1 København, den 5. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Louise Lillelund Østergade 16 3400 Hillerød Nævnet har modtaget klagen den 10. marts 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede ikke foretog kurssikring for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor den 6. maj 2008 en formidlingsaftale med indklagede om salg af sin ejerlejlighed. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:
2 Klager fik samme dag udleveret et salgsbudget. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]
3 [ ] [ ] [ ] [ ] Henholdsvis den 16. juni og den 26. juni 2008 underskrev en interesseret køber og klager en købsaftale om ejerlejligheden. Det fremgik af salgsprovenuberegning af 30. juni 2008, at indklagede havde medregnet udgift på 500 kr. for Rådgivning om kurssikring af indestående lån og 950 kr. for Instruktion til pengeinstitut ang. opsig./indfri. Det fremgik videre bl.a.:
4 Den 30. juni 2008 fremsendte indklagede faktura til klager. Det fremgik heraf bl.a.:
5 Det fremgår af fondsnota, som klager har sendt til nævnet vedrørende indfrielse af klagers lån den 13. august 2008, bl.a.: Klagers pengeinstitut afsluttede klagers salg den 15. september 2008. Klagers pengeinstitut oplyste samtidig:
6 Jeg har talt med ejendomsmægleren i dag og de sender en check på dit tilgodehavende til os snarest muligt. Klager skrev den 26. juli 2009 til indklagede, at klager havde gennemgået indklagedes faktura og salgsprovenu af 30. juni 2008. Klager skrev endvidere bl.a.: Iflg. de fremsendte dokumenter, ses der ikke at være tegnet kurskontrakt, uagtet at jeg havde bedt Dem derom, og i øvrigt også har betalt for denne ydelse iflg. Deres faktura med henvisning til salgsbudgettet 4 stk. 1. På det foreliggende grundlag beder jeg Dem venligst sende mig differencebeløbet på det opgjorte beløb i salgsprovenuet og afregningen fra [klagers pengeinstitut] af 8. August kr. 33.647,20. Indklagede svarede klager ved brev af 5. august 2009: Den 19. september 2008 sendte indklagede afregningsbeløbet på 10.850 kr. ifølge sin faktura til klagers pengeinstitut. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager. Klager har ikke særskilt og skriftligt bedt om en kurskontrakt, men indklagede anbefalede dette i forbindelse med underskrift af salgsbudgettet. Som det fremgik af salgsbudgettet, har klager betalt for rådgivning og kurssikring af
7 indestående lån. Det fremgår endvidere af fakturaen, at klager har betalt herfor. Det var en betingelse for klager, at klager blot fik et lille overskud ud af handlen. Det ville klager få med den kurs, der var oplyst i salgsbudgettet. Klagers pengeinstitut har oplyst, at det ikke er i besiddelse af et brev eller e-mail fra indklagede vedrørende instruktion fra indklagede. Indklagede har således ikke dokumenteret, at indklagede har instrueret klagers pengeinstitut i, at pengeinstituttet skulle drøfte kurssikring med klager. Klager har på intet tidspunkt krævet rabat på indklagedes salær, som af indklagede påstået. Klager har endvidere ikke på noget tidspunkt nægtet at underskrive salgsprovenuet. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift til annoncering på internettet med 6.188 kr., betaling af udgifter til dokumentation til kommunale oplysninger med 400 kr., tingbog med kr. 175 kr., ejerlejlighedskort med 650 kr., ejerlejlighedsskema med 1.500 kr. samt restgældsoplysninger med 600 kr. Klager har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede skal forrente afregningsbeløbet på 10.850 kr. samt spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift for indklagedes instruktion af klagers pengeinstitut vedrørende opsigelse/indfrielse af lån med 950 kr. Klager ønsker endvidere klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af, at indklagede ikke havde udarbejdet en salgsprovenuberegning i forbindelse med købsaftalens underskrivelse. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Der er ikke indgået en aftale med klager om, at indklagede skulle indgå en fastkursaftale for klager. Af salgsprovenuet fremgik det, at indklagede skulle instruere klagers pengeinstitut om opsigelse/indfrielse af klagers lån, men intet om indgåelse af kurssikring. I samtlige indklagedes ejendomshandler gennemgår indklagedes medarbejder altid salgsbudgettet for at konstatere, om indklagede skal stå for fremsendelse af sagen til sælgers pengeinstitut, eller om dette er fravalgt af sælger. Da dette er en tilvalgt ydelse i samtlige af indklagedes sager, har indklagede ingen grund til at betvivle, at dette ikke skulle være sket i nærværende sag. Sælgers pengeinstitut instrueres således i, hvilke lån der skal indfries, herunder om
