Boligudlejningsejendom Sag 25956 TIL SALG Odense C - Åløkke Allé 17 God beliggenhed Boligerne er i almindelig pæn stand Fuldt udlejet, nem at genudleje Gåafstand fra centrum Kontantpris kr. 3.500.000 1. års nettoafkast % 5,66 Etageareal m 2 197
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Boligudlejningsejendom i Odense centrum, i gå afstand fra gågaden, tæt på Åløkke Skoven, Odense Havn, indkøbsmuligheder, skole mm. Ejendommen er indrettet med 4 selvstændige boliger, hvor af den ene på 30 m² er beliggende i kælderen. Ejendommen er pudset og malet i en grå/blå farve. Ejendommen har rødt tegl tag og hvide termovinduer. Boligerne er i almindelig pæn stand. Til ejendommen er lukket have, som deles af ejendommens lejere. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 111 C Åløkkegård Hgd., Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1933 Arealer Grundareal 602 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 185 m 2 Boligareal 197 m 2 Etageareal i alt 197 m 2 Sekundære arealer 119 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1933 Bebygget areal 98 m 2 Sekundære arealer 87 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger 171 m 2 Boligareal Nej Kælder 87 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1933 Bebygget areal 32 m 2 Sekundære arealer 32 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garage 32 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1933 Bebygget areal 55 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 26 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.500.000 heraf grundværdi kr. 471.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Offentlige planer / Forhold Området, hvor ejendommen er beliggende gælder byplanvedtægt nr. 11, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Karakteren af det bestående boligområde skal bevares i henseende til bebyggelse, og fremtidige bebyggelse i området må kun anvendes til beboelse eller til brug i forbindelse hermed, f.eks. garager til personbiler, lysthuse m.v. Det skal dog være tilladt fra beboelseslejligheder at drive sådan virksomhed, som almindeligvis udøves i forbindelse med bolig, såsom lægekonsultation, tandlægeklinik, sådan art af kontorvirksomhed, som normalt udøves fra bopælen. Tegnestue for arkitekter og ingeniører, damefrisørsalon o.l. ikke-generende virksomhed, når dette kan ske, uden at ejendommens karakter af beboelsesejendom forandres, eller kvarterets karakter af boligområde brydes. I værkstedsområdet må kun drives sådanne erhverv, som ikke ved støj, røg, lugt, støv, eksplosionsfare eller på anden måde efter byrådets skøn vil være til gene for kvarterets beboere. Der må i værkstedsområdet opføres garageanlæg til udlejningsbrug. Byggemulighed: I beboelsesområdet må der kun opføres parcelhuse med højst 2 lejligheder. Bygningerne skal udføres i 1 etage og tagetage. Bygningshøjden (skæringen mellem mur og tagflade) må ikke overstige 4,5 m. Kælder må ikke indrettes til beboelse. Som kælderetage regnes enhver etage, hvis gulv ligger under det terræn, der omgiver bebyggelsen. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 23.08.2016 1921: Påtale. 1921: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 1933: Dok. om vej m.v. 1950: Dok. om brændsel/olielevering m.v. 1956: Dok. om carport/garage m.v. 1956: Byplanvedtægt, vedr. 459A. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 252.000 I alt kr. 252.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.549 Vand / Vandafledning El Vand og renovation kr. 15.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 11.300 Administration Administration kr. 8.000 Varmeregnskab kr. 3.500 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 5.100 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 78 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 56.526 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 11.330 Advokatsalær - skøde kr. 19.000 Moms kr. 4.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 35.080 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 35.080 -Refusion depositum kr. 63.900 -Refusion forudbetalt leje kr. 18.100 Anslået kapitalbehov kr. 3.453.080 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 252.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 56.526 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 195.474 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 195.474 x 100 3.453.080 = 5,66% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 11.330 Advokatsalær skøde kr. 19.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.535.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.555.900 Særlige installationer kr. 283.900 Grundens værdi kr. 660.200 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 286.745 = kr. 11.470 Afskrivninger 1. år kr. 11.470 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 56.526 kr. 56.526 Udgifter i alt kr. 56.526 kr. 56.526 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 252.000 kr. 252.000 1. år før afskrivning / skat kr. 195.474 kr. 195.474 Afskrivning 1. år, anslået kr. 11.470 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 184.004 Likviditet 1. år før skat kr. 195.474 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 40.481 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 154.993 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk 7
8
9
10
11
12
13
14
15
1. sal 16
17
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Mikkel Larsen og Mie Luise Rughave Pedersen 2 Rebecca Bjørnskov Christensen 3 Ciro Del Sorbo og Molnár Richárd Depositum garanti Forudbetalt leje Åløkke Alle 17, st. Bolig Bolig 96 82.800 863 20.700 6.900 Åløkke Allé 17, 1. sal Bolig Bolig 75 80.400 1.072 19.800 6.600 Åløkke Allé 17B Bolig Bolig 55 55.200 1.004 13.800 4.600 4 Yaovi Åløkke Allé 17, kld. Bolig Bolig 30 33.600 1.120 9.600 Refunderede driftsudgifter I ALT 256 252.000 63.900 18.100 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 256 252.000 63.900 18.100 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 252.000 63.900 18.100 heraf faktisk 252.000 63.900 18.100 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Mikkel Larsen og Mie Luise Rughave Pedersen 2 Rebecca Bjørnskov Christensen 3 Ciro Del Sorbo og Molnár Richárd Regulering for skatter og afgifter Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.07.2016 Nej Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.08.2016 01.08.2017 Nej Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 4 Yaovi Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 18
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Mikkel Larsen og Mie Luise Rughave Pedersen 2 Rebecca Bjørnskov Christensen 3 Ciro Del Sorbo og Molnár Richárd Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 01.07.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.02.2016 Udlejer Udlejer Nej Nej 4 Yaovi 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 19