Lokalplan nr. 3.127 Christiansfeld Kommune Udvidelse af J. A. Petersens Park Teknisk Afdeling
Lokalplan nr. 3.127 Udvidelse af J. A Petersens Park Indhold: LOKALPLAN NR. 3.127... 3 OM LOKALPLANER... 3 INDSIGELSE... 3 PLANENS TILBLIVELSE... 3 REDEGØRELSE... 3 LOKALPLANENS OMRÅDE...3 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 4 LOKALPLANENS INTENTIONER... 4 LOKALPLANENS KONSEKVENSER... 4 RETSVIRKNINGER... 5 LOKALPLANBESTEMMELSER... 6 1. FORMÅL... 6 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS...6 3. OMRÅDETS ANVENDELSE... 6 4. UDSTYKNING... 7 5. VEJ, STI OG PARKERINGSFORHOLD... 7 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 8 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 8 8. TERRÆNREGULERING... 8 9. HEGN OG BEPLANTNING... 9 10. FORTIDSMINDER... 9 11. FÆLLESANTENNE... 9 12. VARME... 10 13. JORDFORURENING OG AFFALDSDEPOTER... 10 14. OPHÆVELSE AF TIDLIGERE PLANER OG SERVITUTTER... 10 15. RETSVIRKNING OG DISPENSATIONER... 10 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 12 Kortbilag I Kortbilag II Kortbilag III Udstykningsplan Matrikelkort Kirkelandskabet 2
Lokalplan nr. 3.127 For et område til opførelse af åben lav boligbyggeri. Om lokalplaner Indsigelse Lokalplanforslaget er fremlagt i offentlig høring fra den 26. februar 2004 til 27. april 2004. Indsigelser og bemærkninger til lokalplanforslaget skal indsendes til: En lokalplan er en plan, der gør det muligt for Byrådet at styre udviklingen i et område. Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling Lindegade 58 6070 Christiansfeld Lokalplanen sikrer også, at offentligheden bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. senest den 27. april 2004 kl. 12. Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgerne, brugere og Byrådet indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra Planens tilblivelse Planen er udarbejdet med ønske om, at kunne tilbyde attraktive byggegrunde i Sjølund, da de eksisterende grunde i J. A Petersens Park er solgt. Der ønskes opført åben lav boligbebyggelse, som vil harmonere med den øvrige bebyggelse i området. Området anvendes i dag til landbrugsdrift. landzone til byzone. Arealet er i h.t. Kommuneplan 2000-2010 udlagt til boligområde. Byrådet kan vedtage en lokalplan, hvis man ønsker et projekt vurderet af offentligheden. Redegørelse Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udvikling i et område og at give offentligheden og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Lokalplanens område. Lokalplanområdet fremgår af vedlagte kortbilag. Inden en lokalplan endeligt vedtages i byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplansforslag kan vedtages af Byrådet, skal det fremlægges for offentligheden i mindst 8 uger, Hvis der er kommet indsigelse, skal de vurderes i mindst 4 uger efter indsigelsesfristens (offenlighedsfasens) udløb før lokalplanen endeligt kan vedtages. Arealet er ca. 8.280 m 2 og beliggende syd for det eksisterende boligområde i J. A. Petersens Park og øst for Vejstrup Kirke. Øst for lokalplanområdet er et udyrket areal med træer, mens der syd for området er dyrket landbrugsareal. Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved planens udarbejdelse henligger arealet som et dyrket landbrugsareal. 3
Forhold til anden planlægning Regionplanen for Sønderjyllands Amt Regionsplanen foreskriver i retningslinie 3.1.1, at udlæg af arealer til byformål, som hovedregel skal ske i tilknytning til eksisterende byer, så den regionale hovedstruktur understøttes. Nye arealer skal begrænses mest muligt og bl.a. tage hensyn til: bevarelse af landbrugsarealer, skovarealer, natur og landskab, råstofforekomster, grundvandsressourcer samt kulturhistoriske og rekreative interesser. Området er i regionplanen omfattet af konsekvenszone fra en skydebane og i et kirkelandskab. Kommuneplan for Christiansfeld Kommune Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med retningslinierne i Kommuneplanen for Christiansfeld Kommune. Området er indeholdt i kommuneplanramme 03.B.3. Forsyning El: Området elforsynes fra TRE-FOR. Vand: Området skal vandforsynes fra Sjølund Vandværk. Kloak: Området skal tilsluttes offentlig kloak. Varme: Området er udlagt i varmeplanen til naturgasområde, elvarmeforbud. Fællesantenne: Området skal tilsluttes fællesantenne. Kirkelandskabet: Lokalplanområdet ligger indenfor kirkelandskabet for Vejstrup Kirke, som omfatter hele Sjølund by (se kortbilag III). De to korn- og foderstofsvirksomheders høje bygninger og siloer dominerer byen og