NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 1. kvartal 2015 Ejendomsfinansiering i 2015 Ændringer i lejeloven øger de administrative byrder for udlejere Et stærkt hotelmarked i Storkøbenhavn Flaskehalstendenser i byggesektoren? Markedsbarometer 3 6 8 9 14 18 Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL
3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate 1. kvartal 2015 Økonomien stærkt i bedring De seneste nationalregnskabstal har budt på gentagne opjusteringer af væksten i dansk økonomi. Uden at påstå at opsvinget ligefrem er af buldrende karakter, er det Sadolin & Albæks vurdering, at økonomien er stabilt i bedring og formentlig også stærkere, end officielle statistikker indikerer. De seneste nationalregnskabstal viser en realvækst på 1,1 % i dansk økonomi for 2014. Kvalitative indikatorer, som indikerer, at opsvinget er mere fremskredent, end nøgletallene endnu viser, er bl.a.: Beskæftigelsen er steget med 0,7 % (0,8 % målt på antal præsterede timer) i 2014. Beskæftigelsen vil sædvanligvis i højere grad halte efter den økonomiske vækst. Privatforbruget er blot steget 0,6 % i 2014 efter den seneste opjustering. Denne moderate stigning er bemærkelsesværdig set i lyset af, at vi i 2014 har set højere realløn, stigende beskæftigelse, stigende forbrugertillid og et styrket boligmarked, ligesom rentebyrden fortsat har været historisk lav. Uagtet om de kommende kvartalers tal for nationalregnskabet må byde på bagudrettede opjusteringer, er det vores klare opfattelse, at økonomien har genfundet vækstsporet, og at fremgangen er åbenbar. Derudover skal det bemærkes, at de aggregerede væksttal for dansk økonomi dækker over ganske betydelige regionale forskelle, og særligt væksten i københavnsområdet og Aarhus vurdereres at ligge på et niveau, som er at betragte som decideret højkonjunktur. Fortsat historisk lav rente Rentekurven for den danske krone fik endnu et ryk nedad i 1. kvartal 2015, efter schweizerfrancen opgav valutaloftet over for euroen og fik presset på den danske krone til at stige betragteligt. Der er fortsat en ganske stor risikoaversion i markedet, og investorerne higer efter muligheder for euroeksponering med lav risiko og/eller potentiale for valutastyrkelse, såfremt fastkursen over for euroen af endnu ukendte årsager måtte opgives. Det har medført negative renter for den korte ende af rentekurven, og renten på en 30-årig fastforrentet realkredit- Figur 1: Kvartalsvis realvækst i BNP og privatforbrug 2,0% Privatforbrug BNP 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% K2 K4 K2 K4 K2 K4 K2 K4 K2 K4 K2 K4 K2 K4 K2 K4 Kilde: Danmarks Statistik 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme obligation har i 1. kvartal 2015 blot marginalt oversteget den langsigtede inflationsmålsætning på 2 %. Det har både understøttet efterspørgslen fra investorer, som anvender en vis grad af fremmedfinansiering, og de institutionelle investorer, hvor et ugearet risikojusteret afkastkrav blandt andet er baseret på alternativforrentningen på obligationsmarkederne. Forudsættes risikopræmien på ejendomsinvesteringer at være uændret i 1. kvartal 2015 sammenholdt med 4. kvartal 2014, er det Sadolin & Albæks vurdering, at afkastkravet alene som følge af renteudviklingen bør være reduceret med hhv. 25 bp for investorer, der anvender 50 % fremmedfinansiering, og 50 bp for investorer, der ingen fremmedfinansiering anvender. Forudsættes risikopræmien at være reduceret i samme periode som følge af de fornævnte bedringer i konjunkturerne, kan afkastkravene