Indstilling Til Byrådet via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 9. september 2016 Kommunal garanti til støtte fra Landsbyggefonden til gennemførelse af renoveringsarbejder i Brabrand Boligforenings afdeling 4 og 5. 1. Resume Afdeling 4 og 5 i Brabrand Boligforening, Gellerup og Toveshøj, har fået forhåndstilsagn fra Landsbyggefonden om støtte på ca. 90 mio. kr. i henhold til almenboliglovens 91 til gennemførelse af renoveringsarbejder i 3 udvalgte pilotblokke. Som følge af den nuværende belåning af afdelingerne forudsætter Landsbyggefondens støtte en kommunal garantistillelse på det fulde lånebeløb. Endvidere optages ustøttede lån på ca. 52 mio. kr., hvor der ligeledes kræves kommunal garantistillelse på det fulde lånebeløb. En forudsætning for garantistillelsen er, at Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune opnår enighed om den konkrete udformning af facadeprojektet. 2. Beslutningspunkter At 1) byrådet vedtager at yde kommunal garanti på 100 % af det støttede lån på ca. 90 mio. kr. Landsbyggefonden regaranterer 50 % af garantien. At 2) byrådet vedtager af yde kommunal garanti på 100 % af det ustøttede lån på 52 mio. kr. pilotblokke i Gellerup og Toveshøj side 1 af 9
At 3) byrådet giver Teknik og Miljø bemyndigelse til at regulere den endelige anskaffelsessum og medfølgende garantier på op til 20 % som følge af fx indekseringer og mindre projekttilpasninger. At 4) byrådet giver Teknik og Miljø bemyndigelse til at godkende facadeprojektet for pilotblokkene. 3. Baggrund Afdeling 4 og 5 i Brabrand Boligforening, Gellerup og Toveshøj, har fået forhåndstilsagn fra Landsbyggefonden om støtte på ca. 90 mio. kr. i henhold til almenboliglovens 91 til gennemførelse af renoveringsarbejder i 3 udvalgte pilotblokke. Kommunens accept af garantikrav er en forudsætning for, at Landsbyggefonden kan støtte projektet. Renovering af de 3 pilotblokke er første etape i en renovering og modernisering af den eksisterende boligmasse i afdeling 4 og 5, der sammen med Helhedsplanens øvrige tiltag skal medvirke til at fastholde ressourcestærke beboere og tiltrække nye beboergrupper til området. Målet er, at Gellerup og Toveshøj udvikler sig fra et socialt udsat boligområde til en attraktiv bydel. Facadeprojektet for pilotblokkene er ikke modtaget endnu, og det forudsættes, at Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune efterfølgende opnår enighed om udformningen af dette. 4. Relationer til mål Aarhus Kommune har ikke konkrete mål, hvad angår 91 renoveringsprojekter, støttet af Landsbyggefonden. Formålet med at støtte efter almenboliglovens 91 er at sikre, at nødvendige renoveringer i almene afdelinger gennemføres, uden at dette bringer en afdeling i en situation, hvor høj husleje vanskeliggør udlejning og dermed kan starte en negativ social spiral. side 2 af 9
Teknik og Miljø vurderer i den konkrete sag, at de ansøgte arbejder er nødvendige, for at afdelingen kan leve op til en nutidig byggeteknisk standard og forbedre sin attraktivitet. Den ønskede langsigtede effekt af helhedsplanen er at ændre Gellerup og Toveshøj fra et udsat boligområde til en attraktiv bydel. Ændringen skal blandt andet ske gennem en markant fysisk forandring af bydelen, der skal gøre den mere attraktiv. Renoveringen af pilotblokkene ligger i forlængelse af denne strategi. Renoveringen bidrager desuden til at opfylde intentionerne i boligpolitikken om via helhedsplaner og i tæt samarbejde med de almene boligforeninger at udvikle udsatte boligområder til attraktive, blandede byområder. 