Lokalplan LK 12 for boligområdet Buske Nord
Hvad er en lokalplan? Om lokalplaner En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalområde i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholds- og parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må dette ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, f.eks. for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommune- og regionplanlægningen. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Dispensation En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod hovedprincipperne i planen. 2
Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens område og zonestatus Baggrund og formål med lokalplanen Lokalplanens indhold Forholdet til anden planlægning og lovgivning Regionplan 2005 Hvalsø Kommuneplan 2004-2015 Zoneforhold Fredning Museumsloven Natur Bjørneklo Natura 2000 Lavbundsarealer Støj Grundvand Forurening Spildevand og regnvand Vandforsyning Varmeforsyning Trafik Deklarationer/servitutter Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanens bestemmelser 1 Formål med lokalplanen 2 Lokalplanens område og zonestatus 3 Lokalplanens anvendelse 4 Udstykning 5 Veje, stier og parkering 6 Anlæg og forsyning 7 Støj 8 Antenneanlæg 9 Bebyggelsens omfang og placering i delområde A 10 Bebyggelsens ydre fremtræden i delområde A 11 Ubebyggede arealer 12 Grundejerforening 13 Deklarationer 14 Forudsætning for ibrugtagning 15 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 16 Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Side 5 5 6 7 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 14 14 14 14 15 15 15 16 16 16 18 18 20 20 20 21 21 22 Kortbilag: Kortbilag nr. 1. Matrikelkort - Områdets afgrænsning Kortbilag nr. 2. Lokalplankort Kortbilag nr. 3. Byggefelter/niveauplan Kortbilag nr. 4. Dispositionsplan Kortbilag nr. 5. Mosens afgrænsning 3
Lokalplan LK 12 for boligområdet Buske Nord 1. etape Endeligt vedtaget lokalplan sendt til: Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Roskilde m.fl. Foreninger Ejere, lejere, brugere Borgere m.fl., der har fremsat indsigelser Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring: 23. marts 2009 Offentlig høring: 31. marts 2009 til 26. maj 2009 Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen 22. juni 2009 Offentlig bekendtgjort 30. juni 2009 4
Redegørelse Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet er beliggende ved den nordøstlige del af Kirke Hvalsø By. Området er afgrænset af Bentsensvej mod sydøst, af frodige moser og Hvalsø Bys østlige bebyggelse mod vest og åbne landbrugsarealer mod nordøst. Lokalplanområdets beliggenhed ved den nordøstlige del af Kirke Hvalsø By. Lokalplanområdet består i dag af en dyrket mark, et moseområde samt lidt træbevoksning. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 7,3 ha, hvoraf 1. etape udgør ca. 3 ha og 2. etape udgør ca. 4,3 ha. Området er beliggende i landzone og overgår ved lokalplanens vedtagelse til byzone. Landskabet Området mellem Gundested Moserne og den gamle nedlagte Midt Bane er et unikt sted for bosætning i direkte kontakt og nærhed med det fredede kultur- og naturlandskab. Et markant terrænfald ned mod de grønne og frodige moser mod vest og de vidtrækkende åbne landskaber på højderyggen mod øst, giver mulighed for en åben og harmonisk bebyggelse med gode forudsætninger for udsigt fra alle boliger. 5
Lokalplanområdet set fra syd. En del af moseområdet, der er omgivet af tæt bevoksning. Baggrund og formål for lokalplanen Baggrunden for lokalplanen er at tilføre Hvalsø By nye attraktive boliger med varieret arkitektur, under hensyn til landskabet og naturen. Denne lokalplan skal udstikke rammerne for opførelse af et nyt boligområde, der kan imødekomme udbygningen af Hvalsø By, som centerby for Lejre Kommune. Formålet med lokalplanen er derfor at muliggøre udstykning og opførelse af 11 åben-lave boliger i 1. etape, samt sætte de overordnede rammer for etablering af ca. 28 åben lave boliger i 2. Etape, som der senere skal tilvejebringes en detaljeret lokalplan for. Samtidig er formålet at sikre principperne for veje og stier i hele området. Formålet er ligeledes at sikre, at de landskabelige værdier fastholdes og at områdets natur omkring mosearealet bibeholdes samt at forbedre offentlighedens adgang hertil. 6
Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder således rammebestemmelser for hele området nordvest for Bentsensvej mht. den overordnede anvendelse af området og principperne for veje og stier i området. Etapeopdeling af lokalplanområdet. For 1. etape af området Buske Nord indeholder lokalplanen detaljerede bestemmelser mht. udstykningsforhold, bebyggelsens omfang, placering og udformning mv. For 2. etape af Buske Nord skal der på et senere tidspunkt tilvejebringes en detaljeret lokalplan, hvori bl.a. de konkrete bestemmelser for udformning af kommende byggeri fastlægges, før området kan udbygges med boliger. I lokalplanen lægges vægt på, at det kuperede landskab med bakker og lavninger ned til moserne fastholdes ved, at området i størst muligt om- 7
fang bevarer terrænets oprindelige kurver med bebyggede fingre ind i landskabet. Moseområdet skal bevares og sikres en naturmæssig god tilstand. Det betyder, at der efter aftale med Lejre Kommune kan foretages naturpleje i form af fældning og rydning. Det er lokalplanens intention, at bebyggelsen lægges ind i landskabet med grønne kiler, der følger det oprindelige landskab, og hvor bøgebeplantede skråninger skal danne en naturlig overgang mellem bebyggelsen og landskabskilerne. Terrænet afvikles i skråningerne. Tilsvarende kan det markante terrænfald mod vest udnyttes til at føje den vestlige del af bebyggelsen ind i landskabets kurver og give mulighed for boliger i forskudte planer. På grund af det skrånende terræn indeholder lokalplanen bestemmelser om terrænregulering. Derved kan de kommende ejere på forhånd gøre sig klart, hvor meget, der kan terrænreguleres på den enkelte grund. Bebyggelsens ubebyggede arealer holdes i egnstypiske og plantevækster for at give en visuel ro til at kunne opføre et udtryksfuldt byggeri, mens beplantning med forædlede plantearter og vækster omkring boligerne i byggefelterne kan anvendes til at understrege arkitekturen i udstykningen. Boligernes lyse nuancer skal give en kontrast til naturens dominerende grønne farve, analogt til landskabets blomstrende slåen eller den traditionelle hvid- eller gulkalkede gård. Som skygger i landskabet kan de lyse facader brydes med mørkere partier af sten eller træ. Tagbeklædninger, stern og nedløbsrør holdes i ægte metaller og sten for ligeledes at give samhørighed til naturens farver og materialer. Tilsvarende kan tagenes geometri variere som landskabets former - svagt og/eller stærkt stigende, formgivet ved ensidigt hældende tage som skråninger, saddeltage som en bakketop osv. Boliger i forskudte planer kan sammen med taghældninger fremhæve eller nedtone formerne i landskabet og give boligområdet en varieret arkitektur. 8
9
Det er intentionen, at området skal have en naturprofil med bedst mulig bevarelse af landskabsformen. Niveauudligninger skal beplantes med grøn bøgepur, der skal fremstå som ikke-retlinjede grænser mod grønningen. Grønningen kan beplantes med enkelte, store solitære træer, svarende til landskabets eksisterende arter og under hensyn til bevarelse af det åbne landskab og udsigtsmuligheder for den enkelte bolig. Mod nordøst, til det åbne land, plantes ved siden af stamvejen et naturhegn af egnstypiske træer og buske, som det omkringliggende landskabs læhegn. Beplantningen etableres og vedligeholdes ud fra principperne for naturhegn i agerlandskabet, ved skiftevis at være åben og tæt. Ulige konkurrence mellem de enkelte plantearter reguleres løbende i vedligeholdelsen. Tilgroning og uharmonisk vækst reguleres løbende ved udtydning, beskæring og eventuel genplantning. Det er intentionen at stamvejen med sin beplantning indføjes i landskabet, som et element til markering af grænsen mellem byen og det åbne landskab, analogt til egnens naturhegn og den gamle jernbane. 10
Forholdet til anden planlægning og lovgivning Regionplan 2005 Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005, der udlægger området til byformål i form af boliger. Hvalsø Kommuneplan 2004-2015 Lokalplanområdet er i Hvalsø Kommuneplan 2004-2015 udlagt som perspektivområde til boliger. Området er derfor ikke omfattet af rammebestemmelser. Vedtagelsen af denne lokalplan kræver derfor et kommuneplantillæg, som er udarbejdet sideløbende med lokalplanen. Zoneforhold Fredning Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Lokalplanområdet ligger indenfor et område, der er pålagt fredningsbestemmelser for at bevare de landskabelige værdier, der er knyttet til området. Arealet der lokalplanlægges for kan udgå af fredningen ved vedtagelsen af en lokalplan, der inddrager arealerne under byzone. Der skal ved lokalplanlægningen tages hensyn til arealets beliggenhed ud mod et fredet område. Da denne lokalplan overfører arealet til byzone skal fredningen ophæves for arealet. Der tages med lokalplanen hensyn ved at lokalplanområdet afgrænses mod det åbne land(det fredede areal) af stamvejen og dens beplantning og ved at bebyggelsen indpasses mest muligt i det eksisterende terræn og maksimalt må opføres i en højde på 6,5 m. Museumsloven Natur Bjørneklo Roskilde Museum skal høres om arkæologiske fund og historiske/bevaringsværdige bygninger. Indenfor lokalplanområdet er der registreret en sø, der er omfattet af naturbeskyttelsesloven 3, hvilket indebærer, at der ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse må foretages ændringer i tilstanden. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at moseområdet og dermed søen skal bevares, vedligeholdes og friholdes for bebyggelse. Der forekommer kæmpe-bjørneklo i moseområdet, og disse skal af grundejerforeningen bekæmpes i henhold til Indsatsplan for bekæmpelse af 11
kæmpebjørneklo i Lejre Kommune. Natura 2000 Lavbundsarealer Støj Grundvand Forurening Spildevand og regnvand Vandforsyning Varmeforsyning Trafik Deklarationer/ servitutter Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanområdet er ikke beliggende i eller i umiddelbar nærhed af - et Natura 2000 område og der er ikke fundet Bilag IV arter i området, jf. Habitatdirektivets artikel 12. Lokalplanområdets moseområde er registreret som lavbundsareal. Lavbundsarealer skal så vidt mulig friholdes for byggeri og anlæg, for at sikre at arealerne i fremtiden kan genoprettes som vådområde eller eng. I lokalplanen er der taget hensyn til lavbundsarealet og dette indgår i de fælles friarealer. Lokalplanområdet er ikke beliggende inden for et støjkonsekvensområde. Lokalplanområdet er beliggende i et område, der i Regionplan 2005 er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser(osd). Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der indenfor området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Der er på en del af matr.nr. 11-n registreret forurening på vidensniveau 2, men da tilstanden som mose (sø og lavbundsareal) ikke ændres, har dette ingen betydning for lokalplanens gennemførelse. Spildevand og regnvand skal tilsluttes til Buske Spildevandslaugs forsyningsnet. Grundejerne i Buske Nord udstykningen skal op tages som medlemmer i Buske Spildevandslaug. Lokalplanområdet er beliggende i Hvalsø Vandværks forsyningsområde, hvorfra vandforsyning skal finde sted. Lokalplanområdet er beliggende i Hvalsø Kraftvarmeværks forsyningsområde. Der er tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Der er forbud mod elopvarmning. Kommunalbestyrelsen skal dog jævnfør lov nr. 520 af 7. juni 2006 dispensere fra ovenstående, hvis bebyggelsen opføres som lavenergihus. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Bentsensvej, hvorfra en stamvej går ind i området langs den nordøstlige grænse. Herfra udgår en række boligveje mod sydvest til de enkelte boligområder. Kortbilag 2 viser princippet for vejføringen i lokalplanområdet. Fra boligvejene skal der være stitilslutning til stien, der forløber i den vestlige del af lokalplanområdet neden for boligerne og øst om moseområdet ned til Bentsensvej i syd. Både stamvejen og boligvejene får status som private fællesveje. Lokalplanområdet er omfattet af deklaration om fredning akt. nr. I 641, som skal aflyses efter lokalplanens endelige vedtagelse. I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af 12
lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusion af den indledende screening: Landskabelige forhold (herunder fredning): Hensynet landskabets form og markante terrænforhold er indarbejdet i lokalplanen. Lokalplanområdet afgrænses desuden mod det åbne land(det fredede areal) med et naturhegn, og bebyggelsen indpasses mest muligt i det eksisterende terræn, og må maksimalt må opføres i en højde på 6,5 m. Bevarelse af området omkring mosen er samtidig med til at bevare en del af landskabets naturmæssige særpræg. Naturbeskyttelse: Moseområdet(søen) i lokalplanområdet er registreret som et 3-område, og lokalplanen indeholder bestemmelser om, at det skal bevares, vedligeholdes og friholdes for bebyggelse. På baggrund af ovennævnte konklusioner af screeningen af lokalplanforslag LK12, er det Kommunalbestyrelsens vurdering, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplanforslaget. 13
Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 1027 af 20. oktober 2008 - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål med lokalplanen Lokalplanens formål er: 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 at fastlægge overordnede rammer for hele lokalplanområdet, og detaljerede bestemmelser for Delområde A og Delområde B. at muliggøre opførelse af åben-lave boliger i Delområde A. at fastlægge principperne for udstykning af Delområde A. at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens placering og udformning i terrænet, således at bebyggelsen indpasses bedst muligt i landskabets former. at fastlægge principperne for vej- og stianlæg samt grønne fællesarealer for hele lokalplanområdet. at sikre, at de landskabelige værdier fastholdes og at områdets natur omkring mosearealet bibeholdes, 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 2.2 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 11-o og 11-n begge Nr. Hvalsø By, Kirke Hvalsø, samt alle ejendomme, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra de nævnte ejendomme indenfor lokalplanens område. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 3.2 3.3 3.4 Lokalplanområdet inddeles i delområderne A, B og C, som vist på kortbilag 2. Delområde A må kun anvendes til åben lav boligbebyggelse til enfamiliehuse. Delområde B må kun anvendes til grønt friareal til fælles ophold. Området skal friholdes for bebyggelse og anlæg. Delområde C må anvendes til åben-lav boligbebyggelse til enfamiliehuse samt til grønt friareal til fælles ophold. Området skal friholdes for bebyggelse og anlæg og må ikke udstykkes, før der er tilvejebragt en detaljeret lokalplan for området til afløsning for nærværende lokalplan. 14
4 Udstykning 4.1 4.2 Udstykning indenfor delområde A skal ske i overensstemmelse med de på kortbilag 2 viste udstykningsprincipper. Ingen grund i delområde A kan udstykkes mindre end 700 m 2. 5 Veje, stier og parkering 5.1 5.2 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Bentsensvej. Stamvejen skal anlægges som vist i princippet på kortbilag 2. Stamvejen anlægges i en bredde på 8 meter med et befæstet kørebaneareal på 6 meter. Mod bebyggelsen anlægges fortov og modsat bebyggelsen er rabatten græsbevokset. Stamvejen befæstes med asfalt. Stamvejen må maksimalt have en hældning på 50. 5.3 Boligveje skal anlægges ud fra principperne på kortbilag 2. Boligvejen a-b anlægges med en minimumsbredde på 5 meter, og befæstes med asfalt. På begge sider af vejen anlægges græsrabatter med beplantning. Vejen formes som et variabelt køre- og opholdsareal, og hastighedsreguleres til 30 km/t. Boligvejen må maksimalt have en hældning på 70. 5.4 5.5 5.6 Både stamvejen og boligvejen har status som private fællesveje. Der skal anlægges stier ud fra principperne på kortbilag 2. Stierne anlægges i 1½ -3 meters bredde belagt med stenmel eller grus. Der skal anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund inkl. garage/carport på egen grund. Der kan etableres gæsteparkering på boligvejen, som en integreret del af de grønne øer, som er vist på dispositionsplanen på kortbilag 4. 6 Anlæg og forsyning 6.1 Der er tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Der er forbud mod 15
elopvarmning. Kommunalbestyrelsen skal dog jf. lov nr. 520 af 7. juni 2006 dispensere fra ovenstående, hvis bebyggelsen opføres som lavenergihus. 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 Der må kun forekomme solfangere eller solcelleanlæg, der er integreret i tagkonstruktionen. Solfangere eller solcelleanlæg skal placeres i samme niveau som tagbeklædningen, med størst mulig visuel tilpasning. Solfangere må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Solfangere eller solcelleanlæg må kun etableres med Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. El-ledninger, herunder ledninger til vejbelysning skal fremføres som jordkabler. Spildevand og regnvand skal tilsluttes Buske Spildevandslaugs forsyningsnet. Området skal vandforsynes fra Hvalsø Vandværk. Der skal etableres gadebelysning på vejene. Eventuel belysning af stier må kun etableres som pullertbelysning. Gadebelysning skal begrænses til det nødvendige i henhold til vejreglerne. Al udendørs belysning indenfor lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med Lejre Kommunes Belysningspolitik, hvorfor der skal fremsendes en samlet plan for belysningen af området sammen med byggemodningsprojektet, som skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. Efter etableringen overdrages belysningsanlægget til grundejerforeningen. 