retfærdigvis argumenteres at være reduceret yderligere. Det er vores vurdering, at dette har været tilfældet i det seneste kvartal. Efterspørgslen efter investeringsejendomme er intensiveret i 1. kvartal 2015 Såvel den generelle økonomiske udvikling som markedsforholdene på de finansielle markeder har affødt særdeles gunstige forhold på markedet for investeringsejendomme. Der er således sket en yderligere stigning i efterspørgslen efter investeringsejendomme i 1. kvartal 2015, hvor afkastkravene er reduceret betydeligt i flere segmenter. Som anført ovenfor er der en åbenlys forklaring på faldet i afkastkravet alene ud fra en rentebetragtning. Den stærkt faldende rente har da også har været den primære drivkraft bag de faldende afkastkrav i kølvandet på den økonomiske krise, hvor den økonomiske vækst ikke har retfærdiggjort faldende risikopræmier for langt de fleste ejendomssegmenter. I de primære segmenter, som er de mest rentefølsomme, er der det seneste kvartal observeret fald i afkastkravene på 25-50 bp. I de sekundære segmenter er rentefølsomheden noget lavere, idet den primære value-driver er bedre konjunkturer, som kan være med til at forbedre markedsforholdene på brugermarkedet i disse segmenter. Her er det vores vurdering, at afkastkravene er faldet med 0-50 bp i det seneste kvartal. Sadolin & Albæk anser det for sandsynligt, at afkastkravene i de sekundære segmenter vil falde yderligere i 2015 - og i større udstrækning end i de primære segmenter. Vores vurdering er, at yderligere fald i afkastkravene vil kunne begrundes med fald i risikopræmien som følge af en yderligere cementering af et økonomisk opsving. Figur 2: Kort og lang realkreditrente (årlige gennemsnit) 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% F1/F2 rente 30-årig fast rente -1,0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 ÅTD Kilde: Realkreditrådet
5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Mangel på primære investeringsejendomme øger interessen for sekundære ejendomme Den aktuelle store efterspørgsel efter primære ejendomme sammenholdt med det tilgængelige udbud har presset afkastkravene ned i et niveau, hvor flere og flere investorer vurderer, at afkastspændet mellem de primære og de mere sekundære investeringsejendomme er blevet så stort, at de risikojusterede afkast uden for de primære segmenter synes mere attraktive. Primær og sekundær henviser i traditionelle ejendomstermer til, hvor attraktiv en ejendoms fysiske beliggenhed er, hvilket vil sige de strukturelle forhold for en ejendom, som ikke kan påvirkes via investeringer. I takt med at lejekontraktsvilkårene har fået større vægtning for en ejendoms værdi, særligt for de mere sekun- dære erhvervsejendomme, er der i en investeringsmæssig kontekst opstået en række investeringsejendomme med sekundære beliggenheder og primære udlejningsforhold. Disse vinder i højere grad indpas hos de selektive core investorer, der tidligere udelukkende fokuserede på fuldgyldige primære ejendomme, men som nu er nødt til at slække på visse krav for at finde egnede investeringsmuligheder. Denne form for investering har mere finansiel karakter end ejendomskarakter, idet det løbende afkast over kontraktperioden både skal honorere et tilfredsstillende afkast og bære en tilpas amortisering. Investor skal således i dennes investeringskalkule sikre, at ejendommen ved kontraktudløb er nedskrevet til en værdi, der kan håndtere et stresset udlejningsscenarie eller et stresset salg til en investor med en mere aktiv investeringsstrategi.
