Visionsoplæg Til udbygning af Nørreport-området og City-detailhandlen i Holstebro Udarbejdet af A2 Arkitekterne A/S og Proff Art Reklamebureau A/S For Nørreport Centrets Centerforening og DADES A/S Juni 2014 Sagsnr. 14011
Indhold Opdrag Vision Aktørerne Holstebros styrke Forbrugerens fokus De handlendes dagsorden Den fleksible udlejer En del af kommunens DNA Infrastrukturen Markedsføringens mindset Eksisterende fokuspunkter Byudvikling Idévignetter Idéprojekt i 6 tempi
Opdrag Nørreport Centrets Centerforening, som repræsenterer butiksejerne, og DADES A/S, der ejer og administrerer centret, har ønsket at få udarbejdet et visionsoplæg for udviklingen af detailhandlen i Holstebro City. Udgangspunktet skulle være området i toppen af Nørregade, men samtidig var det afgørende, at det samlede sigte var at øge sammenhængskraften og styrke HELE Holstebro Citys detailhandel. Oplægget er tænkt som en vision. Ikke en eksakt plan. Hensigten er at åbne en dialog mellem den lokale detailhandels aktører: De butiksdrivende, Holstebro Kommune og ejendomsbesidderne. Målet er at skabe en fælles udviklingsplan, som inddrager disse aktører og de parametre, som anses for værende afgørende for den fremtidige detailhandel i almindelighed og for Holstebro i særdeleshed. Opgaven er løst af A2 arkitekterne A/S og Proff Art Reklamebureau A/S.
Nørreport 2020 skal løfte blikket fra den kendte dagligdag til et punkt i horisonten. Til et punkt hvor det umulige bliver muligt. Hvor matrikler, åbningstider og julebelysning veksles til fremsyn og muligheder. Til en vision. Vision En vision, som er en sum af ideer, der kan skabe dialog og fremdrift i samarbejdet mellem detailhandlere, bygningsejere og kommunen. Til fordel for parterne. Til fordel for Holstebro. Ideerne er tænkt som inspiration til formulering af et fælles sigtepunkt for detailhandlens hovedstad i Midt- og Vestjylland. Helhedstænkt. Dynamisk. Og i høj kvalitet. Med ambitionen om at skabe et unikt handelscentrum for fremtidens detailkunder i Holstebro.
Detailmarkedet Forbrugerne Aktørerne Skal Holstebro Citys detailhandel imødekomme markedet og forbrugerne og dermed udvikle sig succesfuldt i fremtiden er det afgørende, at markedets lokale aktører arbejder med et fælles sigte. Detailhandlende Ejendomsbesidderne Fælles mål = succesens størrelse Hverken detailhandlere, ejendomsbesiddere eller kommunen eller dele af dem kan egenhændigt fastholde eller udvikle Holstebro som Midtog Vestjyllands handelshovedstad i fremtiden. Hensigten med dette oplæg er at kickstarte en proces med interaktion og dialog mellem parterne, således de som figuren viser det bevæger sig mod hinanden og bliver i stand til at formulere fælles mål. Denne proces bør bygges på en nuanceret dialog, som tager udgangspunkt i de strømninger og tendenser, der er i detailmarkedet og hos forbrugerne samt i den byudvikling, som allerede er en kendsgerning for fremtidens Holstebro. Holstebro Kommune På de efterfølgende sider oplistes de emner, som anses for værende de væsentligste parametre i kampen om detailmarkedet i fremtidens Midt- og Vestjylland...
Der bør bygges på Holstebros styrke I gentagne kendskabs- og imageundersøgelser af Holstebro Kommune ligger byens detailhandelsmiljø på en klar førsteplads. Detailhandlen er uden sidestykke det der definerer Holstebro, når lokale, regionale og nationale respondenter spørges til deres kendskab til Holstebro. Og der er langt ned til kulturinstitutioner, sportklubber og virksomheder. Samtidig har byen vundet priser som Danmarks bedste handelsby og Danmarks flotteste handelsby ved gentagne lejligheder. Det helt centrale i dette kendskabsniveau og disse hædersbeviser er et unikt gågademiljø med aksen fra Nørreport til Store Torv og udløb til Rådhuset, Østergade, Grønsgade, Enghaven og Brotorvet. Et miljø som er omkranset af et stort udvalg af specialbutikker, hyggelige strøg og inkluderende gadekunst. Hvis ikke det skulle være arnestedet for et oplæg til fremtidens detailhandelsstruktur i Holstebro, hvad skulle så? Ved at udvikle og forædle det eksisterende gågademiljø skabes endvidere en naturlig positionering i forhold til en række af landets øvrige handelscentre, som i stor stil har opført nye centerbebyggelser, der har tvunget de eksisterende handelsmiljøer i knæ. Dynamik er nøgleordet Ved at øge detailhandelsarealet og butiksmængden markant i ét hug har disse byer oplevet af få et nyt markedsføringsobjekt, som isoleret set har skabt en stor økonomisk og trafikmæssig aktivitet i det nye center. Men prisen har været høj. Disse byer har i samme moment oplevet en stor udflytning fra de gamle lejemål til de nye centre. Resultatet har været en stor mængde af tomme butikker, som har gjort de gamle handelsmidtpunkter til detailspøgelsesbyer. Det har selvsagt skabt en negativ spiral for den eksisterende detailbygningsmasse, som pr. definition er blevet uattraktiv. Det er vores opfattelse, at dette kan modvirkes i Holstebro, hvis der arbejdes målrettet med en dynamisk model, hvor tilblivelsen af nye detailkvadratmeter sker succesivt. Det kan ske i etaper, der indarbejdes som løbende udviklingsprojekter på forskellige nedslagspunkter i det eksisterende detailhandelsmiljø. Vores oplæg tager udgangspunkt i udviklingen af området omkring Nørreport, som vil blive et nyt naturligt omdrejningspunkt for Holstebros detailhandel, når udflytningen af politigården har fundet sted, og når slagterigrunden og sygehusets bygningsmasse skal inddrages i byens fremtidige udvikling med en tiltagende bymæsssig fortætning i City mod nord. Men vi stopper ikke der. Vores model skal favne HELE Holstebro Citys detailhandel, og ideen er at skabe en udvikling, så der er oplevelsemæssig og visuel sammenhæng mellem de nye udviklings- og nedslagspunkter i HELE gågadenettet. Oplæggets fundament er således at bygge videre på og styrke det, som i forvejen er Holstebros absolutte styrke. I en helhedsbetragtning for byerne har der således på kort sigt ikke været tale om en samlet gevinst på detailhandelsfronten. Og på den halvlange bane kæmper byer som ex. Kolding og Vejle stadig med at skabe en naturlig balance. Målet og håbet er at give modellen en appel til den samlede detailhandel, og dermed skabe grobund for den holdånd, som bliver en væsentlig faktor i at fastholde Holstebro som en anderledes handelsby Og vinde detailhandelskampen i Midt- og Vestjylland!