8 pengeinstituttet skal drøfte kurssikring med sælger. Indklagede er desværre ikke længere i besiddelse af det instruktionsbrev, som indklagede sendte til klagers pengeinstitut i forbindelse med købsaftalens underskrivelse. Indklagede har et standardbrev, som indklagede tilretter i hvert enkelt tilfælde, ud fra hvilke lån sælger har, således at pengeinstituttet bliver instrueret i, hvordan de skal forholde sig og hvilke lån, der skal indfries, herunder om de skal drøfte kurssikring med sælger, hvilket naturligvis også er sket i nærværende sag. Systemmæssigt har indklagede ingen værktøjer til at kunne foretage kurssikring. Dette foretages altid af det omprioriterende pengeinstitut, som i samarbejde med sælger planlægger omprioriteringens forløb. For så vidt angår klagers kommentar om, at realkreditlånet skulle være kurssikret til den i salgsprovenuet anførte kurs, kan indklagede oplyse, at indklagede henter lånene elektronisk, at dagskursen var anført pr. 27. juni 2008, og at det af salgsprovenuet fremgår, at ændringer i kurserne medfører ændringer i provenuet. Klager har på intet tidspunkt dokumenteret den påståede anmodning om kurssikring. Klager har alene betalt for Rådgivning om kurssikring af indestående lån, jf. det udfærdigede salgsbudget. Klager fik forelagt et salgsprovenu i forbindelse med klagers underskrivelse af købsaftalen. Klager ønskede imidlertid ikke at tiltræde det af indklagede udarbejdede salgsprovenu, idet klager ønskede yderligere rabat på salgssalæret. Der pågik herefter en forhandling mellem klager og indklagede, hvorefter indklagede valgte at give klager en rabat på 4.375 kr., for at få klager til at underskrive salgsprovenuet. Indklagede er desværre ikke i besiddelse af det underskrevne salgsprovenu. Nævnet udtaler: Det fremgår af salgsbudget af 6. maj 2008, at en af indklagedes obligatoriske ydelser var Rådgivning om kurssikring af indestående lån. Det fremgik videre af salgsbudgettet, at klager havde tilvalgt ydelsen instruktion til pengeinstitut ang. opsig./indfri. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det var aftalt mellem klager og indklagede, at det var indklagede, som skulle foretage kurssikring af klagers lån. Indklagede har oplyst, at indklagede har sendt instruktion til klagers pengeinstitut om opsigelse og indfrielse af lån, herunder kurssikring af klagers lån, men indklagede
9 har ikke gemt kopi af brevet. Klager har oplyst, at hans pengeinstitut ikke er i besiddelse af noget instruktionsbrev fra indklagede. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at indklagede har foretaget den aftalte instruktion, og nævnet skal udtale kritik af indklagede i den forbindelse. Nævnet kan imidlertid ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager, idet nævnet ikke finder det godtgjort, at klager ville have kurssikret, og dermed ikke godtgjort, at klager har lidt et tab som anført. Nævnet finder imidlertid, at indklagede skal tåle en salærreduktion på grund af det manglende udførte mæglerarbejde jf. nedenfor. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med klagers underskrivelse af købsaftalen har udarbejdet en aktuel salgsprovenuberegning på handelsvilkårene til klager. Som følge af dette mangelfulde arbejde finder nævnet, at indklagede skal tåle en samlet salærreduktion på 15.000 kr. Da indklagedes afregningsbeløb i fakturaen overstiger 10.00 kr., har klagerne krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, 10.850 kr. med Nationalbankens officielle udlånsrente. Da denne forrentning ikke har fundet sted, finder nævnet, at indklagede skal forrente afregningsbeløbet med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra overtagelsesdagen den 1. august 2008 til afregningsdagen den 19. september 2008, i alt 168,96 kr. For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på 6.188 kr. Af salgsbudgettet fremgår, at beløbet dækker Annoncering internettet. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsbudgettet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte
10 internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet 6.188 kr. Indklagede har krævet betaling for udgifter til dokumentationsmateriale, bl.a. tingbog med 175 kr., ejerlejlighedskort med 650 kr., ejerlejlighedsskema med 1.500 kr. samt restgældsoplysninger med 600 kr. Da indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt udgift hertil, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor tilbagebetale i alt kr. 2.925 kr. til klager. Nævnet har endeligt bemærket, at indklagede har opkrævet udgift for indklagedes instruktion af bank vedrørende opsigelse/indfrielse af lån med 950 kr. Da der ikke ses at være indgået aftale herom, jf. at det i salgsbudget af 6. maj 2008 er angivet, at udgift hertil udgør kr. 0,00, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor tilbagebetale 950 kr. til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 25.231,96 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 10. marts 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand