Planlægning og Byggeri, Aarhus Kommune Byomdannelse ved Bryggervej Marts 2011
Forord Baggrund Byrådet vedtog i forbindelse med budget 2009, at der skulle udarbejdes en helhedsplan for det nyudpegede byomdannelsesområde ved Bryggervej. Formålet med helhedsplanen er at skabe en tæt bebyggelse med et energirigtigt og miljømæssigt bæredygtigt byggeri. Det skal tilstræbes, at det nye byområde bliver en mangfoldig og socialt bæredygtig bydel med varierende boligtyper, der henvender sig til forskellige målgrupper. Det forudsættes, at der også etableres almene boliger. Området Området er beliggende ved Vejlby Ringvej og Gustav Holms Vej og har en størrelse på ca. 129.000 m² og er beliggende i byzone. Området fremstår i dag med en i størrelse uensartet erhvervsbebyggelse, der er etableret siden 1950 erne. Århus Sporvejes garageanlæg beslaglægger i alt ca. 40 % af arealet og det er bebygget med meget store halanlæg til busser. Resten af arealet er bebygget med større og mindre virksomheder, der til dels er under afvikling. Det forventes at busgaragerne bliver nedlagt i løbet af de næste par år. Der er en række jordforureninger, der skal undersøges nærmere inden området kan benyttes til følsom anvendes som boliger. En mindre del af området, arealer langs Gustav Holms Vej, er et rekreativt grønt område der skal friholdes for bebyggelse. Samarbejdsrelationer Det private ejendomsfirma DOMIS A/S ejer eller repræsenterer de fleste private ejerinteresser i området og Århus Kommune ejer arealet omfattet af garageanlægget og de rekreative områder samt områdets veje. Helhedsplanen for området er udarbejdet sammen med grundejerne i området og der har været afholdt to arbejdsmøder med lokale interessenter i bydelen. Problemstillinger Området er støjbelastet af trafikken på Vejlby Ringvej. På de tilgrænsende strækninger af Ringvejen er der etableret støjskærme og beplantning, der skærmer boligområderne fra støjen og sammen med træbeplantning danner et karakteristisk grønt vejrum. Nogle af de eksisterende bygninger er i udmærket stand og det 2 har været inde i overvejelserne, hvorvidt de med fordel kunne genanvendes. Der findes forskellige træer og beplantninger der med fordel kan indgå i en ny bebyggelse, blandt andet en markant allébeplantning i udkanten af garageanlægget. Planløsning Det er en overordnet hensigt at skabe en ny bæredygtig bydel med en høj udnyttelsesgrad, hvor højt byggeri er indpasset i henhold til Århus Kommunes Højhuspolitik Et bærende element skal være en signifikant og identitetsskabende grøn struktur, der dels kan være med til at skabe rammerne for et attraktivt boligområde med gode udearealer, dels kan skabe en rekreativ forbindelse mellem Riis Skov og vandet på den ene side og de grønne områder mod nord og vest ved skolerne i Vejlby og Vorrevangen, kolonihaveområdet, boldbanerne mm. på den anden side. Området er udformet og indrettet så det indeholder: En markant grøn struktur, hvor ny og eksisterende beplantning indgår med bolignære private, halvoffentlige og offentlige udearealer - legepladser, næraktivitetsanlæg, motionsanlæg, nyttehaver, stillerum samt mulighed for private haver ved stuelejligheder. Vand som element i udearealerne. En placering af centrale funktioner som daginstitutioner og dagligvarehandel, beboerhus og lignende. Trafikplan med interne veje og stier samt vejadgang til villakvarteret langs Grenåvej. Parkeringsløsning, hvor den overvejende del af parkering placeres under terræn eller i parkeringshuse. Støjbuffer ud mod Vejlby Ringvej i form af overvejende erhvervsbyggeri til at skærme de bagvedliggende boliger. Mulighed for en blanding af almene lejeboliger, andre lejeboliger og ejerboliger. Mangfoldighed af boliger egnede for alle aldersgrupper. Genanvendelse. Mulighed for i en overgangsperiode at genanvende eksisterende bygninger til andre formål, som f.eks. som kultur og fritidsaktiviteter samt lettere erhverv (Miljøklasse 1-3). De karakteristiske garageanlæg med buerne er et vigtigt kulturhistorisk spor. Buerne kan indgå i et større multianvendeligt aktivitetsområde. Lavenergibyggeri En bebyggelsesstruktur, der tilgodeser lysindfald. Bæredygtighedsvurdering For at eftervise planens bæredygtighedsindhold er planen vurderet med et bæredygtighedsværktøj, der er udviklet af Københavns Kommune/ NIRAS i 2009. Bæredygtighedsværktøjet underdeler miljømæssig, kulturel og økonomisk bæredygtighed i 14 deltemaer: Helhedsplanen er udformet med en ambitionen om at området kan udvikle sig til landets mest bæredygtige byomdannelsesområde. Derfor har det været et mål et opnå en score på 4 på en skala på 1-5, inden for hver af de 14 parametre. Vurderingen er foretaget på planniveau. Det er vigtigt, at bæredygtighedsambitionerne følges op i de kommende faser med lokalplanlægning, forsyningsanlæg, byggemodningsarbejder, konkrete byggerier og bydelens fremtidige drift i det hele taget. Udarbejdelse af omdannelsesplanen Omdannelsesplanen er udarbejdet for og i samarbejde med Aarhus Kommune og ejendomsselskabet DOMIS A/S af GBL- Gruppen for by & landskabsplanlægning aps.