Vi skal ramme forbrugernes fokus Forbrugernes adfærd i relation til detailhandel udvikler sig hastigt i disse år. De traditionelle handelsmønstre og segmenter bliver til stadighed mere fragmenteret, ligesom forbrugerne øger deres online køb. Afhængig af branche til mellem 20 og 40% i 2020. Dertil kommer, at detailmarkedet oplever som den generelle samfundsudvikling en urbanisering, som kun forventes at tiltage de kommende år. Resultatet vil være færre og større detailhandelscentre/byer. - Heriblandt Holstebro. Evnen til at tilpasse sig disse tendenser vil imidlertid være afgørende for i hvilken udstrækning Holstebro får andel i denne udvikling. En model for fremtidig detailhandelssucces bør indarbejde følgende parametre: Nærhed og tilgængelighed Fremtidens forbruger stiller enorme krav til tilgængelighed. Såvel til den fysiske detailhandel som online. Enhver obstruktion vil være lig fravalg! Fysisk betyder det super tilkørselsforhold, gerne nærtliggende og gratis P-pladser samt entydige og gerne vidde åbningstider. Dette oplæg rører ikke ved åbningstider, men konstaterer blot, at det er entydigt vigtigt med ens åbningstider i hele byen af hensyn til markedsføringen og det forhold, at byen skal opfattes som en helhed for forbrugeren. Cross Channels Tilgængeligheden skal principielt udvides til 24/7, således at forstå, har den fysiske butik ikke åbent, så har online-butikken. Cross Channels er et begreb som dækker over butikkernes evne til at skabe interaktion mellem de to handelsformater. På det praktiske plan således personalet kan arbejde med online-salg/-forsendelse/-bytte på de tynde handelstidspunkter. Og således online-køb kan prøves og byttes i den fysiske butik. Online-setup et kan evt. supporteres af en fælles service- og help-desk, som også kan være pick up place for online-køb til fysisk udlevering. Diversitet og kvaliet Samtidig med den tiltagende onlinehandel stiller forbrugerne krav om øget udbud, valgmuligheder, service og betjening i de fysiske butikker. Det er her sanserne skal bringes i spil: Forbrugeren vil understøttes i at se, røre, prøve, dufte, smage og høre de mange muligheder. Hele vejen fra second hand til highend. Fra dagligvarer til cafebesøg. Fra personlig pleje til elektronisk underholdning! På lokaleniveau stiller det krav om mere fleksible enheder. Det skal være lettere at ombryde en del af udlejningsmassen, eller der kan være tale om fleksible/mobile enheder på åbne pladser. Fleksibiliteten skal også strække sig til lejepriser og -vilkår, således der gives rum til mindre specialbutikker/handlende, som kan supplere de mange kædebutikker. F.eks. ved at inkludere arealer med billigere leje i tværgående sidestrøg eller med nye gennembrud til små, nye byrum på bagsiden af gågaderne. Flere oplevelser - mere miljø Forbrugerne vil fremadrettet stille større krav til byrummets evne til at være et naturligt opholdssted i bevægelsen mellem hjemmet, arbejdet, uddannelsen og fritidsinteressen. Der skal således gives plads til sceneoptræden, online-aktiviteter, cafe-områder, weekend- og årstidsmarkeder, storskærm, tema-aktiviteter, leg oma. Og gerne i en høj kvalitet i et attraktivt og indbydende miljø!
Detailhandlernes dagsorden Brancheglidning har i mange år været et tema. Men nu er det alvor. Detailbutikkernes vægge skal mest mentalt og i nogen udstrækning også fysisk brydes ned og gentænkes konceptuelt i relation til temaer, årstider, nye forbrugertrends og ex. forbrugernes daglige eller ugentlige rytme. Dynamiske lejemuligheder Det bliver måske svært at finde en detailhandler, som ikke synes, at butiklejemålets pris er for høj! Men når det er sagt, er det afgørende for det rette butiksmiks i byen, at der er diversitet i lejevilkår og -priser, så der gives plads til butikker med forskelligartet genetik. Den rigtige model fremkommer således med en række forskelligartede muligheder for priser og som følge deraf placeringer af mindre specialbutikker og pop-up-shops. Gerne tænkt tematisk: Secound Hand Shops, Friske Fødevarer, Damemode, Gaming & Gadgets osv. Konkurrencekraft Reel konkurrencekraft opstår populært talt ved at have noget de andre ikke har, og besidde evnen til at fortælle det til og overbevise potentielle kunder. Vi vil arbejde med den kollektive positionering i byens fremtoning. Populært sagt ved at få HELE City til at fremstå som ÉT center. Det kan aktuelt ske ved at nedslagspunkterne i byen hænger sammen arkitektonisk og dermed visuelt. F.eks. med en delvis overdækning af torve og gennembrud ud mod nye byrum bag primært Nørregade. Dermed opnåes ikke bare sammenhængskraft, men også et unikt miljø, der kan give tag over hovedet, uden kunden mister fornemmelsen af lyset og årstiden. Dette skal selvfølgelig underbygges af arkitektur og gadekunst af høj kvalitet og klasse. Holstebro har jo dråber af kultur i alt! Altsammen bør det understøttes af en fælles markedsføringsprofil, som også kommer til udtryk i en elektronisk P- og orienteringsskiltning i hele byen. Minimering af gener Det er væsentligt, at en udvidelse af detailhandelsarealet i Holstebro City ikke lægger handlen ned i en to-årig periode. Både som følge af meget tung trafik og lukning af store parkeringsarealer. Det vil en faseopdelt model med forskellige nedslagspunkter over en periode på 5-6 år modvirke i væsentlig grad. Dynamisk markedsudvikling Med en udvidelse af detailhandelsarealet i City på 50-60 butikker og 15-20.000 kvm. vil der alt andet lige opstå et større nedadgående pres på huslejerne. Selv med en kontrolleret og dynamisk markedsudvikling. Men alt andet er sjældent lige! Det større samlede butiksareal og i nogle tilfælde konkurrencemoment for den enkelte butik vil med sikkerhed stille større krav til markedsføringsindsatsen. En mindre leje vil derfor med overvejende sandsynlighed blive afløst af en større markedsføringsudgift for den enkelte detailhandler. Kravet til kundestrøm/omsætning pr. kvm. butik vil med et større udbud også kræve en udvidet markedsplads/et større distributionsområde for byens markedsføring. P-pladser Rigeligt med gratis P-pladser og gode tilkørselsesforhold er et afgørende konkurrenceparameter set med enhver detailhandlers øjne. Det kan der ikke gives køb på, og vores model arbejder således også med flere fødekilder til en udvidet mængde af P-pladser. I øvrigt gerne suppleret med elektronisk P-plads anvisning.
Den fleksible udlejer vinder Ejendomsbesidderne tænker traditionelt langsigtet. I den sammenhæng står de overfor en gennemgribende udfordring i at matche et mere og mere dynamisk marked, hvor lejere, indhold og beslutningsperspektiver konstant skifter form og retning. Lejerne kan ikke længere planlægge på 5 og 10 års sigt. Så hvordan kan potentielle lejere så sætte sig fast på arealstørrelse og leje med dette perspektiv? Pop-up-shops, test-stores, pilot-koncepter, online-showrooms, stadepladser og generelle udviklingstendenser skriger også på fleksible butiksarealer. En svær størrelse for udlejers traditionelle risiko-profil, men antageligt også en fremtidig konkurrencebetingelse! Stabilitet Holstebro oplever p.t. juni 2014 ca. 15 tomme butikslejemål i City. Vores holdning er, at det ikke blot kan tilskrives for høj lejeniveau, men snarere er udtryk for den usikkerhed, der er omkring afklaringen med Enghave Centret og den generelle detailmarkedsudvikling, som stadig ikke er tøet helt op. Alt ialt et udmærket billede på hvor afgørende stabilitet er for udlejerne/ejendomsbesidderne. Med en faseopdelt og dynamisk udviklingsmodel for detailudviklingen opnår ejendomsbesidderne den højest mulige stabilitet i et marked, som jo i lige så høj grad er styret af forbrugskonjunkturer, rentesatser og lejernes aktuelle betalingsevne. Markedsrelevans Med et målrettet udviklingsprojekt for detailhandlen i City øges bygningsmassens markedsrelevans og dermed værdi. Og ikke blot for indehaverne af de nuværende detailhandelslokaler, men også for indehaverne af bygninger med nuværende B- eller C-placeringer. Med gennembrud til nye byrum og delvis overdækning kommer nye ejendomme i spil i en ny kontekst. Den samlede proces stiller selvfølgelig store krav til fastlæggelsen af en fælles sigtelinje mellem Holstebro Kommune og ejendomsbesidderne. Det er dog vores håb, at målet og perspektivet for denne udvikling er mere attraktiv end en ejendom med tomme lejemål over en lang periode, som følge af massesøgning til et nyt center. En situation som MEGET lave huslejer nok ikke engang løser!
En del af kommunens DNA Holstebro Kommunes image og for den sags skyld selvforståelse er i væsentlig grad hængt op på byens detailhandlen. Det må derfor være altafgørende, at Holstebro Kommune tænker detailhandelsudviklingen ud fra et helhedsperspektiv, hvor City fastholder sin dynamik og det tiltrækkende detailliv med levende facader i HELE gadebilledet. Byudvikling Med udvikling af slagterigrunden, udflytning af politigården og rømning af sygehuset til Gødstrup vil det være overordentligt relevant, at se lige præcis Nørreport som det hængsel, der skal få detailhandlens dør til at åbne sig mod disse nye områder i byen og infrastrukturen i form af bus, tog og den nye motorvej, som rammer lige ind i nordbyen via Stationsvej. Dermed bliver Nørreport et nyt centrum i byen, og vil som sådan være en naturlig pol på lige fod med Store Torv. Ikke mindst hvis der lukkes for trafik på Polititorvet og skabes et nyt stort og unikt overdækket byrum med legefaciliteter, scene, storskærm, cafe, faste stadepladser osv. Pladsen kan lukkes ved at lade Bisgårdgade gå direkte ud i Struervej samt at nedlægge rundkørslen mod øst for at lade Stationsvej og Enghavevej løbe sammen i et direkte forløb. Dermed kan Lægårdvej også lukkes for gennemkørsel. På tilsvarende måde bør der åbnes for byen mod syd ved Store Torv, så der opstår et nyt byrum ned mod Storå og Musikteatret. Ved at åbne Endeløs får Holstebros store imageskabende elementer, handlen og kulturen, vis-a-vis kig. Bosætning Med et udpræget ønske om at være en attraktiv bosætningskommune og studieby er det alfa og omega at have en dynamisk detailhandel, der differentierer sig fra de omkringliggende større byer. Gerne med butikstyper som afviger fra og understøtter de mange kædekoncepter, og gerne med en mere fortættet stemning i form af et mark up på cafe- og restaurantlivet i City. Endvidere kunne sekundære lejemål her medtænkes til aktiviteter som fitness, bowling, fritidundervisning, interessetilbud osv. Dele af disse elementer vil også være et væsentligt aktiv i turist øjemed. Kulturen I modsætning til et nærmest klinisk centerkoncept giver en udvikling af det eksisterende City-miljø rig mulighed for at understøtte byens kulturelle image, såvel i den foreslåede overbygning som med nye gadeinstallationer og grønne åndehuller/elementer. Det er afgørende, at disse elementer får en outstanding kvalitet. Gerne af international klasse for at understrege den kant, som i fremtiden vil være årsag til at Holstebro forbliver på detaillandkortet og kan ses hele vejen til Vesterhavet, Thisted, Salling, Viborg, Herning, Ringkøbing og Skjern. Og måske kunne der i forlængelse af en opdatering af Enghaven blive plads til Alfred Christensens springvand i forlængelse af en torvehal, som også bryder igennem til Nørregade!
Infrastruktuen Parkering Som udgangspunkt fastholdes den nuværende struktur med decentrale P-pladser. Dog vil en opdatering af Enghaven antagelig spise enkelte P-pladser. Dette opvejes i rigelig grad af det nye, projekterede P-hus bag Rådhuset ved Skolegade. Herfra kan der skabes umiddelbar tilgang til Rådhuspladsen, lige som det let bindes sammen med udstikkere fra toppen af Nørregade. Endvidere kan en nyetableret detailbygning på den nuværende politigrund inkludere et P-hus, som binder Holstebro City direkte sammen med den kommende motorvej via Stationsvej/Ringvejskrydset ved Færch Plast. Gennembrud Oplægget arbejder med en række gennembrud fra gågaderne ud mod bagvedliggende rum/parealer. Oplægget indeholder 5 anviste punkter med gennembrud, men det må understreges at oplægget er ideskitser, og bygningsejerne og mulighederne under ingen omstændigheder er afklaret. Ideen med disse gennembrud er at lette adgangen fra P-faciliteterne samt åbne nye byrum på bagsiden af detailbygningsmassen. F.eks: så kunderne kan gå hele vejen rundt om Nørregade, Østergade, Enghaven og P-pladsen i et mere tilrettelagt forløb med ex. en Torvehal med friske, lokale fødevarer i gennembruddet ud for en butik i Nørregade af samme kategori, Slagter Bertelsen. Vejføring Polititorvet foreslåes lukket, således Bisgårdgade føres direkte ud i Struervej og rundkørslen mod øst nedlægges, så vejen går direkte igennem fra Stationsvej til Enghavevej, og Lægårdvej lukkes for gennemkørsel. Disse ideer kræver selvfølgelig en opgradering af Stationsvej og Enghavevej for at kunne bære trafiktilløbet fra Ringvejen og den kommende motorvej til Nørreport, Enghaven samt sydbyen. En tilsvarende opgradering skal finde sted omkring det nye P-hus i Skolegade og ud mod Nørrebrogade.
Det markedføringsmæssige mindset Dækningsområde fordelt på postnumre med antal husstande på 3 distributionsniveauer Det er uomtvisteligt, at Holstebro skal steppe op i konkurrencemæssige sammenhænge, med flere detailkvadratmeter hvis byens status som handelscentrum for Midt- og Vestjylland skal fastholdes. - Uanset hvilket format en udbygning måtte få! 50.000 6973 Ørnhøj 6990 Ulfborg 7490 Aulum 7500 Holstebro 7540 Haderup 7550 Sørvad 7560 Hjerm 7570 Vemb 7600 Struer 7620 Lemvig 7650 Bøvlingbjerg 7660 Bækmarksbro 7673 Harboøre 7680 Thyborøn 7790 Thyholm 7830 Vinderup 7700 Med baggrund i DS statistik for detailomsætning pr. husstand, PostDanmarks opregning af husstande i området samt opbygget viden og erfaring om familiernes handelsfrekvens i forhold til butikstyper og afstand har vi udregnet et estimat på kravet til den markedsføringsmæssige indsats - uanset løsning. 7752 7755 7770 7870 7760 7680 7790 100.000 7673 7860 7840 6920 Videbæk 6940 Lem 6950 Ringkøbing 6971 Spjald 6980 Tim 7451 Sunds 7470 Karup 7480 Vildbjerg 7760 Hurup Thy 7770 Vestervig 7800 Skive 7840 Højslev 7850 Stoholm 7860 Spøttrup 7870 Roslev 7800 7620 7830 7600 7650 7560 7660 7570 7850 7540 7500 6990 7550 7451 6973 6980 7442 7480 7441 6971 150.000 6900 Skjern 6933 Kibæk 6960 Hvide Sande 7400 Herning 7430 Ikast 7441 Bording 7442 Engesvang 7700 Thisted 7752 Snested 7755 Bedsted Thy 7470 7490 6950 7400 6920 6960 6940 6900 6933 7430 En udvidelse på ex. 10.000 kvm. vil stille et krav til en kundestrøm på min. 2,0 mill. enheder (Klik hver gang et individ går ind i handelsområdet). En forbruger, som handler i området 2 gange om ugen, udgør således ca. 100 enheder på årsbasis. 6960 Nuværende markedsføringsområde + 10.000 kvm. krav til dækningsområde + 20.000 kvm. krav til dækningsområde Jo længere man bevæger sig væk fra nærområdet falder denne frekvens. På ca. 25 kms afstand er frekvensen iht. NPCs årlige markedsundersøgelser ca. 1-2 gange pr. måned. Over 40 km fra Holstebro er frekvensen ca. 1 gang hver anden måned. Tallene er selvfølgelig en generalisering baseret på trykte medier, og vil ikke blot stige lineært ift. afstand, men vil også være afhængige af konkurrencevilkårene fra andre handelscentre. Eksempelvis støder Holstebro på konkurrence fra Herning allerede i Holstebro by, hvorimod Holstebros markedsføring ikke kommer længere end umiddelbar nord for Aulum. Det fremkalder et væsentligt split på mulige kunder meget tættere på, end det for eksempel er tilfældet mod Ringkøbing, Lemvig/Thyborøn, Thy/Thisted, Salling/Skive og Viborg. Kan disse tal også anvendes som et udtryk for elasticiteten på effekten af markedsføringsomkostningen, skal den nuværende eksponering forstærkes i nærområdet eller udvides på distancen med et niveau svarende til ca. 140% af den eksponeringsmængde, som anvendes af det nuværende NPC. Det svarer til ca. 2 mio. dkk/år i en gennemsnitsbetragtning for +10.000 kvm. nyt butiksareal til eksponering. Skal der fødes ca. 20.000 kvm./50-60 nye butikker skal eksponeringsområdet øges yderligere, og omfatte ca. 150.000 husstande. Handelsområdet vil i dette tilfælde skulle betragtes som en geografi, der inddrager Ringkøbing, Skjern, Thy, Salling/Skive, Herning og helt tæt på Viborg. En samlet omkostning anslået til samlet ca. 7 mio. dkk/år alene til ekspone- ring. Et beløb som dog nok kan modificeres, når byens detailmasse rent faktisk er etableret, da Holstebro-brandet dermed vil være styrket, og detailmulighederne i oplandet vil skrumpe i takt hermed. Disse kampagner kan selvfølgelig konfigureres og optimeres random med hensyn til medievalg. Her er blot tale om en forudsætning med husstandsomdelt print, som vi kender det i dag. På dette grundlag anslåes det således, at Holstebros detailliv skal have et mindset, som er indstillet på en samlet stigning i markedsføringsomkostningen på 6-8 mio.dkk. for at føde 20.000 kvm. mere butiksareal i byens centrum. Heri er IKKE indregnet den enkelte butiks andel af en evt. kædemarkedsføring, som kommer oveni. Selv med den øget omkostning til markedsføring vil vi vurdere, at +20.000 detailkvm. i Holstebro City vil være den absolut øvre grænse eller måske endda lidt over hvad der rent faktisk kan fødes af markedspotentialet. Ganske enkelt fordi det vil være urealistisk at tro handelsfrekvensen kan øges væsentligt ude på 40-80 km afstand. Det nogenlunde samme butiksudbud er trods alt repræsenteret i Thisted, Skive, Viborg og Herning!