landskabet omkring byen. For at bevare udsynet fra kirken og kirkegården mod øst, sætter lokalplanen begrænsninger i byggehøjden for grundene, der ligger nærmest kirken. Lokalplanens intentioner Lokalplanen skal åbne mulighed for at byggemodne området til åben lav boligbebyggelse. Lokalplanen skal desuden sikre, at der kan etableres tilkørselsforhold, trafiksikre adgangsveje for gående samt parkeringsmuligheder for beboere. Lokalplanens konsekvenser En lokalplan er en plan, der regulerer udviklingen for et område. Derfor er det kun når der skal ske noget nyt, som udbygning, ændret anvendelse eller udstykning, at planens bestemmelser træder i kraft. Den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil - også efter et evt. ejerskifte. Spildevand: Området tilsluttes den kommunale kloakforsyning efter gældende spildevandsplan. Renovation: Området er omfattet af offentlig renovation ifølge kommunens retningslinier. 4
Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når lokalplanforslaget er offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen ikke udnyttes eller bebygges på en måde, som kan stride mod den endelige plans indhold, jfr. planlovens 17, stk. 1. Dette gælder indtil den endelige vedtagelse af lokalplanen - dog højst et år efter forslagets offentliggørelse. Varige retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget af Byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planen jfr. planlovens 18. Den hidtidige lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv at anlæg med videre, som er indeholdt i planen, skal etableres. Dispensationer: Byrådet kan dispensere for mindre afvigelser fra planen, hvis de ikke er imod planens principper. Skønnes dispensationerne at have betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst 2 uger. Mere vidtgående ændringer kan kun ske ved en ny lokalplan med ny høringsprocedure. 5
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 3.127 for et område til åben lav boligbebyggelse. I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for området, der er beskrevet i 2. 1. Formål Lokalplanen har til formål: 1.1 at disponere området til åben lav boligbebyggelse, 1.2 at sikre tilfredsstillende tilkørselsforhold, trafiksikre adgangsveje og gangstier, 1.3 at skabe sammenhæng med den eksisterende bebyggelse i J. A. Petersens Park og lokalplanens nye boligområde, og 1.4 at området overføres fra landzone til byzone. 2. Område og zonestatus 2.1 Området udgør ca. 8.280 m 2 og omfatter en del af matr. nr. 1a Vejstruprød by, Vejstrup og en del af matr.nr. 2al Grønninghoved by, Vejstrup. Området er beliggende syd for bebyggelsen i J. A. Petersens Park og øst for Vejstrup Kirke. 2.2 Området afgrænses som vist på vedhæftet kortbilag. 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men overføres til byzone ved Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af åbne, lave enfamiliehuse. 6
3.2 Byrådet kan tillade, at der i boligområdet drives virksomhed i et omfang, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af bolig ikke forandres (herunder skiltning eller lignende), og områdets karakter af beboelsesområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4. Udstykning 4.1 Der må ikke udstykkes grunde mindre end 700 m 2. 4.2 Udstykning skal ske efter kortbilagets principper. 5. Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Veje og stier i lokalplanområdet skal i princippet anlægges som vist på kortbilaget. 5.2 Der må normalt kun etableres en overkørsel til hver grund. Men Byrådet kan tillade at der etableres en ekstra overkørsel efter nærmere begrundelse (campingvogn eller lignende). 5.3 I boligområdet må kun køretøjer under 3.500 kg være hjemmehørende eller til stadighed henstillet ved eller på parcellerne. Køretøjer med større vægt må kun henstilles på og ved parcellerne i det omfang, der er nødvendigt for af- og pålæsning. 5.4 Vejarealer og vendepladser må ikke anvendes til varig holdeplads eller langtidsparkering af motorkøretøjer, påhængsvogne og lignende herunder bådtrailere og campingvogne. 7
