FUNDER Funder Bygade Skærskovhedevej LOKALPLAN 14-003 FOR ET CENTEROMRÅDE MELLEM SKÆRSKOVHEDEVEJ OG FUNDR BYGADE Funder
Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Læsevejledning: Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. 2 HVAD ER EN LOKALPLAN LOKALPLAN 14-003
INDHOLDSFORTEGNELSE Hvad er en lokalplan? 2 Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens indhold 6 Miljøvurdering 7 Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning 7 Tilladelse fra anden lovgivning 8 Bestemmelser 1. Lokalplanens formål 11 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 11 3. Områdets anvendelse 11 4. Udstykning 12 5. Veje, stier og parkering 12 6. Bebyggelsens omfang og placering 14 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 15 8. Ubebyggede arealer 16 9. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse og anlæg 17 10. Grundejerforening/centerforening 17 11. Ophævelse af ældre lokalplan 18 12. Ophævelse af servitutter 18 13. Lokalplanens retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 20 Kortbilag 1, Eksisterende forhold Kortbilag 2, Lokalplankort Kortbilag 3, Vejledende illustrationsplan Til internt brug ved Silkeborg Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse (1992/KD.086.743) LOKALPLAN 14-003 INDHOLDSFORTEGNELSE 3
REDEGØRELSE Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanen omfatter et areal på ca. 54.000 m² beliggende i det centrale Funder ved Funder Bygade. Mod nord afgrænses området af parcelhusområdet ved Funder Vestervang og af Funder Bygade. Mod syd afgrænses området af Skærskovhedevej rute 15. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet. Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er et konkret projekt for et nyt butikscenter med en central placering i forhold til det overordnede vejsystem. Inden for centerområdet ønskes opført flere butikker både til dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Ligeledes er der planer om at etablere et ubemandet tankanlæg. Oversigtskort. Formålet med lokalplanen er, at der i overensstemmelse med kommuneplanens intentioner kan opføres et bycenter i Funder. Centret får en central placering i forhold til både den kommende byudvikling og den nye motorvejstilslutning ved Funder. For at opnå sammenhæng mellem det nye center og den ældre bebyggelse langs Funder Bygade, skal der plantes vejtræer langs Funder Bygade. Strukturplan Udkast til strukturplan for for Funder Funder Nord - 1. juni Nord 2010 Boligområde Erhvervsområde Butiks- og centerområde Fremtidigt boligområde Fremtidigt erhvervsområde Fremtidigt område til offentlige formål Offentlige formål Grønt område Strukturplan for Funder Nord med angivelse af sti- og vejforløb. LOKALPLAN 14-003 REDEGØRELSE 5
Vejledende illustration af Funder Bycenter set fra Skærskovhedevej. Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved lokalplanens endelige godkendelse overføres området til byzone. I området er der en ældre gård, som ikke er bevaringsværdig. Gården forudsættes nedrevet. Midt i lokalplanområdet findes et lille vandhul. Vandhullet er opstået for få år siden, da et dræn er holdt op med at fungere. Af praktiske og sikkerhedsmæssige grunde forudsættes vandhulet flyttet da det ligger lige i den mest hensigtsmæssige placering af det overordnede vejnet for området. Hovedparten af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 61.03. Anvendelsen er fastlagt til jordbrugsformål. Ved den endelige godkendelse af lokalplan 14-003 ophæves lokalplan 61.03 for det område, som lokalplan 14-003 omfatter. Lokalplanområdet grænser op til statsvejen Skærskovhedevej, som administreres af Vejdirektoratet. Når motorvejen er anlagt og taget i brug forventes det, at Skærskovhedevej nedklassificeres med henblik på overdragelse til Silkeborg Kommune. Langs vejen er der fastlagt en byggelinje og adgangsbegrænsninger jævnfør lov om offentlige veje 72. Alle vejtilslutninger og anlæg inden for byggelinjen skal derfor godkendes af vejmyndigheden. Lokalplanens indhold Fremtidige forhold Lokalplanen er opdelt i 2 delområder, som vist på kortbilag 2 i lokalplanen. Delområde I Området må kun anvendes til centerformål. Butikker, kontorer, liberalt erhverv og servicevirksomhed. Bebyggelsesprocenten for området som helhed eksklusiv udlagte veje er fastlagt til maks. 40. Ny bebyggelse skal opføres inden for fastlagte byggefelter. Etageantallet må ikke overstige 2 med en maks. højde på 7,0 meter. For at give området et arkitektonisk helhedspræg er der bestemmelser der regulerer bebyggelsens ydre udformning. Bebyggelsens tage skal udføres som flade tage. Det giver mulighed for etablering af grønne tage. De grønne tage sikrer, at mindre mængde regnvand bliver bortledt via regnvandsledninger/ faskiner. Dette er væsentligt, da å-systemerne i Funder og omegn ikke må belastes med overfladevand. Lokalplanen giver mulighed for at etablere et sammenhængende parkeringsområde til betjening af hele centerområdet. I tilknytning til parkeringen kan der opføres et tankanlæg for benzinsalg. Centret får gode adgangsforhold til Skærskovhedevej - rute 15, da der etablers et nyt vejtilslutningspunkt umiddelbart syd for centret. 6 REDEGØRELSE LOKALPLAN 14-003
