VALLØ KOMMUNE Lokalplan 3-07 Inkl. Kommuneplantillæg nr. 3 Kommuneplan Vallø 2016 Område til boliger i Valløby
Vallø Kommune lokalplan 3-07 Område til boliger i Valløby Indledning Kommunalbestyrelsen har på sit møde d. 24. august 2006 vedtaget lokalplan 3-07 for et boligområde i Valløby. Lokalplan er udarbejdet for at etablere et nyt boligområde i i den nordvestlige del af Valløby, i tæt tilknytning til den eksisterende landsbybebyggelse. Boligerne får vej adgang fra Vallørækken Lokalplanen omfatter et areal på 2.2 ha. og giver mulighed for bebyggelse med enfamiliehuse og dobbelthuse. Kontakt vedrørende lokalplanen kan ske til: Vallø kommune, Rådhuset Hovedgade 46 4652 Haarlev eller til e-mailadressen: valloe@valloe.dk Lokalplanen kan ses på Rådhuset i Haarlev, kommunens biblioteker og på hjemmesiden www.valloe.dk. Lokalplanen er udarbejdet af Plan og Udviklingsafdelingen i Vallø kommune og Landmålergården A/S, Køge. 2
Indhold Indledning...2 Lokalplanens redegørelse...4 Baggrund...4 Eksisterende forhold...4 Fremtidige forhold...4 Forhold til anden lovgivning og planlægning...5 Eksisterende lokalplaner...5 Regionplan 2005...5 Kommuneplan Vallø 2016...5 Anden lovgivning og planlægning...5 Bestemmelser for lokalplan nr. 3-07...7 1. Lokalplanens formål...7 2. Områdeafgrænsning og zonestatus...7 3. Områdets anvendelse...7 4. Områdets Udstykning...7 5. Bebyggelsens omfang og placering...7 6. Bebyggelsens ydre fremtræden...8 7. Vej-, sti og parkeringsforhold...8 8. Ledningsanlæg og antenner...9 9. Ubebyggede arealer...9 10. Beboerforening...9 11. Lokalplanens retsvirkninger...9 Vedtagelsespåtegning...10 Tillæg nr. 3 til Kommuneplanen Vallø 2016...11 Vedtagelsespåtegning...12 3
Lokalplanens redegørelse Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at udstykke et antal nye ejendomme i Valløby. Størstedelen af arealet er allerede beliggende inden for kommuneplanen med mulighed for udstykning. Der har længe været et ønske om at bygge nye boliger i landsbyen. Denne lokalplan giver mulighed for at bygge op til 19 nye boliger, heraf kan de 8 bygges som dobbelthuse. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er beliggende i den nordvestlige del af Valløby og ligger syd for Vallørækken der forbinder landsbyen med Vallø Slot. Området er en del af matr. nr. 1-u og matr. nr. 1-t Valløby By, Valløby og har ialt et areal på 2.2 ha (22.000 m²). Arealet henligger i dag som landbrugsjord og er ikke bebygget. Matr. nr. 1-u er en del af landbrugsejendommen matr. nr. 35-d og 17-d smst., matr.nr. 1-t er ikke pålagt landbrugspligt. Fra Valløby er der en cykel- og gangsti til skolen, så børn ikke skal færdes på de stærkt trafikerede veje. Fremtidige forhold Den nye bebyggelse vil udfylde et hul i vejforløbet langs Vallørækken mellem de nuværende ældreboliger og landsbyens tidligere grænse, og som sådan vil den fremtidige bebyggelse medvirke til at styrke Vallørækken som helhed. Området udstykkes således, at alle parceller får vejadgang til en 8.00 m bred privat fællesvej, der udlægges, så det er muligt at køre rundt i området uden at skulle vende. Der udlægges ikke vendeplads på arealet. Større lastbiler, renovations- og tankbiler får derfor let adgang til at komme fra og til de fremtidige boliger. I den sydlige del af området udlægges en 4.00 m bred markvej, der forbinder restparcellen af matr. nr. 1-u med beboelsesbygningen på matr. nr. 35-d. Denne markvej skal samtidig benyttes som stiadgang til Vallø Bygade, hvorfra der er videre adgang til Tryggevældestien, der er skolevej til Strøbyskolen. Der udlægges en 6.00 m bred privat fællesvej og en 4.00 m bred sti som forbindelse mellem boligvejen og markvejen/stien. Den nye grænse mod det åbne land mod sydvest anlægges således, at den flyttede landbyafgrænsning fremover opleves som en harmonisk afslutning af landsbyen. Landsbyens nye afgrænsning mod det åbne land styrkes af et levende hegn. 4
