Grundmateriale: Cowi Hinnerup Kommune Lokalplan nr. 150 Søften Midtby Indeholder kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016 December 2006
Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i værk, eller når det er nødvendigt for kommuneplanens virkeliggørelse. En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan bygninger, veje, stier, beplantning, arealer m.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Formålet med at sende en lokalplan i høring i mindst 8 uger er, at borgere, foreninger m.v. kan vurdere forslaget med henblik på, at komme med indsigelser og ændringsforslag. Indsigelser m.v. skal være skriftlige, og skal sendes til Hinnerup Kommune, Skovvej 20, 8382 Hinnerup. Når lokalplanen har været i høring, vurderer Byrådet de indkomne indsigelser og tager stilling til, om planen skal vedtages endeligt. Lokalplanen består af beskrivelse, redegørelse og lokalplanbestemmelser. Beskrivelsen og redegørelsen fortæller om de eksisterende forhold og om lokalplanområdet. Lokalplanbestemmelserne fastlægger arealanvendelsen, og disse bestemmelser er bindende. Læsevejledning Dette hæfte indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold. Derefter kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Derefter følger redegørelsen (tekst fra Kommuneplan 2005-2016), som indeholder oplysninger om lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området. Der oplyses også om områdets betjening med veje, stier, kollektiv trafik og dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Sidst i planen er der nogle tekstbilag. Servitutredegørelsen som fortæller hvilke servitutter, der er tinglyst på arealerne ved planens udarbejdelse. Lokalplanens retsvirkninger fortæller om de retsvirkninger planen har blandt andet for grundejere i området. En komplet liste over udarbejdede lokalplaner og byplanvedtægter fra Hinnerup Kommune kan ses på internettet. 2
Redaktionelle bemærkninger Udgiver: Hinnerup Kommune Teknisk Forvaltning Skovvej 20 8382 Hinnerup Tlf. 87 64 33 33 Udgivelsesår: 2006 Titel: Lokalplan nr. 150 Søften Midtby Indeholder kommuneplantillæg nr. 4 til kommuneplan 2005-2016 Sidetal: 29 Redaktionens afslutning: December 2006 Redaktion: Lars Elgaard og Troels Munk-Olsen Lay-out, tekst og Illustrationer: Kort og tegninger: Landinspektør: Lars Elgaard og Troels Munk-Olsen Torben Illum Landinspektørfirmaet Vestergade 8, 8000 Århus C Forslaget godkendt: 20. september 2006 Lokalplanen godkendt: 20. december 2006 3
Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan...2 Læsevejledning...2 Redaktionelle bemærkninger...3 1. Beskrivelsen...6 Beliggenhed, ejer- og zoneforhold...6 Baggrunden for lokalplanen...6 Lokalplanområdet...6 Butiks- og boligbebyggelsen...6 Parkering og beplantning...7 Byggemuligheder og adgangsforhold...8 Lokalplanen indeholder...9 Bebyggelsens udseende...9 Miljøvurdering...9 2. Lokalplanen...10 1 Formål...10 2 Område og zonestatus...10 3 Anvendelse...10 4 Udstykning...11 5 Detailhandel...11 6 Vej-, sti-og parkeringsforhold...11 7 Parkering og beplantning...12 8 Teknisk forsyning og ledningsanlæg...12 9 Støjforhold...13 10 Bebyggelsens omfang og placering...13 11 Bebyggelsens ydre fremtræden...14 12 Ubebyggede arealer og beplantning...15 13 Bebyggelsens ibrugtagning...15 14 Bygningernes placering...15 Godkendelsespåtegninger...16 4 3. Redegørelsen...19 Regionplanen...19 Vandindvindingsinteresser...19 Kommuneplanen...19 Kommuneplanens rammebestemmelser...19 Lokalplanrammer:...20 Fredningsforhold...21 Vej- og parkeringsforhold...21 Kollektiv trafik...21 Teknisk forsyning...21 Vand...21 Varme...21 El...21 Spilde- og regnvand...21 Affald...21 Miljøhensyn...21
Kortbilag Matrikelkort...17 Lokalplankort...18 Udsnit af kommuneplanens rammer 2005-2016...20 Kommuneplanens rammer 2005-2016...23 Tekstbilag Bilag A: Kommuneplantillæg nr. 4 til kommuneplan 2005-2016...22 Godkendelsespåtegning til kommuneplantillæg...24 Bilag B: Servitutredegørelse...25 Bilag C: Miljøklasseinddelingen i Kommuneplan 2005-2016...27 Bilag D: Lokalplanens retsvirkninger...29 Illustrationer Luftfoto af Søften Midtby...7 Illustrationsplan...8 5
1. Beskrivelsen Beliggenhed, ejer- og zoneforhold Denne lokalplan gælder for et område af Søften Midtby. Området er i Kommuneplan 2005-2016 omfattet af rammebestemmelserne for Søften 4.01.CE. Området er udlagt til centerområde med mulighed for at rumme butikker, værksteder, restaurant, liberalt erhverv m.m. samt boliger. Lokalplanområdet er på ca. 8.185 m² og beliggende i byzone. Områder er ved planens udarbejdelse delvist kommunalt ejet og delvist privat ejet. Området er, ved lokalplanforslagets godkendelse, delvist bebygget. I takt med lokalplanens realisering vil den eksisterende bebyggelse blive revet ned. På matrikelkortet side 17 ses de nuværende matrikelgrænser. Baggrunden for lokalplanen I Kommuneplan for 2005-2016 er det besluttet, at der i planperioden skal udarbejdes en plan for Søften Midtby. Der har været afholdt en offentlig debat om Søften Midtby, som tog udgangspunkt i et debatoplæg udformet af Hinnerup Kommune. Lokalplanen tager i vid udstrækning hensyn til de indlæg, der fremkom i debatperioden. Indlæggene fra debatten har været behandlet i Økonomiudvalget. Det blev besluttet, at lokalplanen skulle have en udstrækning som område I i debatoplægget, samt at byggeriet maksimalt må være i 3 etager. Desuden blev der vedtaget en bebyggelsesplan, der gør det muligt at bebygge området i etaper. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter ejendommene matr. nr. 2 a, 9 x, 9 æ, 39 a, 81, 90 samt del af matrikel 13 s og 7000 h, Søften by, Søften. Området har en central placering i Søften Midtby op til Skolevej og Grønhøjvej. Mod nordøst grænser det op til et område med to benzinstationer med kiosk. Mod sydøst grænser det op til boligbebyggelsen Aneskilde. Der vil blive kørende adgang til området fra Skolevej. Stiforbindelsen fra Ekkovej til Århusvej opretholdes. Butiks- og boligbebyggelsen Byrådet ønsker at udvide mulighederne for detailhandel i Søften Midtby. Behovet ændres i takt med stigningen i befolkningstallet. I perioden fra 2005 til 2017 vil befolkningstallet i Søften stige fra ca. 2220 til knapt 3380. Det nye område er en naturlig udvidelse af de eksisterende indkøbsmuligheder. Samtidig vil muligheden for at indrette restaurant og mindre forretninger samt lokaler til offentlige formål bevirke, at Søften på sigt får et mere bymæssigt center med flere aktiviteter og tilbud til beboerne. 6
Luftfoto af Søften Midtby. På borgermødet var der flere som ønskede centralt beliggende lejligheder til både unge, ældre samt almindelige børnefamilier. Den foreliggende plan giver mulighed for at opføre en dagligvareforretning på ca. 1000 m² samt udvalgsforretninger på samlet op til 500 m². Der er mulighed for at opføre ca. 3400 m² til øvrige formål inkl. boliger svarende til ca. 45 stk. Bebyggelsen skal opføres i velkendte danske byggematerialer og gives en udformning der kan give et arkitektonisk løft til Søften Midtby. Området er disponeret så parkeringen placeres centralt i områdets østlige del, således at der kan etableres en torvedannelse (Søften Torv), der visuelt kan bindes sammen med den lille plads med stenskulpturen. Denne nærhed vil sikre muligheden for sammenhæng med Søften Eng, således at det fine kig fra det nye torv til skolen bevares. Parkering og beplantning Der etableres tilstrækkelig parkering inden for området til erhverv og til boligerne, med adgang fra Skolevej. Parkeringsarealerne skal have et grønt islæt. Det store og karakteristiske bøgetræ skal bevares sammen med træerne på hjørnet af Grønhøjvej og Skolevej. 7
Byggemuligheder og adgangsforhold Lokalplanen inddeler lokalplanområdet i 4 områder ud fra ønsket om, at området kan bebygges i etaper. Område I udlægges til detailhandel, daglig- og udvalgsvarer, restaurant, liberalt erhverv, offentlige formål og boliger. En del af den omlagte Ekkovej ligger i dette område. Område II udlægges til mindre butikker, restaurant, liberalt erhverv, offentlige formål og boliger. En mindre del af den omlagte Ekkovej ligger i dette område. Område III udlægges til boliger. Område IV udlægges til parkering. En del af Ekkovej samt matr. nr. 9 æ og 9 x Søften By, Søften ligger i dette område Fordelingen af byggemulighederne fremgår af lokalplanens 10. Illustrationsplan 8
Lokalplanen indeholder Mulighed for at etablere nye butiksarealer på op til 1500 m² og boligbebyggelser, restaurant, liberalt erhverv samt offentlige formål på tilsammen op til 3400 m² Med dette indhold vil der være mulighed for at etablere et funktionelt og attraktivt bymidteområde. Bebyggelsens udseende Hinnerup Kommune vil lægge afgørende vægt på de enkelte bygningers arkitektur. Der bliver således i lokalplanen fastlagt procedure for fremsendelse og godkendelse af skitseprojekter. Godkendelse af et skitseprojekt vil blive af afgørende betydning for godkendelse af et egentligt byggeprojekt. Det store bøgetræ skal bevares. Samtidigt skal der sikres et stort islæt af træer og buske i området. Miljøvurdering Ifølge Lov om Miljøvurdering skal alle planer og programmer miljøvurderes. For lokalplan 150 Søften Midtby, er det vurderet, at lokalplanen ikke giver anledning til en mere vidtgående miljømæssig vurdering end den, der indgår i redegørelsen i dette hæfte. Afgørelsen kan påklages efter reglerne i planloven. 9