0 NYDAMSVEJ Vejlby Ringvej VORREGÅRDS ALLE J Møller Meyers Vej Grenåvej Bryggervej Luftfoto af omdannelsesområdet Gustav Holms Vej Risvang Allé Omdannelsesområdet ved Bryggervej. Området er på kortet afgrænset med priksignatur NORDVESTPASSAGEN BETHE 3
Fakta om Omdannelsesområdet Området Omdannelsesområdet afgrænses mod vest af Vejlby Ringvej, mod syd af Gustav Holms Vej og mod øst af et boligområde langs vestsiden af Grenåvej. Området omfatter matr. nr. 10eo, 10ep, 10eq, 10em,10el, 10dø, 10er, 10eh, 10eg, 10ef, 10ed, 10ea, 10dæ, 10dy, 54dy, 54fæ, 54fp, 54fø og 54fk alle af Vejlby By, Vejlby samt vejene litra nr. 7000br og 7000bq. Områdets areal Området udgør cirka 128.700 m², heraf ejer Århus Kommune cirka 70.200 m² eller 55 % af det samlede omdannelsesområde. Heri indgår 7.275 m² vejareal og rekreativt areal på 15.330 m². Nuværende anvendelse Området har indtil i dag været anvendt til erhvervsformål i form af produktions- og transportvirksomheder samt kontorog administrationsvirksomheder. Den sydlige del af området henligger som et grønt område i form af en cirka 6 meter høj støjvold med græs og træer. Der er kun en enkelt bolig i området beliggende på ejendommen Møller Meyers Vej nr. 14. Nuværende bebyggelse Den nuværende bebyggelse består af en blanding af større produktionshaller og garageanlæg samt mindre bygninger med håndværksvirksomheder og bebyggelse med kontorvirksomheder. Områdets bebyggelse er opført i perioden fra først i 1950 erne og frem til i dag. Bebyggelsen i området er generelt i 1-2 etager. Bygningshøjderne er generelt cirka 7-9 meter med enkelte bygningselementer som skorstene, udluftningskanaler og siloer, der rager højere op. I den sydlige del af området er der en høj sendemast. Af karakteristisk bebyggelse er der Århus Sporvejes sydlige garageanlæg med store karakteristiske buer, der bærer taget. Den øvrige bebyggelse i omdannelsesområdet fremstår mere anonym. Ubebyggede arealer Det grønne område mod syd har et areal på cirka 24.000 m². De ubebyggede arealer i erhvervsområdet er befæstet med asfalt og betonbelægninger. Den samlede skønnede befæstelsesgrad på grundene i erhvervsområdet og vejarealerne er på mellem 75-100 %. De få ubefæstede arealer ved virksomhederne henligger i græs, hvor der også er en del træbeplantning. Tilstødende områder Mod øst mellem omdannelsesområdet og Grenåvej ligger et ældre villakvarter med bebyggelse i 1-2 etager. På hjørnet af Grenåvej og Møller Meyers Vej lå tidligere et mindre bryggeri, som har givet navn til Bryggervej og således også til omdannelsesområdet. Kvarteret har vejadgang fra Grenåvej og Møller Meyers Vej. Møller Meyers Vej har forbindelse til Bryggervej, hvorved der Aarhus Sporvejes garageanlæg med de karakteristiske buer. Karakteristisk allé i den sydlige del af området. Alléen kan indgå i hovedsti mellem Vejlby Ringvej og Grenåvej. Typisk kontorbebyggelse i erhvervsområdet. 4
er gennemkørende trafik fra Vejlby Ringvej til Grenåvej. Der er lyskryds ved Møller Meyers Vejs tilslutning til Grenåvej. Langs kvarterets vestside forløber den gamle Kirkesti, som tidligere havde direkte forbindelse op til Vejlby Kirke. Stien er i dag afbrudt ved Vejlby Ringvej. Mod syd ligger et større sammenhængende boligområde med rækkehuse og dobbelthuse omkring den brede allégade Risvang Allé. Området afgrænses mod nord af Gustav Holms Vej. Gustav Holms Vej dannede ind til kommunesammenlægningen i 1970 kommunegrænse mellem Århus Købstad og Vejlby-Risskov Sognekommune. Mod nord ligger et blandet område med Børglum Kollegiets 6 karakteriske punkthuse, VERI Centeret og et større kontorbyggeri ud mod Vejlby Ringvej. Mod nordvest ligger et større kolonihaveområde mellem Vorrevangskvarteret og Vejlby. Den nuværende jordvold langs Gustav Holms Vej danner en barriere ind mod omdannelsesområdet Rækkehusbebyggelse mellem Risvang Allé og Gustav Holms Vej Villavej med bebyggelse i 1½ etage ud mod Grenåvej Børglum Kollegiet nord for Vejlby Ringvej 5
Hæftets indhold Del I Helhedsplanen 1. Bebyggelsesplan og anvendelse 2. Udearealer, byrum og grønne områder 3. Trafik og parkering 4. Energi Del II Bæredygtighedsvurdering af Helhedsplanen 1. Arealanvendelse 2. Transport 3. Energi 4. Vand 5. Materialekredsløb 6. Grønne og blå områder, herunder biofaktorberegning 7. Social mangfoldighed 8. Byens rum 9. Byens Liv 10. Identitet 11. Erhverv og service 12. Kommunal økonomi 13. Projektøkonomi 14. Langtidsholdbarhed 6
Del I Helhedsplan
Bebyggelsesplan og anvendelse Vejlby Ringvej Hovedidé Området er bygget op omkring en central hovedgade i omtrent samme tracé som de nuværende veje Bryggervej og Møller Meyers Vej. Boligbebyggelserne ligger langs sidegaderne med grønne park- og havestrøg i mellem. Mod nord ligger en erhvervsbebyggelse, der danner skærm ud mod Vejlby Ringvej. Bebyggelse er højst langs hovedgaden og mod Vejlby Ringvej og lavest ud mod de omkringliggende boligområder mod syd og øst. Hovedgaden markeres med høj bebyggelse med fortrinsvis erhverv og publikumsorienterede funktioner i de nederste etager. Midt i bebyggelsen er der et bytorv som en integreret del af hovedgaden, hvor der skal lokaliseres fælles funktioner som beboerhus o.l. Erhvervsbebyggelsen mod Ringvejen danner skærm mod trafikstøjen fra ringvejen. Det vil primært være kontor- og administrationsvirksomheder, små servicevirksomheder, samt offentlige virksomheder. I den nordlige del af området er der mulighed for, over for Veri-Centeret og som en udvidelse af dette bydelscenter, at etablere detailhandel med et bruttoetageareal på op til 3.500 m². Helhedsplanens struktur Erhvervsbebyggelse orienteres med fordel i nordlige retninger ud mod Vejlby Ringvej. Boligbebyggelse orienteres med fordel i østlige og vestlige retninger. Overskudsvarme fra køling af erhvervsbebyggelse kan med fordel anvendes til opvarmning af boligbebyggelse. Omdannelsesområdets fremtidige bebyggelse set fra syd Illustrationerne til venstre og højre viser bebyggelsen bestående af åbne karréer, der til den ene side danner gaderum, men samtidigt åbner op mod det grønne og solindfaldet til den anden side, og byvillaer der rummer flere lejligheder og samtidigt danner naturlig overgang til villa- og parcelhusområdet mod øst samt solorienterede terrasserede bebyggelser, der samtidigt kan rumme erhvervslokaler og parkeringskonstruktioner mod den ikke-solorienterede side mod nord og ud mod støjbelastende veje. 8
Butikker Erhverv Byvillaer Hovedgade Instititution Fælleshus Aktivitetsområde Byvillaer 9