Forhold til anden lovgivning og planlægning Eksisterende lokalplaner Der er ingen eksisterende lokalplaner, der regulerer området. Nord og vest for området er lokalplan nr. 6-06 gældende. Denne landzonelokalplan regulerer forholdene langs Vallørækken. Øst for området er lokalplan nr. 15 gældende. Lokalplanområdet er udbygget med enfamiliehuse i overensstemmelse med lokalplanen. Regionplan 2005 Området er udlagt i overensstemmende med HURs regionplan 2005. Kirkeindsigt Området er i regionplanen (kap. 4.1) udlagt som nærmiljø for oplevelsen af Valløby Kirke. Imidlert er der fra området ikke indblik til eller fra kirken og bebyggelsesplanen og bebyggelsens karakter sikrer, at helhedsoplevelsen af kirkens nærmiljø ikke forringes. Kildeplads og grundvandsbeskyttelse Området er udlagt til område med særlige drikkevandsinteresser og en stor del af området er kildepladszone omkring Valløby Vandværksboring. Anvendelsen må derfor ikke udgøre en risiko for indvinding af grundvandet. Der er allerede etableret en 10 m. beskyttelseszone om boringen. Desuden betyder nærheden til kildepladsen at det er meget uheldigt at anvende gødningsstoffer og sprøjtemidler i lokalplanområdet hverken før og efter byggeri. Kommuneplan Vallø 2016 Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med intentionen i kommuneplanen om at at udbygge Valløby med op til 20 nye boliger. Området er i kommuneplanen betegnet 3.B4. I kommuneplanen er det ligeledes bestemt, at 3.B4 overføres fra landzone til byzone. Imidlertid er der ved regionplanens vedtagelse åbnet mulighed for en lidt mere rummelig afgrænsning af lokalplanområdet, således at der opnås en bedre vejadgang til området. Lokalplanen er derfor ledsaget af et kommuneplantillæg. Anden lovgivning og planlægning Køge Museum Museet har ikke foretaget undersøgelser af området. Museumslovens bestemmelser gør, at hvis der ved kommende jordarbejder i forbindelse med byggeri fremkommer arkæologiske levn, kan de kræves 5
udgravet for bygherrens regning. Det kan betyde anlægsstop af påbegyndte jordarbejder indtil en udgravning er gennemført. Det vil derfor være hensigtsmæssigt at der foretages nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Servitutter Der foreligger ingen dokumenter med tinglyste servitutter på ejendommene, der er i strid med bestemmelserne i denne lokalplan. Naturbeskyttelsesloven Efter naturbeskyttelsesloven må der ikke ske bebyggelse over 8½ m. i højden, inden for en afstand af 300 m fra Valløby Kirke. En del af området er beliggende nærmere kirken end 300 m, men der er taget højde i lokalplanen for en maximal bygningshøjde på max. 8½ m.. Vandforsyning Området forsynes med drikkevand fra Valløby Vandværk. Spildevandsplan Lokalplanområdet kan kloakeres ved afledning til det bestående spildevandssystem i Valløby, i overensstemmelse med Vallø Kommunes spildevandsplan. Spildevandsanlægget skal udføres som separatkloak. Varmeplan Der er kollektiv varmeforsyning med naturgas i Valløby. Nyt byggeri har tilslutningspligt. Tilladelse fra andre myndigheder Efter arealets overførsel til byzone kan landbrugspligten ophæves efter bestemmelserne i landbrugsloven ved arealets udstykning til boliger. Miljøvurdering Der er tale om en i miljømæssig forstand ubetydelig udvidelse af eksisterende byområde, og projektet vil ikke få miljømæssige konsekvenser. Planen skal derfor ikke miljøvurderes. 6
Bestemmelser for lokalplan nr. 3-07 Boliger i Valløby I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004), fastlægges herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: at at at området anvendes til boligformål, med enfamiliehuse og tæt lav bebyggelse (dobbelthuse) området vejbetjenes fra Vallørækken området skal danne en harmonisk afslutning af Valløby mod vest. 2. Områdeafgrænsning og zonestatus a. Lokalplanens område er vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 1 t og del af 1 u Valløby By, Valløby samt de parceller, der efter den 10. jan. 2006 udstykkes fra det nævnte område. b. Lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan overføres området til byzone. 3. Områdets anvendelse a. Området må kun anvendes til boligformål, herunder sådanne fællesanlæg, som for eksempel fælleshus, der almindeligvis kan placeres i et boligområde. b. Indenfor lokalplanområdet kan der udføres erhverv som ikke ved støj, skiltning, udseende, parkering eller på anden måde bryder med områdets karakter. 4. Områdets Udstykning a. Der må ikke udstykkes grunde mindre end 900 m² til bebyggelse med enfamiliehuse og mindre end 500 m² til tæt, lav bebyggelse (dobbelthuse). Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag 2. b. De på kortbilag 2 viste parceller med byggefelt må kun bebygges med enfamiliehuse og må ikke udstykkes yderligere. 5. Bebyggelsens omfang og placering a. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 for enfamiliehuse og 35 for tæt lav bebyggelse (dobbelthuse). 7