6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Ejendomsfinansiering i 2015 Den danske finansielle sektor har under og lige efter finanskrisen haft behov for at skabe balance mellem ind- og udlån samt øge indtjening og soliditet. Dette har ført til, at bankerne har måttet reducere deres udlån og samtidig øge marginalerne. Hertil kommer, at den stadigt mere detailorienterede og intensive regulering af den finansielle sektor har medvirket til at begrænse udlånsvilligheden. I forhold til de fleste andre markeder har finansieringen af investeringer i fast ejendom i Danmark imidlertid ikke været hårdt ramt under og efter finanskrisen. Det danske realkreditsystem har under finanskrisen vist sin styrke, og bortset fra en ganske kort periode i efteråret 2008 har realkreditinstitutterne kunnet foretage nyudlån, og det til internationalt set ganske konkurrencedygtige marginaler (bidragssatser). Den danske finansielle sektor har samlet set genvundet sin styrke. Banksektoren har betydelige indlånsoverskud, indtjeningen er stærk, og soliditetsgraden ganske høj. Kun institutter med en meget høj eksponering mod landbrugssektoren rapporterer fortsat om relativt store tab på udlån. Samtidig kan der på ny registreres en mere intensiv konkurrence om markedsandele og attraktive udlån, og marginalerne er igen faldende. Ikke mindst realkreditlån anerkendes også af internationale investorer som en uhyre attraktiv finansieringsform for fast ejendom med attraktive priser og lange tilsagnsperioder. Det danske realkreditsystem har således i høj grad været en medvirkende årsag til, at investeringsaktiviteten fra internationale investorer i Danmark har været ganske høj på det seneste. Med en rente tæt på 0 og marginaler på typisk mellem 50 og 80 bp vil en realkreditfinansiering af en ejendomsinvestering selv til et direkte afkast på omkring 4 % generere et attraktivt direkte afkast af egenkapitalen. Også med den typiske fremmedfinansieringsgrad på mellem 40 og 60 %, som mange internationale investorer foretrækker. Markedet for 2. prioritetslån i banksektoren genopstår næppe foreløbig Det er velgørende og sundt for både ejendomsmarkedet og den finansielle sektor, at investorerne i ejendomsmarkedet i dag kommer med en betydelig grad af egenfinansiering. De typisk mindre og mellemstore banker, som tidligere tilbød 2. prioritetsfinansiering, er ikke tilbage i markedet og kommer det næppe heller inden for en overskuelig fremtid. Og de største banker tilbyder kun undtagelsesvist og efter meget strikte kriterier 2. prioritetsfinansiering. Det betyder ikke, at såkaldt junior-finansiering ikke eksisterer mere. Men denne finansieringsform tilbydes i dag først og fremmest af meget specialiserede, primært internationale, långivere, som foretager en overordentlig grundig og kvalificeret kreditanalyse, og som forlanger en aflønning af junior-finansiering, der afspejler det forhold, at denne finansiering erstatter en sædvanlig egenkapitalandel. Finanstilsynets advarsel mod overdreven udlånskonkurrence forekommer overflødig Finanstilsynet har for nylig advaret banksektoren mod overdreven udlånskonkurrence med højere belåningsgrader og lavere marginaler. Inden for udlån til ejendomssektoren ville en sådan advarsel i høj grad have været relevant i perioden fra 2005 til primo 2008. I dag forekommer den efter Sadolin & Albæks opfattelse mindre velbegrundet. Vi har udelukkende kunnet registrere, at udlånsvilligheden er normaliseret, og vi har på intet tidspunkt inden for de senere år set finansieringstilbud fra danske banker og realkreditinstitutter, som på nogen måde kunne anses for at medføre nogen større eller unormal risiko. Nye udbydere af ejendomsfinansiering på vej i markedet Danske og internationale investorer, herunder ikke mindst institutionelle investorer, leder i disse år med meget lave til tider negative statsobligationsrenter efter alternative investeringer, som kan generere et højere afkast. Pensionskasserne foretager derfor også udlån direkte til ejendomsudvikling og ejendomsinvestering. Sadolin & Albæk forventer, at vi på samme måde vil se et stigende antal investeringsfonde, bakket op af institutionelle investorer, som vil tilbyde ejendomsfinansiering. Der kan være god grund til, at institutionelle investorer går ind i alternative investeringer, hvor de kan oppebære en præmie for illikviditet. Men der er selvsagt altid en vis sandsynlighed for, at man som investor i kreditprodukter ikke kun belønnes for illikviditeten, men også påtager sig en større risiko end forudsat.
7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Det er vigtigt at være bevidst om, at udlån til fast ejendom, både ved investering og udvikling, ikke blot kræver en vurdering af ejendommens eller projektets værdi eller rentabilitet under de aktuelle markedskonditioner. Også stresstests, hvor mindre positive scenarier analyseres, er nødvendige. Endelig er det værd at holde sig for øje, at den formentlig største risiko for tab på udlån til investeringer i eller udvikling af fast ejendom ofte er forbundet med långivers manglende evne og organisation til at sikre den optimale afvikling af investeringen eller projektet, hvis låntager ikke evner at overholde sine forpligtelser.