2. Lokalplanen Lokalplan nr. 150 Søften Midtby 1 Formål Formålet med lokalplanen er: at at at at området kan anvendes til butikker, liberale erhverv, boliger og institutioner m.v., sikre nye byggemuligheder i området i form af butiks- og boligbebyggelse, af høj arkitektonisk kvalitet. sikre hensigtsmæssige adgangsforhold samt velbeliggende parkeringsarealer. sikre Søften Midtby et center der svarer til Søftens størrelse, og fremtidige bystatus. 2 Område og zonestatus Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet med prikket signatur, og omfatter, jf. matrikelkortet, følgende ejendomme: Matr.nr. 2 a, 9 x, 9 æ, 39 a, 81, 90 samt del af matrikel 13 s og 7000 h Søften By, Søften. Lokalplanens område ligger i byzone. 3 Anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Området er udlagt til centerområde. Området må anvendes til butikker, hotel og restaurant, klinikker, kontorer, service og offentlige formål samt boliger. Der må kun placeres virksomheder i området, som kan klassificeres indenfor miljøklasserne 1-2, som defineret i Kommuneplan 2005-2016. Indenfor lokalplanområdet må der placeres anlæg og mindre bygninger til områdets tekniske forsyning. Sådanne anlæg skal godkendes af Hinnerup Kommune. Terrænregulering og beplantning skal udføres efter en fælles plan for hele lokalplanområdet, således at der sikres en god helhedsvirkning. Helhedsplanen skal godkendes af Hinnerup Kommune. Der kan godkendes en delplan, hvis indhold indgår i den fælles plan for området. Lokalplanområdet opdeles i 4 områder (jf. lokalplankortet) med følgende anvendelsesbestemmelser: 10
Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Område I Området kan anvendes til detailhandel, daglig- og udvalgsvarer samt boliger. Ovenpå forretningerne kan der bygges boliger jf. den retningsgivende bebyggelsesplan i 2 og 3 etagers højde, ligesom der kan indrettes tagterrasse/ taghave ovenpå butikken. Område II Områdets bebyggelse kan i stueetagen anvendes til mindre udvalgsvarebutikker, liberale erhverv, offentlige formål, restaurationsvirksomhed, boligformål og friarealer. Bebyggelsens øvrige etager kan anvendes til boligformål samt liberale erhverv. Område III Området kan anvendes til boligformål og friareal. Område IV Området anvendes til parkering og tilkørselsveje. 4 Udstykning Stk. 1 Udstykning må kun finde sted efter en udstykningsplan godkendt af Hinnerup Kommune. 5 Detailhandel Stk. 1 Dagligvarebutikker på op til 1000 m² må kun etableres indenfor område I. Stk. 2 Stk. 3 Udvalgsvarebutikker på ialt op til 500 m² kan etableres i område I og II. Det samlede bruttoetageareal til butikker i lokalplanens område må ikke overstige 1500 m². 6 Vej-, sti- og parkeringsforhold Stk. 1 Lokalplanområdet vejbetjenes for kunder og beboere via indkørslen fra Skolevej til det udlagte adgangs- og parkeringsareal i område IV. I det omfang trafikplanlægningen i det centrale Søften nødvendiggør en ændring af adgangsforholdene, vil der kunne foretages en regulering af overkørsler. Stk. 2 Stk. 3 Varetilkørsel til området kan udelukkende ske fra Skolevej. Område I, II, III Ved områdets bebyggelse skal det sikres, at der er vejadgang fra Skolevej via den omlagte Ekkovej til delområderne I, II og III. 11
7 Parkering Stk. 1 Ved nybyggeri skal der som minimum etableres følgende antal parkeringspladser: ½ p-plads pr. etagebolig under 60 m². 1 p-plads pr. etagebolig over 60 m². 1 p-plads pr. 25 m² butiks- og restaurationsareal. 1 p-plads pr. 50 m² etageareal ved kontorer. 1 p-plads pr. 37,5 m² etageareal for institutioner, udstillinger og kulturformål. Stk. 2 Stk.3 Antallet af parkeringspladser tilknyttet ældreboliger, institutionspladser og ungdomsboliger fastlægges af Hinnerup Kommune i hvert enkelt tilfælde i forhold til det aktuelle behov. Der må ikke ske ændret anvendelse eller etableres nybyggeri, som udløser et parkeringskrav, som ikke kan imødekommes indenfor lokalplanens område. Alternativt kan manglende parkeringspladser dog med Hinnerup Kommunes godkendelse, erstattes af indbetaling til den kommunale parkeringsfond. Stk. 4 Der udlægges areal indenfor område IV til parkering som vist på lokalplankortet. Et detailprojekt for udformning af parkeringsarealerne skal godkendes af Hinnerup Kommune. Parkeringspladser anlægges i mindst 5,0 m længde og 2,5 m bredde. For hver 50 parkeringspladser skal der dog anlægges mindst 1 handicap-parkeringsplads i mindst 5,0 m længde og 3,0 m bredde. Kørearealer anlægges i mindst 5,0 m bredde. Manøvrearealer bagved parkeringspladser anlægges i mindst 7,0 m dybde. Parkeringspladsen skal anlægges så arealet fremstår som en helhed med en ensartet trafikal løsning, samt ensartede materialer, belysning og beplantning af høj standard. Der plantes og vedligeholdes ca. 1 træ for hver 4. parkeringsplads. Det bevaringsværdige træ markeret med særlig signatur på lokalplankortet, skal bevares og indpasses i bebyggelsesplanen. Stk. 5 Langtidsparkering af lastbiler, campingvogne, både o. lign. må ikke finde sted indenfor lokalplanens område. 8 Teknisk forsyning og ledningsanlæg 12 Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 El- ledninger af enhver art må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene udføres som jordkabler. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Boligbebyggelsen i området skal tilsluttes kabel-tv eller et fællesantenneanlæg med tilhørende ledningsanlæg. Gennem lokalplanområdet løber en 400 mm regnvandsledning og en 300 mm spildevandsledning inkl. et 4 m bredt deklarationsbælte for hver ledning.