b. Der må højst opføres 19 boliger i lokalplanens område. c. Bygninger må opføres i 1½ etage med en største højde på 8.5 m. d. Ny boligbebyggelse skal placeres med gavl eller facade parallelt med adgangsvej. e. Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 3.00 m fra vejskel. Mindre bygningsdele som karnapper og lignende må fremrykkes op til 2.00 m fra vejskel. f. Inden ny bebyggelse på de parceller, der er vist med byggefelt på kortbilag 2, må tages i brug, skal det i stk. 9c beskrevne hegn være plantet. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden a. Facader skal udføres som blank mur i tegl, pudset, vandskuret eller træ. Andre facadematerialer skal godkendes af bygningsmyndigheden. b. Udvendige bygningssider må kun fremtræde i hvid, grå, sort eller jordfarverne (okker, terra di sienna, umbra, engelskrødt, dodenkop) eller disses blanding med sort eller hvid. Til døre, vinduer og andre mindre bygningsdele kan andre farver og materialer anvendes. c. Tagflader på de primære bygningsdele skal dækkes af tagsten af tegl, beton, tagpap eller skifereternit. Reflekterende materialer, herunder glaserede tagsten, må ikke anvendes. d. Solfangere kan opsættes på tage, når de fremtræder som en integreret del af bygningskonstruktionen, og må ikke være reflekterende. e. Garager, carporte, udhuse og lignende bygninger skal opføres i samme materialer som hovedhuset eller i træ. 7. Vej-, sti og parkeringsforhold a. Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Vallørækken som vist i princippet på kortbilag 2. b. Veje udlægges med en bredde af 8.00 og 6.00 m og stier med en bredde af 4.00 m som vist i princippet på kortbilag 2. Veje skal anlægges med en kørebane på 6 m. c. Der skal anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom. d. Natparkering af køretøjer med over 3500 kg totalvægt og højde på mere end 2,2 m, må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet fra kl. 17.00 til 8.00. e. Parkering af uindregistrerede køretøjer samt længerevarende parkering af campingvogne, lystbåde og containere på de enkelte ejendomme må ikke finde sted, ligesom campingvogne, lystbåde og containere ikke må opbevares på lokalplanområdets veje og stier. 8
8. Ledningsanlæg og antenner a. El-ledninger skal fremføres som jordkabler. b. Der må ikke opsættes udvendige antenner i området. c. Paraboler skal opsættes på terræn eller på facader således, at overkanten ikke er synlig over tagrygningen. 9. Ubebyggede arealer a. Hegnsskel skal udføres som hække, der vedligeholdes i en højde af 1,20 m til 1,80. Hækplantninger kan eventuelt suppleres med et højst 1,4 meter højt trådnet på havesiden af hækken. Hække i skel mod vej må ikke plantes tættere end 30 cm fra skel. b. Terrænforskelle skal optages som naturlige hældninger på grunde og langs veje. Reguleringer på mere end +/- 0,5 m skal godkendes af bygningsmyndigheden. c. I skel ud mod det åbne land udlægges et 5.00m bredt areal der skal anlægges som et bredt, gennemgående beplantningsbælte. Hegnet må ikke vedligeholdes som klippet hæk, men skal fremstå som varieret naturhegn sammensat af egnskarakteristiske træer og buske. 10. Beboerforening a. Der skal oprettes en beboerforening for det nye boligkvarter med pligt til medlemskab for samtlige grundejere i lokalplanområdet. b. Det bør optages i beboerforeningens bestemmelser, at der ikke må anvendes gødning eller sprøjtemidler i lokalplanområdet. Gødning og planteværnsmidler der er tilladt i økologisk jordbrug kan dog være en mulighed hvis det er nødvendigt. 11. Lokalplanens retsvirkninger a. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen kan ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. b. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. c. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. d. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. e. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 9
Vedtagelsespåtegning Lokalplan 3-07 er vedtaget af Vallø Kommunalbestyrelse på mødet den 24. august 2006. Poul Arne Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør 10
Tillæg nr. 3 til Kommuneplanen Vallø 2016 Eksisterende boligområde 3.B4 udvides til følgende afgrænsning: Og rammerne for området fastsættes til: Valløby 3.B4 Anvendelse Bebyggelseskarakter Bebyggelsesprocent Boliger Fritliggende enfamiliehuse og tæt, lavt byggeri Højst 25 for parcelhuse og 35 for tæt, lavt byggeri Bebyggelseshøjde Højst 1½ etage og 8½ m. Udstykning Mindste grundstørrelse på 900 m² for parcelhuse og 500 m² for tæt bebyggelse Zoneforhold Overføres til byzone Lokalplan 3-07 Andet 11
Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 3 er vedtaget af Vallø Kommunalbestyrelse på mødet den 24. august 2006. Poul Arne Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør 12
Bilag 1 13
Bilag 2 14