GEDIGEN INVESTERINGSEJENDOM BELIGGENDE CENTRALT I VEJLES GÅGADESYSTEM Sag 2200-11963 VESTERGADE 20-22, 7100 VEJLE Salgspris kontant: 17.000.000 kr. Bruttoleje inkl. tomgangsleje: 1.950.591 kr. Startforrentning v. kontant handel: ca. 7,75 % Samlet bygningsareal areal i h.t. BBR: 1.916 m² Grundareal i h.t. tingbog: 2.021 m² Matr.nr.: 500 b Vejle Bygrunde Kommune: Vejle Ejendommen er opført i 1970 og er beliggende på trafikeret gågade med god eksponeringsværdi for ejendommens lejere. Gode parkeringsforhold lige ved ejendommen. Attraktive boliglejemål beliggende på toppen af ejendommen med flot udsigt over midtbyens tage og egen stor fælles tagterrasse. CBRE A/S Frederiksgade 1 8000 Aarhus C T: +45 7022 9602 www.cbre.dk
FOTO Central beliggenhed midt i gå-gadesystemet Central beliggenhed midt i gå-gadesystemet Fælles tagterrasse til boliglejemålene Udsigt ned over gå-gaden fra tagterrassen Ejendommen set fra p-pladsen P-pladsen 2
BESKRIVELSE OG BELIGGENHED Attraktivt beliggende investeringsejendom med god lejerspredning sælges. Dagligvareforretning i stuen samme lejer siden 1982, kontor/klinik og bankoforening på 1. og 2. sal samt 4 boliglejemål på 3. sal. Gode tilkørsels og parkeringsforhold. 42 parkeringspladser i alt, hvoraf minimum 27 af pladserne er eksklusivt adviseret til bankoforeningen samt dagligvareforretningen, Fakta Quick. Lige ved alle midtbyens faciliteter og attraktiv eksponeringsværdi mod trafikeret gå-gade. EJENDOMMEN (4 EJERLEJLIGHEDER) Matr.nr.: Postadresse: Kommune: 500B, Vejle Bygrunde ejerlejl. nr. 1-fordelingstal 43/100 500B, Vejle Bygrunde ejerlejl. nr. 2-fordelingstal 21/100 500B, Vejle Bygrunde ejerlejl. nr. 3-fordelingstal 21/100 500B, Vejle Bygrunde ejerlejl. nr. 4-fordelingstal 15/100 Vestergade 20B, st. og kld., 7100 Vejle Vestergade 20A, 1. sal, 7100 Vejle Vestergade 22, 2. sal, 7100 Vejle Vestergade 22, 3. sal, 7100 Vejle Vejle Kommune. Opførelsesår iht. BBR: Ejendommen er opført i 1970 med om-/tilbygning i 2004, jf. BBR. Offentlig vurdering 2010: I alt kr. 25.450.000, heraf grundværdi kr. 6.002.400, fordelt på 4 ejerlejligheder, herunder: 3
Vestergade 20B, st. og kld., 7100 Vejle lejl. nr. 1: Kr. 10.900.000, heraf grundværdi kr. 2.581.000. Vestergade 20A, 1. sal, 7100 Vejle lejl. nr. 2: Kr. 4.550.000, heraf grundværdi kr. 1.260.550. Vestergade 22, 2. sal, 7100 Vejle lejl. nr. 3: Kr. 5.000.000, heraf grundværdi kr. 1.260.500. Vestergade 22, 3. sal, 7100 Vejle lejl. nr. 4: Kr. 5.000.000, heraf grundværdi kr. 900.400. Anvendelse: Ejendommen anvendes til detail (Fakta Quick), forening (Bankospil m.m.), tandlæge og beboelsesformål. Ejendommen er også anvendelig til liberale erhverv, herunder særligt til kontor og lægeklinik eller lignende. Det tomme erhvervslejemål har tidligere været anvendt som lægeklinik. Grundareal: 2.021 m 2 ifølge tingbogen, heraf vej 0 m 2 Etageareal iht. BBR: Erhvervsareal i alt 1.743 m 2 Boligareal i alt 368 m 2 Andel af fælles areal i alt 172 m 2 Kælder 625 m 2 Arealerne fordeler sig således på de 4 ejerlejligheder: Vestergade 20B, st. - Ejerlejl. Nr. 1 Erhvervsareal i alt 829 m 2 Vestergade 20A, 1. sal. - Ejerlejl. Nr. 2 (Vestergade 22, 1. sal) Erhvervsareal i alt 457 m 2 andel af fællesareal 44 m 2. Vestergade 22, 2. sal. - Ejerlejl. Nr. 3 Erhvervsareal i alt 457 m 2 andel af fællesareal 44 m 2. Vestergade 22, 3. - Ejerlejl. Nr. 4 Boligareal i alt 368 m 2 andel af fællesareal 84 m 2 4
