Boligudlejningsejendom Sag 25694 TIL SALG Odense M - Læssøegade 106 Cykelforretning, 2 lejligheder samt værelser i kælder Attraktiv beliggenhed Kontantpris kr. 2.700.000 1. års nettoafkast % 6,10 Etageareal m 2 208
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende, mindre boligudlejningsejendom med mindre erhvervslejemål, beliggende i Odense M, udbydes til salg. Ejendommen er opført i ét plan med udnyttet tagetage, i røde teglsten og med tegltag. Ejendommen indeholder: Stueetage: Erhvervslejemål (cykelforretning) på 39 m² og 3-værelses lejlighed på 90 m². Tagetage: 3-værelses lejlighed på 79 m². Kælder: 2 værelser på hhv. 14 m² og 23 m² med fælles køkken og bad (værelserne er ikke godkendt til beboelse). 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 387 Hunderup, Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1929-1980 Ombygningsår 1944 Arealer Grundareal 387 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 203 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 39 m 2 Boligareal 169 m 2 Etageareal i alt 208 m 2 Sekundære arealer 164 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1929 Bebygget areal 91 m 2 Sekundære arealer 91 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 106, 2 lejligheder 169 m 2 Boligareal Nej Læssøegade 106, 2 værelser 91 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Kælderværelserne er ikke godkendt til beboelse. Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1943/1944 Bebygget areal 50 m 2 Sekundære arealer 11 m 2 Antal etager 1 2
Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 106, forretning 39 m 2 Erhvervsareal Nej Læssøegade 106, udhus 11 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1980 Bebygget areal 3 m 2 Sekundære arealer 3 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 106, drivhus 3 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1980 Bebygget areal 24 m 2 Sekundære arealer 24 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 106, overdækning 24 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1980 Bebygget areal 35 m 2 Sekundære arealer 35 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 106, overdækning 35 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.750.000 heraf grundværdi kr. 405.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens ramme 2.B3. Området er udlagt til boligområde. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 25.01.2016 1918 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1927 Dok. om hegn, hegnsmur mv. 1958 Adgangsforhold 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.700.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål (incl. kælderværelser) kr. 202.740 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 38.400 I alt kr. 241.140 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.696 Renovation Renovation kr. 4.103 Vand / Vandafledning El Vand/afløb kr. 6.976 El trappe og værelser kr. 4.800 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 12.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 12.900 Administration Administration kr. 20.000 Varmeregnskab kr. 5.200 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 4.800 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 78.474 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 8.930 Advokatsalær - skøde kr. 17.400 Moms kr. 4.350 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 30.680 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.700.000 Handelsomkostninger anslået kr. 30.680 -Refusion depositum kr. 48.785 -Refusion forudbetalt leje kr. 13.565 Anslået kapitalbehov kr. 2.668.330 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 241.140 - Driftsudgifter iht. budget kr. 78.474 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 162.666 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 162.666 x 100 2.668.330 = 6,1% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.700.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.700.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 8.930 Advokatsalær skøde kr. 17.400 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.350 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.730.680 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.867.500 Særlige installationer kr. 207.500 Grundens værdi kr. 625.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.700.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 209.858 = kr. 8.394 Afskrivninger 1. år kr. 8.394 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 78.474 kr. 78.474 Udgifter i alt kr. 78.474 kr. 78.474 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 241.140 kr. 241.140 1. år før afskrivning / skat kr. 162.666 kr. 162.666 Afskrivning 1. år, anslået kr. 8.394 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 153.515 Likviditet 1. år før skat kr. 162.666 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 33.773 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 128.892 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Jens Mårtensen, erhvervsmægler Tlf.: 6613 8060, mobil: 2917 6886, e-mail: jmx@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Kiya Mirsharghi Læssøegade 106 Erhverv Cykelforretning 39 38.400 985 8.700 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Camilla og Pernille Læssøegade 106, st. Bolig Bolig 90 70.740 786 17.085 6.580 3 Marie og Mette Læssøegade 106, 1. sal 4 Nanna Læssøegade 106, kld. 5 Frederik Læssøegade 106, kld. Bolig Bolig 79 72.000 911 18.000 6.985 Bolig Værelse 14 24.000 1.714 2.000 Bolig Værelse 23 36.000 1.565 3.000 Refunderede driftsudgifter I ALT 245 241.140 48.785 13.565 0 Erhvervsdelens andel 39 38.400 8.700 0 0 Boligdelens andel 206 202.740 40.085 13.565 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 241.140 48.785 13.565 heraf faktisk 241.140 48.785 13.565 heraf anslået 0 0 0 10
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Kiya Mirsharghi Nej Faktisk Trappeleje Nej 2 Camilla og Pernille Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Marie og Mette Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 4 Nanna Nej Faktisk Nej 5 Frederik Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Kiya Mirsharghi 0 01.03.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Camilla og Pernille 0 01.06.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Marie og Mette 0 01.11.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Nanna 0 01.01.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Frederik 0 01.01.2016 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 11