Investeringsejendom Ryslinge Sag 71067-8 TIL SALG Ryslinge - Hestehavevej 23A Markant hjørneejendom 3 beboelseslejligheder og 1 erhvervslejemål Beliggende midt i Ryslinge by Ombygget i 2015 Kontantpris kr. 2.600.000 1. års nettoafkast % 8,35 Etageareal m 2 347
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Markant hjørneejendom beliggende midt i Ryslinge by med Brugsen som nærmeste nabo. Bygningen er opført i gule mursten og tagdækket med tegl. Ejendommen, der tidligere har været anvendt som pengeinstitut, gennemgik i 2015 en gennemgribende ombygning med indretning af 3 beboelseslejligheder samt 1 erhvervslejemål. Alle 4 lejemål fremstår derfor i meget pæn stand. Erhvervslejemålet andrager jf. BBR 94 m² og er p.t. tomt. Der arbejdes sideløbende på udlejning. Lejemålet har senest været anvendt til klinikformål og med den nuværende indretning vil en lignende anvendelse være oplagt. Lejemålet har indgang fra ejendommens hjørne. Der entreres til stort venteværelse/receptionsafsnit med mulighed for salgsområde. Herfra er der adgang til 3 behandlerrum, alle med håndvaske og det ene med bad. Endvidere findes toilet, frokoststue samt depotrum med vaskemuligheder. Beboelseslejlighederne er alle 3-værelses lejligheder, men med forskellig indretning. Alle 3 lejligheder er indrettet med entre, stue, køkken, værelse, soveværelse samt badeværelse med brus. Lejligheden 23A andrager jf. BBR 95 m² og har indgang via vindfanget på ejendommens facade mod Hestehavevej (den tidligere banks hovedindgang). Lejlighederne 23B og 23C andrager jf. BBR hhv. 78 og 80 m² og har indgang på ejendommens bagside. Endvidere er der via udvendig trappe nedgang til fælles kælder med fyrrum og depotrum. Bag ejendommen findes et stort offentligt parkeringsareal. 2
2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 65, Ryslinge By, Ryslinge Faaborg-Midtfyn Opført/Ombygget Opførelsesår 1962 Ombygningsår 2015 Arealer Grundareal 900 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 347 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 94 m 2 Boligareal 253 m 2 Etageareal i alt 347 m 2 Sekundære arealer 109 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført/Ombygget år 1962/1991 Bebygget areal 347 m 2 Sekundære arealer 109 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Hestehavevej 21 94 m 2 Erhvervsareal Nej Hestehavevej 23A 95 m 2 Boligareal Nej Hestehavevej 23B 78 m 2 Boligareal Nej Hestehavevej 23C 80 m 2 Boligareal Nej Kælder 109 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.300.000 heraf grundværdi kr. 180.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. 100 072 270 Forsikringen dækker følgende: Brand inkl. el-skade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, hus- og grundejeransvar og stikledning. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af den 12.04.2013 med energiklassifikation G. 3
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Offentlige planer/forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Området, hvori ejendommen er beliggende, er omfattet af kommuneplan nr. Rys.C.1 samt lokalplan nr. 2010-9, der bl.a. bestemmer det følgende: Kommuneplan nr. Rys.C.1: Kommuneplanen udlægger området til centerområde. Maks. bebyggelsesprocent: 50 Maks. bygningshøjde: 8,5 meter (2 etager) målt fra naturligt terræn (niveauplan) Lokalplan nr. 2010-9: Lokalplanen udlægger området til centerområde i form af butikker, erhverv og boliger. Erhverv må højest have miljøklasse 2. Der kan opføres åben - lave boliger i hele området. Maks. bebyggelsesprocent: 50 Maks. bygningshøjde: 10 meter (2½ etager) Kommune- og lokalplan kan rekvireres på www.plansystem.dk eller hos medvirkende erhvervsmægler. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Der findes p.t. ingen servitutter på ejendommen. El, vand og varme Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn. Lejerne betaler for eget forbrug af el efter særskilte målere og direkte til forsyningsselskabet. Ejendommen forsynes med vand fra Ryslinge Vandværk. Alle lejerne betaler for eget forbrug af vand efter særskilte målere og direkte til forsyningsselskabet. Alle lejerne betaler endvidere et acontobeløb for vandafledning. Ejendommen forsynes med varme fra NGF Nature Energy. Lejerne af 23A og 23C betaler for eget forbrug af varme efter særskilte målere og der udarbejdes årligt varmeregnskab. Det ene værelse i lejligheden 23A samt den tilhørende kælder opvarmes med el. Lejligheden 23B opvarmes med el. Erhvervsdelen betaler for eget forbrug af varme efter særskilt måler og der udarbejdes årligt varmeregnskab. Løsøre og inventar Det inventar, der i henhold til lejekontrakterne tilhører udlejer, medfølger i handlen. