enkelte boligdør Etablering af pds-stik Elektrisk styret vindusopluk Elektrisk styrede gardinstænger i boligens rum Elektrisk styret solafskærmning Forberedelse for installering af robotstøvsugere i hver bolig. Erfaringer fra andre plejeboligbyggerier viser, at det er vigtigt at Velfærdsteknologien både kan slås til og fra, således at der kan tages individuelle hensyn til den enkelte beboers behov og evne til at betjene teknologien. 7.14 Kommunens likviditet På baggrund af Borgmesterens Afdelings indstilling af 20. januar 2010 om Tilpasninger af Aarhus Kommunes likviditet foreslås det, at Sundhed og Omsorg bemyndiges til at optage byggekredit i Kommunekredit til dækning af alle udgifter i forbindelse med opførelse af almene ældre- og plejeboliger og tilhørende servicearealer. Byggekreditten optages, når Byrådet har godkendt anlægsbevilling til gennemførelse af byggeri. Behovet for optagelse af byggekredit afklares løbende i samarbejde med Borgmesterens Afdeling.
Byggekreditten omfatter både boliger og serviceareal. Det betyder, at der til forskel fra tidligere vil være en renteudgift på servicearealet. Anlægsbudgetterne for servicearealer skal derfor hæves tilsvarende. Dorthe Laustsen Sundheds- og omsorgsrådmand / Hosea Dutschke Direktør Bilag Bilag 1: Tegningsmateriale der danner udgangspunkt for totalentreprisetilbud (kun vedlagt originalsagen/-elektronisk) Bilag 2: Ældrerådets udtalelse (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 3: Handicaprådets høringssvar (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 4: Tillægsbevilling: T-11-336-001 Bilag 5: Anlægsbevilling: 05675 Bilag 6: Anlægsbevilling: 05681 Bilag 7: Anlægsbevilling: AB-09-336-653500 Tidligere beslutninger Den 10. juni 2009 godkendte Byrådet en anlægsbevilling på 29.240.000. kr. til erhvervelse af ejendommen Hedevej 50, 8240 Risskov. Byrådet vedtog den 10. Juni 2009 en anlægsbevilling på kr. 7.500.000 til planlægning og projektering af de 85 plejeboliger med serviceareal Den 13. august 2008 vedtog Byrådet lokalplan nr. 821.