Investeringsejendom i mindre bysamfund 3 gode beboelseslejemål Sag 10S5006 TIL SALG Gørlev - Rye Byvej 25A, Rye Beliggenhed nær Gørlev i Kalundborg Kommune Ejendommen er ombygget til 3 pæne beboelseslejemål. Herudover forefindes en 4. lejlighed - se beskrivelse side 2 Gode transportforbindelser Kontantpris kr. 850.000 1. års nettoafkast % 6,51 Etageareal m 2 556
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Tidligere 4-længet landbrugsejendom i ren Morten Koch idyl med kastanjetræ på den smukke brostensbelagte gårdsplads. Ejendommen er i 2000-tallet delvist indrettet til 4 pæne beboelseslejemål. Ejendommen er opført i kalket/malet mur med ældre eternittag og har i forbindelse med indretningen fået etableret nye døre og vinduer i de enkelte lejemål. Herodover forefindes en 4. lejlighed som køber evt. selv må arbejde videre med at få godkendt via det kommunale system. Rye By er beliggende op til hovedvej 22 mellem Slagelse og Kalundborg. En køber må forvente at skulle påregne udvendig istandsættelse, hvorfor der i prisberegningen er afsat ekstraordinære beløb til udvendig vedligeholdelse. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 5 a Rye By, Gørlev Kalundborg Opført / Ombygget Opførelsesår 1900 Arealer Grundareal 4.420 m 2 heraf vej 178 m 2 Bebygget areal 635 m 2 Boligareal 556 m 2 Etageareal i alt 556 m 2 Sekundære arealer 634 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1900 Bebygget areal 200 m 2 Sekundære arealer 120 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 200 m 2 Boligareal Nej Uudnyttet tagetage 120 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1900 Bebygget areal 139 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 139 m 2 Boligareal Nej 2
Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1900 Sekundære arealer 350 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Gl. svinestald 350 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1900 Bebygget areal 207 m 2 Sekundære arealer 164 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 128 m 2 Boligareal Nej Integreret garage 79 m 2 Sekundært areal Nej Uudnyttet tagetage 85 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1900 Bebygget areal 89 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 89 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 1.400.000 heraf grundværdi kr. 1.191.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger med energiklassifikation E og F Øvrige forhold Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. Der er større afvigelser mellem BBR arealer og lejekontrakter. Ejendommen sælges som den er og forefindes. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Landzone. Afløbsforholdene er noteret som Septictank/Trixtank. Ejendommen er omfattet af Kommunerammeplan Kalundborg Kommune 2013-2024, område G4.BL05, er beliggende i landområde - blandet bolig 3
og erhverv. Regionsplaner kan læses og udskrives på regionernes hjemmeside. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk er ejendommen bevaringsmæssig værdi: Ingen Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 11.06.2014 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: - lyst 17.10.1936 - dok. om byggelinier mv. Moms: Sælger oplyser at ejendommen ikke er momsregistreret. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer De enkelte lejemål opvarmes med individuelle oliefyr med olieforsyning fra egen tank. Der forefindes brændeovn i enkelte lejemål. El, vand og varme Vand: Fælles Varme: Oliefyr Udover huslejen betaler lejerne for el, og varme. El direkte til forsyningsselskab Varme: Lejer står selv for varmeforsyning via eget oliefyr / brændeovn Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold, drift Ifølge oplysning fra www.regionsjaelland.dk, er der oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan have været kilde til jordforurening. Grunden er efter en konkret sagsbehandling udgået af kortlægningen af forurenede grunde. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 850.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 153.698 Lejeindtægt andre lejemål kr. 1.800 4
I alt kr. 155.498 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt andre lejemål kr. 1.800 I alt kr. 1.800 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr. 6.820 Renovation Renovation kr. 10.415 Skorstensfejning kr. 1.598 Rottebekæmpelse kr. 41 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 8.340 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 52.125 Administration Administration kr. 15.750 Vandregnskab kr. 3.000 Administration Garager kr. 100 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 6.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 104.189 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 6.760 Advokatsalær skøde kr. 11.500 Moms kr. 2.875 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 21.135 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 850.000 Handelsomkostninger anslået kr. 21.135 -Refusion depositum kr. 38.304 -Refusion forudbetalt leje kr. 17.114 Anslået kapitalbehov kr. 815.718 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 157.298 - Driftsudgifter iht. budget kr. 104.189 5
Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 53.109 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 53.109 x 100 815.718 = 6,51% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 850.000 Kontantomregnet købesum kr. 850.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 6.760 Advokatsalær skøde kr. 11.500 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.875 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 871.135 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 128.000 Grundens værdi kr. 722.000 Kontantomregnet købesum kr. 850.000 Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 104.189 kr. 104.189 Udgifter i alt kr. 104.189 kr. 104.189 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 155.498 kr. 155.498 Lejeindtægter, anslåede kr. 1.800 kr. 1.800 1. år før afskrivning / skat kr. 53.109 kr. 53.109 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 53.109 Likviditet 1. år før skat kr. 53.109 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 13.277 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 39.832 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: 6
Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Att.: Ebbe Larsen, Erhvervsmægler, Valuar, MDE Tlf.: 5850 1212, mobil: 23719095, e-mail: ebl@nybolig.dk Øvrige forhold: BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 3 Boliglejer Rye Byvej 25B, 4281 Gørlev 4 Boliglejer Rye byvej 25 C, 4281 Gørlev 5 Boliglejer Rye Byvej 25 D, 4281 Gørlev 6 Sekundært areal Rye Byvej 25A, garage Bolig Bolig 100 53.410 534 12.782 Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig 80 46.800 585 11.700 7.899 Bolig Bolig 114 53.488 469 13.372 8.915 Andet Garage 1.800 7 Sekundært areal Rye byvej 25, Garage Andet Garage 1.800 450 300 Refunderede driftsudgifter I ALT 294 157.298 38.304 17.114 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 294 153.698 37.854 16.814 0 Øvrige arealer 0 3.600 450 300 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 157.298 38.304 17.114 heraf faktisk 155.498 38.304 17.114 heraf anslået 1.800 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 3 Boliglejer 1.800 Nej Faktisk Trappeleje se kontrakt 01.01.2015 01.01.2016 Nej 4 Boliglejer 2.400 Nej Faktisk Årlig stigning med 3% 01.01.2016 Nej 5 Boliglejer 2.100 Nej Faktisk Nej 6 Sekundært areal Nej Anslået Nej 7 Sekundært areal Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 12
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 3 Boliglejer 0 01.08.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Arealet stemmer ikke overens med BBR 4 Boliglejer 0 01.04.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Arealet stemmer ikke overens med BBR 5 Boliglejer 0 01.08.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejemålet er groft opmålt til ca. 114 m² 6 Sekundært areal 1 01.01.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Sekundært areal 1 15.02.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 13