Velbeliggende boligudlejningsejendom i Charlottenlund Meget attraktiv beliggenhed Sag JR4341S Charlottenlund - Broholms Alle 29-33 Stort lejepotentiale efter BRL 5 stk. 2 God størrelse lejligheder Evt. mulighed for udnyttelse af taget, som tidligere har været benyttet til pigeværelser TIL SALG Kontantpris kr. 24.100.000 1. års nettoafkast % 2,49 Etageareal m 2 1.705
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er velbeliggende i hjertet af Charlottenlund, på Broholms Allé. Tæt på indkøbsmuligheder og offentlig transport med Ordrup station liggende lige bag ejendommen. Området er utroligt attraktivt med cykelafstand til grønne områder og Øresund. Ejendommen er opført i 1936 og består af en bygning i 3 etager, med delvist udnyttet tagetage samt kælder. Der har tidligere været pigeværelser i tagetagen. Bygningerne er opført i røde og gule sten og taget er et spidstag belagt med røde tegl. Der er store altaner til hver lejlighed, stuelejlighederne har brugsret til have. En af lejlighederne har endvidere en stor tagterrasse på ca. 100 m². Ejendommen opvarmes med centralvarme fra det kommunale fjernvarmeanlæg. Ejendommen er ifølge BBR-meddelelsen disponeret med et samlet boligareal på 1.705 m² og indeholder 18 beboelseslejligheder på mellem 73 m² - 188 m². Lejlighederne er 2-4 værelses lejligheder. Alle lejligheder har eget køkken og bad. Ejendommen har et stort lejepotentiale, idet kun 4 lejligheder er moderniseret efter 5.2. Taget er delvist udnyttet til beboelse og der er evt. mulighed for yderligere udnyttelse, dog er dette ikke undersøgt nærmere hos kommunen. Ejendommen er energimærket med karakteren D. Der er dermed store muligheder for optimering af boliglejen. Der er kun 4 ud 18 boliger, der er gennemgribende moderniseret. Ikke moderniserede lejemål udlejes til en leje på ca. 550 kr. pr.m². Gennemgribende moderniserede lejemål i ejendommen udlejes til en leje på mellem ca. 1.200-1.350 kr.pr.m². Lejlighed med stor tagterrasse (29, 2.th.) er ledig for køber. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Broholms Alle 29-33, 2920 Charlottenlund 10 ov Ordrup 14 bd Ordrup 14 m Ordrup Gentofte OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1936 AREALER: Grundareal 1.699 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 520 m 2 Boligareal 1.705 m 2 Etageareal i alt 1.705 m 2 Sekundære arealer 520 m 2 Sagsnr. JR4341S - Side 2 af 13
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION iflg. BBR Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1936 Bebygget areal 520 m 2 Sekundære arealer 520 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Boliglejemål 1.705 m 2 Boligareal Kælder 520 m 2 Sekundært areal Der er uoverensstemmelser mellem arealerne i BBR og de faktiske opmålte arealer. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 17.500.000 heraf grundværdi kr. 3.669.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr. 642-22.401 L65. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 17.09.2014 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Gentofte Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 1.T1 og 2.B5. Der er ingen lokalplan gældende for området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 06.08.2014 11.10.1882 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 11.10.1882 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 10.11.1920 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 23.02.1921 Dok om kloak med brønd 14.02.1934 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Sagsnr. JR4341S - Side 3 af 13
08.01.1937 Dok om benyttelse af tagetagen 07.06.1952 Lejekontrakt mws Betty Wichmand 29.04.1960 Dok om parcellen skal indgå som friareal til 14 M 27.01.1988 Ekspropriationsfortegnelse 21.06.2013 Vedr. serviceport m.v. TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 4, jf. SAVE-undersøgelse. 4. MILJØFORHOLD Ifølge Tingbogsattester af den 06.08.2014 og Danmarks Miljøportal den 06.08.2014 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 KØBESUM Kontantpris kr. 24.100.000 5.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.044.890 I alt kr. 1.044.890 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 220.416 I alt kr. 220.416 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter lejeindtægter for uudlejede boligarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. JR4341S - Side 4 af 13