3 2 5 5 4 Eksempler på gadeoverdækninger Funktionelle visninger af glasoverdækninger på handelsgader og torvearealer: 1 2 6-1. Zeppelin Strasse, Køln - 2. Neumarkt, Køln - 3. Part Dieu, Lion - 4. Les Halles, Paul Bocuse, Lion - 5. Europa Passage, Hamburg - 6. Gallerian, Stockholm
Stemninger og aktiviteter fra helt eller delvist overdækkede handelsstrøg - kunstfernisering - delikatesser - legeområde - krydderimarkeder - cafemiljøer - hobby workshop - springvand - scenesetup - indendørs greenhouse - klatretårn - street performance - grab n go - pop up shops - promotionaktiviteter - beauty demoshops - udlejningsboder
politi-grunden - planlagt lukning 2014/15. Byudvikling Holstebros fastlagte udviklingsplaner 1:10000 slagteri-grunden - rømning af bygninger 2014/- motorvejen (herning og holstebro) nørreport centret - planlagt ibrugtagning 2018. gågaden holstebro sygehus ringvejen indre by -planlagt lukning 2017/18. indre by storåen vandkraftsøen Rentemestervej 8, 1. sal, 2400 København NV Ny planlagt motorvejsforløb 2014-18 Målforhold: 1:10000 Dato: 28.04.2014
udviklingspotentiale på sigt... Indre bys udviklingspotentiale Holstebro indre by står netop foran en markant udvikling, idet flere centralt placerede industriog erhvervsgrunde er i færd med at blive afviklede, med henblik på at indgå som byudviklingsarealer på længere sigt. Udviklingspotentialet for området orienterer sig hovedsagelig mod nord og nordøst for eksisterende indre byområde. Hvorfor en naturlig byudviklingsplan for indre by må rette sig netop i disse retninger. udviklingspotentiale på sigt... nørreport centret gågaden indre by udviklings potentiale på sigt... 1 I ndre bys udviklingspotentiale Principplan 2014 1:10000 2 Indre bys udviklingspotential (Holstebro Kommune) ringvejen storåen 1 Rentemestervej 8, 1. sal, 2400 København NV 2 Målforhold: 1:10000
forslag til ny ringvejsstruktur - B Indre bys mulige udvikling bymidte II Såfremt orienteringen af indre bys udvikling rettes mod nord og nordøst, vil Nørreport-området omkring Polititorvet og Nørreport Centret blive et centralt hængsel mellem eksisterende bymidte I og mulig bymidte II. Dette område bør derfor på både det arkitektoniske plan såvel som det infrastruktuelle plan nytænkes ift. bymidtens nye form og flow. stationen forslag til ny ringvejsstruktur - A udviklings potentiale på sigt... nørreport hængslet En ny ringvejsstruktur mod nord bør være prioriteret højt, idet netop den eksisterende infrastruktur pt. afgrænser indre bys udvikling mod nord og nordøst. En ny ringvejsstruktur omkring stationen (A) eller omkring Slagterigrunden (B) kan skabe en ønskelig trafikal ro omkring Nørreport som hængselsområde, samt forbedre flowet for til- og frakørsel til stationog busterminal. Ydermere er denne omstrukturering orienteret godt ift. den nye motorvejstilkørsel fra nordbyen. bymidte I storåen 1 Rentemestervej 8, 1. sal, 2400 København NV 1 I ndre bys udviklingspotentiale Principplan 2014 1:10000 2 Indre bys udviklingspotential (Holstebro Kommune) 2 Målforhold: 1:10000
Eksisterende fokusområder Eksisterende fokusområder på gågadeforløbet Plan 1:5000 polititorvet nørreport centret grædemuren tilbygning rådhus det gl. rådhus rådhus gågade enghaven parkering storetorv storåen musikteatret Målforhold: 1:5000
Idé nye nedslagspunkter I Holstebro findes et traditionsrigt og charmerende handelsmiljø, som ved en fremtidig udbygning og opgradering ønskes bibeholdt. Derfor må en opgradering af handelsmiljøet tænkes som en tilføjelse eller addition forsigtigt placeret som et nyt lag ovenpå det eksisterende handelsmiljø. Til glæde og gavn for flest mulige, såvel borgere som butiksejere og byen som helhed. Eksisterende handelsmiljø Hovedidéen for Nørreport 2020 tænkes at være fysiske nye handels- og kulturtiltag som med passende mellemrum og over tid placeres som tværgående nedslagspunkter på det eksisterende handelsgadeforløb. Nedslagene har forskelligartede funktioner og udformninger men en overordnet genkendelighed i deres arkitektoniske greb.
nyt nedslagspunkt nyt nedslagspunkt gågade 1. Alle naboer til de nye nedslagspunkter - får fordelene, men bestemmer selv. Med udgangspunkt i, at eksisterende gågades indbyggere skal kunne bestemme selv, placeres de nye nedslagspunkter som naboer til den eksisterende gågadestruktur. Herved integreres de i gågadeforløbet, og de eksisterende gågade- indbyggere kan frit vælge sin involvering.