Delområde II Området er udlagt til grønt område. Der kan etableres en tilplantet støjvold mod rute 15. Ligeledes kan der etableres søer og tekniske anlæg i form af regnvandsbassiner. Især muligheden for at kunne etablere en sammenhængende støjvold betyder, at område II vil kunne fungere som et grønt område for beboerne ved Funder Vestervang. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter 3, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af screeningen vurderes det, at planen kun omfatter et mindre område på lokalt plan der kun vil påvirke omgivelserne i mindre grad. Derfor er der ikke udarbejdet en miljøvurdering. Miljøscreeningen ligger som et særskilt dokument i sagen. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning Silkeborg Kommuneplan 2009-2020 Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 14-C-01, 14-C-02, 14-B-04, 14- O-02, 14-R-01, som vist på nedenstående kort. I lokalplanen er den fremtidige afgrænsning for det nye bycenter i rammeområde 14-C-01 konkretiseret. Ifølge lokalplanen ønskes centerområdet reduceret, så der kun tillades opført butikker syd for en forlægning af Funder Bygade. Det udlagte centerområde nord for Funder Bygade ønskes i stedet ændret til et kommende boligområde med henblik på at opføre en bymæssig bebyggelse. I den sammenhæng vil en eksisterende branddam kunne indgå som et rekreativt element for bebyggelsen. For at opnå overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen er der udarbejdet tillæg nr. 11 til Silkeborg Kommuneplan 2009 2020. Forslag til tillæg udsendes i offentlig høring samtidig med lokalplanforslaget. Eksisterende lokalplan 61.03 Lokalplan nr. 61.03 ophæves for det areal, som nærværende lokalplan omfatter, jf. kortbilag 1. Arealet, som ophæves, er i lokalplan 61.03 udlagt til landbrugsområde. Anden sektorplanlægning Detailhandel Kommuneplanen udlægger et samlet areal på max. 5.000 m² indenfor rammeområde 14-C- 01 og 14-C-02 som helhed til nye butikker for Funder. I tillæg nr. 11 fordeles etagearealet. 4500 m² tildeles rammeområde 14-C-01. De resterende 500 m² tildeles rammeområde 14-C- 02. Rammerne for område 14-C-01 giver mulighed Lokalplanområdets beliggenhed i forhold til de udlagte rammeområder i Silkeborg Kommuneplan 2009-2020 14-O-01 14-B-02 14-B-01 14-O-02 14-C-02 14-C-01 14-B-04 14-R-01 14-B-25 LOKALPLAN 14-003 REDEGØRELSE 7
for, at den enkelte dagligvarebutik kan etableres med et maks. etageareal til butiksformål på 3.500 m² samt mulighed for etablering af mindre butikker med udvalgsvarehandel på max. 200 m² pr. butik. Trafikplan 2009 De nye vejudlæg i lokalplanen er i overensstemmelse med Trafikplan 2009. I trafikplanen ønskes en forbedring af tilgængeligheden mellem motorvejen mod vest og boligområderne i Hvinningdal. Derfor forlænges Højmarksvej fra Eidervej til Funder Kirkevej. Strukturplanen for Funder Nord, som vist på side 5, er en konkretisering af trafikplanen og kommuneplanen. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er allerede busbetjent. Fra september 2011 betjenes området af buslinje 5. Ruten er: Trafikterminalen ved banegården Lysbro Funder Funder Kirkeby og retur til terminalen. Varmeplan Området er udlagt til kollektivt varmeforsyningsområde. Ny bebyggelse må derfor ikke tages i brug før der er foretaget tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Silkeborg Kommunes anvisning. Undtaget er byggeri opført som lavenergibyggeri. Dvs. byggeri, som opfylder de på byggetidspunktet gældende klassificeringskrav for lavenergibyggeri. Bestemmelser herom fremgår af det gældende Bygningsreglement. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Spildevand ledes til Søholt Renseanlæg. Overfladevand skal i videst muligt omfang nedsive på egen grund, jævnfør spildevandsplanen, da det af miljømæssige årsager er vanskeligt at aflede regnvand fra tage, veje og andre befæstede arealer til recipienten. For lokalplanområdets større veje skal der etableres vejgrøfter for at fremme nedsivningen og fordampningen af regnvand. Såfremt jordanalyser viser, at alt regnvand ikke kan nedsive på egen grund via faskiner m.m. skal der foretages foranstaltninger, så der sker forsinkelse eller delvis nedsivning af regnvandet fra de befæstede arealer inden der sker afledning til spildevandsforsyningens kloak. Vandforsyning Området skal tilsluttes Silkeborg Vand A/S. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger inden for et område med drikkevandsinteresser. Derudover er området registreret som nitratfølsomt indvindingsområde. Den planlagte anvendelse vurderes ikke at påvirke grundvandet. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan, hvorefter alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Tilladelse fra anden lovgivning Planloven Kommuneplantillæg Lokalplanens endelige vedtagelse forudsætter at Naturstyrelsen Aarhus ikke har bemærkninger til kommuneplantillæg 11. Museumsloven Der er ikke kendskab til arkæologiske fund i området. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal museumslovens 25-27 dog iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelser af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejder spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Landbrugsloven Tilladelse til at inddrage landbrugspligtige arealer til bebyggelse og anlæg kræver tilladelse efter Landbrugsloven. Tilladelse skal meddeles af Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland Øst. Jordforureningsloven Der er ikke kendskab til forurening eller aktiviteter, der kan have medført forurening af jorden. Såfremt der i øvrigt i forbindelse med anlægsarbejderne opstår mistanke om jordforurening, skal arbejdet standses, og anmeldelse indgives til Silkeborg Kommunes Teknik- og Miljøafdeling. 8 REDEGØRELSE LOKALPLAN 14-003
Naturbeskyttelsesloven Inden for lokalplanområdet er der registreret en sø, som er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Søen er vurderet til at være opstået som følge af et overkørt drænrør. Søen har en uhensigtsmæssig placering i forhold til det overordnede vejnet. Derfor ønskes søen flyttet. Umiddelbart sydvest for den nye fordelingsvej A-B-C i område II er der et lavt beliggende areal. Her kan søen genetableres på en naturlig måde. Område II, som er udlagt til grønt område, er ikke omfattet af naturbeskyttelseslinier i henhold til Lov om Naturbeskyttelse. Nedlægning af den omtalte sø med henblik på anden placering, kræver godkendelse i henhold til lov om Naturbeskyttelse ved Silkeborg Kommune. Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningsregler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandingsog belysningsforhold samt udførelse af vejtilslutning til andre veje. Der skal også indsendes et projekt, der viser en nordlig forlægning af Funder Bygade samt vejens tilslutning til den nye vej A-B. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. Vejdirektoratet er p.t. vejmyndighed for rute 15 - Skærskovhedevej. Anlægsarbejder, herunder også terrænreguleringer og opsætningen af skilte, inden for den fastlagte byggelinje på 20 meter målt fra vejmidte skal godkendes af vejmyndigheden. Vejdirektoratet har meddelt principiel tilladelse til, at der kan etableres en ny 4-benet rundkørsel på Skærskovhedevej. En forudsætning er, at Grøndalsgårdvejs og Funder Skolevejs vejtilslutninger lukkes. Ligeledes skal Funder Skolevejs vejtilslutning lukkes for al anden trafik end bustrafik. Miljøloven Lokalplanen giver mulighed for at opføre et tankanlæg. I den sammenhæng fastlægger miljøloven betingelser som tankanlægget skal overholde før anlægget kan opstilles. Vejledende illustrationsplan LOKALPLAN 14-003 REDEGØRELSE 9
Servitutter Der er foretaget en servitutundersøgelse af lokalplanområdet. En forældet deklaration om et ubrudt hegn forudsættes ophævet. 10 REDEGØRELSE LOKALPLAN 14-003
Kommentarer BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning (lovbek. nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at der kan opføres et bycenter med gode adgangsforhold til Skærskovhedevej, at bycentret får et arkitektonisk helhedspræg og at der for bycentret etableres et sammenhængende parkeringsområde med et grønt præg. Ad 2.2. Lokalplanområdet har status af landzone. Kun via en lokalplan kan et område overføres til byzone. 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 Områdets afgrænsning og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1, og omfatter matrikel nr. 2a, 2bk, 4g, 4s, del af 5a og del af vejareal matr.nr. 7000s (Funder Bygade), alle Funder By, Funder, samt alle parceller, der efter den 1. juni 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. Der er landbrugspligt på matr.nr. 2a, 2bk, 4s og del af 5a Funder By, Funder. Arealerne skal drives landbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, planen bestemmer. Lokalplanområdet opdeles i delområderne I og II, som vist på kortbilag 2. 3. 3.1 Områdets anvendelse Delområde I Området må kun anvendes til centerformål som butikker, kontorer, restaurant og cafe, udstillingslokaler, liberalt erhverv, servicevirksomhed, mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne samt andre funktioner, der med fordel kan placeres i et bycenter. I tilknytning til centrets parkeringsområde kan der etableres et ubemandet tankanlæg uden vaskehal. Der skal etableres en ny fordelingsvej benævnt A-B-C. Vejen sammenbinder Skærskovhedevej med LOKALPLAN 14-003 BESTEMMELSER 11
