Charmerende investeringsejendom beliggende på gågaden Sag 208377 TIL SALG Aabenraa - Storegade 25 Charmerende lille byejendom med lukket gårdareal Charmerende lejlighed med hems 1 p-plads på ejendommen Butikken har udvidelsesmulighed i gården Kontantpris kr. 2.250.000 1. års nettoafkast % 7,50 Etageareal m 2 162
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse God beliggenhed på gågaden i Aabenraa sælges nu en absolut charmerende investeringsejendom. Ejendommen er oprindelig opført i 1800 og væsentlig om-/tilbygget i 1989 og fremstår med pudset facade og tegltag. Ejendommen indeholder i stueplan en butik på ca. 76 m² samt en charmerende lejlighed i tagetagen på 56 m². Lejligheden fremstår utrolig hyggelig med synlige bjælker og hems, der ikke er medregnet i boligarealet. Til lejligheden hører en mindre tagterrasse. Det samlede grundareal udgør 161 m² og med en bebyggelsesprocent på 150 er der mulighed for at udvide bygningen bagtil. Ejendommen er kategoriseret som bevaringsværdi med kategori 3. Udenomsarealer Område / Kvarter P-forhold Ejendommens friarealer er befæstet med brosten. En del af arealet udgør en lukket gårdhave. Den sydlige del af gågaden er en yderst eftertragtet del af gågaden med mange kædebutikker så som Sportsmaster, Tiger, Sparkz m.fl. og med stor kundestrøm til følge. Der er stort offentligt parkeringshus lige bag ved ejendommen og med sti op til gågaden. Der er 1 p-plads (carport) på egen grund. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 49 Aabenraa Aabenraa Opført / Ombygget Opførelsesår 1800 Ombygningsår 1989 Arealer Grundareal 161 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 76 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 76 m 2 Boligareal 86 m 2 Etageareal i alt 162 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1800/1989 Bebygget areal 76 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Butik 76 m 2 Erhvervsareal Ja Beboelse 86 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.550.000 heraf grundværdi kr. 555.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Sønderjysk Forsikring, police nr. 608536 Udgiften til forsikringspræmien er skønnet. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som fælles. Offentlige planer / Forhold Lokalplan M79 - Handelsgaderne i Aabenraa bymidte - delområde A. I området må facadebebyggelsens stueetage kun indrettes til detailhandelsbutikker, restauranter og mindre håndværks- og servicevirksomheder, som efter byrådets skøn passer naturligt ind i detailhandlen. Bebyggelsesprocenten for området er 150. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 09.09.2016 08.07.1961 Dok. om fjernvarme El, vand og varme Vand: offentlig Varme: Fjernvarme Kloaksystemet er tilsluttet kloaksystemet på Storegade 23, Aabenraa 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Miljøforhold drift Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den pågældende matrikel. Iflg. Aabenraa Kommune er ejendommen beliggende i et område, der er områdeklassifiseret som lettere forurenet. 3
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.250.000 6.2 Finansiering: Bemærkninger: Panthæftelser: Lån 1 05.10.2005 : Pb. Realkredit Danmark, hovedstol. kr. 1.585.000*) *) Lån opr. st. kr. : 1.585.000 Restgæld pr. 01.07.2014 kr. 1.299.155,66 Restløbetid ca. 21 år. Ejerpantebreve: Nr. 1: hovedstol kr. 1.250.000 6.3 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 56.400 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 144.000 I alt kr. 200.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Erhvervslejekontrakten er indgået med trappeleje. Den anførte leje i opstillingen udgør slutlejen i 2017. Den aftalte trappeleje er som følger: Den årlige leje i 2014 er kr. 126.000 Den årlige leje i 2015 er kr. 132.000 Den årlige leje i 2016 er kr. 138.000 Den årlige leje i 2017 er kr. 144.000 Herefter foretages pristalsregulering dog minimum 2,5%. Sælger refunderer køber den manglende leje i forhold til den nedsatte leje jf. trappelejen. 6.4 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 10.499 Renovation Renovation kr. 4.424 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 7.008 Administration Administration kr. 5.000 Varmeregnskab kr. 1.000 Vandregnskab kr. 1.000 4
Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.000 Øvrige driftsudgifter Adm. Forurenet jord kr. 10 Rottebekæmpelse kr. 64 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 32.005 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 57,58% Bemærkninger Udgiften for 2014 til julebelysning på kr. 990,00 og renholdelse af gågaden på kr. 2.375,00 er ikke medtaget i driftsudgifterne på ejendommen, idet det forudsættes, at disse udgifter opkræves hos lejer. Såfremt butikslejemålet ikke udlejes, pålægges udlejer denne udgift. 6.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 15.160 Advokatsalær - skøde kr. 21.500 Moms kr. 5.375 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 42.035 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 57,58% kr. 3.095 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 38.940 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.250.000 Handelsomkostninger anslået kr. 38.940 -Refusion depositum kr. 44.100 Anslået kapitalbehov kr. 2.244.840 6.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 200.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 32.005 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 168.395 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 168.395 x 100 2.244.840 = 7,5% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 57,58% 6.7 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.250.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.250.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 15.160 Advokatsalær skøde kr. 21.500 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.280 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.288.940 5
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.694.500 Grundens værdi kr. 555.500 Kontantomregnet købesum kr. 2.250.000 6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 32.005 kr. 32.005 Udgifter i alt kr. 32.005 kr. 32.005 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 200.400 kr. 200.400 1. år før afskrivning / skat kr. 168.395 kr. 168.395 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 168.395 Likviditet 1. år før skat kr. 168.395 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 42.099 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 126.296 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 57,58%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.9 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 57,58%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa I/S Storegade 88 6100 Haderslev Att.: René Damkjær, Indehaver/erhvervsmægler, MDE Tlf.: 7453 2900, mobil: 23954466, e-mail: red@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT Gågaden Stue 7
FOTOS OG KORT Stue Køkken 8
FOTOS OG KORT "Stor hems" i tagetagen Lukket gårdareal 9
FOTOS OG KORT Indgang til boligen 10
FOTOS OG KORT Ejendommen 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 0 Erhvervslejer Erhverv Butik 76 144.000 1.895 30.000 1 Boliglejer 1.sal Bolig Beboelse 86 56.400 656 14.100 I ALT 162 200.400 44.100 0 0 Erhvervsdelens andel 76 144.000 30.000 0 0 Boligdelens andel 86 56.400 14.100 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 200.400 44.100 heraf faktisk 200.400 44.100 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 0 Erhvervslejer 6.000 Ja Faktisk 01.01.2018 Nej 1 Boliglejer 9.600 3.600 Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 Erhvervslejer 0 15.01.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 1 Boliglejer 0 01.08.2016 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 13