2. Perler på en snor... - nysgerrigheden leder de handlende/besøgende igennem hele forløbet Nedslagspunkterne på gågadeforløbet har visuel forbindelse og en vis form for arkitektonisk genkendelighed. Dog diffirensieret, så nysgerrigheden leder de handlende/besøgende fra punkt til punkt, igennem hele forløbet. De nye tiltag sikrer ved en perler-på-en-snorplacering at alle indbyggere i gågaden har lige stor mulighed for at drage nytte af dem.
nyt nedslagspunkt 3. Gågaden opgraderes gågade Den almindeligt kendte bevægelse nord/sydgående på eksisterende gågadeforløb forbliver uændret, men opgraderes med nye tværgående tiltag, som giver interessante stop i den handlendes/besøgendes gågadeoplevelsen. Den handlende/besøgende bibeholder derfor sine vante bevægelsesmønstre i gågaden, men bliver nu tilbudt at bevæge sig sidevejs på arealerne, for en addition af nye gågadeoplevelser.
gågade city gate anden bystruktur 4. City Gates Nørreport og Sønderport etableres som City Gates til handelsstrøget Etableringen af Nørreport og Sønderport skaber et veldefineret handelsstrøg, som tydeligt gør opmærksom på sig selv og tager imod den handlende/besøgende. Endvidere sikrer handelsstrøgets city-gates, at overgangen til omkringliggende miljøer bliver klar og forståelig.
Eksempler på design af center- & torvemiljøer - Lette og elegante konstruktioner. - Åbne og imødekommende strukturer. - Foranderlige og luftige rumligheder. - Genkendeligt og markant formsprog.
1 Polititorvet city gate II (Nørreport) multitorv til forsamling parkeringshus urbant flex-miljø handelslivets flexshops handel city-gate torv evt. overdækket p-hus handel Hovedidé 2 3 4 5 6 Nørreport centermiljø overdækket handel byrum city-gate handel byrum byrum handel overdække handel overdække byrum overdække handel handel Grædemursarkaden arkadestruktur intimt baggårdsrum åndehul i gågaden handelslivets baggård Ny Rådhushal handelshal åndehul i gågaden storrums-handel handelslivets storrum fremtidigt mødested Enghavehus torvestruktur + tema-shopping drive-by service kvalitet&bæredygtighed lokalvare-handel parkering Storåtrappen city gate I (Sønderport) leg & underholdning med vand åmiljø siddetrappe musik & kulturscene urbant kultur-byrum 1. Polititorvet + city-gate ii - Holstebros nye City Gate mod nord med karréstruktur og semi-overdækket torveareal samt P-hus med nordlig orientering mod ny motorvej. Torvemiljø til multifunktionel brug for byens borgere såvel som handelslivet. Mulighed for urbane og foranderlige handelsmiljøer og forsamlinger, som kræver plads og højt til loftet. I de omkringliggende bygninger, kan mere traditionelle handels- og underholdningsmiljøer placeres, som skaber rum og aktivitet 24/7. 2. Nørreport - Udvidelse af Nørreport Centret, med fokus på nytænkning, bæredygtighed, stemning og miljø... Center på den gode måde. 3. Grædemurs-arkaden - Råt garagesalgssmiljø til innovative butiksformer som pop-up-shops, test-stores, pilotkoncepter, online-showrooms osv... Fremtidens detailhandelsformer placeret i gågadens baggård. Som et subkulturelt åndehul i den etablerede gågadestruktur. 4. Ny rådhushal - Byens storrum - rum for mindre fællessamlinger f.eks. outlet, temasalg, underholdning osv... Handelsmiljøets samlingsrum midt på gågaden, med intimt byrum i umiddelbar nærhed. Og med Rådhus og ny rådhustilbygning som rumskabende naboer. Fremtidig potentiale i at udvide det overdækkede areal ned til Det Gl. Rådhus, Maren og Hotel Schaumburg, som byens nye mødested. 5. Enghave-hus - Karréstrukturen genoplives og gågadeforløbet danner bevægelsessløjfe vha. bebyggelse og overdækket areal. Overdækket torvemiljø og handelsareal til f.eks. lokal-vare-handel eller øvrig tema-shopping, med gennembrud til eksisterende gågade, og omkranset af karréstruktur og byrum samt kort afstand til parkering og mulighed for drive-by-service. 6. Storå-trappen + citygate I - Byens kulturtorv/lysplads og møde-sted-after dark Grønt og urbant byrum med trappeopbygning som underbygger overgangen mellem handelsmiljø og kulturmiljø. Etablering af Holstebros nye city gate mod syd, som viderefører gågadens naturlige flow, kobler eksisterende kulturmiljø på gågadestrukturen og skaber visuel kontakt mellem de to kulturer i den indre by. Byrummet danner med sine omkransende bygninger rum og plads til forsamlinger og udstillinger med fokus på åmiljøet og kulturlivet i Holstebro. Kunst, kultur og lys inkoorporeres i formsproget, og der skabes rum for rekreation og underholdning i en grøn ramme i åens direkte nærhed i både dag-, aften- og nattetimerne.