3.2 3.3 3.4 4. 4.1 4.2 Funder Bygade og Funder Kirkevej. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for lokalplanområdet må ikke overstige 4.500 m². Bruttoetagearealet til butiksformål må ikke overstige 3.500 m² for den enkelte dagligvarebutik, og 200 m² for den enkelte butik med udvalgsvarehandel. Delområde II Området må kun anvendes til grønt område, herunder etablering af en grøn støjafskærmning langs Skærskovhedevej med en placering som vist på kortbilag 2. Endvidere kan etableres nye søer og tekniske anlæg, herunder regnvandsbassiner. Fælles for delområde I og II Der kan udenfor de udlagte byggefelter opføres mindre bygninger og anlæg, som er nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed. F.eks. transformerstationer, masteanlæg og andre tekniske anlæg. Det forudsættes, at placering og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse. Udstykning Delområde I Delområde I kan med baggrund i en samlet plan tillades opdelt i sokkelgrunde under forudsætning af, at der for den enkelte ejendom tinglyses det til bebyggelsen tilhørende antal parkeringspladser. Ligeledes skal der ved tinglysning sikres fordeling af det maksimale etageareal og bruttoetagearealet på 4.500 m² til butiksformål. Delområde II Delområde II kan udstykkes i overensstemmelse med områdeinddelingen og arealet kan tilskødes grundejerforeningen for Funder Vestervang. Kommentarer Ad 3.2. Det samlede etageareal til nye butiksformål for Funder er i Kommneplanen fastlagt til 5.000 m². Dvs de resterende 500 m² til nye butiksformål vil kunne tildeles Funder Bygade øst for lokalplanområdet. Ifølge planloven kan der til det maksimale etageareal for den enkelte butik tillægges maks. 200 m² til personaleformål, såsom kantine, toiletter, pauserum. Beregning af bruttoetagearealet til butiksformål skal ske efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af etagearealer. Dog skal kælder altid medregnes. Ad. 3.3. Ved grøn støjafskærmning skal forstås, at afskærmningen skal fremstå tilplantet, så den sikres et grønt skovpræg. Ved etablering af ny sø, som vist på kortbilag 2, forudsættes, at der ligeledes sikres mulighed for støjafskærmning. Ad. 4.1. For bl.a. at sikre et ensartet præg og drift af centerområdets parkerings- og fællesarealer mod især Skærskovhedevej skal der oprettes en centerforening. Denne forudsættes oprettet ved udstykning i delområde I eller senest ved ibrugtagen af ny centerbebyggelse. 5. 5.1 Veje, stier og parkering Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skærskovhedevej og Funder Bygade, i princippet som vist på lokalplankortet, kortbilag 2. Kørsel til centret på den østlige strækning af Funder Bygade skal begrænses. Derfor tillades kun udkørsel fra den østlige del af det store udlagte parkeringsområde til Funder Bygade. Veje og stier udlægges i princippet som vist på kortbilag 2 og skal tillige udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje (lovbek. nr. 671). Endvidere skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Ad. 5.1 m.fl. Før veje/stier anlægges, skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen annonceres offentligt med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygningen af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af 12 BESTEMMELSER LOKALPLAN 14-003
Kommentarer lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. Centerforeningen skal stå for vedligeholdelse af interne private fællesveje og stier og fælles parkeringsarealer. Ad. 5.2 og 5.3 Vejudlæg på min. 12 m og 16 m har baggrund i ønsket om nedsivning af regnvand og plantning af opstammede træer langs de to veje. Forlægningen af Funder Bygade sikrer større afstand til tilslutningspunktet ved rute 15. Herved forbedres trafikafviklingen til centret. Ad. 5.4 Vejprojekt for tilslutningspunktet skal godkendes af vejmyndigheden, som p.t. er Vejdirektoratet. Af hensyn til en smidig trafikafvikling ønskes en rundkørsel frem for et kryds med signalanlæg. Ad. 5.5 Ved udformning af vendepladser henvises til Vejdirektoratets publikation: Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning m.v. Ad. 5.7 Baggrunden for kravet om synlig nedsivning er, at man bedre vil kunne lokalisere en evt. forurening. Ad. 