Flot istandsat boligudlejningsejendom To ejerlejligheder i tagetagen Sag AB6383S TIL SALG København NV - Frederiksborgvej 29 Nært beliggende ved ny metro-ring Gode parkeringsmuligheder Område med udviklingspotentiale Kontantpris kr. 21.100.000 1. års nettoafkast % 3,12 Etageareal m 2 867
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen består af to boligejendomme, opført i 1897, og indeholder et samlet boligareal på i alt 799 m² og et mindre erhvervsareal på 68 m². Boligarealet er fordelt på 10 lejligheder i størrelsesordenen 65-118 m². Ejendommen har fornyeligt gennemgået en større renovering. Ejendommen er beliggende i Københavns Nordvest-kvarter, hvilket betragtes som værende blandt de mest voksende bydele i København. Ejendommen ligger i gåafstand til Nørreport Station og samt den nye Cityring, når den bliver færdiggjort. Slutteligt ligger ejendommen tæt på det populære brokvarter Nørrebro. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. 6 IØ Utterslev, København Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 Kommune København Opført / Ombygget Opførelsesår 1897 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Beliggende Frederiksborgvej 29, st.- 3.sal Tinglyst areal 703 m 2 Tinglyst fordelingstal 703/843 Opført / ombygget år 1897 Etageareal 703 m 2 BBR areal 601 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som st.tv. 53 m 2 Erhvervsareal st.mf. 15 m 2 Erhvervsareal st.th 65 m 2 Boligareal 1.tv. 78 m 2 Boligareal 1.th. 78 m 2 Boligareal 2.th. 78 m 2 Boligareal 2.th. 78 m 2 Boligareal 3.tv. 78 m 2 Boligareal 3.th. 78 m 2 Boligareal Ejerlejlighed nr. 2 Beliggende Frederiksborgvej 29, 4.tv. Tinglyst areal 70 m 2 Tinglyst fordelingstal 70/843 Opført / ombygget år 1897 Etageareal 70 m 2 BBR areal 74 m 2 Anvendelse Registreret som 4.tv. 74 m 2 Boligareal 2
Ejerlejlighed nr. 3 Beliggende Frederiksborgvej 29 4.th. Tinglyst areal 70 m 2 Tinglyst fordelingstal 70/843 Opført / ombygget år 1897 Etageareal 70 m 2 BBR areal 74 m 2 Anvendelse Registreret som 4.th. 74 m 2 Boligareal Ejendommen Beliggende Frederiksborgvej, 29, kld. Opført / ombygget år 1897 Sekundære arealer 130 m 2 Anvendelse Registreret som Kælder 130 m 2 Sekundært areal Ejendommen Beliggende Frederiksborgvej 29, Baghuset Opført / ombygget år 1897 BBR areal 118 m 2 Sekundære arealer 20 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Stueplan 59 m 2 Boligareal 1.sal 59 m 2 Boligareal Kælder 20 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal 843 m 2 BBR areal 867 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal 68 m 2 Boligareal 799 m 2 Etageareal i alt 867 m 2 Sekundære arealer 150 m 2 Tinglyst fordelingstal 843 / 843 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 5.650.000 heraf grundværdi kr. 2.082.500 Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 07.06.2016 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns kommuneplan 2015, ramme-id: 495. Lokalplan nr. 397 er gældende for området. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 19.09.2016 01 lyst 14.10.1918 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 02 lyst 23.01.1995 Dok om fjernvarme m.v. 03 lyst 29.01.2004 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 04 lyst 11.11.2015 Deklaration om helårsbeboelse, jf. ejerlejlighedsloven 10B Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. Øvrige forhold Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5 for bygning 1 og bevaringsmæssig værdi 7 for bygning 2, jf. SAVE-undersøgelse med registreringsdato af den 24.10.1990. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 10.06.2016 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 21.100.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 766.835 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 90.000 I alt kr. 856.835 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 18.000 I alt kr. 18.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter 2015 kr. 63.840 Renovation Renovation kr. 23.805 Skorstensfejning kr. 1.637 Vand / Vandafledning El Vand, vand- og kloakafgift kr. 13.585 Elforbrug og elforbrug - lejerne kr. 4.341 Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 6.663 Trappevask kr. 6.626 Andre abonnementer kr. 2.455 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonti: BRL 18: Bolig 799 á kr. 74 kr. 59.126 Erhverv 68 á kr. 74 kr. 5.032 LL 22 kr. 3.432 Administration Administration kr. 19.395 Varmeregnskab kr. 381 Forsikringer Præmie årligt kr. 9.845 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 105 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 220.267 Bemærkninger Der er ikke afsat til BRL 18 B pga. modregningsret i saldo. 