8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Ændringer i lejeloven øger de administrative byrder for udlejerne Med ikrafttræden den 1. juli 2015 har Folketinget vedtaget en række ændringer af reglerne omkring lejeforhold for boliger. Titlen for ændringsloven Forenkling og modernisering af lejelovgivningen må dog betegnes som vildledende markedsføring, idet lovændringerne hovedsageligt indfører yderligere formalia for ejere af boligudlejningsejendomme. Således vil en udlejer af en boligudlejningsejendom fremover skulle udarbejde obligatoriske skriftlige ind- og fraflytningssyn, ligesom ejere af ejendomme omfattet af omkostningsbestemt leje fremover har pligt til at udarbejde 10-årige vedligeholdelsesplaner. Udlejere, som ikke overholder disse formalia, kan risikere betydelige økonomiske tab. Det forekommer hverken rimeligt eller forståeligt, at udlejere af i øvrigt veldrevne og velvedligeholdte ejendomme skal risikere at tabe penge, selv ved en undskyldelig overtrædelse af sådanne formkrav. Det vil alt andet lige fordyre administrationen af boligudlejningsejendomme, hvilket er til skade for både udlejere og lejere, og som ikke tilskynder til øgede investeringer i boligejendomme. Lejere kan ikke fremover forpligtes til at aflevere boliglejemål nyistandsat Ifølge de ændrede regler kan det fremover ikke aftales, at en boliglejer ved lejeforholdets ophør kan forpligtes til at nyistandsætte et lejemål, uanset om det måtte være overtaget nyistandsat. Denne regel er utvivlsomt et velment forsøg på at sikre, at boliglejere ikke udsættes for (urimeligt) store økonomiske krav i forbindelse med fraflytning af et lejemål. Men i praksis vil den betyde, at udlejere ikke har noget incitament til at nyistandsætte en bolig, inden den udlejes, hvilket på sigt kan reducere kvaliteten af de private udlejningsboliger. En helt unødvendig detailregulering Den danske lejelovgivning er allerede ganske kompliceret og administrativt byrdefuld. De nye regler forekommer i forhold til kompleksiteten i den allerede gældende lejelovgivning ikke overvældende byrdefuld. Ikke desto mindre er de nye regler i lejelovgivningen efter Sadolin & Albæks opfattelse et udtryk for en overdreven og helt overflødig detailregulering, som pålægger professionelle ejendomsejere yderligere administrative byrder uden at medføre nogen målbar fordel for lejerne. Og en stadigt mere kompliceret lejelovgivning med krav om overholdelse af talrige strikse formalia vil utvivlsomt føre til helt urimelige omkostninger og tab for mindre ejendomsinvestorer.
9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Et stærkt hotelmarked i Storkøbenhavn Mærkbar stigning i efterspørgslen efter hotelværelser Udviklingen på det storkøbenhavnske hotelmarked har igen i 2014 været særdeles gunstig. Gæsterne strømmer til byen, og antallet af overnatninger stiger markant. At dømme efter årets start ser denne fremgang ud til at fortsætte. Det samlede antal overnatninger i Storkøbenhavn i 2014 var over 7,1 mio., hvilket var en stigning på mere end 8 % sammenlignet med året før. Igennem de seneste fem år har den gennemsnitlige årlige stigning været på mere end 9 %, og således er antallet af overnatninger samlet set steget med 55 % siden 2009, hvor der blev registreret 4,6 mio. overnatninger. Efter finanskrisens indtog i 2008 faldt antallet af overnatninger en del i 2009, men selv med dette in mente må stigningen i årene herefter anses som ganske imponerende. Ikke mindst set i lyset af den makroøkonomiske udvikling, som i perioden har budt på lave vækstrater i BNP og kun en svag udvikling i privatforbruget, ligesom den samlede europæiske vækst har været beskeden. Væksten i antallet af overnatninger lover godt for de kommende år, hvor der er en generel forventning om en positiv udvikling i makroøkonomien. Ved udgangen af marts 2015 