5.8 Søen, som nedlægges, er opstået ved, at vejdræn for Funder Bygade ikke er vedligeholdt. Søen er besigtiget foråret 2010 og er efterfølgende blevet registreret som 3 sø. Dvs. søen er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser. Overskudsjord ved etablering af ny sø skal så vidt muligt blive i området. Overskudsjord kan med fordel benyttes til en støjvold langs Skærskovhedevej til gavn for beboerne ved Funder Vestervang. Ad. 5.9 Stien a-b sikrer, at der etableres en sikker stiadgang mellem det store nye boligområde syd for Skærskohedevej og det nye center ved Funder Bygade. Stien skal etableres før centret må tages i brug. Vejledende for stien a-b kan oplyses, at de gældende regler foreskriver en rampehældning på maks. 1:20. For hver 10 m skal der etableres repos med en bredde på min. 1,5 m af hen- 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 Veje Fordelingsvejen A-B-C udlægges med en bredde på min. 16,0 m og skal være facadeløs. Funder Bygade forudsættes forlagt med en principiel linjeføring B-D, som vist på kortbilag 2. Vejen skal udlægges med en bredde på min. 12 m. Tilslutningen for Funder Bygade i punktet B kan enten udføres som rundkørsel eller som et 3-benet kryds. Lokalplanområdets vejadgang til det overordnede vejnet etableres i tilslutningspunktet A. Der skal være vendemulighed for renovationsvogne, lastvogne o.l. for enden af blinde veje i centerområdet. Vejadgang til butikscentret skal ske nordfra, i princippet som vist på kortbilag 2. Der kan hverken etableres direkte vejadgang til butikscentret fra vej A-B eller direkte vej- eller stiadgang fra Skærskovhedevej. Afvanding af nye veje Afvanding af fordelingsvejen og forlægningen af Funder Bygade skal ske til åbne grøfter. Langs begge veje skal der plantes opstammede vejtræer. Flytning af sø ved etablering af vejstykket A-B-C Den overordnede fordelingsvej A-B-C krydser en mindre sø i punktet B. Af hensyn til realiseringen af det overordnede vejnet for Funder vil søen kunne nedlægges under forudsætning af, at der etableres en ny sø med en principiel placering som vist på kortbilag 2. Stier Der udlægges areal til stierne a-b og c-d med en principiel placering, som vist på kortbilag 2. Stierne udlægges med en bredde på 5,0 m og anlægges med en bredde på 3,0 m. Stien a-b krydser rute 15 i en stitunnel. Stien c-d skal krydse den nye fordelingsvej A-B-C enten som tunnel, stibro eller ved etablering af helleanlæg. Bil- og cykelparkering Der udlægges areal til parkering med en principiel placering som vist på kortbilag 2 og 3. Der skal anlægges et antal parkeringspladser, der svarer til: - 1 parkeringsplads pr. 25 m² etageareal til dagligvarehandel. - 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal til udvalgsvarehandel. - 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal til kontor/ administration. - 1 parkeringsplads pr. 15 m² etageareal til restauranter og lign. LOKALPLAN 14-003 BESTEMMELSER 13
5.13-1 cykel parkeringsplads pr. 50 m² etageareal. I tidsrummet kl. 22-07 er det ikke tilladt at have varelevering fra eller parkere følgende køretøjer på veje, parkeringspladser og fællesarealer: - biler med tilladt totalvægt på over 3.500 kg. - biler med et tilladt antal passagerer på over 8. - større anhængere (sættevogne, campingvogne og lign.). Kommentarer syn til kørestolsbrugerne. Skråningskanter skal have hældninger mellem 1:1,5 og 1:2. Ad. 5.12 Krav om antal af parkeringspladser er i overensstemmelse med Silkeborg Kommunes gældende normer. 5.14 5.15 6. 6.1 Vejbyggelinje for Skærskovhedevej (rute 15) Inden for vejbyggelinjen, som vist på kortbilag 1, gælder at anlæg inden for byggelinjen og evt. oversigtslinjer skal godkendes af vejmyndigheden. Vejbyggelinjen er 20,0 m målt fra vejmidte. Hertil skal tillægges højde- og passagetillæg. Støjafskærmning Der skal etableres grøn støjafskærmning, som vist på kortbilag 2. Der forudsættes tilplantning med buske og træer mod vej. Bebyggelsens omfang og placering Delområde I Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. Der kan tillades sokkelgrunde under forudsætning af, at der udarbejdes deklaration for sikring af parkering og fordeling af både det maksimale etageareal og bruttoetagearealet. Ad. 5.14 Ved anlæg skal forstås: Terrænregulering, etablering af p-pladser, sø, bygningsanlæg m.m. Vejmyndigheden er Vejdirektoratet. Højde- og passagetillægget er 2 gange højdeforskellen mellem Skærskovhedevej og terrænet tillagt den fornødne bredde til passage, mindst 1 m. Vejdirektoratet kan som myndighed give dispensation på vilkår til de anlæg der evt. opføres inden for vejbyggelinjen. For tankanlæg kræves særlig godkendelse ved mindre afstand end 50 m, jf. lov om offentlige veje, 104, stk. 2. 