2.ETAPE 3.ETAPE Etapeinddeling 1.ETAPE Forslag til etaper: 2.ETAPE Ved at etapeinddele opgraderingen af handelsstrøget får man en række fordele, som man ikke ville få ved at etablere hele projektet af en gang. 1. Etape: - Nørreport - Ny rådhushal 1.ETAPE 4.ETAPE udviklingspotentiale ved ETABLERING af p-hus ved polititorvet - Økonomien fordeles ud på flere delprojekter over længere tid, frem for ét stort økonomisk tungt projekt. - Mulighed for flere og private investorer OG I MANGEARTEDE KONSTELLATIONER idet projekterne er fordelt på flere delprojekter frem for ét stort projekt. - Minimering af butiksdød I EKSISTEREN- DE DETAILHANDEL idet projektet tager afsæt i innovativ udvikling og addition til eksisterende handelsmiljø. - Byggegenerne er ikke dominerende i bybilledet og dermed handelslivet, idet de fordeles ud over et langstrakt tidsforløb. 2. Etape: - Grædemursarkaden - Polititorvet -P-hus 3. etape: - Polititorvet - City-Gate - Randbebyggelse - Multitorv - Storåtrappen 4.etape: - Enghavehus - De forskellige delprojekter kan tilpasses til tid og udvikling. - Mulighed for at lave evaluering på projekter før næste etape igangsættes. NB. Ved etablering af p-hus ved Polititorvet, er det evt. muligt at inddrage Nørrehavens parkerings-plads til byudvikling. 3.ETAPE
1 Polititorvet + City Gate E F Polititorvet tænkes omkranset af en randbebyggelse til parkering, underholdning og detailhandel. G I rummet mellem bygningskroppene udspændes en perforeret overdækning med en forfinet og spinkel struktur, som beskyttende og rumskabende element for det nye torvs funktioner. D H A A. Nørreport Centret B. Nørregade C. Underholdning + detailhandel D. Gate -bygning E. Stationsvej F. Parkeringshus G. Parkering + detalhandel H. Polititorvet C B
eksisterende kunst -belægning i gågadeforløbet 1 Det nye polititorv Det nye Polititorv tænkes udformet med en formsprog randbebyggelse og et semi-overdækket torve- Det nye Polititorvs hovedgreb tager afsæt i en areal samt et bagvedliggende p-hus. stilistisk spindelvævsstruktur udspændt imellem torvets omkransende bygningskroppe. I randbebyggelsen tænkes detailhandel, par- Strukturen fra dækket går igen i torvets belæg- kering og underholdning placeret. I stueetagen ning, således der er sammenhæng i den totale placeres detailhandel med mulighed for at flyde rumoplevelse. ud i torvemiljøet eller helt at indtage torvearea- Spindelvævsstrukturen udspringer fra den ek- lerne når det måtte være ønskeligt. På de øvrige sisterende gågadebelægnings former og farve- etager tænkes underholdningsarealer til f.eks. holdning, således man tager udgangspunkt i at bespisning, bowling, fitness o.l. at blive place- tilpasse sig - omend at nytolke, et eksisterende ret med transparente facader, således der kan designgreb i byen. etableres aktivitet i miljøet udenfor butikkernes I dækket danner spindelvævsstrukturen grund- traditionelle åbningstider. P-huset placeres bag- lag for placeringen af lysbånd. Udvalgte steder vedliggende på randbebyggelsen mod nordøst, gennembrydes strukturen totalt, og der skabes med korte tilkørselsforhold fra den nordlige varriation i dækkets karakter af henholdsvis bydel hvor den nye motorvej tænkes placeret. gennemkig til himlen, grønne atrier med be- P-husets placering direkte ved ringvejen sikrer plantning eller glasfelter. I gulvniveau gentages endvidere at øvrige by har let adgang til byg- spindelvævsstrukturen i form af niveauspring ningen. Parkeringsarealerne tænkes fra 1.sal at og forskellige zoneinddelinger af varrierende have facadekontakt til torvemiljøet. karakterer. Plateauer, belægningsskift og grønne glasatrier funktion danner rum på torvet, og er dermed medvir- Torvet tænkes til multifunktionel brug for byens kende til at underinddele det store rum. Denne borgere såvel som handelslivet. Arealerne giver underinddeling sikrer den menneskelige skala i Situationsplan 1:500 (nb. alle arealer er ca.-tal og målt på grundplan) Arealer: Parkeringshus ca.: 4830 m 2 Randbebyggelse ca.: 4010 m 2 Torvemiljø ialt ca.: 3675 m 2 mulighed for udvidelse af indre bys detailhandelsarealer, samt etablering af urbane og foranderlige handelsmiljøer og forsamlinger, som kræver forskelligartede pladskrav og højt til loftet. rumoplevelsen, men er stadig så løst inddelt at torvemiljøet kan benyttes som ét stort miljø når det kræves.
1 Polititorvet + city-gate Menneskelig skala trods rum og højt til loftet Ved hjælp af niveauspring i belægningen, grønne atrier og gennembrud i dækket dannes interessante og forskelligartede rumligheder på torvemiljøet, således den menneskelige skala bibeholdes trods det store fladeareal. Visualisering A Visualisering A
1 Polititorvet + city-gate Grønne zoner, leg og imødekommenhed Med grønne atrier placeret i det urbane miljø, skabes en stemningsfuld og imødekommende atmosfære. Som yderligere understreges af en legende tilgang til bymiljøet, ved de integrerede aktivitetszoner som samtalegynger, sceneplateauer, siddetrapper, ledelinier i belægningen, klatrevægge osv. Visualisering B Visualisering B
2 Nørreport Center G A E B C Nørreport Center tænkes udvidet med et innovativt og grønt handelsmiljø med gennembrud til eksisterende gågade, således der skabes et overdækket areal til møde og samling på gågadeforløbet. A. Nørreport Centret B. Parkeringsareael C. Dagligvarebutik D. Nørregade E. Ovenlys F. Kig til himlen G. Grønt atrium H. Overdækket areal E H F D
