Boligudlejningsejendom 6 lejligheder Sag 24973 TIL SALG Assens - Damgade 33 Velbeliggende boligudlejningsejendom i Assens God vedligeholdelsesstand Velegnet til privat beboelse i kombination med boligudlejning Projektmulighed på forhuset - opdeling i 3 boliger Kontantpris kr. 4.200.000 1. års nettoafkast % 7,30 Etageareal m 2 536
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Boligudlejningsejendom med aktuelt 6 lejemål, som ligger yderst centralt og fornuftigt i Assens midtby på Damgade 33. Kun 150 meter fra hovedgaden. Ejendommen er tidligere gennemgribende renoveret/ombygget. Ejendommen består af forhus mod gaden med pudset og malet facade (trænger til ny maling), trætermovinduer og rødt tegltag. I bygningen er der indrettet godkendt og pæn bolig på 60 m² i kælderen og stor bolig i stue/1. sal på 158 m² (ejers bolig som bliver ledig ved salg). Den store bolig kan med fordel ombygges til 2 lejligheder i stue og 1. sal med mulighed for egen indgang med mere. Bag denne bygning er der lukket gårdareal med terrasse samt parkeringsmulighed. Bagbygningen er ligeledes opført i mursten som er malet, og med rødt tegltag. Denne bygning er gennemrenoveret i 1991 og indrettet til 4 ensartede boliger på 77-84 m² med nydeligt laminatkøkken og flisebadeværelser. Fuldt isoleret med 200 mm. God trappe og adgang til fælles baghave og diverse depotrum. Lejer i st.th. er vicevært og sørger for udvendig renholdelses af flisearealer, snerydning og pasning af have. Han har lidt rabat i huslejen herfor. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Damgade 33, 5610 Assens 217 Assens Bygrunde KOMMUNE: Assens OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1750-1987 Ombygningsår 1991 AREALER: Grundareal 635 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 264 m 2 Boligareal 536 m 2 Etageareal i alt 536 m 2 Sekundære arealer 30 m 2 Sagsnr. 24973/150325 Side 2 af 18
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1750/1982 Bebygget areal 80 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse D Pligt til regelmæssig energimærkning Nej Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Damgade 33, 2 boliger 218 m 2 Boligareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1750/1991 Bebygget areal 164 m 2 Sekundære arealer 10 m 2 Antal etager 2 Energimærkning Energiklasse C Pligt til regelmæssig energimærkning Nej Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Damgade 33, 4 boliger 318 m 2 Boligareal Nej Damgade 33, port 10 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1987 Bebygget areal 20 m 2 Sekundære arealer 20 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Ej omfattet Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Damgade 33, udhus 20 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2014 Ejendomsværdi kr. 3.000.000 heraf grundværdi kr. 265.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger med energiklassifikation D for forhuset og energiklassifikation C for baghuset. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. Sagsnr. 24973/150325 Side 3 af 18
VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 1.2.B.6. Området er udlagt til boligområde SERVITUTTER: Nr. 1 lyst d. 09.02.1858: Dok om hegn, hegnsmur mv. Nr. 2 lyst d. 18.03.1890: Dok om fælles brandmur/gavl mv. Nr. 3 lyst d. 15.01.1971: Dok om bebyggelsens ydre fremtræden mv. TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. MILJØFORHOLD Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 KØBESUM Kontantpris kr. 4.200.000 Sagsnr. 24973/150325 Side 4 af 18
5.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 243.960 I alt kr. 243.960 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 142.300 I alt kr. 142.300 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr. 4.550 RENOVATION Renovation kr. 10.415 VAND / VANDAFLEDNING EL Vand/afløb kr. 16.385 Fælles el, anslået kr. 2.500 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 2.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 23.800 ADMINISTRATION Administration kr. 13.200 Vandregnskab kr. 1.000 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 8.527 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 82.377 Sagsnr. 24973/150325 Side 5 af 18
5.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 13.430 Advokatsalær - skøde kr. 29.800 Moms kr. 7.450 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 50.680 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 4.200.000 Handelsomkostninger anslået kr. 50.680 -Refusion depositum kr. 60.702 -Refusion forudbetalt leje kr. 25.718 Anslået kapitalbehov kr. 4.164.260 5.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 386.260 - Driftsudgifter iht. budget kr. 82.377 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 303.883 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 303.883 x 100 4.164.260 = 7,3% (anslået) 5.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 4.200.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.200.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 13.430 Advokatsalær skøde kr. 29.800 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.450 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.250.680 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.443.580 Særlige installationer kr. 382.620 Grundens værdi kr. 373.800 Kontantomregnet købesum kr. 4.200.000 Sagsnr. 24973/150325 Side 6 af 18
AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 387.237 = kr. 15.489 Afskrivninger 1. år kr. 15.489 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 82.377 kr. 82.377 Udgifter i alt kr. 82.377 kr. 82.377 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 243.960 kr. 243.960 Lejeindtægter, anslåede kr. 142.300 kr. 142.300 1. år før afskrivning / skat kr. 303.883 kr. 303.883 Afskrivning 1. år, anslået kr. 15.489 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 288.393 Likviditet 1. år før skat kr. 303.883 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 72.098 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 231.784 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk Sagsnr. 24973/150325 Side 7 af 18
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. 24973/150325 Side 8 af 18
Sagsnr. 24973/150325 Side 9 af 18
Sagsnr. 24973/150325 Side 10 af 18
Baghuset, 1.tv. Baghuset, 1.tv. Sagsnr. 24973/150325 Side 11 af 18
Baghuset, 1.tv. Kælderlejlighed Sagsnr. 24973/150325 Side 12 af 18
Kælderlejlighed Kælderlejlighed Sagsnr. 24973/150325 Side 13 af 18
Situationsplan og indretning baghus, stueplan Sagsnr. 24973/150325 Side 14 af 18
Indretning baghus, 1. sal Sagsnr. 24973/150325 Side 15 af 18
Sagsnr. 24973/150325 Side 16 af 18
Lejemålsoversigt Ejendommen: Damgade 33, 5610 Assens LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.10.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Ledig Damgade 33, kælder Bolig Bolig 60 39.600 660 9.900 2 Ejers bolig - kan opdeles i 2 Damgade 33, st. og 1. sal 3 Hanne Andersen Damgade 33A, st.tv. 4 Tonny og Lillian Damgade 33A, st.th. Bolig Bolig 158 102.700 650 25.675 Bolig Bolig 77 64.656 840 16.164 10.776 Bolig Bolig 77 59.304 770 14.538 4.942 5 Lonni og Daniel Damgade 33A, 1.tv. Bolig Bolig 80 60.000 750 15.000 5.000 6 Jonas Hansen Damgade 33A, 1.th. Bolig Bolig 80 60.000 750 15.000 5.000 I ALT 532 386.260 96.277 25.718 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 532 386.260 96.277 25.718 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 386.260 96.277 25.718 heraf faktisk 243.960 60.702 25.718 heraf anslået 142.300 35.575 0 Sagsnr. 24973 Side 17 af 18
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Ledig Nej Anslået Nej 2 Ejers bolig - kan opdeles i 2 Nej Anslået Nej 3 Hanne Andersen Nej Faktisk Nej 4 Tonny og Lillian Nej Faktisk Nej 5 Lonni og Daniel Nej Faktisk Nej 6 Jonas Hansen Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Ejers bolig - kan opdeles i 2 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Hanne Andersen 0 01.09.2009 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Tonny og Lillian 0 01.12.2004 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Lonni og Daniel 0 01.08.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Jonas Hansen 0 01.10.2014 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 24973 Side 18 af 18