6.2 6.3 6.4 6.5 Bebyggelse og anlæg til varegård, affaldssortering må i princippet kun opføres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter. Bebyggelse med tilhørende varegård og affaldssortering skal som minimum holdes i en afstand på 5,0 m til vejskel for Funder Bygade og forlægningen af vejen mod nord. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 4.500 m² se også afsnit om områdets anvendelse. Adgang til de enkelte butikker skal ske fra de udlagte torvearealer. Der må ikke etableres synligt oplag, affaldspladser og vareindlevering. Disse anlæg skal integreres med centerbebyggelsen og opføres inden for de udlagte byggefelter. Endvidere skal den enkelte butik med tilhørende vare- og affaldsgård m.m. fremstå som en arkitektonisk sammenhængende bebyggelse. Vareindlevering vil kunne finde sted som vist på kortbilag 2. Uden for byggefelterne kan der placeres overdækkede skure til indkøbsvogne og cykler. Sådanne skure skal opføres i lette konstruktioner. Disse skal primært opføres i tilknytning til byggefelterne, og de udlagte parkeringsarealer. Ubemandet tankstation uden vaskehal kan etableres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt. Ad. 6.2 Kravet om en afstand på min. 5,0 m sikrer, at nye opstammede vejtræer langs Funder Bygade får rimelige vækstvilkår. Ad. 6.3 Bestemmelsen skal sikre, at der ikke etableres dominerende affaldsgårde og vareindleveringsgårde uden sammenhæng med centerbebyggelsen. For størrelsen af butikker se bestemmelse 3.2. Bruttoetagearealet til butikker er inklusiv alt etageareal i kælder. 14 BESTEMMELSER LOKALPLAN 14-003
Kommentarer 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 7,0 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager. Delområde II Der må ikke opføres bebyggelse i området. Dog kan der opføres tekniske anlæg. Fælles for hele lokalplanområdet Støjfølsom bebyggelse skal støjmæssigt sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder miljølovgivningens krav. Grundejerne har pligt til at lade bebyggelsen tilslutte et kollektivt varmeforsyningsanlæg, el, vand og kloakering på de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad. 6.11 og 6.12 Til brug for bygningsmyndighedens bedømmelse af et konkret projekt skal oplyses præcise koter på eksisterende og fremtidigt terræn (0,5 m-kurver). Koter skal angives i D.V.R. 90 (Dansk Vertikal Reference). Skæringslinier mellem bygning og eksisterende og fremtidigt terræn skal indtegnes på facadetegninger. Kravet om sokkelkote 30 cm over vej har baggrund i, at der for Funder Bygade og ny fordelingsvej satses på nedsivning af regnvand i vejgrøfter. I den sammenhæng skal der forebygges, så der undgås regnvand på egen grund. Ad. 7.1 For at opnå sammenhæng til bebyggelsen på Funder Bygade vil mørke facader ikke fremstå dominerende. 6.11 6.12 7. 7.1 7.2 I forbindelse med byggemodningen skal udstykker udfærdige et revideret kotekort, der skal godkendes af Silkeborg Kommune. Byggeri kan ikke igangsættes før ovennævnte er godkendt. Ved byggemodningen skal der tages højde for kravet om sokkelkote min. 30 cm over vej. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m. Terræn inden for 0,5 m fra naboskel må ikke ændres. Skråningshældningen må maksimalt være 1:1,5. Yderligere terrænreguleringer kræver dispensation. Bebyggelsens ydre fremtræden Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet, skal gives et arkitektonisk helhedspræg så området fremstår sammenhængende i byggestil, farveholdning og materialevalg. Facader for centerbebyggelsen skal hovedsageligt fremstå som blank eller pudset mur i mørke jordfarver. Mindre bygningsdele kan udføres i andre materialer. Afskærmning af varegårde og lignende skal udføres i samme materialer som bebyggelsen. Ad. 7.3 Kravet om flade tage betyder, at der kan etableres grønne tage. Herved reduceres problemer med nedsivning af regnvand. Typisk tagvegetation er mos og stenurter. 7.3 7.4 7.5 7.6 Tage skal udføres som flade tage eller som tage med skjult taghældning. Facader skal afsluttes med murkrone som skjuler tagfladen. Der kan opsættes solfanger, solcelleanlæg og tagvinduer. Solfangere og solceller skal enten indarbejdes som elementer i facaden, integreres som en del af tagfladen eller skjules bag murkrone m.m. Tekniske installationer som ventilationsanlæg, kompressorer og lignende skal enten være skjult i bygningen eller udformes således, at de fremtræder LOKALPLAN 14-003 BESTEMMELSER 15