9 Støjforhold Stk. 1 Stk. 2 Det skal ved bebyggelsens konstruktion og / eller orientering sikres, at støjpåvirkning af boligers opholds- og soverum ikke overstiger 35 d(b)a, og at støjpåvirkningen af boligers udeopholdsarealer ikke overstiger 55 d(b)a. Kompressorer og ventilationsanlæg er omfattet af bestemmelserne i 9 stk. 1, og skal ved for højt støjniveau dæmpes/lydisoleres, jf. stk 1. 10 Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige 50. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Område I Det samlede etageareal indenfor området må ikke overstige 2300 m². Område II Det samlede etageareal indenfor området må ikke overstige 1450 m². Område III Det samlede etageareal indenfor området må ikke overstige 300 m². Område I Ny bebyggelse i området må maks. opføres i 3 etager og i maks. 12,5 m højde (målt i forhold til et niveauplan fastlagt i forbindelse med byggetilladelse i henhold til byggelovgivningen). Område II Ny bebyggelse i området må maks. opføres i 3 etager og i maks. 12,5 m højde. Område III Ny bebyggelse i området skal placeres indenfor de byggefelter, der er udlagt på lokalplankortet og må maks. opføres i 1 etage og i maks. 8,5 m højde. (målt i forhold til et niveauplan fastlagt i forbindelse med byggetilladelse i henhold til byggelovgivningen). Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger på under 4,0 meters højde kan opføres udenfor de angivne byggefelter i henhold til bestemmelserne i det gældende bygningsreglement. Fællesbestemmelser Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Uden tilladelse kan terrænet reguleres indtil +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn, eller i forhold til det terræn, der er reguleret i forbindelse med byggemodningen. Regulering nærmere skel end 0,5 m kan dog ikke finde sted uden tilladelse fra Hinnerup Kommune. 13
11 Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1 Hinnerup Kommune ønsker at bebyggelsen, indenfor denne lokalplans område får en høj arkitektonisk kvalitet. Derfor skal projekter med angivelse af materialevalg, farvevalg og arkitektonisk udformning allerede på et tidligt tidspunkt forelægges Hinnerup Kommune til udtalelse. Processen fra skitseprojekt til færdigt godkendt projekt og udbudsmateriale skal ske i en tæt dialog med Hinnerup Kommune for at sikre, at Byrådets intentioner tilgodeses. Hinnerup Kommune vil i tilfælde af uoverensstemmelse med bygherren forelægge sagen for Hinnerup Byråd, hvis afgørelse er endelig. Et projekt kan således, selv om det i alle henseender er lovligt efter gældende byggelovgivning, blive nægtet udførelse på grund af arkitektoniske og æstetiske mangler efter Hinnerup Kommunes beslutning. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Til bygningsoverflader skal der fortrinsvis anvendes materialer som beton, tegl, træ, zink, stål, tagpap o. lign. Vinduer skal udføres i træ, aluminium eller stål. Der må ikke anvendes buede glas i vinduer. Tagrender, nedløbsrør og inddækninger skal udføres i zink. Nedløb skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til facadens fremtræden og evt. opdeles i fag. Ventilationsanlæg, kompressorer og lign. skal inddækkes, så de ikke skæmmer bygning og område. Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendig på bygningen, udgøre en del af tagfladen eller en del af bygningens ydervægge, og må ikke placeres til gadesiden. Eventuelle udendørs antenner må kun sættes op i særlige tilfælde og efter ansøgning til Hinnerup Kommune. De skal anbringes på bygninger og må ikke placeres højere end 0,5 m over bygningens højeste punkt. Skiltning og reklamering på ejendommene må finde sted i det sædvanlige omfang for virksomheder af den pågældende art, og må ikke have karakter der på uheldig måde skæmmer områdets helhedspræg. 12 Ubebyggede arealer og beplantning Stk. 1 Der skal etableres udeopholdsareal til ny bebyggelse. Udeopholdsarealet skal mindst udgøre 20 % af boligetagearealet og mindst 10 % af erhvervsetagearealet. 14 Hinnerup Kommune kan tillade, at altaner, tagterrasser o. lign. med god solorientering og opholdskvalitet medregnes til udeopholdsarealet