6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 %. 6.2 Der pålægges en byggelinje på 10 m fra grundenes skel mod syd. 6.3 Bygninger må højst opføres med en etage, og den totale bygningshøjde må ikke overstige 5,5 meter. 6.4 Beboelsesbygningers tage skal udføres som symmetriske sadeltage med en hældning på mellem 25 og 35 grader. 6.5 Øvrige bygninger på grunden kan udføres med flade tage. Byrådet kan dog godkende andre tagformer efter en konkret vurdering af et velbelyst projekt. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Beboelsesbygninger skal opføres i murværk, som kan fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret. 7.2 Garager, carporte og udhuse kan opføres af andre materialer, som f.eks. trævægge. 7.3 Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn kan virke skæmmende. 7.4 Antenne må ikke opsættes på bygningerne. Antenne skal placeres, så antennens højeste punkt ikke er højere end max. 1,8 meter over terræn. 8. Terrænregulering 8.1 Ved terrænregulering skal skråninger og støttemure holdes i en afstand af 0,5 meter fra naboskel, med mindre der kan opnås anden godkendt aftale med ejer af nabogrunden. 8.2 Hvor færdig vejoverflade afviger fra terræn i vejgrænsen, udjævnes højdeforskellen med skråninger ind på grundene. I stedet kan der 8
etableres støttemure af grundejerne, men udgiften herved er Byrådet uvedkommende. 8.3. Byrådet kan i forbindelse med byggemodningsarbejdet foretage terrænreguleringer på grundene, hvor dette skønnes hensigtsmæssigt af hensyn til helhedsvirkningen. 9. Hegn og beplantning 9.1 Langs lokalplanområdets afgrænsning mod syd og vest skal der etableres bøgehæk. Hækken skal holdes i en højde mellem 120 cm og 180 cm. 9.1 Der må kun etableres levende hegn i skel. Hegn mod nabogrund kan ved naboens accept rejses som fast hegn, mur, plankeværk, dog ikke i byggelinjearealet mod syd. 9.2 Etablering og vedligeholdelse af hegn mod vej, mark, grønne områder samt mod endnu ikke bebyggede parceller, som ejes af Christiansfeld Kommune, påhviler alene ejeren af de pågældende parceller. 9.3 Hegn mod vej skal plantes mindst 30 cm fra skel. 10 Fortidsminder 10.1 Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lign.) er omfattet af museumslovens kap. 8 om sikring af kultur- og naturarven 23-29. 10.2 Forud for byggemodning og byggeri skal Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev orienteres, således at der kan foretages en prøvegravning i god tid, før byggemodningen og byggeriet påbegyndes. 11 Fællesantenne 11.1 Områdets bebyggelse skal tilsluttes Den kommunale Fællesantenne. 9
12 Varme 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er sikret varmeforsyning med vandbårne anlæg, da området er udlagt til Naturgasforsyning, jf. kommunens varmeplan. 13 Jordforurening og affaldsdepoter 13.1 Hvis der under bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening eller affaldsdepoter, skal arbejdet straks standses og Byrådet skal underrettes herom, jfr. 71, i lov om forurenet jord, Lov nr. 370 af 2. juni 1999. Arealer, der er registrerede som affaldsdepoter, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, med mindre arealet frigives til pågældende formål. 14 Ophævelse af tidligere planer og servitutter 14.1 Private servitutter og tilstandservitutter, der er uforenelige med denne plan, ophæves af planen. 15 Retsvirkninger og dispensationer 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen, jfr. planlovens 16. 15.2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. 15.3 Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg m.v., som er indeholdt i planen, skal etableres. 15.4 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i modstrid med planens principper. 15.5 Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering før dispensation kan gives. 10
15.6 Byggeri, anlæg og anvendelse, som er i modstrid med planens principper, kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 11
Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 3.127 er vedtaget som forslag. Christiansfeld Byråd den 24. februar 2004. Jørgen From / Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget har været offentlig fremlagt i perioden den 26. februar 2004 til den 27. april 2004. Lokalplan 3.127 er endelig vedtaget. Christiansfeld Byråd den 25. maj 2004 Jørgen From / Borgmester Lokalplanen er offentliggjort den 15. juni 2004. Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør 12
b" 32l 32k 32h 2f 2am 2an 2ao 2bh 2bi 21b 32m 2ar 2aq 2ap 2bg 2bk 2bl 2x 2ai N 32b Sjølund by, Vejstrup 2as 2az 2bd 2ay 2aæ 2at 2ax 2aø 2au 2av 2ba 2bn 2bo 2bq 2bp 1y Christiansfeld Kommune Lokalplan 3.127. 32a 32ø 2al 2bf 2be 2bc 2bb 2bm Kortbilag II: Matrikelkort 58 51a 51b 1ad 1k 2by 2bv 2bt 2bs "h" 2bu 2bx 2bz 2bæ Grønninghoved by, Vejstrup Vejstruprød by, Vejstrup 03:B.3 Boligområde Bøgehæk jf. 9 Lokalplanområde Matrikelkort Ejerlavsgrænser 6i 6u 1ø 1aa 6m 1z 1ac 1ab 1æ 1a 1m 59 6k 6p 6x 1t 1u 1y Målestok 1:2.500 0 25 50 75 100 125 Meter