var antallet af overnatninger steget med 9,2 % år-til-dato sammenlignet med samme periode i 2014. Hvis væksten på de 9,2 % holder resten af året, vil det samlede antal overnatninger i 2015 blive ca. 7,8 mio. Det er såvel danske som udenlandske gæster, der er årsag til stigningen i antallet af overnatninger på de storkøbenhavnske hoteller, om end antallet af udenlandske overnatninger er steget noget mere end de danske. Således er antallet af overnatninger af udenlandske gæster steget med knap 45 % fra 2010 til 2014, mens antallet af overnatninger af danske gæster er steget med 24 %. De udenlandske overnatninger udgjorde 66 % af de samlede overnatninger i 2014, mens de danske overnatninger udgjorde 34 %. Sammenlignet med andre storbyer i de nordiske lande har København en meget høj andel af udenlandske gæster. Figur 4 på næste side viser udviklingen i antal overnatninger for de fem lande med flest overnatninger på de storkøbenhavnske hoteller. Som figuren viser, har fordelingen mellem de fem lande været stort set uændret i perioden, og stigningen i antallet af udenlandske overnatninger skyldes således en generel stigning i gæster fra disse lande. Nogle af de øvrige lande, der bidrager væsentligt til væksten i antallet af hotelovernatninger i Storkøbenhavn, er Kina og Australien. Kina udgjorde ca. 2 % af markedet i 2014, og antallet af overnatninger af kinesiske gæster steg med hele 146 % fra 2010 til 2014. Australien udgjorde knap 1 % af markedet i 2014 og steg med ca. 100 % i perioden fra 2010 til 2014. Figur 3: Antal hotelovernatninger, Storkøbenhavn 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 E2015 Kilde: Danmarks Statistik
10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 4: Udvikling i antal overnatninger for de fem lande med flest hotelovernatninger, Storkøbenhavn Norge Storbritannien Sverige Tyskland USA 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik Gæsternes formål har en væsentlig betydning for hotellernes indtjening. Forretningsgæster fokuserer ikke i så høj grad på prisen, som feriegæster gør, og derfor har det typisk en positiv effekt på værelsespriserne, hvis det er forretningsgæster, der besøger hotellerne. Som figuren nedenfor viser, er det imidlertid særligt feriegæster, der er kommet flere af igennem de seneste år, og det er formentlig den primære årsag til, at priserne på de københavnske hoteller ikke er steget i samme omfang som antallet af overnatninger. Den kraftige stigning i antallet af turister betyder, at fordelingen af hhv. forretningsgæster og turistgæster nu er 43/57 mod 50/50 i 2004. Siden finanskrisen har mange virksomheder haft fokus på omkostningsbesparelser, hvilket utvivlsomt er en væsentlig årsag til, antallet af forretningsovernatninger ikke er steget i samme grad som ferieovernatninger. Den positive økonomiske udvikling, som vi forventer de kommende år, vil formentlig flytte virksomhedernes fokus til toplinjevækst frem for besparelser, og vi forventer således pæne stigninger i antallet af overnatninger også fra forretningsgæster. Figur 5: Fordelingen af gæster efter formål, Storkøbenhavn Forretning Ferie 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik
11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Begrænset stigning i udbuddet af værelser Den markante stigning i antal overnatninger på de storkøbenhavnske hoteller er kun blevet mødt med en beskeden stigning i antallet af hoteller og værelser. Der var en pæn stigning i udbuddet af hotelværelser i 2010 og 2011, men siden er der kun åbnet få nye hoteller. De seneste fem år har den gennemsnitlige årlige stigning i udbuddet af værelser været på ca. 3 %, og de seneste tre år har stigningen været lidt over 1 %. Som nævnt er antallet af overnatninger vokset med hele 9 % i gennemsnit pr. år i samme periode, og belægningsprocenten på de