Stk. 2 Butikkers vareoplag og affaldspladser skal afskærmes mod indblik. Varegård i område I skal afgrænses mod de tilstødende gader af et 2 m højt hegn. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Levende hegn mod vej- og stilskel skal etableres mindst 30 cm inde på den hegnede parcel. Ubebyggede arealer skal, ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Det eksisterende store bøgetræ skal bevares sammen med træerne på hjørnet af Grønhøjvej og Skolevej. 13 Bebyggelsens ibrugtagning Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, jf. 8, stk. 2. Boliger i ny bebyggelse må ikke tages i brug før kvalificerede beregninger eller målinger har godtgjort, at den maksimalt tilladte støjpåvirkning af boligers opholds- og soverum samt udeopholdsarealer ikke overskrides jf. 9 stk. 1. Ny butiksbebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret fast hegn om varegård og affaldsplads, som beskrevet under 12, stk. 2. 14 Bygningernes placering Stk. 1 Der dispenseres fra bestemmelserne i Bygningsreglement 95 kapitel 2.3 Stk. 1 om afstandsforhold. 15
Godkendelsespåtegninger Forslag til lokalplan nr. 150 er vedtaget i mødet den 20. september 2006. Niels Berg / Jesper Kaas Schmidt borgmester kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Hinnerup Byråd den 20. december 2006 Niels Berg / Jesper Kaas Schmidt borgmester kommunaldirektør 16
17 Grønagervej Ekkovej Skolevej Grønhøjvej 15f 13ei 13ek 13em 13er 15g 81 39a 9t 9y 13el 7g 73b 7d 7e 7f 6l 9x 13s 13b 13en 12a 7a 7b 8b 9æ 13 12ae 54b 90 13fc 13eq 13es 13e 12av 2a h ev fg fa eø ex ey eu 13fb 13ez 13 13 eæ 13 13 13et 13 f 13 54c 13ff 13 13 13 HINNERUP KOMMUNE Lokalplan nr. 150 Matrikelkort Mål: 1:1000 Dato: December 2006 SIGNATURER: Lokalplangrænse Områdegrænse
2 56 6 31 4 HOLMELUNDSVEJ 8 SKOLEVEJ 10 BOLIG/BUTIK I TAGTERRASSE IV 58 5 SØFTEN- TORV BOLIG/BUTIK II III BOLIG 20 GRØNHØJVEJ 18 22 16 3 2 1 2 3 ANESKILDE 1 7 14 3 5 15 4 12 SIGNATURER: Lokalplangrænse Områdegrænse I Område Nr. "s" HINNERUP KOMMUNE Lokalplan nr. 150 Lokalplankort 30c 7 Mål: 1:1000 Bevaringsværdigt Træ Dato: December 2006 "t" 18
3. Redegørelsen I dette afsnit redegøres der for lokalplanens forhold til Kommuneplanen og den øvrige planlægning på området. Regionplanen Med godkendelse af Kommuneplantillæg nr. 4 er lokalplanen i overensstemmelse med Regionplan 2005. Vandindvindingsinteresser Området er i Regionplan 2005 udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser. Området er desuden indbefattet i Århus Amts Forslag til Indsatsplan for Kasted 2006. Søften ligger i området Kasted, der i geologisk henseende er et sammenhængende drikkevandsområde. I denne plan for sikring af drikkevandsinteresser skrives det at: Det anbefales, at den kommunale planlægning afspejler de udlagte beskyttelseszoner, bl.a. bør zonerne fremgå af kommune- og lokalplaner med angivelse af, at grundvandsbeskyttelseshensyn bør iagttages med skærpet opmærksomhed. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med hovedstrukturen i den gældende Kommuneplan 2005-2016, men er ikke fuldt ud i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægningen i Kommuneplanen. I Kommuneplanen afsnit om Bymønster og byudvikling fastslås det om Søften, at: Byrådet vil arbejde for, at der udarbejdes en plan for bymidten, som gør centerområdet og grunden med det nuværende fritidscenter til et attraktivt område. I Kommuneplanens Handlingsplan for Hinnerup 2050 fremgår det at: Den hidtidige byudvikling i Hinnerup i form af store udstykninger til parcelhuse har været meget arealkrævende. Hvis denne udvikling fortsætter kan det blive svært at bevare de værdifulde landskaber, og undgå at byerne vokser sammen. En måde at undgå dette på er, i langt højere grad at bygge højere og fortætte den eksisterende by. Kommuneplanens rammebestemmelser Rammebestemmelserne angiver hvilke krav, der stilles til indholdet af en lokalplan, bl.a. bebyggelsesprocenten for de enkelte områder, etageantal, maksimal bygningshøjde mv. Lokalplanområdet ligger i Kommuneplan 2005-2016s rammeområde 4.01.CE Søften midtby, jf. nedenstående kort. De rammebestemmelser, der gælder for områdets lokalplanlægning, fremgår ligeledes herunder. Nærværende lokalplan er ikke i overensstemmelse med rammerne for udarbejdelse af lokalplaner i det berørte rammeområde. Ønsket om fortætning og højere byggeri kan kun opnås ved at hæve bebyggelsesprocenten. I dette tilfælde forhøjes den for rammeområdet som helhed til 50, samtidig med at det maksimale etageantal fastsættes til 3. I forbindelse med udarbejdelsen af dette lokalplanforslag er der derfor udarbejdet tillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016. Kommuneplantillægget fremgår af lokalplanens bilag A. 19
Søften Lokalplanrammer Områdets nr. og betegnelse Områdets status Fremtidig anvendelse Bebyggelsens art Begyggelsens omfang og placering Bygningens etageantal og højde Opholds- og friarealer Veje, stier og parkering Særlige bestemmelser Lokalplaner Zoneforhold 4.01CE Søften Midtby Centerområde Butikker med værksted, hotel og restaurant, klinikker, kontorer, service og offentlige formål samt boliger. Miljøklasse 1-2. Max. bebyggelsesprocent: 25 for boligbebyggelse. 50 ved anden bebyggelse. Nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker må i hele Søften by ikke overstige et samlet bruttoetageareal på 2.000 m 2. Maksimalt bruttoetageareal:dagligvarer 1.000 m 2 /butik.udvalgsvarer 1.000 m 2 /butik.. Max. 16,5 m. Max. 5 etager Opholdsareal på mindst 20 % af boligetagearealet og 10 % af erhvervsetagearealet Ifølge Hinnerup Kommunes parkeringsfond. Opmærksomhed på støj fra Århusvej og Skolevej. Se de generelle rammer. Byzone 20
Fredningsforhold Der findes ikke fredninger indenfor lokalplanområdet. Vej- og parkeringsforhold Lokalområdets bebyggelse får vejadgang for kunder og beboere via vej -og parkeringsarealet i område IV. Parkeringskravet i lokalplanen følger Kommuneplanens bestemmelser. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af en regional busrute. Rute 115 Randers- Hadsten-Hinnerup-Århus kører ad Grønhøjvej og stopper lige ved lokalplanområdet. Lokalbusserne linje 2 og 3 stopper ligeledes på Grønhøjvej. Teknisk Forsyning Vand Vandforsyning sker fra Søften Vandværk I/S. Varme Lokalplanområdet skal forsynes ved kollektiv varmeforsyning. El Elforsyning sker fra NRGi. Spilde- og regnvand Kloakforsyningen sker efter gældende vedtægt. Oplysning kan fås hos Hinnerup Kommune. Området er beliggende i spildevandsområderne F53.5 og F54.6. I Ekkovejs nuværende forløb ligger der en spildevandsledning på 300 mm og en regnvandsledning på 400 mm incl. et 4 m bredt deklarationsbælte for hver ledning. Se servitutredegørelsen bilag B. Hvis det, på baggrund af nybyggeri, er nødvendigt at omlægge disse, vil det ske for bygherrens regning. Regnvand føres til Lilleå og spildevand til Hinnerup Renseanlæg, Møllevej i Hinnerup. Affald Der henvises til affaldsplan og affaldsregulativ for Hinnerup Kommune, hvori der er fastsat nærmere bestemmelser for, hvorledes affaldet bortskaffes og genanvendes. Miljøhensyn Energiforbrug, affaldsmængder og spildevand kan nedsættes væsentligt ved almindelig omtanke samt planlægning for og anvendelse af forskellige energibesparende installationer, foranstaltninger og konstruktioner i byggeriet. 21
Bilag A - Kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016 Jf. afsnittet om Kommuneplanen, ændres rammebestemmelserne for Lokalplanens område. Rammeområde 4.01.CE: Søften Midtby, Centerområde. Der er ikke ændringer i rammekortet. Rammebestemmelserne for område 4.01.CE: Søften Midtby, Centerområde, efter godkendelse af Kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016. Områdets nr. og betegnelse Områdets status Fremtidig anvendelse Bebyggelsens art Begyggelsens omfang og placering Bygningens etageantal og højde Opholds- og friarealer Veje, stier og parkering Særlige bestemmelser Lokalplaner Zoneforhold 4.01CE Søften Midtby Centerområde Butikker, butikker med værksted, hotel og restaurant, klinikker, kontorer, service og offentlige formål samt boliger. Miljøklasse 1-2. Max. bebyggelsesprocent: 50 for området som helhed. Nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker må i hele Søften by ikke overstige et samlet bruttoetageareal på 2.000 m 2. Maksimalt bruttoetageareal: Dagligvarer 1.000 m 2 /butik.udvalgsvarer 1.000 m2/butik. Max. 12,5 m. Max. 3 etager Opholdsareal på mindst 20 % af boligetagearealet og 10 % af erhvervsetagearealet. For lejligheder under 60 m² anlægges en ½ parkeringsplads, for lejligheder over 60 m² anlægges 1 parkeringsplads. Øvrig parkering efter Kommuneplanens generelle bestemmelser. Opmærksomhed på støj fra Århusvej og Skolevej. Se de generelle rammer. Byzone 22
23 Gl. Hinnerup Skødtsminde Søften 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.30.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.35.BO 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.17.OF 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.22.BO 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.16.OF 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.21.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.33.BO 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.52.ER 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.12.