Bryggervej 3-5 3-8 Vejlby Ringvej 3-6 3-11 3-6 3-8 3-6 2-3 3-6 2-3 3-5 2-3 Udnyttelsesgrad Helhedsplanen opererer med en høj udnyttelsesgrad, hvor højt byggeri er indpasset i henhold til Århus Kommunes Højhuspolitik. En tæt og høj bebyggelse, betyder at arealressourcerne overordnet udnyttes bedst muligt, og der er mulighed for at friholde større arealer, der i stedet kan anvendes til fælles opholdsarealer for områdets beboere. Der er en samlet bebyggelsesprocent for området under ét på ca. 100 %, det svarer til, at der kan opføres cirka 900 boliger og cirka 35.000 m² erhverv. Den tætteste del af bebyggelsen placeres tæt ved det overordnede vejnet (Vejlby Ringvej). Her placeres detailhandelsmuligheder, koncentration af erhvervsvirksomheder, og der er gode muligheder for offentlige funktioner tæt ved busforbindelserne. Bebyggelsen mod Vejlby Ringvej har en bebyggelsesprocent på 120-150 og etageantal på mellem 3-12 etager. Den højeste bebyggelse placeres i den midterste del af området og trappes ned mod boligområderne mod øst og mod syd. Vejlby Ringvej E2 E1 I.B3 1.B2 I.B1 II.B1 II.B2 Gustav Holms Vej E3 I.B4 I.B5 II.B3 II.B4 Bebyggelsens etageantal I den midterste del af området langs hovedgaden placeres ligeledes tæt og høj bebyggelse, med en bebyggelsesprocent på 75-100 og et etageantal på op til 6 etager punktvis op til 8 etager. Afstand for bebyggelse over 6 etager til eksisterende boligområde mod øst og syd skal være 100 meter af hensyn til risiko for skygge og indbliksgener i de eksisterende boligområder. Der placerers bebyggelse med aftrappende højde mod de eksisterende boligområder, med en bebyggelsesprocent på mellem 75 og 100 % og etageantal mellem 3 og 6 etager, lavest mod de eksisterende boligområder. For at forebygge skygge- og ind- Bebyggelsesprocenter: Samlet for område E1, E2 og E3: 120-150 % Samlet for område I.B1 - I.B5: 100 %, I.B5 dog maks. 75 % Samlet for område II.B1 - II.B4: 100 %, II.B4, dog maks. 75 % Områdets udnyttelse Områdets samlede areal er 129.000 m². Heraf udgør et område syd for alléen (Bryggervej) og ud mod Vejlby Ringvej cirka 15.000 m², som ikke udnyttes til bebyggelse. Ved fuld udbygning af området kan der opføres op til 125.000 m². Det giver en samlet bebyggelsesprocent på lidt under 100 %. Område Etageareal Samlet Område E1: 9.000 m² Omårde E2: 16.000 m² Område E3: 8.000 m² 33.000 m² Område 1.B1: 4.500 m² Område 1.B2: 6.500 m² Område 1.B3: 10.000 m² Område 1.B4 17.000 m² Område 1.B5 6.000 m² 44.000 m² Område Etageareal Samlet Område 2.B1: 8.700 m² Område 2.B2: 16.100 m² Område 2.B3: 17.200 m² Område 2.B4: 6.000 m² 48.000 m² I alt: 125.000 m² 10
bliksgener holdes en afstand til eksisterende boligområde mod øst på mindst 25-40 meter. Mod syd giver Gustav Holms Vej og grønne arealer den fornødne afstand. Helhedsplanen viser en stor variation i bygningstyper og -højder. På den måde skabes et mangfoldigt og oplevelsesrigt bymiljø samtidig med en høj udnyttelse af området. Der er lagt op til at mange tagflader kan benyttes til ophold, hvor pladsen ikke optages af energi og ventilationsanlæg mm. I bestræbelserne på at skabe en grøn karakter og visuel sammenhæng med de grønne friarealer skal minimum 50 % af tagfladerne derfor udføres som grønne tage. Det vil tillige have den effekt at tagene kan tilbageholde regnvand. For yderligere at styrke et bæredygtigt og grønt udseende skal der etableres begrønnede facader på mindst 10 % af det samlede facadeareal. Grenåvej, således at der kan arbejdes med en lukning af dette områdes adgang til Grenåvej. NYDAMSVEJ Området vil blive omdannet over en længere årrække. De nuværende bygninger bør kunne fortsætte anvendelse til de nuværende funktioner eller anvendes til midlertidige funktioner indtil de skal nedrives. Det kan være andre formål end dem, der er i bygningerne på nuværende tidspunkt. VORREGÅRDS ALLE Eksisterende bygninger kan f.eks. anvendes til kultur og fritidsaktiviteter samt lettere erhverv (Miljøklasse 1-3). Det vil sige erhvervstyper, der kan lokaliseres tæt ved boliger. Mulighederne for midlertidige funktioner kan kortlægges nærmere, når der foreligger en etapeplan. BØRGLUMVEJ 54dy Privat ejet 10eo Vejmatr. litra f 54fø 10ep 10el 10em 10eq 10dø Vejmatr. litra br 10eh Privat ejet Vejmatr. litra bq 10ed 10er 10eg 10ef 10ea 10dæ Etapeopdeling Helhedsplanen er opbygget, så der kan ske en opdeling i etaper. Det vil dog være sådan, at nogle etaper er afhængige af, at andre etaper er udbygget først, og at infrastrukturen er etableret. Det er hensigtsmæssigt at opdele området i tre hovedetaper, der igen kan underopdeles: Område langs Vejlby Ringvej (Erhvervs- og detailhandelsdel), område ejet af Århus Kommune (Boliger og offentlige formål) og området mellem de to førnævnte områder (Boliger). 54fæ 54fk 10dy Århus Kommune Grøn kile, Århus Kommune Omdannelsesområdet er dog opdelt således, at området langs Vejlby Ringvej kan etableres uafhængigt af de to andre områder. Området kan udvikles etapevis fra vest mod øst, således at adgangsvejene fra Vejlby Ringvej etableres som det første. Derefter udbygges området succesivt mod øst. Det findes endvidere vigtigt, at Bryggervej etableres frem til boligkvarteret ved RISVANG ALLE Helhedsplanen sammenholdt med de nuværende matrikulære forhold og ejerforhold NORDVESTPASSAGEN BETHESDAVEJ ADE Vejlby Ringvej Boligområdet Boligområdet ved Grenåvej Snit gennem området fra Vejlby Ringvej til Grenåvej Eksempel på byvillaer mod øst 11
Funktionsblanding Det er en overordnet hensigt at skabe et blandet byområde, der bliver en levende og mangfoldig bydel. Derfor skal der tilstræbes en høj grad af funktionsblanding mellem boliger, erhverv og servicefunktioner. Fordelingen i forskellige dele af området foreslås varieret og fordelt som angivet nedenfor: Langs Vejlby Ringvej: Etagearealet til erhverv og servicefunktioner bør højst udgøre 80 % af etagearealet. Etagearealet til boliger skal udgøre mindst 20 %. Boligerne placeres som taglejligheder over erhvervsbebyggelsen og orienteres ind mod den øvrige bebyggelse i omdannelsesområdet (støjhensyn). De 2-3 underste etager anvendes kun til erhverv, detailhandel og parkering. Boliger Erhverv, service og boliger Servicefunktioner og boliger Den midterste del af området: Etagearealet til boliger bør højst udgøre 90 %. Etagearealet til erhverv og service skal mindst udgøre 10 %. I kanten af området mod syd og øst bør etagearealet til boliger udgøre mindst 90 %. Etagearealet til erhverv og service må højst udgøre 10 %. Områdets anvendelsesstruktur. Primært erhverv og serviceerhverv mod Vejlby Ringvej og langs hovedgaden. Bolig primært langs sidevejene og punktvis i de øverste etager af erhvervsbebyggelsen langs Vejlby Ringvej Der placeres en daginstitution i tilknytning til det grønne område mod syd og tæt på Bygadens udmunding i Vejlby Ringvej. Vejlby Skole mangler elever, det er derfor velkomment med en stigning i elevtallet som følge af de nye boliger. Terraseret erhvervsbebyggelse mod Vejlby Ringvej Tæt og høj bebyggelse med forskellige byfunktioner langs områdets hovedgade. Byvillaer langs den nye adgangsvej til boligområdet ved Grenåvej 12