københavnske hoteller er dermed steget markant i perioden. I de kommende år forventes også kun en beskeden stigning i antallet af nye værelser. Arp-Hansen Hotel Group udvider kapaciteten på Wakeup Copenhagen i Borgergade og på Tivoli Hotel i hhv. maj og juni 2015. Udvidelsen bliver på i alt 434 værelser fordelt på 157 værelser på Wakeup Copenhagen og 277 værelser på Tivoli Hotel. Ultimo 2015 eller primo 2016 åbner CABINN yderligere et hotel i Ørestaden med 206 hotellejligheder. I 2017 er der et par projekter på vej, men de er endnu ikke endeligt projekteret. Danica har udtalt, at de gerne vil opføre et hotel på den tidligere Post Nord-grund i det centrale København, som de købte tidligere på året. Et eventuelt hotel på denne placering vil dog ikke stå færdigt før tidligst i år 2017. Den samlede stigning i antal hotelværelser forventes således fortsat at være beskeden de kommende år. Sammenholdt med forventningen om en fornuftig vækst i antallet af overnatninger bør det resultere i mærkbare stigninger i såvel belægningsprocenter som værelsespriser. Forbedret drift på hotellerne Udviklingen i udbud og efterspørgsel har naturligt nok betydet bedre nøgletal for de storkøbenhavnske hoteller. Fra 2010 til 2014 er både belægningsprocenten og de gennemsnitlige værelsespriser steget, og det har medført en pæn stigning i det væsentligste nøgletal RevPAR (revenue per available room, dvs. omsætning per værelse). STR Global leverer statistik for hoteller i København, men deres markedsdækning er noget begrænset. Nøgletallene i figur 7 på næste side dækker således kun over et udpluk af de københavnske hoteller. Det er dog Sadolin & Albæks vurdering, at tallene er retvisende for så vidt angår den positive udvikling i nøgletallene. Stigningen i hhv. 2013 og 2014 er dog nok lidt højere for det udpluk af hoteller, der er medtaget i statistikken, end for det gennemsnitlige københavnske hotel. Ifølge STR Global var værelsespriserne 45 % højere i 2014 end i 2010, og fra 2013 til 2014 steg de med ca. 14 %. Det skal dog nævnes, at værelsespriserne (ADR, average daily rates) var ganske lave i 2010, som stadig var præget af finanskrisens betydelige indvirkning på den danske økonomi. Da kapaciteten på hotelmarkedet i København samtidig steg markant i 2010, satte hotellerne værelsespriserne drastisk ned. Antallet af overnatninger steg dog pænt det år, men om det skyldtes de lave priser, eller om stigningen Figur 6: Udbud af hoteller og værelser, Storkøbenhavn Hoteller Værelser Hoteller Hoteller Værelser Værelser 20.000 20.000 120 120 18.000 18.000 16.000 100 100 16.000 14.000 14.000 80 12.000 80 12.000 10.000 60 8.000 10.000 60 6.000 8.000 40 40 4.000 6.000 20 2.000 4.000 20 0 2.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 0 2000 Kilde: 2001 Danmarks 2002 2003 Statistik 20042000 20052001 20062002 20072003 20082004 20092005 20102006 20112007 2012008 20132009 20142010 2011 2012 2013 2014
12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 7: Nøgletal, hoteller i Storkøbenhavn DKK 1.200 1.000 800 600 400 200 ADR RevPAR Belægning (højre akse) % 80 75 70 65 60 0 Kilde: STR Global 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 55 i antal overnatninger ville være sket alligevel, er vanskeligt at spå om. Under alle omstændigheder har effekten været lave priser på hotellerne i København lige siden. Det er nemlig vanskeligt at hæve priserne igen, og efter en prisnedsættelse skal belægningsprocenten således typisk stige en del, før priserne igen kravler opad. De seneste to år har dog budt på pæne stigninger i værelsespriser, og da de fleste hoteller er tilfredse med den nuværende belægning, forventer vi også pæne prisstigninger i de kommende år. Investeringsmarkedet for hoteller er meget stille Trods de meget positive vinde på hotelmarkedet er investorernes efterspørgsel efter