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.11.OF 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.02.CE 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.34.BO 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.13.OF 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.01.CE 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.20.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.36.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.37.BO 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.60.RE 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.24.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.28.BO 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.18.OF 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.29.BO 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.15.OF 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.27.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.25.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.26.BO 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.10.OF 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.23.BO 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.53.ER 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.32.BO 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.19.OF 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.64.RE 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 4.38.BO 0 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter 1000 meter Søften Areal der overføres til byzone gennem lokalplan Boligområde Blandet område Erhvervsområde Centerområde Rekreativt område Offentligt område Vindmøller Jordbrugsområde
Godkendelsespåtegninger til Kommuneplantillæg nr. 4. Foranstående er vedtaget som forslag til Kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016 i mødet den 20. september 2006. Niels Berg / Jesper Kaas Schmidt borgmester kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages forestående kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan 2005-2016 endeligt. Hinnerup Byråd d. 20. december 2006 Niels Berg / Jesper Kaas Schmidt borgmester kommunaldirektør 24
Bilag B - Servitutredegørelse 25
26
Bilag C - Miljøklasseinddelingen i kommuneplan 2005-2016 Butikker Miljøklasse Daglig- el udvalgsvarebutik 1-3 Lavprisvarehus 1-4 Supermarked o.l. 1-3 Butikker med værksted Guld-, sølvsmed, urmager o.l. 1-3 Møbelpolstrer o.l. 1-3 Pottemager o.l. 1-3 Reparation af AV-udstyr o.l. 1-3 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Store specialbutikker Bil- el campingvognssalg o.l. 1-3 Byggemarked, havecenter o.l. 1-3 Landbrugsmaskiner 1-3 Hotel og restaurant Bar 1-3 Diskotek 1-3 Hotel 1-3 Restaurant 1-3 Klinikker Dyreklinik 1-3 Kiropraktor, terapi o.l. 1 Læge, tandlæge o.l. 1 Kontorer Administration, databehandling o.l. 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Databehandling 1 Service Bedemand o.l. 1 Ejendomsmægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Småvaskerier, renserier o.l. 2-3 Benzinsalg Benzinsalg inkl kiosk, vaskeanlæg og værksted 2-4 Trykkerier Bogbinderi 2-3 Fotografisk virksomhed 2-3 Trykkerivirksomhed o.l. 2-5 Engroshandel o.lign Aftapning, pakning, oplag o.l. 3-6 Engroshandel 2-6 Lagervirksomhed 2-6 Transport Biludlejning 2-3 Busterminal, remise o.l. 4-5 Flytteforretning 3-5 Fragtmand el budcentral 3-5 Hyrevogne 3-4 Redningsstation 2-5 Vognmand 3-5 Oplagsvirksomheder Affaldssortering 4-5 Containerplads 4-5 Entreprenør o.l. 4-5 Fyldplads 5-7 Garageanlæg 3-5 Kompostering 4-6 Kontrolleret losseplads 6-7 Omlastestation 5-6 Oplag 5-6 Plads til kørende materiel 4-5 Mindre industri Akkumulator el kabelproduktion 4-5 Betonblanding el -støbning 4-6 Bygningselementer 4-5 Drikkevarefremstilling 4-5 Elektronik 2-4 Fødevarefremstilling 3-6 Galvanisering el forsinkning o.l. 4-6 Garveri 4-6 Glas, porcelæn el lervarer 5-6 Gummiproduktion 4-5 Kabelskrot 3-6 Kartoffelmelsfabrik 4-5 Lakering el overfladebehandling 4-6 Maskinfabrik 2-5 Møbelfabrikation o.l. 4-5 Ophugning el nedknusning 4-5 Plast- el skumplastfremstilling 4-5 Proteiner el enzymer 3-6 Rengørings- el hygiejnemidler o.l 4-5 Tagpapfremstilling 4-5 Tekstil- el tøjproduktion 3-5 Træimprægnering 4-5 Vaskeri, renseri, farveri 3-5 Vulkanisering 3-5 Større industri Akkumulator el kabelproduktion 5-6 Asfalt fremstilling 6-7 Autoophugger 5-7 Betonblanding og -støbning 4-6 Biogasanlæg 6-7 Bygningselementer 4-7 Drikkevarefremstilling 5-6 Elektroteknik 3-5 Farve,lak, lim el cellulose 6-7 Foderstoffer el kornforarbejdning 6-7 Fødevarefremstilling 3-6 Galvanisering, forzinkning o.l. 4-6 Garveri 5-6 Glas, porcelæn og lervarer 5-6 Gummiproduktion 4-6 Kabelskrot 5-6 Kartoffelmelsfabrik o.l. 5-6 Kemisk- el genetisk produktion 6-7 Lakering el overfladebehandling 4-7 Lægemiddelfremstilling 6-7 Maskinfabrik 3-6 Metalforarbejdning el -støbning 5-6 Møbelfabrikation o.l. 5-6 Olie- eller benzindepoter 6-7 Papirfremstilling 4-7 27