Udearealer Der skal etableres byrum og grønne områder, der kan rumme mulighed for en bred vifte af aktiviteter og indrettes så det er inspirerende og kan anvendes til leg og ophold for alle generationer. For at fremme sundhed og skabe attraktion bør disse arealer i den nærmere planlægning bearbejdes ud fra en helhedstænkning, som fremmer leg og bevægelse, der supplerer de gode idrætsanlæg i form af boldbaner og Vejlby Risskovhallen samt naturoplevelser i Riis Skov og ved vandet. Fri- og opholdsarealerne er ikke ligeligt fordelt i området, idet området med erhvervsbebyggelsen langs Vejlby Ringvej får en langt lavere andel af fri- og opholdsarealer i forhold til områdets størrelse og bebyggelsens etageareal. Til gengæld er der ikke mange boliger i dette område, og disse vil kunne tilføres større fri- og opholdsarealer på tagene i bebyggelsen. E1 I.B1 1.B2 II.B1 E2 I.B3 II.B2 E3 I.B4 I.B5 II.B3 II.B4 I område E1, E2 og E3 er der cirka 3.000 m² fri- og opholdsareal på terræn. I område 1.B1-1.B5 er der cirka 16.000 m² fri- og opholdareal på terræn. I område 2.B1-2.B4 er der ligeledes 16.000 m² fri- og opholdsareal på terræn. Det grønne område mellem bebyggelsen og Gustav Holms Vej udgør cirka 24.000 m². Områdebetegnelserne fremgår af kort side 37. Principskitse, der viser tæt høj bebyggelse med en urban side mod gaden og en grøn have- og parkpræget side bag til Grønne områder Det grønne område langs omdannelsesområdets sydlige afgrænsning udgør cirka 24.000 m². Dette område friholdes for bebyggelse og større befæstede arealer herfra etableres der nye grønne forbindelser ind i byområdet, således at der skabes en sammenhængende grøn struktur og beplantning. De samlede ikke bebyggede arealer udgør cirka 99.000 m². Heraf er godt 59.000 m² svarende til 47 % af etagearealerne udlagt som grønne fri-, opholds- eller vandarealer. De resterende ubebyggede arealer udgøres af stier, veje og parkeringsanlæg. Åbne vandrender i de grønne områder Bassiner der tjener flere formål: Forsinkelse, nedsivning, fordampning og rekreativ værdi for beboerne 13
Byrum Der skal etableres byrum, der er fuldt ud offentligt tilgængelige for beboerne i byomdannelsesområdet og de tilstødende kvarterer samt andre besøgende. Der bør også være muligheder for større og mindre arealer, der har mere halvoffentlig karakter for omdannelsesområdets egne beboere eller privat karakter, som private opholdsarealer for den enkelte beboer/ familie. Flere af de tilstødende områder har ingen byfunktioner, men vil kunne opnå en større attraktionsværdi, når der skabes god adgang til de byfunktioner, som forventes at kunne etableres i omdannelsesområdet. Det er et mål, at byomdannelsesområdets bygningsarkitektur bliver varieret. Den æstetiske helhed skal opnås ved at byggeriets volumner danner et godt samspil og at rummene mellem bygningerne danner sammenhængende byrum i form af belægninger, belysning, inventar og beplantning. Det er vigtigt, at der ikke opstår tilfældige restarealer uden anvendelsesmuligheder og værdi. Bebyggelsens byrum skal rumme mulighed for en bred vifte af livsformer og vil i skala have større relation til den tætte del af Århus end til de åbne forstadsrum og villaveje, som findes i nærområdet. Alle stier og gaderum skal være velbelyste. Der skal anvendes gode og jævne belægninger, der skal udformes så gang og synsbesværede uhindret kan færdes i hele området. Indsamlingsteder til affald skal indgå i den samlede udformning så de er let tilgængelige og trygge. Der bør være mulighed for etablering af midlertidige byrum, hvor udfoldelsesmulighederne ikke er fastlagt på forhånd, men formes af brugerne. Det kan også være flytbare elementer, der kan anvendes i andre byomdannelsesområder, når dette bykvarter er færdigudbygget. Ud over de mere almindelige byfunktioner bør der kunne etableres en eller flere attraktioner i området, der også kan tiltrække borgere udefra. Dette vil være med til at skabe mere liv i byrummene og de grønne områder. Busgaragens buer kan nyanvendes i forbindelse med et grønt aktivitetsområde med mulighed for sejloverdækning, leg, sport, torvedag, musik og andre aktiviteter. Ud over de mere almindelige byfunktioner bør der kunne etableres en eller flere attraktioner i området, der også kan tiltrække borgere udefra. Dette vil være med til at skabe mere liv i byrummene og de grønne områder. En attraktion kan være at bevare og nyanvende en del af busanlægget, der tillige vil være et betydningsfuldt kulturhistorisk spor i området. Bygningen udgør et stort volumen, der ikke umiddelbart har kunnet finde en egnet og rentabel anvendelse sammenholdt med de byggemuligheder, som arealet rummer. Derfor foreslås det, at 2 eller 3 af de karakteristiske buer bevares som en del af et lege- og aktivitetsområde - multianvendeligt byrum, såfremt buerne er i en byggeteknisk stand, der gør det teknisk og økonomisk forsvarligt. Buerne kan beplantes og anvendes til opsætning af læsejl med mere. Vand i gademiljøet Grønne og blå stillerum til rekreation 14
Vandelementer Der er i bebyggelsesplanen placeret vandelementer i de grønne kiler mellem boligbebyggelserne. Disse kan anvendes til afledning/ forsinkelse af regn- og overfladevand, samtidigt med, at de tilfører byrummet/ gårdrummet en stor rekreativ værdi. Vandelementet skal sikre mulighed for forsinkelse af overfladevand fra områdets tage og befæstede arealer, og der skal såvidt muligt være en placeringsmulighed i alle grønne kiler. Vandelementerne skal gives en urban udformning. Dette kan suppleres med oversvømmelsesarealer, dvs. lavtliggende arealer som oversvømmes kontrolleret og midlertidigt i tilfælde af ekstreme nedbørssituationer. De befæstede arealer begrænses med henblik på størst mulig nedsivning af regnvand på uforurenede grundarealer. Nedsivning på arealer med jordforurening er uhensigtsmæssig og bør så vidt muligt undgås. Hvis ikke forureningen fjernes, vil det derfor være mere hensigtsmæssigt, at lede overfladevandet til forsinkelsesbassin. Begroede konstruktioner Varierede stiforløb igennem de grønne områder 15