hotelejendomme fortsat lav. Likviditeten har altid været begrænset på hotelinvesteringsmarkedet, og det har også gjort sig gældende i 2014, selvom den generelle efterspørgsel på investeringsmarkedet har været stigende. Siden finanskrisen har der dog været udpræget interesse for sikre aktiver, som primært har omfattet boligejendomme, kontorejendomme udlejet på lange kontrakter og strøg ejendomme. Hotelejendomme har været anset for mere risikable, hvorfor investorerne har afholdt sig fra investeringer i dette segment. I takt med at afkastkravene på de primære aktivklasser som tidligere beskrevet er faldet dramatisk, forventes flere investorer dog at søge mod lidt mere risikofyldte aktiver med højere afkastkrav, og det kan medvirke til at sætte gang i hotelinvesteringsmarkedet. Mange investorer føler ikke, de kender nok til hoteldrift, og derfor kan de have svært ved at kvantificere risikoen på en hotelinvestering, hvilket er en af de primære årsager til, at eksempelvis de danske pensionskasser er meget forsigtige med at investere i hotelejendomme. I 2014 var der tre store hotelinvesteringer i København. Solstra Capital Partners købte Copenhagen Marriot Hotel på Kalvebod Brygge, som er et af de få femstjernede hoteller i København, for ca. 700 mio. kr. Jeudan stod for den næststørste hotelinvestering i 2014, da de købte Hotel Scandic Front på Sankt Annæ Plads. Hotellet blev handlet for lige under 200 mio. kr. og var en del af en portefølje, som også inkluderede en anden ejendom. Endelig blev First Hotel Kong Frederik købt af en privat investor for 89 mio. kr. og 8 % i afkast. Figuren på næste side viser de forventede afkastkrav på hoteller i København. Da markedet er forholdsvist illikvidt, er afkastkravene et udtryk for Sadolin & Albæks forventninger og skal således ikke ses som de afkastkrav, der er handlet til i markedet. De generelt faldende afkastkrav på primære ejendomme vurderes også at have haft en afsmittende effekt på hotelmarkedet, og afkastkravene er derfor faldet en smule gennem 2014.
13 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 8: Afkastkrav, hoteller i Storkøbenhavn 9% 8% 7% 6% 5% 4% Lang lejekontrakt Kilde: Sadolin & Albæk Kort lejekontrakt Managementaftale
14 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Flaskehalstendenser i byggesektoren? Ifølge CRM Byggefakta blev der i 2014 realiseret eller planlagt nybyggeri for 62 mia. kr., mens der forventes nybyggeri for 65 mia. kr. i 2015 og for 70 mia. kr. i 2016. Den stigende byggeaktivitet sammenholdt med en potentiel mangel på arbejdskraft i byggesektoren har skabt en bekymring blandt nogle, der mener, at byggesektoren kan få et flaskehalsproblem, som kan føre til store prisstigninger på sigt. Som en reaktion på denne bekymring antydede regeringen i sommeren 2014, at risikoen for en flaskehalssituation muligvis kunne reduceres ved at udskyde dele af det planlagte offentlige byggeri. Senere samme år afviste Dansk Byggeri imidlertid, at der skulle være en flaskehals situation under opsejling i byggesektoren under henvisning til, at beskæftigelsen i byggesektoren fortsat lå noget under tidligere niveauer. Men står sektoren over for et decideret kapacitetsproblem, og er der reelt tale om flaskehalstendenser i byggesektoren? Marginalt stigende byggeomkostninger De samlede byggeomkostninger for etagebyggeri, fratrukket den generelle prisudvikling, er steget igennem det seneste år. Men som figuren på næste side viser, kan stigningerne endnu ikke siges at være dramatiske. Ifølge Danmarks Statistik har realstigningen på de samlede byggeomkostninger været 1,8 % henover de seneste fire kvartaler, hvilket indikerer, at prisstigningen har været større end den generelle prisudvikling. Omkostningsniveauet ligger dog fortsat 1,5 % under det niveau, der blev observeret i årene op til finanskrisen.