5.4 Vedligeholdelseskonti Regnskabskonto LL 22 pr. kr. 26.425 Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 30.06.2016 kr. -3.198.075 5.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 128.260 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 190.760 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 21.100.000 Handelsomkostninger anslået kr. 190.760 -Refusion depositum kr. 177.430 -Refusion forudbetalt leje kr. 116.930 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 26.425 Anslået kapitalbehov kr. 20.969.974 5
5.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 874.835 - Driftsudgifter iht. budget kr. 220.267 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 654.568 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 654.568 x 100 20.969.974 = 3,12% (anslået) 5.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 21.100.000 Kontantomregnet købesum kr. 21.100.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 128.260 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 21.290.760 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 11.990.286 Særlige installationer kr. 1.332.254 Grundens værdi kr. 7.777.460 Kontantomregnet købesum kr. 21.100.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.344.299 = kr. 53.772 Afskrivninger 1. år kr. 53.772 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 220.267 kr. 220.267 Udgifter i alt kr. 220.267 kr. 220.267 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 856.835 kr. 856.835 Lejeindtægter, anslåede kr. 18.000 kr. 18.000 1. år før afskrivning / skat kr. 654.568 kr. 654.568 Afskrivning 1. år, anslået kr. 53.772 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 600.796 Likviditet 1. år før skat kr. 654.568 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 132.175 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 522.393 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer st.tv. Erhverv 75 90.000 1.200 22.500 2 Tomgang st.mf. Erhverv Tomgang 15 18.000 1.200 Depositum garanti Forudbetalt leje 3 Boliglejer st.th. Bolig 65 48.963 753 9.004 9.004 4 Boliglejer 1.tv. Bolig 78 60.913 781 13.358 13.358 5 Boliglejer 1.th. Bolig 78 65.951 846 13.619 13.619 6 Boliglejer 2.tv. Bolig 78 62.482 801 14.100 14.100 7 Boliglejer 2.th. Bolig 78 65.951 846 15.239 15.239 8 Boliglejer 3.tv. Bolig 78 58.580 751 12.810 12.810 9 Boliglejer 3.th. Bolig 78 67.947 871 15.300 15.300 10 Boliglejer Baghus Bolig 118 101.208 858 4.500 4.500 11 Boliglejer 4.tv. Bolig 74 117.420 1.587 28.500 9.500 12 Boliglejer 4.th. Bolig 74 117.420 1.587 28.500 9.500 Refunderede driftsudgifter I ALT 889 874.835 177.430 116.930 0 Erhvervsdelens andel 90 108.000 22.500 0 0 Boligdelens andel 799 766.835 154.930 116.930 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 874.835 177.430 116.930 heraf faktisk 856.835 177.430 116.930 heraf anslået 18.000 0 0 10
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Erhvervslejer Nej Faktisk 2 Tomgang Nej Anslået 3 Boliglejer Nej Faktisk 4 Boliglejer Nej Faktisk 5 Boliglejer Nej Faktisk 6 Boliglejer Nej Faktisk 7 Boliglejer Nej Faktisk 8 Boliglejer Nej Faktisk 9 Boliglejer Nej Faktisk 10 Boliglejer Nej Faktisk 11 Boliglejer Nej Faktisk 12 Boliglejer Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 11
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 3 Boliglejer 0 01.11.2007 Lejer Udlejer Nej Nej Der er uoverensstemmelse mellem lejerlisten og lejekontrakten på 5 m² 4 Boliglejer 0 01.09.2002 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 15.07.2001 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.05.2009 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer 0 01.08.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 01.05.2008 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 01.04.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Boliglejer 0 01.01.2000 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Boliglejer 0 15.06.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Der er uoverensstemmelse mellem lejerlisten og lejekontrakten på 5 m² 12 Boliglejer 0 15.06.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Der er uoverensstemmelse mellem lejerlisten og lejekontrakten på 5 m² 12