Trafik og parkering Cykler og fodgængere Som et led i byomdannelsen skal der i området etableres en ny infrastruktur for cyklister og fodgængere, der skal have forbindelse til eksisterende cykel- og gangstier i området. Herunder stierne langs Vejlby Ringvej og Grenåvej og den niveaufrie stikrydsning ved Bryggervej. I den fremtidige struktur bør indgå en hovedstiforbindelse langs det grønne område mod syd og videre langs den nuværende bebyggelse mod øst og op til Vejlby Ringvej og VERI- Centeret eller gennem områdets centrale del. Området hører til Vejlby Skole s distrikt og der skal skabes en sikker skolevejsforbindelse på tværs af Vejlby Ringvej, enten i form af bro eller tunnel. Forbindelsen kan med fordel placeres i det nordlige hjørne, hvorved trafik til skole og til centerfunktioner i VERI Centeret kan samles på en hensigtsmæssig måde. I forbindelse med detailplanlægning af området skal forbindelsen fra omdannelsesområdet til funktioner uden for området indtænkes. Da hovedstierne ligger i udkanten af området, skal der i den efterfølgende detailplanlægning arbejdes med interne stiforbindelser, der binder området sammen internt således, at der skabes en sammenbinding af området i forhold til interne og eksterne funktioner. Det skal tilstræbes, at hovedstien ikke skal krydse trafikerede veje i niveau. Hovedstien bør anlægges i god bredde, så der er stor sikkerhed mellem fodgængere og cyklister på stien. Der bør opsættes god belysning på stien og omgivelserne skal udformes under hensyn til at skabe tryghed. Placering af cykelparkering i tilknytning til funktioner i området skal indtænkes i detailplanlægningen. Som hovedprincip skal cykelparkering på terræn placeres indgangsnært og så vidt muligt overdækket. Placering og udformning af overdækninger til cykelparkeringen skal ske under hensyntagen til de grønne arealer, gaderum og bygninger, som de placeres ved. Antallet af pladser skal tilpasses boligtyperne, det vil sige beboersammensætning, lejlighedsstørrelser med videre. Biler og lastbiler Nuværende adgang fra Vejlby Ringvej via Bryggervej opretholdes som hovedadgang. Der etableres en central hovedgade gennem området med en omtrentlig placering i linjen Bryggevej-Møller Meyers Vej. Den centrale hovedgade skal på sigt også betjene de eksisterende boliger mellem omdannelsesområdet og Grenåvej. Samtidig forventes der saneret i de eksisterende tilslutninger til Grenåvej på strækningen mellem Vejlby Ringvej og Gustav Holms Vej. Trafikstrukturen i området tilrettelægges, så muligheden for gennemkørende trafik minimeres mest muligt. Det betyder, at der ikke vil være kørende adgang mellem det nye vejnet i byomdannelsesområdet og Gustav Holms Vej. Som en del af trafikstrukturen i området indgår en ny vejadgang over for Frijsenborgvejs tilslutning til Vejlby Ringvej (Veri-krydset). Vejadgangen skal primært betjene kommende erhvervs- og butiksfunktioner nærmest Ringvejen. Vejnettet udformes således, at den tunge trafik holdes i nærheden af adgangen fra det overordnede vejnet, det vil sige i den nordlige del af området. Formålet er at begrænse den tunge Udformning af gade og pladser, der sikrer lav hastighed Terraserede boliger over erhvervsbebyggelsen langs Vejlby Ringvej 16
trafik i de mere centrale dele af omdannelsesområdet. Den centrale hovedgade udformes med pladsdannelser, der skal understøtte det bymæssige samtidig med, at det kan medvirke til at dæmpe hastigheden i området. Det bør overvejes at begrænse den tunge trafik i den centrale hovedgade og de tilstødende boliggader, f.eks ved forbud mod lastbiler over 3.500 kg. Dette kan være nødvendigt, hvis der skal være mulighed for at etablere opholdsvenlige belægninger på torvene. Den tunge trafik vil primært have mål i erhvervsdelen af omdannelsesområdet herunder til den del, der er udlagt til detailhandelsbutikker. En måde at regulere den tunge trafik i området er ved at tilrettelægge trafikinfrastrukturen, så varelevering til detailhandelsbutikker i området sker fra en ny adgang over for Frijsenborgvej. Overgang Ny vejadgang Bortset fra den centrale hovedgade og en eventuel forbindelse mellem Bryggervej og den foreslåede vejtilslutning over for Frijsenborgvej (Veri-krydset) skabes der ikke mulighed for gennemkørende trafik i byomdannelsesområdet. I forbindelse med detailplanlægningen skal det undersøges nærmere, om der skal indtænkes ensretning af dele af vejnettet. Færdselsarealerne skal udformes under hensyntagen til, at området skal have en bymæssig karakter med mange lette trafikanter. Hastigheden og biltrafikken i området ønskes af hensyn til bymiljø, sikkerhed og støj begrænset mest muligt. Dele af byomdannelsesområdet vil være støjbelastet af trafikken på Vejlby Ringvej. Intentionen i planen er at placere erhverv nærmest Ringvejen på en sådan måde, at erhvervsbyg- Eksisterende vejadgang Hovedgade Hovedsti Hovedsti Illustrationsplan der viser de væsentligste trafikanlæg 17
Vejlby Ringvej PK PK PK PK PK Stiovergang PK PK PK Signatur Overordnet vej Adgangsvej Boligvej PK Parkeringsanlæg under terræn/ p-hus Stier PK PK PK PK PK PK PK PK PK PK PK Ny adgang Kirkestien Grenåvej geriet kan fungere som støjafskærmning for bagvedliggende boliger og opholdsarealer. Boligerne nærmest Vejlby Ringvej placeres i højden over erhvervsdelen og således, at de orienteres ind mod det øvrige omdannelsesområde. Støjafskærmningen af disse tagboliger kræver særlig opmærksomhed i forhold til trafikstøjen på Vejlby Ringvej. Bilparkeringspladser Hovedparten af bilparkeringspladserne lokaliseres i parkeringsanlæg i tilknytning til de enkelte bygningsafsnit, der placeres tæt på den eksisterende og den planlagte tilslutning til Vejlby Ringvej. I den efterfølgende lokalplanlægning skal placeringen af parkeringsarealerne ske med henblik på, at der kan ske en effektiv dobbeltudnyttelse mellem erhverv og boliger. Parkering i boligområderne skal fortrinsvis placeres i underjordiske anlæg og/ eller i parkeringshus, tæt på hovedgaden. På terræn kan der kun placeres parkering til særlige formål, herunder handicapparkering, delebilparkering og korttidsparkering/gæsteparkering. Parkering på terræn bør lige som parkering i parkeringshus placeres centralt i forhold til funktioner i området. Trafikstruktur og mulig placering af parkeringsarealer Nye butiksmuligheder over for VERI-centeret Et eksempel på hvordan indkørsel og nedgang til større samlet parkeringsanlæg kan etableres 18