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Syddanmarks Jordforureningskontor har derudover ingen oplysninger om forurening eller formodet forurening på ejendommen. 4
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.600.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 194.400 I alt kr. 194.400 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 65.800 I alt kr. 65.800 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 2.728 Renovation Renovation, anslået kr. 4.500 Miljøafgifter kr. 67 Udvendig vedligeholdelse Anslået kr. 23.000 Administration Administration, anslået kr. 9.900 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 6.003 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 46.198 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 8.630 Advokatsalær - skøde kr. 15.000 Moms kr. 3.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 27.380 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.600.000 Handelsomkostninger anslået kr. 27.380 -Refusion depositum kr. 48.600 -Refusion forudbetalt leje kr. 16.200 Anslået kapitalbehov kr. 2.562.580 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 260.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 46.198 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 214.002 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 214.002 x 100 2.562.580 = 8,35 % (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Den kontante købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.250.000 Grundens værdi kr. 350.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.600.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 46.198 kr. 46.198 Udgifter i alt kr. 46.198 kr. 46.198 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 194.400 kr. 194.400 Lejeindtægter, anslåede kr. 65.800 kr. 65.800 1. år før afskrivning / skat kr. 214.002 kr. 214.002 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 214.002 Likviditet 1. år før skat kr. 214.002 Skattevirkning ved skatteprocent på 30,15 % kr. 64.522 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 149.480 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Svendborg Vestergade 165 5700 Svendborg Att.: Kenneth Jørgensen, Erhvervsmægler MDE Tlf.: 6321 7090, e-mail: knj@nybolig.dk 7
FOTOS 8
FOTOS 9
FOTOS 10
FOTOS 11
PLANTEGNING 12
KORT 13
KORT 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Tomgang Hestehavevej 21 Erhverv Erhverv 94 65.800 700 65.800 2 Camilla Harebæk Schebye Depositum garanti Forudbetalt leje Hestehavevej 23A Bolig Beboelse 92 69.600 757 69.600 17.400 5.800 3 Stefan Bo Andersen Hestehavevej 23B Bolig Beboelse 71 58.800 828 58.800 14.700 4.900 4 Bodil og Bent Varming Hestehavevej 23C Bolig Beboelse 81 66.000 815 66.000 16.500 5.500 Refunderede driftsudgifter I ALT 338 260.200 48.600 16.200 0 Erhvervsdelens andel 94 65.800 0 0 0 Boligdelens andel 244 194.400 48.600 16.200 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 260.200 48.600 16.200 heraf faktisk 194.400 48.600 16.200 heraf anslået 65.800 0 0 15
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Tomgang Ja Anslået Nej 2 Camilla Harebæk Schebye Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 01.01.2016 Nej 3 Stefan Bo Andersen Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 01.01.2015 Nej 4 Bodil og Bent Varming 7.800 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 01.01.2015 Nej KONTRAKTSVILKÅR Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Camilla Harebæk Schebye 0 01.03.2016 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Stefan Bo Andersen 0 01.12.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Bodil og Bent Varming 0 01.11.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 16