1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Odense A/S Skibhusvej 66 5000 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 26. oktober 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet korrekte salgsbudgetter og salgsprovenuberegning til klager, og om indklagede har undersøgt, om handlen hang sammen for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og henvendte sig derfor til indklagede, der den 26. oktober 2009 udarbejdede et salgsbudget til klager. Ved en salgspris på 1.175.000
2 kr. havde indklagede beregnet, at klager ville få et overskud på 253.193 kr. Den 1. november 2009 indgik parterne en formidlingsaftale for 6 måneder. Den 9. november 2009 indhentede indklagede en tingbogsoplysning, hvoraf det fremgik, at der på ejendommen var tinglyst et realkreditlån med en hovedstol på 853.000 kr. samt et ejerpantebrev på 200.000 kr. Den 14. maj 2010 udarbejdede indklagede et nyt salgsbudget, der viste et provenu på 242.234 kr. ved en salgspris på 1.175.000 kr. Den 19. maj 2010 indgik klager og indklagede en ny formidlingsaftale for 4 måneder. Den 29. juli 2010 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning ud fra en salgspris på 1.100.000 kr., idet der var fremkommet et købstilbud på denne pris. Indklagede beregnede klagers provenu til 121.610 kr. efter indfrielse af realkreditlånet. Indklagede tog forbehold for gæld bag tinglyste ejerpantebreve og oplyste, at der på ejendommen var tinglyst et ejerpantebrev på 200.000 kr. Samme dag underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen for 1.100.000 kr. med overtagelsesdag den 1. oktober 2010. Det var anført i købsaftalen bl.a.: Dispositionsret: Sælger er fraflyttet ejendommen. Det er aftalt, at køber har ret til at disponere over ejendommen så snart handlen er på plads. Inden køber kan få disposition over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal følgende forhold være opfyldt: -alle bestemmelser vedr. debitorgodkendelse og gældsovertagelse skal være opfyldt -alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser skal være opfyldt -de køberen påhvilende handelsomkostninger skal være betalt eller deponeret -køber skal have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer -køber skal have tegnet forsikring for det købte -køber skal have tegnet evt. ejerskifteforsikring -fortrydelsesretten skal være udløbet -forbrugsmålere skal være aflæst. Det påhviler køber at bevise, at ovenstående betingelser er opfyldt forinden nøglen udleveres. Indklagede har udstedt faktura af 30. juni 2010:
3 Den 10. november 2010 sendte indklagede sin afregning til klagers pengeinstitut: Det fremgår af sagen, at klagers pengeinstitut den 14. april 2011 har betalt indklagedes tilgodehavende. Klagers pengeinstitut har til nævnet oplyst, at gælden bag ejerpantebrevet var 126.496,58 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede oplyste, at klager fik et overskud på 121.000 kr., men efter handlens gennemførelse stod klager med en gæld. Den første formidlingsaftale og salgsbudget gav ikke et korrekt billede af, hvad klager fik ud af at sælge sin ejendom. Aftalen blev dermed indgået under falske forudsætninger, og havde klager været bekendt med det korrekte provenu, ville klager ikke have sat sin ejendom til salg.
4 Indklagede har ikke medregnet gælden bag ejerpantebrevet i salgsbudgetterne. Først da klager modtog salgsprovenuberegning, var der anført oplysning om ejerpantebrevet. På grund af at indklagede havde travlt og skulle videre til et andet møde, gennemgik indklagede ikke købsaftalen med klager før klagers underskrivelse af denne. Dette accepterede klager, idet klager stolede på, at indklagede arbejdede i klagers interesse og havde styr på alt. Klager fik ikke udleveret kopi af købsaftalen. Det er først i forbindelse med klagenævnssagen, at klager har modtaget kopi af denne. Et par dage efter underskrivelsen af købsaftalen kontaktede indklagede klager for at spørge, om hun måtte give nøglen til ejendommen til køber, idet indklagede da tog af sted på ferie. Klager accepterede dette, da klager troede, at køber blot skulle ind og måle op eller lignende. Naboen kunne imidlertid oplyse klager om, at køber var flyttet ind på ejendommen den 6. august 2010. Da overtagelsesdagen var aftalt til 1. oktober 2010, henvendte klager sig til indklagede, der blot oplyste, at klager havde skrevet under på, at køber måtte flytte ind tidligere. Indklagede oplyste, at klager havde accepteret dette i købsaftalen. Klager har ikke forstand på dette og forstår ikke, at dette kan lade sig gøre, når det er klager, der skal betale udgifterne på ejendommen frem til overtagelsesdagen. Der blev ikke givet meddelelse til fjernvarmeværket og vandværket om aflæsning af forbrugsmålere, idet indklagede var taget på ferie. Først da klager selv kontaktede forsyningsselskaberne og indklagede og forklarede problemet, blev der taget hånd om sagen. Klager accepterede afslaget i købesummen på 75.000 kr., da indklagede oplyste, at klager ville få 121.000 kr., når alt var gjort op. Efter at klager havde talt med sit pengeinstitut, viste det sig, at klager skulle lægge penge til, for at handlen kunne gå op, idet der var et tinglyst boliglån, der skulle betales ud. Dermed er klagers salg også sket under falske forudsætninger, idet klager ikke ville have solgt, såfremt indklagede havde fremlagt et budget, der viste, at klager måtte lægge penge til for at komme af med ejendommen. Det er ikke korrekt, som anført af indklagede, at indklagede flere gange har informeret klager om, at gælden til pengeinstituttet ikke var medregnet i budgettet. Klager har ikke modtaget opgørelse over de penge, klager har lagt ud til tilstandsrapport og advokat. Disse udgifter figurerer som udgifter for indklagede i salgsprovenuet. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har specificeret de aftalte beløb til markedsføring og Internet på tilstrækkelig vis, samt om indklagede har krav på betaling af diverse dokumentationsomkostninger som krævet.