Areal iht. sælgers lejerliste Sælgers lejerliste og de heri anførte arealer er lagt til grund i nærværende salgsprospekt, jf. bilag 1, lejerfortegnelsen. OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus Kommuneplan: Byzone. Ejendommen er omfattet af Kommuneplan - kommuneplanrammer 1.1.C.1 vedtaget af Vejle Kommune den 16. december 2009. Området, hvor ejendommen er beliggende, er fastlagt til centerformål, boligformål og offentlige formål. Bebyggelsen skal generelt opføres som sluttet bebyggelse i vejskel. Langs Mølleå fastlægges en byggelinie på min. 5 m målt fra øverste vandløbskant. Selvstændige butikker og eventuel fremstillingsvirksomhed i tilknytning hertil må ikke uden Byrådets særlige tilladelse etableres over bebyggelsens stueetage. Dagligvarebutikker må etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m² og udvalgsvarebutikker må etableres med et max. bruttoetageareal på 2.000 m². I bebyggelsens stueetage må der kun med Byrådets særlige tilladelse indrettes boliger, engrosvirksomhed og liberale erhverv som f.eks. kontorer, pengeinstitutter, klinikker, forsikringsselskaber og lignende. Disse må dog ikke indrettes i stueetagen i Nørregade (gågaden). En del af området ligger inden for støj- og vibrationsgrænsen fra jernbanestrækningerne Vejle Skanderborg og Vejle Herning. Lokalplan: Servitutter: Temalokalplan nr. 1000 gælder på ejendommen. Denne vedrører og regulerer facader og skiltning i Vejle Midtby. Tingbogsattester af den 23. november 2011 kan rekvireres hos CBRE A/S. 5
LEJEFORHOLD Leje: Lejere: Den samlede årlige leje er pr. 17. november 2011 opgjort til kr. 1.950.591 inkl. tomgangsleje ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Ejendommen er udlejet til hhv. Fakta Quick, tandlægeklinik, Bingo Drop In samt 4 beboelseslejemål. Herudover er der et tom kontor/kliniklejemål, som tidligere har været anvendt til lægepraksis. DRIFTSBUDGET Årlig leje pr. 17/11 2011 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 1.950.591 Ref. Fællesudgifter kr 60.392 kr 2.010.983 Grundskyld 2011 kr 105.167 Dækningsafgift 2011 kr 141.889 Ejendomsforsikring kr 15.000 Udvendig vedligeholdelse ca 2.000 m 2 ''over jord'' á kr. 40 kr 80.000 Fejning af fortorv kr 1.351 Snerydning og glatførerbekæmpelse kr 30.000 Dagrenovation kr 9.354 Renovation 600 liter og 400 liter container kr 40.000 Rottebekæmpelse kr 506 Elevatorservice inkl. elevatortelefon kr 17.500 El - fællesområderne kr 65.000 Indvendig vedligeholdelse af ventilationsanlæg kr 10.000 Trappevask kr 65.000 Vedligeholdelse af udvendigt p-areal kr 10.000 Vinduespolering kr 3.000 Administration, anslået 2,5% af årslejen kr 48.765 Ikke afløftbar moms, anslået kr 42.148 kr 684.679 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 1.326.304 Driftsbudgettet er hovedsaligt baseret på budget 2011 udarbejdet af administrator. 6
KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING Det opgjorte kapitalbehov er excl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 17.000.000 ½ Registreringsafgift kr 79.150 Advokat m.v. anslået kr 50.000 kr 17.129.150 Refusion deposita kr (81.195) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 17.047.955 Købspris pr. m 2 (2.381 m 2 jf. lejerlisten) kr 7.140 Registreringsafgiften er beregnet på baggrund af den offentlige vurdering for de 4 ejerlejligheder lagt sammen. Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 7,78% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 1.326.304 17.047.955 x 100 = 7,78% 7
AFSKRIVNINGER Opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 17.129.150 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr (6.002.400) Bygning og installationer kr 11.126.750 Værdi af tekniske installationer 10% kr 1.112.675 Restbygningsværdi kr 10.014.075 Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 2.381 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 831 Afskrivningsberettiget del 34,90% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 3.495.043 Bygningsværdi 4% kr 139.802 Installationer 4% kr 44.507 I alt kr 184.309 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at 831 m² i forhold til 2.381 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål. ØVRIGE OPLYSNINGER Overtagelse: Gæld udenfor købesum: Refusion: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Ingen gæld. De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 83.145, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 8
