Fredet og charmerende ejendom på Christianshavn Central beliggenhed Sag LE5051S København K - Dronningensgade 21 2 ledige lejligheder til købers disposition Attraktivt stort fælles gårdanlæg TIL SALG Kontantpris kr. 13.500.000 1. års nettoafkast % 1,79 Etageareal m 2 400
1. BESKRIVELSE Charmerende fredet ejendom beliggende på Dronningensgade 21 på Christianhavn. Ejendommen er opført i 1751 og har i 1970 fået gennemført sanering, hvor ejendommen bl.a. har fået etableret toilet/bad. Ejendommen er opført i bindingsværk med pudset facade mod gaden og med blanke sten mod gården. Taget er et manzardtag belagt med tegl. Kælderen er indrettet med fyrrum, fælles vaskeri og pulterrum. Ejendommen består af 5 lejligheder, hvoraf st. tv. på 47 m² samt 1. sal på 100 m² stilles til købers disposition. Begge lejligheder fremstår i pæn, men umoderniseret stand, og med god lofthøjde. Lejlighederne er i salgsopstillingen medtaget til en anslået leje på kr. 1.400 pr. m² samt en anslået udgift til istandsættelse på kr. 5.000 pr. m². Herudover indeholder ejendommen yderligere 3 lejligheder, én lejlighed i stueplan og 2 lejligheder på 2. og 3. sal,- begge indrettet i 2 plan. De to lejligheder på 2. - og 3. sal har tildelt pulterrum i spidsloftet. Ejendommen er fredet og vurderes at kunne opdeles i ejerlejligheder. Ejendommen sælges for et dødsbo og sælges derfor med sædvanlig ansvarsfraskrivelse. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Dronningensgade 21, 1420 København K 218 Christianshavns Kvarter, København København OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1751-1989 Ombygningsår 1983 AREALER: Grundareal 230 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 160 m 2 Boligareal 400 m 2 Etageareal i alt 400 m 2 Sekundære arealer 160 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1751/1983 Bebygget areal 103 m 2 Sekundære arealer 103 m 2 Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Boligareal 400 m 2 Boligareal Kælder 103 m 2 Sekundært areal Sagsnr. LE5051S - Side 2 af 12
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1989 Bebygget areal 57 m 2 Sekundære arealer 57 m 2 Antal etager 0 Anvendelse: Registreret som: Skur 57 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2014 Ejendomsværdi kr. 6.400.000 heraf grundværdi kr. 1.483.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Købstædernes Forsikring, police nr. 82-11A-0020416. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 383/B Byplan nr. 55 er gældende for området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 29.01.2015 001 lyst d. 19.06.1964 Dok. om bygningsfredning mv. 002 lyst d. 17.01.1969 Byplansvedtægt 003 lyst d. 25.09.1973 Dok om saneringsplan mv 004 lyst d. 25.09.1973 Dok om ekpropriation ag baghus og udhus 005 lyst d. 07.02.1979 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, resp lån i off. midler 006 lyst d. 22.09.1982 Dok om pligt for ejeren i en periode af 20 år til at opretholde ejendommens status som udlejningsejendom 007 lyst d. 09.12.1982 Dok om bevaringspligt mv 008 lyst d. 29.10.1984 Dok om saneringsplan mv, tillæg 009 lyst d. 16.07.1985 Dok om saneringsplan m.v. 010 lyst d. 04.10.1991 Dok om fundering og grundvandssænkning mv. 011 lyst d. 23.01.1995 Dok om fjernvarme mv Sagsnr. LE5051S - Side 3 af 12
TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen er fredet. Dette bevirker blandt andet, at der ikke betales ejendomsskat, samt at der er restriktioner på, hvad der må ændres på ejendommen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Ifølge Danmarks Miljøportal af den 29.01.2015 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 13.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 201.100 I alt kr. 201.100 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 205.800 I alt kr. 205.800 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER 2014, ANSLÅET RENOVATION Renovation kr. 13.668 Renhold fortov kr. 2.927 VAND / VANDAFLEDNING EL Elforbrug kr. 9.371 Vandafgifter kr. 16.715 Sagsnr. LE5051S - Side 4 af 12
RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 14.400 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 30.000 ADMINISTRATION Administration, ansl. kr. 16.565 Varmeregnskab kr. 2.985 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 36.721 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 141 Abonnement kr. 2.018 Gårdlaug kr. 4.568 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 150.079 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 82.660 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 145.160 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 13.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 145.160 Istandsættelse lejlighederne st. tv. & 1. sal anslået kr. 735.000 -Refusion depositum kr. 50.685 Anslået kapitalbehov kr. 14.329.885 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 406.900 - Driftsudgifter iht. budget kr. 150.079 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 256.821 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 256.821 x 100 14.329.885 = 1,79% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 13.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 13.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 82.660 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Sagsnr. LE5051S - Side 5 af 12
Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 13.645.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 10.686.622 Særlige installationer kr. 1.315.612 Grundens værdi kr. 1.497.766 Kontantomregnet købesum kr. 13.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.329.758 = kr. 53.190 Afskrivninger 1. år kr. 53.190 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 150.079 kr. 150.079 Udgifter i alt kr. 150.079 kr. 150.079 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 201.100 kr. 201.100 Lejeindtægter, anslåede kr. 205.800 kr. 205.800 1. år før afskrivning / skat kr. 256.821 kr. 256.821 Afskrivning 1. år, anslået kr. 53.190 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 203.631 Likviditet 1. år før skat kr. 256.821 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 50.908 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 205.914 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Sagsnr. LE5051S - Side 6 af 12
7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S - tlf.: 3364 6500 Sagsnr. LE5051S - Side 7 af 12
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. LE5051S - Side 8 af 12
Sagsnr. LE5051S - Side 9 af 12
Sagsnr. LE5051S - Side 10 af 12
Lejemålsoversigt Ejendommen: Dronningensgade 21, 1420 København K LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 12.09.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Kolja Anton Dahlin 21, st. th. Bolig beboelse 55 47.410 862 11.852 2 Tomgang 21, st. tv. Bolig beboelse 47 65.800 1.400 3 Tomgang 21, 1. Bolig beboelse 100 140.000 1.400 4 Malin Nielsen 21, 2. & 3., th. Bolig beboelse 93 71.087 764 17.772 5 Miriam Jørgensen 21, 2.& 3. tv. Bolig beboelse 105 82.604 787 20.651 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 400 406.900 50.275 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 400 406.900 50.275 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 406.900 50.275 heraf faktisk 201.100 50.275 heraf anslået 205.800 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Kolja Anton Dahlin Nej Faktisk Nej 2 Tomgang Nej Anslået Nej 3 Tomgang Nej Anslået Nej 4 Malin Nielsen Nej Faktisk Nej 5 Miriam Jørgensen Nej Faktisk Nej Sagsnr. LE5051S - Side 11 af 12
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Kolja Anton Dahlin Lejer Udlejer Nej Nej 2 Tomgang Lejer Udlejer Nej Nej 3 Tomgang Lejer Udlejer Nej Nej 4 Malin Nielsen Lejer Udlejer Nej Nej 5 Miriam Jørgensen Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. LE5051S - Side 12 af 12