Et eksempel på hvordan nedkørsel til parkeringskælder ved byvillaerne mod øst kan udformes Omdannelsesområdet set fra nordvest. 19
Omdannelsesområdets fremtidige bebyggelse set fra øst 20
Del II Bæredygtigheds vurdering
Bæredygtighedsvurdering Den overordnede ambition for omdannelsen af området ved Bryggervej er, at området skal udvikles som et bæredygtigt område, hvor miljømæssig, kulturel og økonomisk bæredygtighed forenes i et mangfoldigt og inspirerende bymiljø. I udviklingen af helhedsplanen og for at eftervise planens bæredygtighedsindhold er der benyttet et bæredygtighedsværktøj, der er udviklet af Københavns Kommune/ NIRAS i 2009. Bæredygtighedsværktøjet underdeler miljømæssig, kulturel og økonomisk bæredygtighed i 14 deltemaer: A. Miljømæssig bæredygtighed 1. Arealanvendelse 2. Transport 3. Energi 4. Vand 5. Materialekredsløb 6. Grønne og blå områder, herunder biofaktorberegning B. Kulturel bæredygtighed 7. Social mangfoldighed 8. Byens rum 9. Byens Liv 10. Identitet C. Økonomisk bæredygtighed 11. Erhverv og service 12. Kommunal økonomi 13. Projektøkonomi 14. Langtidsholdbarhed Under udarbejdelsen af helhedsplanen har bæredygtighedsværktøjet med de 14 deltemaer tjent som reference i bestræbelserne på at udforme en bæredygtig helhedsplan og vælge bæredygtige løsninger. Til slut er der for hvert deltema foretaget en vurdering af om det er muligt indenfor planens rammer, at etablere bæredygtige løsninger. Samtidig er der angivet hvad det er vigtigt, at fokusere på i realiseringen af helhedsplanen, for at opnå de mest bæredygtige løsninger. Vurderingen er udtrykt på en skala fra 1-5 som er afbildet på den modstående side. 1 er uacceptabelt og 5 er bedste praksis. Værdierne refererer til en række kriterier indenfor hvert undertema, men udtrykker ikke en norm. Det har været et mål et opnå en score på 4 på skalaen, inden for hver af de 14 parametre, for at indfrie ambitionen om at skabe et bæredygtigt byområde. Som det fremgår ligger de fleste parametre på eller over denne ambitiøse score. Kun et par parametre ligger i underkanten af det tilstræbte. Vurderingen er foretaget på planniveau. Det er vigtigt, at bæredygtighedsambitionerne følges op i de kommende faser med lokalplanlægning, forsyningsanlæg, byggemodningsarbejder, konkrete byggerier og bydelens fremtidige drift. De følgende sider indeholder en gennemgang af helhedsplanen i relation til hvert af de 14 undertemaer. 22
1: uacceptabelt 2: under standard 3: standard 4: over standard 5: bedste praksis BYENS LIV IDENTITET BYENS RUM SOCIAL MANGFOLDIGHED GRØNNE OG BLÅ OMRÅDER MATERIALEKREDSLØB ERHVERV OG SERVICE VAND KOMMUNAL ØKONOMI PROJEKTØKONOMI LANGTIDSHOLDBARHED AREALANVENDELSE ENERGI TRANSPORT ØKONOMISK KULTURELT MILJØMÆSSIGT Bæredygtighedsvurdering - diagram 23
Illustration der viser hvordan området ved Hovedgaden, med kig til de grønne områder mellem boliggaderne, kan komme til at se ud Høj og markant bebyggelse langs Vejlby Ringvej 24
1. Arealanvendelse 1.1 Funktionsblanding Der skal tilstræbes en høj grad af funktionsblanding mellem boliger, erhverv og servicefunktioner, så der skabes en levende bydel, der er befolket døgnet rundt. Blandingen af funktioner bør være både horisontalt og vertikalt i byomdannelsesområdet. hovedsti og en ny adgangsvej til det eksisterende område samt eventuelle afskærmende foranstaltninger. Fra de grønne bælter langs områdets sydlige og østlige del kan der etableres grønne kiler gennem bebyggelsen ind i områdets inderste og tættest bebyggede dele. Disse områder kan anvendes til legepladser, nærarktivitetsanlæg, motionsanlæg, nyttehaver, stillerum samt mulighed for private haver ved stuelejligheder. 1.2 Bebyggelsestæthed og bygningshøjder Byggeri i forbindelse med omdannelsen af området bør opføres som tæt og høj bebyggelse, så arealressourcerne overordnet udnyttes bedst muligt, og giver mulighed for at friholde større arealer for bebyggelse, der i stedet kan anvendes til opholdsarealer for områdets beboere. 1.3 Sammentænkning af bebyggelsestæthed og lokalisering af offentlige funktioner, primære byrum og trafikale knudepunkter i omdannelsesområdet Den tætteste del af bebyggelsen placeres tæt ved det overordnede vejnet (Vejlby Ringvej). Her placeres mulighed for detailhandel, koncentration af erhvervsvirksomheder og der er gode muligheder for offentlige funktioner tæt ved busforbindelserne. 1.4 Rekreative anvendelsesmuligheder Det nuværende grønne bælte mod syd udlægges som et rekreativt område for den kommende bydel og kan samtidigt bruges af de andre omkringliggende boligområder. Området vil være et fælles mødested for byområderne. Der udlægges et grønt bælte mellem den kommende bydel og det eksisterende boligområde mod øst, hvor der placeres en ny Varieret arkitektur 25
2. Transport 2.1 Projektområdets infrastruktur for cykler og fodgængere sammenkobles med det eksisterende netværk af cykelstier og grønne cykelruter: Der skabes forbindelse til eksisterende cykel- og gangstier i området. Herunder stierne langs Vejlby Ringvej og Grenåvej og den niveaufrie sti-krydsning ved Bryggervej. I forbindelse med detailplanlægning af området indtænkes forbindelsen fra omdannelsesområdet til funktioner uden for området herunder på østsiden af Grenåvej (Riis Skov). 2.2 Adgang til servicefunktioner såsom indkøb, skoler og andre institutioner til fods og på cykel Hovedstien vil skabe en sikker og direkte forbindelse til skole og indkøb. Der kan etableres en sikker skolevejsforbindelse på tværs af Vejlby Ringvej til Vejlby Skole enten i form af bro eller tunnel. Ligeledes er der adgang til eksisterende indkøbsmuligheder i VERI Centeret samt nye detailhandelsenheder, som muliggøres i den nordlige del af omdannelsesområdet. 2.3 Trafiksikkerhed, komfort og tryghed for cyklister og fodgængere Hovedstien kan udformes og anlægges så der opnås sikkerhed mellem fodgængere og cyklister. Der bør opsættes god belysning på stien og omgivelserne skal udformes under hensyn til at skabe tryghed. 2.4 Arealreservation til cykelparkering i forbindelse med de enkelte byfunktioner og boliger Helhedsplanen rummer mulighed for at placere cykelparkering hensigtsmæssigt i omnrådet. I den efterfølgende planlægning skal detaljerne fastlægges så der etableres et tilstrækkeligt antal cykelparkeringspladser i forhold til det kommende byggeris anvendelse. 