5. Sagsfremstilling Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening vedtog i 2011 Dispositionsplan Gellerupparken + Toveshøj, Ny multifunktionel bydel i Aarhus. Planen beskriver visionen om at ændre Gellerupparken og Toveshøj fra et socialt udsat boligområde til en attraktiv bydel, gennem massiv fysisk omdannelse af området. Den fysiske omdannelse tilvejebringes i hovedtræk via en ny infrastruktur og kvartersdannelser, nye udstykninger, en bypark, salg af lejligheder samt ombygning og nedrivning af den eksisterende boligmasse. Renovering af den eksisterende boligmasse Det er en forudsætning for udviklingen af Gellerup/Toveshøj til en attraktiv og dynamisk bydel, at der sideløbende med dispositionsplanens fysiske forandringer og den sociale indsats også sker en renovering og modernisering af den eksisterende boligmasse. Disse arbejder skal være med til at fastholde de ressourcestærke beboere og tiltrække nye beboergrupper til området. Brabrand Boligforenings afdeling 4, Gellerupparken, og afdeling 5, Toveshøj har derfor ultimo 2015 ansøgt og fået forhåndstilsagn fra Landsbyggefonden om støtte til renovering og omdannelse af den eksisterende boligmasse. side 3 af 9
Boligerne Afdelingerne består af henholdsvis 8- og 4 etagers blokke opført over en periode fra midten af 1960erne til starten af 1970erne. Begge afdelinger råder over et begrænset tilbud i boligtyper. Flere boligtyper er velfungerende, men generelt har alle boligerne behov for en opdatering for at være tidssvarende. Renoveringsprojektet omfatter: Modernisering af en del eksisterende boliger ved renovering af badeværelser, nye vindues- og dørpartier, etablering af boligventilation og udskiftning af varmesystemet mv. samt ombygning og sammenlægning til helt nye boligtyper, der ikke findes i området i dag. De nye boligtyper er: gennemlyste gavlboliger, tilgængelige boliger, byhuse i parterreetagen med privat indgang, atelier-boliger med eget hobbyrum samt en toplansbolig oppe i etagerne. Derudover er der mulighed for, ud fra et frivillighedsprincip beboerne imellem, at nogle eksisterende boliger kan tilgå eller afgive et værelse mellem naboer i samme opgang. Samlet omdannes til et mere varieret udbud af boliger, hvad angår indretninger, boligtyper og størrelser. For de enkelte blokke ser omdannelsen således ud efter renoveringen: A17: Der omdannes 32 ud af oprindelig 75 boliger, og efter frivillighedsprincip kan yderligere 3 boliger afgive/tilgå et værelse fra naboboligen. B4: Der omdannes 6 ud af oprindelig 120 lejligheder. I forbindelse med vejgennemføring gennem blokken nedlægges og nedrives desuden 26 boliger. B7: side 4 af 9
Der omdannes 34 ud af oprindelig 120 boliger, og efter frivillighedsprincip kan yderligere 7 boliger afgive/tilgå et værelse fra naboboligen. Blokkene og udvendige arealer Både Gellerupparken og Toveshøj står samtidig overfor nødvendige tiltag i forhold til en tiltrængt ydre renovering pga. kuldebroer, indeklimaproblematikker, oplevet tryghed i nærarealerne mm. Disse arbejder er ligeledes indeholdt i renoveringsprojektet og udmøntes i en facaderenovering med efterisolering af gavle og tag, udskiftning af vinduespartier samt nedtagning af eksisterende adgangsgivende gangbroer og generel opkvalificering af adgangsforhold og nærarealer, ligesom de enkelte trappeopgange renoveres. Samlet udgør de ydre tiltag grundstenene i forhold til nedskalering til en mere menneskelig skala og de fremtidige kvartersdannelser. Pilotprojekter For at opnå den fornødne sikkerhed for effekten af de planlagte arkitektoniske og tekniske virkemidler igangsættes renoveringerne af begge afdelinger med pilotprojekter i 3 udvalgte blokke efterfulgt af en evaluerings- og videns- opsamlings periode, inden den etapevise igangsættelse af omdannelsen af den øvrige bebyggelse. Blok B4 og B7 i Gellerupparken og blok A17 i Toveshøj er qua deres placering i området udpeget til at udgøre pilotprojektet. Blokkene udgør synlige markører for den igangværende områdetransformation, såvel for beboerne i området, byen og resten af omverdenen. side 5 af 9