7.7 7.8 7.9 7.10 som en integreret del af bygningens arkitektur. Skiltning Facadeskilte skal indgå som et arkitektonisk element og skal holdes indenfor bygningens afgrænsning. Erhvervsmæssig skiltning og reklamering må kun finde sted i overensstemmelse med principperne i Skilte- og facadevejledning for Silkeborg Kommune 1995, med efterfølgende ændringer. Med en principiel placering, som vist på kortbilag 2, kan der opsættes 2 pyloner med en bredde på maks 2,5 m. Højden for pylonen ved Skærskovhedevej må ikke oversige 7,0 m. Højden for pylonen ved Funder Bygade må ikke overstige 6,0 m. Skiltning og belysning af centrets parkeringsarealer må ikke virke generende for trafikanterne på Skærskovhedevej. Kommentarer Ad. 7.7 Det skal tilstræbes, at skilte indgår som et arkitektonisk element i facaden. Derfor skal skilte holdes inden for bygningens afgrænsning. Ad. 7.9 Pylonen, som er omfattet af vejbyggelinjen for Skærskovhedevej, kræver godkendelse af både vejmyndigheden og Silkeborg Kommune. 8. 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 Ubebyggede arealer De ubebyggede arealer skal anlægges efter en samlet plan, som skal godkendes. Arealer som ikke anvendes til vej-, sti-, adgangs-, torve- eller parkeringsarealer, skal fremstå som grønne områder. Der skal anlægges torvearealer i princippet som vist på kortbilag 2. Arealerne skal fungere som adgangsog opholdsarealer til bebyggelserne. Øst for vejtilslutning A, skal der langs Skærskovhedevej etableres et landskabeligt element på minimum 1 meters højde, evt. som klippet hæk eller som en jordvold, kombineret med andre materialer, såsom cortenstål se kortbilag 3. Endelig udformning af denne, skal godkendes af Silkeborg Kommune og vejmyndigheden for Skærskovhedevej. Belægning, beplantning og belysning må kun udføres i overensstemmelse med et godkendt projekt. For at fremme nedsivning af regnvand skal parkeringsarealer udføres med belægning udført som græsarmeringssten eller lignende. Det udlagte parkeringsareal for centret skal begrønnes. Beplantning skal ske i overensstemmelse med den retningsgivende illustrationsplan, som vist på kortbilag 3. Der skal plantes mindst 1 opstammet vejtræ for hver 5-7 parkeringspladser. Langs lokalplanområdets østlige afgrænsning skal der, som angivet på kortbilag 2, etableres et afskærmende beplantningsbælte af egnstypiske arter. Beplantningsbæltet skal have en bredde på min. 2,5 m. Langs Funder Bygade og ny fordelingsvej skal Ad. 8.3 Anlægget vil afskærme parkeringspladsen mod Skærskovhedevej. Billys fra parkeringsområdet vil således ikke genere trafikanterne på Skærskovhedevej. Cortenstål fremstår i rustrød farve. Materialet benyttes bl.a. til facadebeklædning af bygninger. Ad. 8.7 Vejtræer for vejen A-B-C skal medvirke til at give vejen karakter af overordnet vej. Kravet om opstammede vejtræer for Funder Bygade skal medvirke til at binde den ældre del af Funder Bygade mod øst sammen med den nye centerbebyggelse. 16 BESTEMMELSER LOKALPLAN 14-003
Kommentarer Ad. 8.8 Placering og indretning af fælles løsninger skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S. Der ønskes ikke fritliggende affaldspladser. Disse skal, jf. bestemmelse 6.3, integreres med centerbebyggelsen. 8.8 8.9 der etableres opstammede vejtræer, som vist på kortbilag 3. For Funder Bygade skal den indbyrdes afstand mellem træerne være 8-12 m. For vejen A-B-C skal afstanden mellem træerne være 12-15 m. Håndtering af affald Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning af plads til opsamling af affald, herunder genanvendeligt affald. Reetablering af ødelagte dræn Den enkelte grundejer har ansvar for at eksisterende dræn reetableres senest ved ibrugtagen af nye anlæg og bygninger. 9. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse og anlæg Ad. 9.1 Byrådet har dog pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, såfremt bygningsreglementets kriterier for lavenergihuse opfyldes, jf. planlovens 19, stk. 4. Vejdirektoratet er p.t. vejmyndighed for Skærskovhedevej. I den sammenhæng har direktoratet udmeldt, at ibrugtagning af tilslutningspunktet A forudsætter nedlæggelse af den eksisterende vejtilslutning ved Funder Skolevej. Ved udbygning af centret i etaper, skal der aftales det til etapen nødvendige anlæg af parkering og afvikling af trafikken. Ad. 9.3 Udgangspunkt for beregning af støjkravet er et udbygget center med et dagligt besøgstal på 4.000 biler. 9.1 9.2 9.