Boligudlejningsejendom - 3 lejemål Sag 25345 TIL SALG Odense C - Gartnerhaven 2 God beliggenhed Lejlighed i stuen ledig Billig husleje i 2 udlejede boliger Kontantpris kr. 2.500.000 1. års nettoafkast % 2,71 Etageareal m 2 241
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Gartnerhaven 2 er en lille og nydelig boligudlejningsejendom med 3 stk. lejligheder på 82, 82 og 77 m². Ejendommen er opført i 1934 som en 3 families ejendom, og har trætermovinduer og tegltag. Beliggenheden er i det centrale Odense, i et blindt vænge ud til Nyborgvej - tæt på Frederiksgade. Lejlighederne er 3-vær. og er alle med et pænt stort køkken og badeværelse med karbad. Der er endvidere fyrretræsgulve, stuklofter i stuerne og en altan i god stand. Generelt set er lejlighederne velholdte, men umoderniserede. Boligen i stuen er ledig p.t. Opgangen fremstår i pæn stand og har døråbner til stuelejligheden. Vand er incl. i lejen, og der er mulighed for etablering af vaskeri i kælderen. Kælderen fremstår i god/tør stand. Grunden er lille og meget nem at holde. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Gartnerhaven 2, 5000 Odense C 1 BK Odense Bygrunde KOMMUNE: Odense OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1934 AREALER: Grundareal 232 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 85 m 2 Boligareal 241 m 2 Etageareal i alt 241 m 2 Sekundære arealer 85 m 2 Sagsnr. 25345/150601 Side 2 af 15
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1934 Bebygget areal 85 m 2 Sekundære arealer 85 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 3 boliger 241 m 2 Boligareal Nej Kælder 85 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2014 Ejendomsværdi kr. 2.400.000 heraf grundværdi kr. 217.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvori ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 0.D6, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området skal anvendes til boligformål, især etageboliger. Der kan udlægges areal til boligformål, beboerhuse, offentlige formål og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. Det skal tilstræbes, at boliger ikke alene orienteres ensidigt mod nord. Sagsnr. 25345/150601/119 Side 3 af 15
Byggemulighed: Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller flere ejendomme under ét 80. Husdybden må max. være 11 m. Max. etager 3. Ejendommen har bevaringsværdi 5. SERVITUTTER: 1932: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Sagsnr. 25345/150601/119 Side 4 af 15
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 2.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 74.052 I alt kr. 74.052 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 40.176 I alt kr. 40.176 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr. 4.713 RENOVATION Renovation kr. 2.661 VAND / VANDAFLEDNING EL Vandafgift kr. 3.580 Vandafledning / grønne afgifter kr. 5.734 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 3.600 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 12.050 ADMINISTRATION Administration kr. 6.300 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 4.307 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Bekæmpelse af rotter kr. 84 Varmeregnskab kr. 2.460 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 45.489 Sagsnr. 25345/150601/119 Side 5 af 15
6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 8.330 Advokatsalær - skøde kr. 23.000 Moms kr. 5.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 37.080 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 2.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 37.080 Anslået kapitalbehov kr. 2.537.080 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 114.228 - Driftsudgifter iht. budget kr. 45.489 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 68.739 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 68.739 x 100 2.537.080 = 2,71% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 2.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 8.330 Advokatsalær skøde kr. 23.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.537.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.047.500 Særlige installationer kr. 227.500 Grundens værdi kr. 225.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 230.874 = kr. 9.235 Afskrivninger 1. år kr. 9.235 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. 25345/150601/119 Side 6 af 15
6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 45.489 kr. 45.489 Udgifter i alt kr. 45.489 kr. 45.489 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 74.052 kr. 74.052 Lejeindtægter, anslåede kr. 40.176 kr. 40.176 1. år før afskrivning / skat kr. 68.739 kr. 68.739 Afskrivning 1. år, anslået kr. 9.235 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 59.504 Likviditet 1. år før skat kr. 68.739 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 14.876 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 53.863 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk Sagsnr. 25345/150601/119 Side 7 af 15
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 25345/150601/119 Side 8 af 15
Sagsnr. 25345/150601/119 Side 9 af 15
Sagsnr. 25345/150601/119 Side 10 af 15
Sagsnr. 25345/150601/119 Side 11 af 15
Sagsnr. 25345/150601/119 Side 12 af 15
Sagsnr. 25345/150601/119 Side 13 af 15
Lejemålsoversigt Ejendommen: Gartnerhaven 2, 5000 Odense C LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Ledig Gartnerhaven 2, st. Bolig 82 40.176 490 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Hanne Slumstrup Gartnerhaven 2, 1. sal Bolig 82 40.176 490 3 Lone og Kenneth Hansen Gartnerhaven 2, 2. sal Bolig 77 33.876 440 I ALT 241 114.228 0 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 241 114.228 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 114.228 0 heraf faktisk 74.052 0 heraf anslået 40.176 0 Sagsnr. 25345 Side 14 af 15
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Ledig Nej Anslået Nej 2 Hanne Slumstrup Nej Faktisk Nej 3 Lone og Kenneth Hansen Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Hanne Slumstrup 0 01.10.1990 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Lone og Kenneth Hansen 0 01.12.1983 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 25345 Side 15 af 15