Toveshøj Gellerup Huslejekonsekvenser Huslejen i de boliger, der ikke ændres indretningsmæssigt, men blot basisrenoveres, stiger ikke. I de boliger, hvor der introduceres nye boligtyper, stiger huslejen gennemsnitligt 100 kr./m2 pr. år. Huslejen differentieres i de nye boligtyper afhængigt af deres beliggenhed i blokken (udsigt og mulighed for privatadgang og have). side 6 af 9
6. Strategi for borgerinddragelse Pilotprojekterne er godkendt med stort flertal på afdelingsmødet i begge afdelinger i marts 2016. På baggrund af arbejder i byggeudvalgene og afdelingsworkshops i efteråret 2015 er det i foråret 2016 beboerdemokratisk besluttet, at blok B4 og B7 i Gellerupparken og blok A17 i Toveshøj udgør etape A, som pilotprojekt. Blokkene er qua deres lokaliseringer i området synlige markører for den igangværende områdetransformation, såvel for beboerne i området, byen og resten af omverdenen. Gennemførelsen af renoveringen står boligforeningen for. 7. Konsekvenser for ressourcer Finansieringsoversigt (ekstern finansiering) Finansiering Afdeling 4 Afdeling 5 Samlet afd. 4 og 5 Støttet realkreditlån 60.245.000 29.143.000 89.388.000 Ustøttet realkreditlån 29.934.000 21.605.000 51.539.000 Henlæggelser og jordsalg 61.619.000 13.169.000 74.788.000 Reguleringskonto 65.754.000 24.172.000 89.917.000 I alt 217.552.000 88.089.000 305.632.000 Boligforeningen har oplyst, at der ikke bliver tale om kapitaltilførsel i relation til renoveringen. Skulle dette alligevel blive aktuelt, vil dette skulle rummes inden for de midler, der allerede er afsat til kapitaltilførsel i forbindelse med Helhedsplanen. Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en begrænset direkte risiko. Normalt vil Landsbyggefonden i samarbejde med boligorganisationen og kommunen finde en løsning, såfremt en almen boligafdeling kommer i økonomiske problemer. Kommunale garantier til en almen boligafdeling vil således indirekte kunne medføre kommunale merudgifter bl.a. i form af kapitaltilførsel. side 7 af 9
Det skal endvidere bemærkes, at boligforeningen ikke garanterer for afdelingernes gæld. En almen afdeling vil således selvstændigt kunne gå konkurs uden at påvirke boligforeningens økonomi. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Renoveringsforslag pilotblokkene B4, B7 og A17 Bilag 3: Fremtidige lejlighedstyper afd. 4 Bilag 4: Fremtidige lejlighedstyper afd. 5 Bilag 5: Samlet renovering afd. 4 Bilag 6: Samlet renovering afd. 5 Tidligere beslutninger Vedtagelse af helhedsplanen for Gellerup og Toveshøj d. 19. december 2007. Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj Godkendelse af tids- og procesplan for udarbejdelsen af dispositionsplan samt organisering af Helhedsplanens implementering d. 23. april 2008 Anlægsbevilling til gennemførelse af dispositionsplan samt fase 1 initiativer i forbindelse med Helhedsplanen for Gellerup og Toveshøj d. 25. november 2009. Godkendelse af forslag til Dispositionsplan for Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj - Ny Multifunktionel Bydel i Aarhus d. 10. februar 2010. Dispositionsplan og byfornyelsesprogram for Gellerup og Toveshøj samt skitseprojektering af fase 2 d. 16. marts 2011. Sagsnummer: 13/010571 Bolig og Projektudvikling Tlf.: 89 40 23 60 Antal tegn: 10945 Sagsbehandler: Trine Birk Tlf.: 41 85 99 04 side 8 af 9
E-post: post@mtm.aarhus.dk E-post: trbi@aarhus.dk side 9 af 9