2.5 Kollektiv transport omkring projektområdet Der er god tilgængelighed til den eksisterende kollektive trafik, og der vil også med den nye kollektive trafikplan være god tilgængelighed til den kollektive trafik herunder til dele af det nye højklassede kollektive trafiknet, som bl.a. består af buslinjer, der skal køre på Grenåvej. 2.6 Gangafstand til nærmeste busstop Der er god og sikker stiforbindelse til de nuværende busstoppesteder på Grenåvej. Det forventes, at de nuværende stoppesteder på Vejlby Ringvej nedlægges som følge af den nye kollektive trafikplan. 2.7 Tilgængelighed for trafikken i og omkring projektområdet Trafikstrukturen i området er tilrettelagt, så muligheden for gennemkørende trafik minimeres mest muligt. 2.8 Trafikfordeling på transportformer og hastighedsregulering med henblik på fredeliggørelse af støjfølsomme områder og lokalgader Vejnettet udformes således, at den tunge trafik holdes i nærheden af adgangen fra det overordnede vejnet, det vil sige i den nordlige del af området. Formålet er at begrænse den tunge trafik i de mere centrale dele af omdannelsesområdet. Den centrale hovedgade udformes med pladsdannelser, der vil understøtte det bymæssige samtidig med, at det kan medvirke til at dæmpe hastigheden i området. Cykelparkering med plads til bycykler Parkeringslommer i gaderne til små biler eller el-drevne biler 26
Det bør overvejes at begrænse den tunge trafik i den centrale bygade og de tilstødende boliggader, f.eks ved forbud mod lastbiler over 3.500 kg. Dette kan være nødvendigt, hvis der skal være mulighed for at etablere opholdsvenlige belægninger på torvene. 2.9 Regulering af bil- og lastvognstrafikken til og fra projektområdet Den tunge trafik vil primært have mål i erhvervsdelen af omdannelsesområdet herunder til den del, der er udlagt til detailhandelsbutikker. En måde at regulere den tunge trafik i området er ved at tilrettelægge trafikinfrastrukturen, så varelevering til detailhandelsbutikker i området sker fra en ny adgang over for Frijsenborgvej. 2.10 Kørselsforbud, hastighedsregulering og støjdæmpende foranstaltninger I forbindelse med detailplanlægningen skal det undersøges nærmere, om der skal indtænkes ensretning af dele af vejnettet. Færdselsarealerne bør udformes under hensyntagen til, at området skal have en bymæssig karakter med mange lette trafikanter. Hastigheden og biltrafikken i området ønskes af hensyn til bymiljø, sikkerhed og støj begrænset mest muligt. Dele af byomdannelsesområdet vil være støjbelastet af trafikken på Vejlby Ringvej. Intentionen i planen er at placere erhverv nærmest Ringvejen på en sådan måde, at erhvervsbyggeriet kan fungere som støjafskærmning for bagvedliggende boliger og opholdsarealer. Boligerne nærmest Vejlby Ringvej placeres i højden over erhvervsdelen og således, at de orienteres ind mod det øvrige omdannelsesområde. Støjafskærmningen af disse tagboliger kræver særlig opmærksomhed i forhold til trafikstøjen på Vejlby Ringvej. 2.11 Lokalisering af bilparkeringspladser Det er muligt at reducere trafikmængden i området ved at lokalisere parkering i centrale parkeringsanlæg placeret tæt på de to vejadgange og ved dobbeltudnytte parkeringspladserne mellem boliger og erhverv. I den udstrækning der etableres parkeringsanlæg i boligområderne, kan disse placeres tæt på den centrale bygade. For at begrænse biltrafikken kan parkeringskravet indgå som en aktiv parameter i den efterfølgende lokalplanlægning af området. En tilrettelæggelse af området, der reducerer biltrafikken i bydelen og styrker cykel og kollektiv trafik vil være med til at gøre området mere bæredygtigt. En reducering af parkeringskravet kan eksempelvis ske ved, at der sker en effektiv dobbeltudnyttelse af parkeringsarealerne mellem erhverv og bolig. En anden mulighed er at etablere boliger, der specielt henvender sig til beboere uden bil. Disse boliger kunne placeres centralt i forhold til den kollektive trafik. Etableres der i samarbejde med relevant delebilklub en delebilordning i området vil det ligeledes kunne reducere parkeringskravet. 2.12 Indpasning af parkering på henholdsvis terræn og i parkeringshus Parkering bør fortrinsvis placeres i underjordiske anlæg og/ eller i parkeringshus. På terræn kan der kun placeres parkering til særlige formål, herunder handicapparkering, delebilparkering og korttidsparkering/gæsteparkering. Parkering på terræn bør lige som parkering i parkeringshus placeres centralt i forhold til funktioner i området. 2.13 Zoner forbeholdt miljøvenlige transportteknologier, f.eks. el-biler I forbindelse med etablering af parkeringspladser i området skal der indtænkes mulighed for eksempelvis opladning af elbiler. Solceller over parkeringsplads 27
3. Energi 3.1 Minimering af bebyggelsens energibehov Ny bebyggelse opføres som lavenergibyggeri. På nuværende tidspunkt (ultimo 2010) betyder det, at nyt byggeri minimum skal opføres som Lavenergiklasse 2015 i henhold til Bygningsreglement 2010. Helhedsplanen tager hensyn til solindfald og lysforhold ved at erhvervsbebyggelsen er orienteret i nordlige retninger ud mod Vejlby Ringvej og ved at boligbebyggelsen orienteres i østlige og vestlige retninger. Overskudsvarme fra køling af erhvervsbebyggelse kan med fordel anvendes til opvarmning af boligbebyggelse. Bygninger bør opføres med højtsiddende vinduer og begrænsede rumdybder for at optimere dagslysforhold og begrænse elforbruget. (Jf. Bygninger Energi Klima Mod et nyt paradigmeskift. Rob Marsh et al., SBI 2008). Bebyggelse bør udformes og placeres, så omfanget af indbyrdes skygger samt skygger fra beplantning begrænses. Bebyggelse bør udformes således, at der fra starten eller senere kan placeres solcellepaneler og/eller solfangeranlæg på tage og/eller facader. Bebyggelse og beplantning bør udformes, så der opstår en maskevirkning, hvor vinden dæmpes og glider over bebyggelse. 3.2 Renovering henholdsvis nedrivning med henblik på at øge energi- og ressourceeffektiviteten Hovedparten af den nuværende bygningsmasse anvendes til erhvervsformål og tænkes nedrevet i forbindelse med byomdannelsen. Ved en eventuel blivende genanvendelse af bygninger bør der sikres en renovering med henblik på at øge bygningens energieffektivitet. 3.3 Energieffektiviteten af lokal energiforsyning i forhold til central energiforsyning Området er fjernvarmeforsynet med overskudsvarme fra Studstrupværket og andre energikilder. Studstrupværket er kulfyret, men overvejes omlagt til fyring med biobrændsel. Målsætningen er, at man i 2030 er CO2-neutral. Derfor kan etablering af en uovervejet lokal varmeenergiforsyning medvirke til at øge mængden af spildvarme. Lokal produktion af el via solceller medvirker derimod positivt i forhold til spildvarme og vil være et godt og bæredygtigt supplement til elforsyningen af området. Der bør gives høj prioritet til elbesparende initiativer. Herunder gode dagslysforhold, reduktion af skygger, lavenergianlæg i bygninger og på terræn. 3.4 Demonstrationsværdi og synlighed ved implementering af lokale energisystemer i området Anvendelse af solceller har stor synlighed i forhold til at signalere bæredygtige tiltag i området. Den teknologiske udvikling vil gøre det almindeligt at integrere elproducerende vinduesflader, tagflader og facadepartier med videre. Alternativt kan solcelleanlæg udformes som fælles anlæg placeret på terræn, over parkering etc. Solceller på tagflader 28