Moms: Energiforhold: Ejendommen er delvist momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber. Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Ejendommen er omfattet af reglerne om energimærkning (Lov nr. 585 af 24. juni 2005 om fremme af energibesparelse i bygninger) og Energimærkningsbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 61 af 27. januar 2011). Miljøforhold: Ejendommen er ifølge Danmarks Miljøportal (www.arealinfo.dk) hverken kortlagt på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2, jfr. rapport udskrevet d. 24.11.2011. Forsikringsforhold: Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand Forsikring A/S under police nr. 000-1229-9112-0. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. Tinglysningsafgift: Mellemsalg: Det forudsættes, at køber betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Ret til mellemsalg forbeholdes. Bilag: 1. Lejerfortegnelse Besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S Niels Ole Haagensen e-mail: niels.ole.haagensen@cbre.com eller Simon Fogh e-mail: simon.fogh@cbre.com 9
Vestergade 20-22, 7100 Vejle - ejerl. nr. 1, 2, 3 og 4 Ejendomsnr.: 22273, 22274, 22275 og 22276 Matr. nr.: 500b, Vejle bygrunde Afskrivningsberettiget Areal Årlig leje pr. Leje pr. Opsigelses- Ind- Uopsigelighed Lejeregu- Moms Deposita/bank Nr. Lejer Adresse flytning Type areal m 2 17.11.2011 m 2 garanti varsel Udlejer Lejer lering pr. værdi (+/-) 1 Tandlægerne Søndergaard & Bentsen Vestergade 20A, 1. sal 2 Tomgang Vestergade 22, 1. sal 3 Freddy Rasmussen Vestergade 22, 2. sal Fakta A/S, Butik 157 c/o Danmark Vestergade 20-22, st. Regulering markeds- 01.04.198 1 Tandlægeklinik 0 254 225.933 890 16.500 3 mdr. - - NPI 100% 1.7. Nej - 01.02.200 9 Tomgang 0 338 189.996 562 + 01.05.199 5 Freddy Rasmussen, Drop In Bingo 0 674 397.757 590 Bankgaranti 6 mdr. - - NPI 100% 1.1 Ja - 01.05.198 2 Fakta A/S 831 831 839.739 1.011 Koncerngaranti 6 mdr. - - NPI 100% 1.10. + 4 01.05.200 5 Freddy Rasmussen Vestergade 22, 3. sal 5 Bolig 0 74 67.740 915 14.985 3 mdr. - - 01.06.201 6 VB Sport A/S v/ lars Høj Vestergade 22, 3. sal 1 Bolig 0 68 64.380 947 16.095 3 mdr. - - Trappeleje kr. 1.560 1.1 Nej - Trappeleje kr. 1.800 1.1 Nej - Trappeleje kr. 1.800 1.1. Nej - 7 Kent Juul Pedersen Vestergade 22, 3. sal 23.03.11 Bolig 0 68 64.380 947 16.095 - - 17.01.201 Trappeleje kr. 8 VB Sport A/S v/ Lars Høj Vestergade 22, 3. sal 1 Bolig 0 74 70.080 947 17.520 3 mdr. - - 1.680 1.1. Nej - 7 Freddy Rasmussen 12 p-pladser 30.586 - I alt 831 2.381 1.950.591 819 81.195 Noter For så vidt angår lejer, Freddy Rasmussen (Drop In Bingo) er der på særskilt lejekontrakt udlejet 12 stk. p- pladser. Freddy Rasmussen har stillet bankgaranti svarende til 3 måneders aktuel leje fra 1.7.2009 i alt kr. 92.880,81. For så vidt angår lejer, Fakta A/S er det aftalt, at Fakta skal have minimum 15 p-pladser stillet til rådighed og at dette indgår i den samlede leje. Fakta A/S har stillet koncerngaranti på kr. 278.395,49. Arealer og lejens størrelse: Arealerne samt lejens størrelse er angivet som oplyst af sælger, jf. modtaget lejerliste fra sælger. CBRE tager forbehold for eventuelle uoverensstemmelser mellem lejerfotegnelsens angivelser og de på ejendommen gældende lejekontrakter. 2000 Lejerfortegnelse
VESTERGADE 20-22, 7100 VEJLE. Forbehold for ændringer og trykfejl Kontakt: Simon Fogh T: +45 7022 9602 M: +45 2440 2221 simon.fogh@cbre.com www.cbre.dk