Restejerlejligheder i hjertet af København 5 restejerlejligheder i indre København Sag JH4333S TIL SALG København K - Kompagnistræde 8 3 stk. beboelsesejerlejligheder og 2 stk. butiksejerlejligheder Attraktiv fredet ejendom Stort leje- og salgspotentiale Kontantpris kr. 10.700.000 1. års nettoafkast % 1,70 Etageareal m 2 542
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er attraktiv beliggende på hjørnet af Kompagnistræde og Badstuestræde og består af 5 ejerlejligheder heraf 2 erhvervsenheder udlejet til butiksformål og 3 udlejede beboelseslejligheder. Området er kendetegnet ved hyggelige gader med et varieret udbud af cafeer og specialbutikker. Ejendommens beboelseslejligheder er udlejet til en snitleje på ca. kr. 360 pr. m² og indeholder således et væsentligt udviklingspotentiale såvel ved modernisering og genudlejning såvel ved salg af ejerlejligheder. Ejendommens 2 butikslejemål er udlejet til henholdsvis interiørdesign og guldsmed, begge beliggende i kælderniveau. Butikken udlejet til guldsmed er sammenlagt med butikken i stueetagen via intern trappe og benyttes aktuelt til showroom / lager. Lejemålet er udlejet til kr. 590 pr. m² og det vurderes, at lejemålet indeholder et ikke uvæsentligt lejepotentiale. Ejendommen er opført i år 1800 og ejerforeningen indeholder samlet 7 beboelseslejligheder og 4 erhvervsenheder med et samlet BBR areal på 1.162 m², heraf udgør de 5 ejerlejligheder 542 m² med et fordelingstal på 405/1.000. Ejendommens sælger er et dødsbo og ejendommen sælges derfor med sædvanlig ansvarsfraskrivelse. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Kompagnistræde 8, 1208 København K Matr.nr. 64 Snarens Kvarter, København Ejerlejlighed nr. 1, 2, 5, 10, 11 KOMMUNE: København OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1800 2.1 EJERLEJLIGHEDSSPECIFIKATION Ejerlejlighed nr. 1 Beliggende Kompagnistræde 8, kld.tv. Tinglyst areal 114 m 2 Tinglyst fordelingstal 80/1.000 Administrativt fordelingstal 80/1.000 BBR areal 114 m 2 Anvendelse: Registreret som: Erhvervslejemål 114 m 2 Erhvervsareal Ejerlejlighed nr. 2 Beliggende Kompagnistræde 8, kld.th. Tinglyst areal 85 m 2 Tinglyst fordelingstal 20/1.000 Administrativt fordelingstal 20/1.000 BBR areal 85 m 2 Anvendelse: Registreret som: Erhvervslejemål 85 m 2 Erhvervsareal Sagsnr. JH4333S - Side 2 af 11
Ejerlejlighed nr. 5 Beliggende Kompagnistræde 8, 1.tv. Tinglyst areal 95 m 2 Tinglyst fordelingstal 95/1.000 Administrativt fordelingstal 95/1.000 BBR areal 100 m 2 Anvendelse: Registreret som: Boliglejemål 100 m 2 Boligareal Ejerlejlighed nr. 10 Beliggende Kompagnistræde 8, 3.th. Tinglyst areal 104 m 2 Tinglyst fordelingstal 105/1.000 Administrativt fordelingstal 105/1.000 BBR areal 109 m 2 Anvendelse: Registreret som: Boliglejemål 109 m 2 Boligareal Ejerlejlighed nr. 11 Beliggende Kompagnistræde 8, 4.sal Tinglyst areal 129 m 2 Tinglyst fordelingstal 105/1.000 Administrativt fordelingstal 105/1.000 BBR areal 134 m 2 Anvendelse: Registreret som: Boliglejemål 134 m 2 Boligareal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. EJERLEJLIGHEDER: Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Erhvervsareal Boligareal Etageareal i alt 527 m2 542 m2 199 m2 343 m2 542 m2 Tinglyst fordelingstal 405 / 1.000 Administrativt fordelingstal 405 / 1.000 OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 5.980.000 heraf grundværdi kr. 1.313.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Samlet vurdering for alle 5 ejerlejligheder. Fredet del af grundværdi udgør i alt 1.313.100,00 kr. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Forsikringen er en fællesforsikring tegnet gennem ejerforeningen. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, da ejendommen er fredet. Sagsnr. JH4333S - Side 3 af 11