5.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 52.194 RENOVATION Renovation kr. 40.200 VAND / VANDAFLEDNING EL Vandafgift kr. 100.889 Elforbrug kr. 8.471 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Renholdelse kr. 84.359 Trappevask kr. 4.613 VEDLIGEHOLDELSE (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18 kr. 138.105 Bindingskonto: BRL 18 B kr. 126.170 LL 22 kr. 19.049 ADMINISTRATION Administration kr. 58.500 Varmeregnskab kr. 9.198 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 20.245 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 266 Kontingent kr. 3.320 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 665.578 5.4 VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto BRL 18 pr. 31.12.2013 kr. -68.971 Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 31.12.2013 kr. 397.899 Regnskabskonto LL 22 pr. 01.07.2013 kr. 19.049 5.5 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 146.260 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 208.760 Sagsnr. JR4341S - Side 5 af 13
KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 24.100.000 Handelsomkostninger anslået kr. 208.760 -Refusion depositum kr. 146.274 -Refusion forudbetalt leje kr. 91.498 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 19.049 Anslået kapitalbehov kr. 24.051.939 5.6 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.265.306 - Driftsudgifter iht. budget kr. 665.578 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 599.728 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 599.728 x 100 24.051.939 = 2,49% (anslået) 5.7 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 24.100.000 Kontantomregnet købesum kr. 24.100.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 146.260 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 24.308.760 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 17.141.607 Særlige installationer kr. 1.904.623 Grundens værdi kr. 5.053.770 Kontantomregnet købesum kr. 24.100.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.921.121 = kr. 76.845 Afskrivninger 1. år kr. 76.845 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. JR4341S - Side 6 af 13
5.8 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 665.578 kr. 665.578 Udgifter i alt kr. 665.578 kr. 665.578 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.044.890 kr. 1.044.890 Lejeindtægter, anslåede kr. 220.416 kr. 220.416 1. år før afskrivning / skat kr. 599.728 kr. 599.728 Afskrivning 1. år, anslået kr. 76.845 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 516.205 Likviditet 1. år før skat kr. 599.728 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 129.051 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 470.677 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S Tlf. 33 64 65 00 Sagsnr. JR4341S - Side 7 af 13
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. JR4341S - Side 8 af 13
Sagsnr. JR4341S - Side 9 af 13
Sagsnr. JR4341S - Side 10 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Broholms Alle 29, 2920 Charlottenlund LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 06.08.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 29, st.tv. Bolig 107 57.782 541 29, st.th. Bolig 97 52.970 548 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 29, 1.tv. Bolig 107 88.630 830 22.157 6.724 29, 1.th. Bolig 97 114.023 1.180 28.461 28.461 29, 2.tv. Bolig 107 57.827 541 29, 2.th. Bolig 180 220.416 1.225 31, st.tv. Bolig 81 43.353 533 31, st.th. Bolig 81 44.359 548 7.500 31, 1.tv. Bolig 81 107.318 1.319 26.792 26.792 31, 1.th. Bolig 81 43.256 535 2.728 31, 2.tv. Bolig 81 107.318 1.319 26.792 26.792 31, 2.th. Bolig 81 43.661 540 33, st.tv Bolig 94 48.984 522 33, st.th. Bolig 68 36.362 538 6.342 33, 1.tv. Bolig 67 36.571 546 33, 1.th. Bolig 81 43.658 540 33, 2.tv. Bolig 118 65.709 559 14.952 33, 2.th. Bolig 67 53.111 792 13.278 I ALT 1.674 1.265.306 146.274 91.498 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.674 1.265.306 146.274 91.498 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Sagsnr. JR4341S - Side 11 af 13
Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 1.265.306 146.274 91.498 heraf faktisk 1.044.890 146.274 91.498 heraf anslået 220.416 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget Nej Faktisk Trappeleje Nej Anslået Trappeleje Nej Faktisk Trappeleje Nej Faktisk Trappeleje Sagsnr. JR4341S - Side 12 af 13
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold 0 01.02.1995 Lejer Udlejer 0 01.08.1987 Lejer Udlejer 0 01.12.2003 Lejer Udlejer 0 01.12.2007 Lejer Udlejer 0 01.08.2000 Lejer Udlejer 0 Lejer Udlejer 0 01.05.1999 Lejer Udlejer 0 01.09.1998 Lejer Udlejer 0 01.08.2005 Lejer Udlejer 0 01.04.2003 Lejer Udlejer 0 01.10.2007 Lejer Udlejer 0 01.09.1998 Lejer Udlejer 0 01.05.2007 Lejer Udlejer Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 0 01.09.2000 Lejer Udlejer Viceværtbolig (Der fratrækkes 2000 kr pr. måned i lejen til dækning af viceværtløn) 0 01.06.1997 Lejer Udlejer 0 01.01.1993 Lejer Udlejer 0 15.04.1980 Lejer Udlejer 0 01.01.2006 Lejer Udlejer Sagsnr. JR4341S - Side 13 af 13