4. Vand 4.1 Lokal Afledning af Regnvand (LAR) til rekreative formål, herunder etablering af nye vandelementer i byens rum samt mulighed for vanding mm Der kan etableres et eller flere større vandelementer i bydelen. Den sydøstligste del af området er lavtliggende og kunne være velegnet til et større vandelement. Der er i bebyggelsesplanen arbejdet med placering af vandelementer i de grønne kiler mellem boligbebyggelserne. Disse kan anvendes til afledning/ forsinkelse af regn- og overfladevand, samtidigt med, at de tilfører byrummet/ gårdrummet en stor rekreativ værdi. Vandelementet skal sikre mulighed for forsinkelse af overfladevand fra områdets tage og befæstede arealer, og der skal såvidt muligt være en placeringsmulighed i alle grønne kiler. Vandelementerne bør gives en urban udformning. 4.2 Befæstede og ikke befæstede arealer Byomdannelsen medfører en lavere befæstelsesgrad end i dag. Det nuværende erhvervsområde har en høj befæstelsesgrad på grund af store manøvrearealer ved de enkelte virksomheder og store tagflader på lagerhaller, produktionshaller og garageanlæg. Der bør arbejdes med at begrænse de befæstede arealer med henblik på størst mulig nedsivning af regnvand på uforurenede grundarealer. Nedsivning på arealer med jordforurening er uhensigtsmæssig og bør så vidt muligt undgås. Hovedparten af området er registeret som værende forurenet på vidensniveau 1. Det vil sige, at forureningen ikke er præcist kortlagt og graden af forureningen er ukendt. Forureningen ligger under de befæstede arealer, og når befæstelsen fjernes vil overfladevand kunne sive gennem de forurenede jordlag og trække forureningen videre ned til grundvandet. Hvis ikke forureningen fjernes, vil det derfor være mere hensigtsmæssigt, at lede overfladevandet til forsinkelsesbassinerne, jf. punkt 4.1 Når tagfladerne udføres som grønne tage, f.eks. sedum, kan de tilbageholde regnvand i længere tid end traditionelle tage, og har tillige en række andre gunstige effekter. Vandet vil fordampe eller ved overløb kunne ledes til forsinkelsesbassin jf. punkt 4.1. 4.3 Grønne strukturer og beplantninger til forsinkelse og fordampning af regnvand Der skabes en sammenhængende grøn struktur og beplantning, der dels giver mulighed for lokal nedsivning og fordampning af regnvand og dels giver sammenhængende småbiotoper, der har en rekreativ værdi. 4.4 Fremtidssikring af bygninger og infrastrukturer mod en forventet mere voldsom nedbør Dette sker via initiativerne nævnt under punkt 4.1, 4.2 og 4.3. og kan suppleres med oversvømmelsesarealer, dvs. lavtliggende arealer som oversvømmes kontrolleret og midlertidigt i tilfælde af ekstreme nedbørssituationer. 4.5 Fremtidssikring af byområdet i forhold til at modvirke effekten af forventede kraftigere storme Bebyggelse og beplantning bør udformes, så der opstår en maskevirkning, hvor vinden dæmpes og glider over bebyggelsen. Vand i parkrummet øger den rekreative værdi og tilfører til fugt til den tørre byluft Vandelementer samler alle generationer 29
5. Materialekredsløb 5.1 Affaldshåndtering, lokalisering og arealreservation til kildesortering, genanvendelse og genbrug af affald fra området Der bør overvejes om der skal indrettes indsamlingssteder rundt om i området efter gældende retningslinjer for Aarhus Kommune. Genbrugssystemet bør udformes med rigelig kapacitet til nye, fremtidige fraktioner. 5.2 Tilgængelighed og gangafstand til nærmeste genbrugsstation og kvartermiljøstation Indsamlingssteder skal være velplacerede, let tilgængelige og trygge. 5.3 Arealreservation og indpasning af innovative affaldsløsninger i byens rum i form af eksempelvis nedgravede containere og automatisk skraldesug Den tætte bebyggelse lægger op til at der etableres et centralt og automatisk skraldesug. Dette kan reducere kørsel med lastbiler i området. 5.4 Vurdering af energi- og ressourceeffektiviteten ved renovering og omdannelse af eksisterende bygninger set i forhold til nybyggeri Ingen bygninger planlægges bevaret, selv om flere bygninger er i forholdsvis god bygningsmæssig stand. Området har i dag en lav udnyttelsesgrad. Den planlagte bebyggelse vil få en høj arealudnyttelsesgrad. Den ældre bygningsmasse i området lever næppe op til nutidens energikrav og forudsætter større ombygningsarbejder, hvis den skal overholde disse krav. 5.5 Genanvendelse af eksisterende byggematerialer og reduceret bortskaffelse af nedrivningsmaterialer Der nedrives en del bebyggelse. Der kan gøres overvejelser om nedknusning på stedet samt genanvendelse af nedbrydningsmaterialer under de nye veje og belægninger. 5.6 Genanvendelse af overskudsjord i projektområdet Store dele af området kan være forurenet, og derfor kan en del af overskudsjorden fra området være uanvendelig til indbygning andre steder i området især de steder, der skal anvendes til rekreative formål og de steder, hvor der ikke er jordforurening i forvejen. Mængden af overskudsjord reduceres ved i muligt omfang at placere ny bebyggelse og anlæg på terræn frem for omfattende nedgravning. Dette gælder bl.a. parkeringskældre. Parkeringskældre kan f.eks. placeres en halv etage nede i stedet for en hel etage nede. På arealer hvor jordforureningen ikke fjernes, skal der etableres et jorddække af en vis tykkelse med ikke forurenet jord. Det kan blive nødvendigt at tilføre ren jord andre steder fra. Dette medfører en negativ jordbalance, men skønnes nødvendigt, hvis de rekreative områder skal fremstå grønne frem for befæstede. Eksempel på central affaldsindsamling Lokalt genbrug af overskudsjord til landskabsformationer 30