7 Støj 7.1 Indendørs og udendørs opholdsarealer skal overholde de vejledende grænser i Miljøstyrelsens vejledning for støj i boligområder på henholdsvis maks. 30 db og 55 db. 8 Antenneanlæg 8.1 8.2 Området antenneforsynes enten fra ét fælles antenneanlæg med maksimalt én luftantenne og/eller ved fibernet. Yderligere luftantenner er ikke tilladte. Dog kan der opsættes parabol. Eventuel parabol skal afskærmes således, at den ikke er synlig fra nabobebyggelse samt områdets friarealer og veje. 9 Bebyggelsens omfang og placering i delområde A 9.1 9.2 Bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom må ikke overskride 30 %. Bebyggelsen må på grundene nr. 1, 2, 3, 4, 7, 8 og 9 opføres enten i: Højst 1 etage over fastlagt niveauplan 16
eller i forskudte planer, Højden på byggeriet må ikke overstige 6,5 m målt fra det på den enkelte grund fastlagte niveauplan, jævnfør kortbilag 3. Mindst 1 af facaderne på hvert hus må maksimalt have en facadehøjde på 4 meter. 9.4 Huse på grundene nr. 5,6,10 og 11 skal opføres i forskudte planer eller som 1 etageplan over øverste fastlagte niveauplan med fritlagt kælderetage, se kortbilag 3. Højden på byggeriet må ikke overstige 6,5 m målt fra det på den enkelte grund fastlagte niveauplan, jævnfør kortbilag 3. Mindst 1 af facaderne på hvert hus må maksimalt have en facadehøjde på 4 meter. i forskudte planer, eller 1 etageplan over fastlagt niveauplan og med fritlagt kælderetage 9.4 Maksimal gulvkote i stueplan svarer til det fastsatte niveauplan for den enkelte grund. Se kortbilag 3. 17
10 9.5 Al bebyggelse skal opføres indenfor de på kortbilag 3 viste byggefelter, bortset fra tekniske anlæg jf. 11.5. Bebyggelsens ydre fremtræden i delområde A 10.1 Facaderne skal fremstå i blank mur i teglsten, der kan berappes, vandskures eller pudses. Berappede, vandskurede eller pudsede flader skal males i lyse nuancer og blank mur holdes eller males i lyse farver. Mindre facadepartier op til 25 % - kan udføres i beton, mørk teglsten eller træbeklædning i naturlige træfarver eller sort. 10.2 Tage skal dækkes med lertegl i rød eller sort farve, patineret zink eller kobber, naturskiffer eller tagpap. Der må ikke anvendes lertegl, der er glaserede, engoberede eller satinerede, eller zink og kobber, som er reflekterende. 10.3 Tage skal udføres med en hældning på mellem 2-30 grader 10.4 Vinduer og døre skal udføres i træ eller metal, eller i en kombination af disse. 10.5 Carporte, garager og udhuse o. lign. kan udføres med facader helt i træ, men skal have samme tagbeklædning som huset. 10.6 Der kan opføres 1 drivhus, såfremt der benyttes ikke reflekterende materialer. 11 Ubebyggede arealer 11.1 For delområde A gælder: Alle arealer udenfor byggefelterne, skal holdes fri for træer og buske med en højde på over 1,2 meter målt fra terræn. Hegn i skel mod Bentsensvej er undtaget jævnfør bestemmelserne nedenfor. Beplantning indenfor byggefelterne må have en maksimal højde på 6,5 meter over det fastlagte niveauplan. Hegn mod vej skal etableres 0,30 m fra skel på egen grund. Hegn mod fælles friarealer/sti må placeres i skel. Hegnet skal etableres som bøgepur af alm. grøn bøg, med en planteafstand på 30 cm. Hegnet holdes i en højde på maks. 1,2 m. Langs skel mod Bentsensvej kan bøgepur dog holdes i højden 1,6 m over vejkote på Bentsensvej. Vedligeholdelsen påhviler grundejeren på begge sider mod vej/sti/fællesareal. Hegn i naboskel skal etableres som minimum 2-rækket bøgepur af alm. grøn bøg i en afstand af 0,15 m på hver side af skel. Hegnet skal holdes i en højde på maks. 1,2 m. Der må ikke opsættes yderligere hegn på grundene, bortset fra hegn omkring terrasserne. 11.2 For delområde B gælder: 18
De fælles friarealer skal anlægges og beplantes af udstykkeren i forbindelse med byggemodningen efter en samlet plan, som skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. De fælles friarealer skal henligge som græsarealer og beplantes med enkelte egnstypiske solitære træer og/eller buske. Enkelte af de store træer af opstammet skovfyr eller egetræer kan plantes i friarealerne nærmest Trebiens Allé, såfremt de er uden gene for udsigt/lysindfald for den enkelte bolig. Langs stamvejen modsat bebyggelsen etableres et 4 meter bredt naturhegn af egnstypiske træer og buske f.eks. Vild æble, Alm. Røn, Hunde- eller Æblerose, Hæg, Naur, Fjeldribs, Gedeblad, Kornel, Slåen, Hvidtjørn, Alm. Bøg. Beplantningen etableres og vedligeholdes ud fra principperne for naturhegn i agerlandskabet, ved skiftevis at være åben og tæt. Moseområdet skal bevares og vedligeholdes som et naturligt moseområde. For at forbedre forholdene for det vilde dyre- og planteliv kan der efter aftale med Lejre Kommune foretages naturpleje i form af fældning og rydning. Bestanden af kæmpe-bjørneklo skal søges udryddet ved bekæmpelse i overensstemmelse med Indsatsplan for Bekæmpelse af kæmpebjørneklo i Lejre Kommune. 11.3 Terrænregulering: For delområde A gælder: Den enkelte grundejer har mulighed for på egen grund at regulere terrænet op til et niveau svarende til 0,1 meter lavere end den i kortbilag 3 fastsatte niveauplan for den pågældende parcel, på følgende vilkår: Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 meter fra vej/sti/naboskel. Terrænregulering kan slutte i skel mod fælles friarealer. Niveauudligninger skal beplantes med grøn bøgepur. Skråningsanlæg må maksimalt anlægges i 1:2 ved opfyldning og 1:1½ ved afgravning. Der må ikke etableres støttemure. For delområde A og B gælder: 19
Terrænregulering udover ±1,5 meter kræver dog bygningsmyndighedens særskilte tilladelse. Niveauudligninger skal beplantes med grøn bøgepur, som ved skrænternes fod skal fremstå som ikke-retlinjede grænser mod grønningen. Ovenstående bestemmelser gælder dog ikke ved etablering af veje og stier, idet volde og skråninger i forbindelse med anlæg af vej og sti skal tåles anlagt på de enkelte grunde, som led i byggemodningen af området. 11.4 11.5 11.6 Der må ikke indenfor lokalplanens område etableres udendørsoplag, herunder henstilling eller parkering af køretøjer over 3.500 kg, campingvogne, containere, både og lignende. Uden for byggefelterne kan kun tillades opførelse af de nødvendige tekniske anlæg til forsyning af området. Disse tekniske anlæg må ikke opføres uden Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Affaldscontainere skal afskærmes visuelt inden for den enkelte grunds byggefelt, og overholde Lejre Kommunes Regulativ for Husholdningsaffalds krav til opstilling og adgangsvej m.v. 12 Grundejerforening 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes når 50 % af grundene i 1. etape er solgt. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Grundejerforeningen forestår drift og vedligeholdelse af veje, stier, grønne arealer når disse er anlagt samt vedligeholdelse af moseområdet. Overtagelsen kan ske etapevis i takt med områdets udbygning. Arealerne overdrages med skøde til grundejerforeningen, som skal forestå drift og vedligeholdelse af disse. Grundejerforeningen skal, efter krav fra Lejre Kommune, optage medlemmer fra tilgrænsende områder eller sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 13 Deklarationer 13.1 Fredningsdeklarationen akt nr. I 641 af 4. december 1980 aflyses for lokalplanområdet efter lokalplanens endelige vedtagelse. 14 Forudsætninger for ibrugtagning 14.1 Ny bebyggelse i område A må først tages i brug: - når de i 5.2 og 5.3 nævnte fælles vejarealer er anlagt. - når den i 6.4 nævnte tilslutning til Buske Spildevandslaugs forsy- 20
15 ningsnet er etableret. - når den i 6.5 nævnte tilslutning til Hvalsø Vandværk er etableret. - når den i 6.6 nævnte gadebelysning er etableret. - når den i 11.2 nævnte hegn ved stamvejen er etableret, dog således, at beplantning kan afvente førstkommende plantesæson. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 15.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. 15.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 15.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 15.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 16 Lokalplanens retsvirkninger 16.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 16.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. 16.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag. 16.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. 21