15 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 9: Byggeomkostninger for etagebyggeri (1. kv. 2003=100), deflateret 115 110 105 100 95 90 85 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik Som figuren nedenfor viser, skal den primære årsag til de stigende byggeomkostninger findes i, at arbejdsomkostningerne har været kraftigt stigende de seneste par år, mens materialeomkostningerne har været relativt stabile siden 2010. Fra 2013 til i dag er de samlede arbejdsomkostninger steget med 7,0 %, mens de samlede materialeomkostninger er faldet med 0,8 %, begge renset for den generelle prisudvikling. Figuren understøtter således bekymringen om potentielt manglende arbejdskraft i byggesektoren, som kan føre til øget prispres, forsinket byggeri og tab af konkurrenceevne. Figur 10: Byggeomkostninger for etagebyggeri efter art (1. kv. 2003=100), deflateret Materialer Arbejdsomkostninger 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik
16 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 11: Boligefterspørgsel i København (1.000 etagemeter) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Akkumuleret stigning i efterspørgslen (venstre akse) Stigning i efterspøgslen (højre akse) 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Kilde: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk Høj nybygningsaktivitet særligt i København Nybygningsaktiviteten i særligt de større byer, herunder København og Aarhus, er særdeles høj for tiden. Alene i København, hvor byggeaktiviteten i øjeblikket vurderes at være størst, er efterspørgslen efter boligbyggeri kraftig stigende som følge af den demografiske udvikling. Ifølge Danmarks Statistik forventes der i 2040 at være hele 220.000 flere indbyggere i København, end der er i dag, og bare i 2015 forventes en befolkningstilvækst på mere end 14.000 personer i København. For at imødekomme denne stigende efterspørgsel efter boliger i København, vurderes der alene i 2015 at være behov for at opføre mere end 600.000 etagemeter bolig. Men som det fremgår af nedenstående figur, forventes der kun at blive opført ca. 265.000 etagemeter. Dermed vil der fortsat være en væsentlig ubalance mellem boligudbuddet og -efterspørgslen i København de kommende år. Figur 12: Nybyggeri i København (etagemeter) 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Færdigbygget (højre akse) Byggestart Under opførelse 330.000 265.000 07 08 09 10 11 12 13 E14 E15 E16 Kilde: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk
17 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme En flaskehalsproblematik vil i værste fald føre til et øget pris pres på byggeomkostningerne, hvilket samtidig vil presse boligpriserne op. Det er imidlertid Sadolin & Albæks vurdering, at der endnu ikke er observeret tegn på egentlige flaskehalstendenser i byggesektoren. Der er en klar forventning om stigende byggeaktivitet, ikke mindst i takt med igangsættelsen af en række større offentlige byggeog anlægsprojekter, herunder nye sygehuse, udbygning af universiteter, metrobyggeri og Femern Bælt-projektet. Det kan betyde, at en mangel på arbejdskraft i byggesektoren kan blive reel og på sigt tydeliggøre flaskehalstendenserne, selvom der endnu må siges at være et stykke vej, før byggebranchen står over for et decideret kapacitetsproblem. Der er således behov for nøje at overvåge situationen, så man kan foretage de nødvendige foranstaltninger, hvis byggeaktiviteten udvikler sig eksplosivt.
18 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer Markedsbarometer - Januar 2015 Kontor 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring 3. kvt. kvt. 3. 1. - 2. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.700 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 1.775 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.800 2,9% Sekundær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.075 1.075 1.075 1.075 1.100 2,3% Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 825 800 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 0,0% Trekantområdet Primær 1.050 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 625 600 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 550 550 550 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1 10,5 10,3 9,4-0,90 Aarhus Amt * 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3 12,3 12,5 10,6-1,90 Trekantområdet 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 11,0 10,7 9,9-0,80 Butik 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring 3. kvt. kvt. 3. 1. - 2. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 18.000 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 21.000 21.500 21.500 22.000 22.500 22.500 22.500 0,0% Høj 13.000 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 16.500 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.500 2,9% Lav 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 0,0% Aarhus Top 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 5.400 5.400 5.500 5.500 5.500 5.500 5.600 1,8% Høj 2.700 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Trekantområdet Top 3.000 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.250 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,00-0,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25-0,25 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,50 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3 4,2 4,3 4,0-0,30 Aarhus Amt * 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9 5,8 5,3 5,6 0,30 Trekantområdet 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 9,9 9,7 9,9 0,20 Lager/produktion 2010 2011 2012 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 1. - 2. kvt. 2013 2014 2015 Ændring Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 550 550 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 375 350 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 450 450 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 275 275 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 400 375 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 275 250 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 0,00 Kort 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75-0,25 Kort 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 0,00 Trekantområdet Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,00 0,00 Kort 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 10,00 10,00 10,00 10,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1 4,0 4,3 3,9-0,40 Aarhus Amt * 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0 4,1 4,2 4,6 0,40 Trekantområdet 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0 4,1 3,7 3,6-0,10 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde
Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 1261 København K T: +45 70 11 66 55 Skovvejen 11 8000 Aarhus C T: +45 70 11 66 55 E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk CVR: 10525675 ISSN: 2246-6959 In alliance with JLL