2 Det nye Nørreport Det nye Nørreport tænkes udformet som en sammenkoplende in-fill-bygning mellem eksisterende centerstruktur og gågadestrukturen. Bygningskroppens tag trækkes ind i gågaden som et perforeret overdækket areal til stop, møde og samling i byrummet. funktion I in-fill-bygningen tænkes detailhandel af både traditionel og mere nytænkt karakter placeret samt en mere traditionel dagligvarebutik. Rumlighederne tænkes at være fleksible og multifunktionelle ifht. forandelige ønsker og krav fra fremtidens butiksformer. Rumlighederne må derfor kunne tilpasse sig tidens udvikling, og dermed også ønsker til butikkernes fysiske opbygninger, hvorfor flytbare vægge, sammenlægninger og underinddelinger af rumligheder er vigtige fokusområder. Bygningens ydre form og det overordnede bevægelsesflow må derfor i princippet være eneste stationære betingelser i den rumlige disponering. formsprog Det nye Nørreport tænkes udformet som en in-fill-struktur mellem eksisterende bygningskroppe. Bevægelsesmønstre fra henholdsvis eksisterende center, gågade og parkeringsareal sammenkoples i det nye nørreport i et indre strøg, således forbindelsen mellem de tre gøres tilgængelig og åbenbar. Formsproget tager som Det Nye Polititorv og øvrige nye nedslagspunkter udgangspunkt i en stilistisk spindelvævsstruktur med referencer til eksisterende gågadestruktur. Her er strukturen dog bearbejdet til en mere konkret bygningsform, men stadig med gennembrud, glasfelter og grønne atrier. Situationsplan 1:500 (nb. alle arealer er ca.-tal og målt på grundplan) Arealer: Det Nye Nørreport ca.: 4435 m 2 Heraf torveareal ca.: 300 m 2 Overdækket areal ca.: 510 m 2
2 Nørreport Center Centerophold også i fritiden Ved at integrerer grønne miljøer og skabe kig til himlen, kan den nye centerudvidelse tiltrække besøgende som ikke nødvendigvis opholder sig i centeret p.g.a handel. Der ligges dermed op til at man benytter centeret til andre funktioner og på andre tider til f.eks. afslapning, meditation eller samtale idet der er skabt synlige rum for disse andre aktiviteter integreret i det øvrigt fleksible centerhandelsmiljø. Visualisering C Visualisering C
3 Grædemurs-arkaden A B C C E Fremtidens detailhandelsformer placeret i gågadens baggård. Som et subkulturelt åndehul i den etablerede gågadestruktur tænkes arkaden at rumme et råt garagesalgsmiljø for innovative butiksformer som pop-up-shops, test-stores, pilot-koncepter, online-showrooms osv... D F A. Nørregade B. Overdækket areal C. Ovenlys D. Visualisering D E. Visualisering E F. Gædemuren
3 Grædemurs-arkaden Naturlig svinggerning Grædemursarkaden strækker sig ind over den eksisterende gågadestruktur ved kunstværket som i folkemunde kaldes for Grædemuren. Herfra gribes den forbipasserende og sluses naturligt ind i arkadens underfundige univers af omskifteligt handelsmiljø - som en spraglet addition til gågadens mere traditionelle handelsmiljø; Gågadens pinlige men interessante onkel! Visualisering D
3 Grædemurs-arkaden Gararagesalg anno 2014 Grædemurs-arkaden tænkes indrettet med et enkelt strøg til bevægelse, udstilling, ophold og kunst. Med butiksarealer placeret i mindre tilstødende lommer adskilt fra bevægelsesarealet med store glas og skydedørselementer. En stemning af rå garagesalg må gennemsyre materialer, overflader, farvevalg og udførelse, således arkaden som kontrast til eksisterende gågademiljø opretholdes. Visualisering E
4 A Rådhushallen Rådhushallen tænkes som handelsmiljøets samlingsrum midt på gågadens eksisterende struktur, med et intimt byrum i umiddelbar nærhed. Og med Rådhus og ny rådhustilbygning som rumskabende naboer samt detailhandel som randbebyggelse for byrumsmiljøet. E G F B A. Nørregade B. Detailhandel C. Byrum D. Visualisering F E. Visualisering G F. Overdækket areal G. Ovenlys C G D
4 Rådhushallen Storrum og byrum Rådhushallen består af et storrum til større samlinger og event for byen, men kan vha. sin direkte adgang til et intimt byrum udvide sine arealer på enkel vis ud i byrummet. Uderummet giver endvidere Rådhushallen mulighed for at synliggøre sine aktiviteter for forbipasserende og derigennem at tiltrække besøgende. Visualisering F
4 Rådhushallen Den rå klimaskærm - markedstanken Rådhushallen tænkes som en uopvarmet bygningskrop med en rå klimaskærm med store oplukkelige felter i facaden, således besøgende frit kan færdes mellem byrum og storrum, hvis facaden åbnes op. Hallen tænkes benyttet hele året rundt, som ly - og læskabende rumlighed for handel og samling med markedskarakter. Visualisering G
5 Enghave-hus Enghavehus tænkes som en kombination af C E D et overdækket torvemiljø og et bygningsareal til detailhandel til f.eks. lokal-vare-handel eller øvrig tema-shopping. Det overdækkede areal B C har gennembrud til eksisterende gågade, og omkranses af karréstrukturen og det mindre byrum, samt har kort af stand til parkering og dermed mulighed for drive-by-service. C F B A. Nørregade B. Kig til himlen C. Ovenlys D. Handel E. Visualisering H F. Byrum C A
5 Enghave-hus Uderum og inderum til lokal-vare-handel Byrummet mellem karréstrukturen og gågadestrukturen kan ved sin placering, tæt ved parkeringsarealerne på Enghavens parkeringsplads, benyttes til salg af f.eks. lokal-vare-handel, hvor de handlende kommer kørende til stedet med deres vare om morgenen og tager fra pladsen om eftermiddagen. Lokal-vare-handlen kan endvidere upgraderes yderligere idet den omkringliggende bygningsstruktur kan benyttes til mere etableret lokalvare-handel, som kræver konkrete butiksarealer og øvrige bygningsfornødenheder. Visualisering H
6 Storå-trappen A Storå-trappen tænkes udformet som byens kulturtorv og lysplads samt som møde-stedafter dark med kort afstand til eksisterende nattelivsmiljø i indre by. Som et grønt og urbant byrum med terrasseringer udformes miljøet, og som en kopling mellem kultur og handel underbygger stedet overgangen mellem eksisterende handelsmiljø og kulturmiljø. B A. Store Torv B. Gate C. Urbant kulturrum D. Visualisering I E. Storåen C D E
6 Storå-trappen Grøn, blå, urban og imødekommende Miljøet omkring Storå-trappen tænkes udfomet med en stemning af såvel urban som grøn karakter, samt med en udnyttelse og markant inddragelse af den direkte placering ved åen. Her må belægninger, beplantning, kunst og lys alt sammen integreres i trapperummets udformning og arkitektur, således byens nye pauserum giver den besøgende en imødekommende, personlig og vedkommende velkomst til Holstebros indre by med handel og kultur. Visualisering I