5 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har flere gange informeret klager om, at gælden til pengeinstituttet ikke var medregnet i salgsbudgetterne, og efterfølgende var ejerpantebrevet medtaget i salgsprovenuberegningen. Indklagede har også i sagsforløbet opfordret klager til at tale med sin bankrådgiver. Klager oplyste til indklagede, at han ikke havde noget imod, at køber fik dispositionsret over ejendommen før overtagelsesdagen, idet der skulle aflæses forbrugsmålere og tegnes forsikring af køber fra dispositionsdagen. Indklagede står uforstående over for, at det efter handlen blev et stort problem, når det i købsaftalen klart var aftalt, hvilke betingelser der skulle være opfyldt før købers disponering. Nævnet udtaler: Det fremgår af 12, stk. 3, i formidlingsbekendtgørelsen, at gælden bag et ejerpantebrev kan holdes uden for beregningen af provenu, men at der i så fald udtrykkeligt skal være taget forbehold herfor. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i de to første salgsbudgetter ikke tog et sådant forbehold. I hvert fald efter indhentelse af tingbogsattest den 9. november 2009 burde indklagede være bekendt med ejerpantebrevets eksistens. I salgsprovenu af 29. juli 2010 har indklagede korrekt taget et konkret forbehold for ejerpantebrevet, hvorfor indklagede før handlens indgåelse har gjort klager bekendt med, at der var tinglyst denne hæftelse på ejendommen, og denne provenuberegning er derfor ikke forkert. Selvom indklagede ikke har pligt til at medregne gælden bag ejerpantebrevet i beregningen af provenu, har indklagede pligt til at undersøge, hvor stor gælden er for dermed at finde ud af, om handlen hænger sammen for klager. Indklagede har imidlertid forsømt denne pligt, hvilket er alvorligt kritisabelt. Indklagede burde før handlen have undersøgte dette ved at kontakte klagers pengeinstitut og få oplysning om gælden bag ejerpantebrevet, og eventuelt få bankens accept af handlen, såfremt denne gav underskud. Det har efterfølgende vist sig, at handlen ikke hang sammen for klager. Klager har i købsaftalen skrevet under på, at køber kunne disponere over ejendommen før overtagelsesdagen under visse betingelser. Nævnet lægger herefter til grund, at klager har accepteret dette. Det fremgår af købsaftalen, at forbrugsmålere skal være aflæst, før køber kan disponere over ejendommen, og at det er køber, der skal bevise, at denne betingelse er opfyldt, forinden nøglen udleveres. Klager har oplyst, at der ikke var sørget for aflæsning, før indklagede udleverede nøglen, hvilket ikke er blevet imødegået af indklagede. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke påså,
6 at denne betingelse var opfyldt, før hun udleverede nøglen til køber. Nævnet finder, at indklagede som følge af disse forhold skal tåle en salærreduktion, jf. nedenfor. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke udleverede en kopi af den underskrevne købsaftale til klager. Udgift til tilstandsrapport og advokat betales af klager direkte til den byggesagkyndige og advokaten, hvorfor indklagede ikke skal sende en opgørelse til klager over disse udgifter. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering.
7 Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer og størrelsen heraf, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af markedsføring, 13.625 kr. Der er mellem parterne aftalt betaling af 6.187,50 kr. for Internet. Hverken i formidlingsaftale eller salgsbudget er anført yderligere specifikation af denne post. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsbudgettet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret det aftalte beløb til Internet. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for Internet. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet, 6.187,50 kr. Indklagedes salær skal således nedsættes med beløbene 13.625 kr. og 6.187,50 kr., hvortil kommer en salærreduktion som følge af de ovenfor omtalte forhold vedrørende manglende undersøgelse af, om handlen var en underskudshandel og nøgleudlevering. Denne salærreduktion fastsættes til 14.000 kr. Indklagede har i sin faktura opkrævet betaling af 5.031,25 kr. for fotografering og 437,50 kr. for opmåling og plantegning. Der ses ikke mellem parterne at være indgået aftale om betaling heraf, hvorfor nævnet ikke kan godkende disse beløb. Indklagede har videre opkrævet betaling af 350 kr. for tingbogsattest, men har alene dokumenteret at have afholdt 187,50 kr. hertil, hvorfor nævnet alene kan godkende 187,50 kr. Endelig har indklagede krævet 375 kr. for restgældsoplysninger, 1.000 kr. for diverse
8 attester og 181,25 kr. for ejendomskort. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgifter hertil, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå, i alt 1.556,25 kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 41.000 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 26. oktober 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand