Investeringsejendom TIL SALG. Sag 10R Køge - Københavnsvej 116A 100 % udlejet Synligt beliggende

Transkript

1 Investeringsejendom Sag 10R15083 TIL SALG Køge - Københavnsvej 116A 100 % udlejet Synligt beliggende Kontantpris kr års nettoafkast % 6,74 Etageareal m 2 268

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejerlejlighed i fritliggende ejendom bestående af 106 m² bolig og 162 m² erhverv. Ejendommen er beliggende direkte til Københavnsvej og skråt over for nyopført SILVAN. Der kan parkeres foran ejendommen for kunder til restauranten. 2. EJENDOMMENS DATA Erhvervsdelen er indrettet med restaurant i stueplan fordelt på større aflangt lokale til spisende gæster, mens der er køkken mv. i bagvedliggende arealer. I boligen er der i stueplan indrettet køkken, og på første sal er der stue, badeværelse og 3 værelser. Fra køkkenet er der udgang til udestue og større have. I kælderen er der ca. 55 m² lager. Ejendommen er fuldt udlejet. Beliggenhed Adresse Matr.nr. 5 aa Ølby By, Højelse Ejerlejlighed nr. 1 Kommune Køge Opført / Ombygget Opførelsesår 1917 Ombygningsår Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst areal 323 m 2 Tinglyst fordelingstal 50/100 Administrativt fordelingstal 0/0 Opført / ombygget år 1917/1986 Etageareal 323 m 2 BBR areal 268 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Erhverv 162 m 2 Erhvervsareal Ja Bolig 106 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal 323 m 2 BBR areal 268 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal m/afskrivning 162 m 2 Boligareal 106 m 2 Etageareal i alt 268 m 2 Tinglyst fordelingstal 50 / 100 2

3 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Der gøres opmærksom på, at angivelse af ejerboligværdi ikke har effekt på beregninger. Der tages i beregningen ikke højde for ejendomsværdiskat ligesom samtlige driftsudgifter er regnet som fradragsberettiget. Forsikringsforhold Energimærkning Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation E. Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". Øvrige forhold Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan 2-29 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen 3: Del område II må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres ellers indrettes bebyggelse til ellers udøves erhverv såsom industri- og værkstedsvirksomhed samt oplag. Servicefunktioner og fællesanlæg som retter sig mod erhvervsområdets virksomheder kan etableres inden for området Ovenstående omkring planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er omfattet af Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Nr. 1 lyst d lbnr Dok om hegn, hegnsmur mv Nr. 2 lyst d lbnr Dok om byggelinier mv Filnavn: 19_E_399 Nr. 3 lyst d lbnr Dok om forbud mod at der på ejd. etableres,værksted mv Filnavn: 19_A_325 3

4 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Nr. 4 lyst d lbnr Dok om forretning med bådudstyr mv Filnavn: 19_A_325 Nr. 5 lyst d lbnr Dok om adgangsbegrænsning mv Forprioritet Filnavn: 19_G_175 Nr. 6 lyst d lbnr Vedtægter for ejerforening Filnavn: 19_A_325 Nr. 7 lyst d lbnr Lokalplan 2-29 Filnavn: 19_K_323 Nr. 8 lyst d lbnr Tillæg til vedtægter Filnavn: 19_A_325 Nr. 9 lyst d lbnr Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne EL: 400 V el fra værk Vand: Privat, alment vandforsyningsanlæg Erhvervslejemål: El afregnes direkte til forsyningsselskabet Varme afregnes direkte til forsyningsselskabet. Erhvervslejer står tilmeldt overfor forsyningsselskabet som bruger af hele ejendommen. Udlejer sørger for refusion af boliglejemålet iht. måler. Vand afregnes a conto til udlejer. Boliglejemål: El afregnes overfor direkte til forsyningsselskabet. Varme afregnes a conto til udlejer. Vand afregnes a conto til udlejer. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk den fra er grunden er ikke kortlagt, men Regionen har oplysninger om tidligere aktiviteter, som kan have medført jordforurening. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 4

5 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Vandregnskab kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr

6 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 6,74% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6

7 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Københavnsvej 69, Roskilde Att.: Kenneth Hansen, Partner, Daglig leder, Erhvervsmægler & DiplomValuar, MDE Tlf.: , mobil: , Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Boliglejer Københavnsvej 116A, 1. sal 2 Erhvervslejer Københavnsvej 116A, stuen Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Beboelse Erhverv Erhverv Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Boliglejer Nej Faktisk trappelejestigning i 4 år fra 2016 Regulering for skatter og afgifter Nej 2 Erhvervslejer Ja Faktisk NPI Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 2 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Ja Indledende lejerabat. Aktuel leje kr ,32. Depositum reguleres pr til kr