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter byrådets anvisning, før der er etableret de til bebyggelsen hørende antal parkeringspladser samt tilhørende beplantning og grønt anlæg mod Skærskovhedevej, før stien a-b med tilhørende tunnel for Skærskovhedevej er etableret, før og beplantningsbælte mod øst er etableret, som vist på kortbilag 2, før fordelingsvejen A-B og dennes tilslutning til Skærskovhedevej er etableret med tilhørende vejtræer, før forlægningen af Funder Bygade er etableret med tilhørende vejtræer, før ødelagte dræn er reetableret. Fordelingsvejen A-B må ikke anlægges før der er etableret en erstatningssø for eksisterende sø, som vist på kortbilag 1. Fordelingsvejen A-B må ikke tages i brug før der er dokumenteret overholdelse af de gældende støjkrav i forhold til boligbebyggelsen ved Funder Vestervang. Ad. 10.1 Det forudsættes, at udstykkerne tager initiativ til oprettelse af ejerforeningen. Ad. 10.2 Baggrunden herfor er, at alle grundejere deltager i drift og vedligeholdelse af private fællesveje, parkeringsarealer og grønne områder. 10. 10.1 10.2 Grundejerforening/centerforening Der skal oprettes en ejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområde I. Ejerforeningen oprettes ved udstykning eller senest når 1/3 af centret er bygget og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives ejerne et forudgående varsel på 3 måneder. LOKALPLAN 14-003 BESTEMMELSER 17
10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 Ejerforeningen skal forestår drift og vedligeholdelse af private veje, stier, parkeringsarealer og beplantningsbælter, fællesarealer herunder områder, hvor regnvandsgrøfter etableres fællesantenneanlæg, rekreative fællesarealer m.v. Ejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesanlæg, parkerings- og fællesarealer m.m. Ejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om sin adresse. Ejerforeningens vedtægter og ændringer skal godkendes af Silkeborg Kommune. Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestår drift og vedligeholdelse af veje, parkering, beplantningsbælter, fællesarealer m.v. indtil ejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne. Kommentarer 11. 11.1 12. 12.1 Ophævelse af ældre lokalplan Lokalplan nr. 61.03 ophæves for det areal, som nærværende lokalplan omfatter, jf. kortbilag 1. Ophævelse af servitutter Med den endelige vedtagelse af lokalplan 14-003 ophæves nedenstående servitut: Matr.nr. 2bk Funder By, Funder. Dokument om anbringelse og vedligeholdelse af et ubrudt hegn tinglyst den 5. april 1963. Påtaleberettiget er Silkeborg Kommune. Ad. 11.1 Arealet, som ophæves i lokalplan 61.03, er areal, som er udlagt til landbrugsområde. Ad. 12.1 Ifølge planlovens 15, stk.2 kan der i en lokalplan optages bestemmelser om ophør af udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter. 13. 13.1 Lokalplanens retsvirkninger Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i 18 BESTEMMELSER LOKALPLAN 14-003
Kommentarer strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN 14-003 BESTEMMELSER 19
Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget af Silkeborg Byråd den 27. februar 2012. På byrådets vegne. Hanne Bæk Olsen Borgmester Jann Hansen Ordførende direktør Lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort i Ekstra Posten den 7. marts 2012. Lokalplanens retsvirkninger gælder fra denne dato. 20 VEDTAGELSESPÅTEGNING
5 25 2 41C 20 24 21 6a 6q 1B 13C 13D Funder Skolevej "ø" Funder Kirkevej 8 6h 16 5h 5g 13A 11 13B 22 5n 24 20B 5m 4l 20 4o 4m 18 14 4n 16 5a 5a 5a 5 53a 6f 5c 6g 6 7p 4 4a 26 1 2i 45 2 9f Funder Bygade 2h 39A 2ae 39C39B 46a 47a 2bg 43 20 35 4 21 2 2m 4 6 8 "a" 2v 2bc 2u 2x 4h 2ad 3 5 2æ 2bl 4 6 10 2ab 2ac 9 2y 7 2ap 2z 11 4i 2aq 2ø "q" 8 10 12 13 12 2ar 14 2aa 15 2an 17 2ax 2as 2ay 4k Funder Vestervang 16 18 2at 19 21 2af 20 2ag 2au 23 Sti 2ah 22 24 26 2ai 2ak 2al 28 30 32 2av 2am 2bk Funder Bygade - matr. nr. 7000s Skærskovhedevej 2a 49 4s 2l 4g 41A 41B 41D 48 4e 4f 49 1216 6B 6D 1014 1822 2az 8A 6E 8B 2 2s 2t Funder Markvej 32g 3 11 5A 3 15g Lokalplangrænse Vejbyggelinie - 20m målt fra vejmidte Beskyttet sø Udlagt vejareal, som mod vest benyttes som skolesti Område omfattet af lokalplan 61.03 0 30 60 90 43d 120 150 Meter 43b Mål 1:2000 Rev.dato Dato 1. okt. 2010 Teknik- og Miljøafdelingen Konstr. fsp Sag nr. Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Tegn. skc Lokalplan 14-003 Eksisterende forhold Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Copyright Silkeborg Kommune 5B Tg.nr. Kortbilag 1
5a Eksist. sø 5a Ny sø 0 30 60 90 120 150 Meter I II Lokalplangrænse Delområdegrænse Område til centerformål Grønt område/ støjvolde Byggefelt til centerformål Byggefelt til tankanlæg Adgangs- og parkeringsareal Torveareal Grønt areal A-B-C B-D Beplantningsbælte Fordelingsvej Forlægning af Funder Bygade Sti (a-b, c-d) Både ind- og udkørsel Ensrettet vej Princip for placering af pylon Princip for støjafskærmning Mål 1:2000 Dato 5. juli 2011 Teknik- og Miljøafdelingen Konstr. fsp Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Tegn. skc Lokalplan 14-003 Lokalplankort Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Rev.dato Sag nr. Tg.nr. Kortbilag 2 Copyright Silkeborg Kommune