Ophugning el nedknusning 5-6 Papir- el papfremstilling 4-7 Plast- el skumplastfremstilling 4-6 Protein- el enzymfremstilling 3-6 Rengørings- el hygiejnemidler 5-6 Savværk 5-6 Skibsværft 5-6 Slagteri 5-6 Tagpapfremstilling 5-6 Teglværk 5-6 Tekstil- eller tøjproduktion 3-6 Træimprægnering 5-6 Vaskeri, renseri eller farveri 4-6 Vulkanisering 3-6 Særlig industri Asfaltfremstilling 6-7 Bekæmpelsesmidler og kunstgødning 6-7 Biogasanlæg 6-7 Bygningselementer 4-7 Cementfabrik 7 Farve, lak, lim, cellulose 6-7 Fiske-, benmel, blodplasma 7 Foderstoffer el kornforarbejdning 6-7 Trælast 3-5 Værksteder Autoværksted 3-5 Bådeværft (træbåde) 3-5 El-installatør 2-3 Elektroteknik 2-3 Fødevarefremstilling 3-4 Glarmester 2-3 Lakering el overfladebehandling 4-5 Maskinværksted 2-6 Smedie el VVS 2-6 Snedker 3-5 Stenhugger 3-5 Tekstil- el tøjproduktion 2-4 Undervognsbehandling 4-5 Gas- el benzindepoter 6-7 Grus, kalk- el mørtelværker 6-7 Kabelskrot 6-7 Kemikalie- og oliebehandlingsanlæg 6-7 Kemisk og genetisk produktion 6-7 Lægemiddelfremstilling 6-7 Maskinfabrik 6-7 Metalfremstilling, -forarbejdning o.l. 6-7 Papir- el papfremstilling 6-7 Olie- og benzindepoter 6-7 Olie- el fedtraffinering 7 Ophugning el nedknusning 5-7 Skibsværft 6-7 Stålvalseværk 7 Talg- el fedtsmelteri 6-7 Teglværk 6-7 Vaskeri, renseri el farveri 3-4 Vulkanisering 3-4 Om miljøklasserne Formålet med miljøklasserne er, at forebygge mod miljøproblemer ved en hensigtsmæssig placering af virksomheder, fritidsanlæg, institutioner og andet, som erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne med bl.a. støj, røg, lugt, rystelser eller trafik. Miljøklasserne bruges til en indledende vurdering af, hvilke typer virksomheder mv. der kan være plads til i et område forud for en nærmere miljøvurdering af den enkelte virksomhed. Hver type virksomhed mv. har en miljøklasse ud fra, hvor meget den erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne. Der er betydelig variation i påvirkningerne fra virksomheder indenfor en enkelt virksomhedstype. Derfor er miljøklassen fastsat som et interval, og der er mulighed for op- og nedklassificering ud fra en konkret vurdering af f.eks. virksomhedens indførelse af renere teknologi. Klasse 1: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og som kan indplaceres i områder med boliger. Klasse 3: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen, tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4: Virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5: Virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6: Virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7: Virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for om givelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed. Der opereres med følgende vejledende afstande i forhold til boliger o.lign: Klasse 1: 0 m Klasse 2: 20 m Klasse 3: 50 m Klasse 4: 100 m Klasse 5: 150 m Klasse 6: 300 m Klasse 7: 500 m Der er ikke tale om afstandskrav, der altid skal overholdes. Hvis afstanden skal tillades kortere end den, der fremgår af skemaet, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning. 28
Bilag D - Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder fra den dag, Byrådet har offentliggjort, at de har vedtaget planen endeligt. Bebyggelse, udstykning og anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet skal efter dette tidspunkt være i overensstemmelse med planen. Anvendelse, der har været lovlig inden den endelige vedtagelse, kan fortsætte uændret. Lokalplanen betyder ikke, at de anlæg m.v. der er beskrevet i planen, skal etableres. Byrådet kan dog, hvis det er af væsentlig betydning at få gennemført planen, ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Planlovens 15. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelser om, at en del af lokalplanens område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af lov om frigørelsesafgift. Lokalplanen gælder forud for bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med planen. Lokalplanen kan kun ændres ved en ny lokalplan. Byrådet kan dog give dispensationer fra lokalplanen, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have mindst 14 dages frist til at komme med eventuelle bemærkninger til den. Først derefter kan kommunen give dispensation. 29