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Lokalplan nr. 226 er gældende for området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 19.09.2014 31.10.1968 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv 09.06.1975 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv 03.05.1979 Lejekontrakt med Marianne Simoni Andersen og Jesper Storm Hansen 03.04.1984 Dok om bygningsfredning mv 11.01.1991 Dok om bevaringspligt mv 04.10.1991 Dok om fundering og grundvandssænkning mv 16.06.1994 Lokalplan nr. 226 23.01.1995 Dok om fjernvarme/anlæg mv ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen er fredet. Dette bevirker blandt andet, at der ikke betales ejendomsskat, samt at der er restriktioner på, hvad der må ændres på ejendommen. 4. MILJØFORHOLD Ifølge Tingbogsattester af den 19.09.2014 og Region H. den 16.09.2014 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 KØBESUM Kontantpris kr. 10.700.000 5.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 122.328 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 206.164 I alt kr. 328.492 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Det bemærkes, at der overfor ejendommens lejere opkræves vand over ejendommens varmeregnskab. Sagsnr. JH4333S - Side 4 af 11
5.3 DRIFTSUDGIFTER GRUNDEJER / EJERFORENING kr. 113.400 ADMINISTRATION Administration, anslået kr. 25.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Øvrige, anslået kr. 7.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 145.900 BEMÆRKNINGER: Ejerforeningsbidrag er jf. budget 2015, hvor der i ejerforeningsregi er afsat kr. 100.000 til vedligeholdelse. 5.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 65.860 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 128.360 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 10.700.000 Handelsomkostninger anslået kr. 128.360 -Refusion depositum kr. 85.424 Anslået kapitalbehov kr. 10.742.936 5.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 328.492 - Driftsudgifter iht. budget kr. 145.900 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 182.592 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 182.592 x 100 10.742.936 = 1,7% (anslået) 5.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 10.700.000 Kontantomregnet købesum kr. 10.700.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 65.860 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 10.828.360 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Sagsnr. JH4333S - Side 5 af 11
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 7.515.252 Særlige installationer kr. 835.028 Grundens værdi kr. 2.349.720 Kontantomregnet købesum kr. 10.700.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 845.045 = kr. 33.802 Afskrivninger 1. år kr. 33.802 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 145.900 kr. 145.900 Udgifter i alt kr. 145.900 kr. 145.900 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 328.492 kr. 328.492 1. år før afskrivning / skat kr. 182.592 kr. 182.592 Afskrivning 1. år, anslået kr. 33.802 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 148.790 Likviditet 1. år før skat kr. 182.592 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 37.198 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 145.394 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S Tlf. 33 64 65 00 Sagsnr. JH4333S - Side 6 af 11
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. JH4333S - Side 7 af 11
Sagsnr. JH4333S - Side 8 af 11
Sagsnr. JH4333S - Side 9 af 11
Lejemålsoversigt Ejendommen: Kompagnistræde 8, 1208 København K LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 23.06.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Kaiku ApS kld.tv. Erhverv 114 156.000 1.368 68.703 Guldsmed kld. th. Erhverv 85 50.164 590 16.721 L. Backe 8, 1.tv. Bolig 100 38.844 388 L. Lemche 8, 3.th. Bolig 109 45.039 413 S. Westerlund 8, 4.sal Bolig 134 38.445 287 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 542 328.492 85.424 0 0 Erhvervsdelens andel 199 206.164 85.424 0 0 Boligdelens andel 343 122.328 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 328.492 85.424 heraf faktisk 328.492 85.424 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget Kaiku ApS Nej Faktisk NPI min. 3% p.a. 01.06.2015 Guldsmed Nej Faktisk 3% p.a. 01.01.2015 L. Backe Nej Faktisk L. Lemche Nej Faktisk S. Westerlund Nej Faktisk Sagsnr. JH4333S - Side 10 af 11
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger Kaiku ApS 0 01.06.2007 4 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er fratrukket en årlig lejerabat på kr. 9.500 Guldsmed 0 01.07.2005 3 mdr. 01.07.2015 Lejer Udlejer Ja Nej L. Backe 0 Lejer Udlejer Nej Nej L. Lemche 0 Lejer Udlejer Nej Nej S. Westerlund 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. JH4333S - Side 11 af 11