1 København, den KENDELSE Klagerne ctr. Henrik Kirkegaards Ejendomskontor A/S Sundvej 9 8700 Horsens Nævnet har modtaget klagen den 20. december 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag som krævet i forbindelse med, at der på klagernes ejendom blev afholdt budrunde. Klagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af internetannoncering og markedsføring i aviser, når disse ikke er specificeret i salgsbudgettet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 5. december 2007 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var resultatafhængig, gældende i 6 måneder, og udbudsprisen aftalt til 1.500.000 kr. Indklagedes vederlag var aftalt således:
2 Vedrørende øvrige salgsfremmende foranstaltninger fremgår af det salgsbudget, som hører til formidlingsaftalen pkt. 5 bl.a.: [ ] Det fremgår af sagen, at der var flere interesserede købere til klagers ejendom, og den 3. januar 2008 skrev indklagede til klagerne:
3 Vedlagt fremsendes, formidlingsaftale samt udbud i licitation, som I venligst bedes underskrive hurtigst muligt og sende retur i vedlagte svarkuvert. Kopiet samt budbekendtgørelse 2007-03-29 nr. 321 kan I beholde. Den ændringsaftale til formidlingsaftalen, som indklagede sendte til klagerne, indeholdt en aftale om udbud i licitation med budfrist den 9. januar 2008 kl. 12.00, og indeholdt videre et vilkår om, at overbud på ejendommen skulle deles mellem mægler og klagerne i forholdet 40/60. Den 5. januar 2008 underskrev klagerne aftale om ændring af vilkår til formidlingsaftale. Fordelingen mellem mægler og klagerne var rettet til 30/70 i det underskrevne dokument. Klagerne har oplyst, at de efter budfristens udløb underskrev købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på 1.700.000 kr. Af salgsprovenu af 11. januar 2008 fremgår, at indklagede har beregnet sig et vederlag på 60.000 kr. for licitationen, og at indklagedes samlede vederlag herefter udgør 115.550 kr. Indklagede havde ikke i salgsprovenuet medregnet et beløb til øvrige salgsfremmende foranstaltninger. Den 20. februar 2008 sendte indklagede sin faktura til klagerne:
4 I fakturaen var der således heller ikke medregnet beløb til øvrige salgsfremmende foranstaltninger. Den 11. april 2008 rykkede indklagede for betaling af fakturabeløbet på 16.168,75. Den 16. april 2008 skrev klagernes advokat til indklagede: Herved skal jeg meddele, at jeg er blevet kontaktet af [klagerne] i anledning af deres salg af [ejendommens adresse], hvilket salg er blevet formidlet via dig. De oplyser, at de havde indgået en kommissionsaftale, hvorefter der var aftalt et fast mæglersalær på 44.440,00 ekskl. moms. Inden indgåelse af købsaftale med en interesseret køber viste det sig imidlertid, at en nabo ligeledes var interesseret i ejendommen, idet naboen rettede henvendelse til [klagerne], hvorfor den skulle tilbydes de to interesserede. I denne forbindelse blev det oplyst, at der skulle udarbejdes ny kommissionsaftale, og at det normale salær ville være det aftalte salær tillige med 40% af overbuddet, som dog efter protest fra [klagerne] blev nedsat til det aftalte salær tillige med 30% af overbuddet, som dog stadig afviger meget betydeligt fra salæret hos andre mæglere i egentlige budrunder. Ved en fordeling 60/40 eller 30/70 ligner det nærmere en deling af ejendommens værdi end honorering af en arbejdsindsats. Den gennemførte budrunde har formodentlig ikke givet anledning til noget ekstra tidsforbrug af større omfang, idet der efter det mig oplyste blot har været tale om, at de interesserede indleverede et skriftligt tilbud, således at der ikke har været ekstra fremvisninger eller andet. Et mæglersalær kan fastlægges på forskellige måder, herunder også som en procentsats af den opnåede pris, men det er min opfattelse, at det stadig skal være udtryk for et rimeligt arbejdsvederlag eller en rimelig belønning af en indsats fra mæglers side. I denne sag kan et ekstra salær på 48.000,00 med tillæg af moms efter min opfattelse ikke siges at være et rimeligt arbejdsvederlag, ligesom den forhøjede pris efter det oplyste ikke afspejler en ekstra indsats fra mæglers side, idet køber jo selv har skabt kontakten til naboen. Det er absolut ikke min opfattelse, at det er sædvanligt, at salæret ved budrunder forhøjes i det aftalte omfang (30% af overbud), men derimod typisk blot en forhøjelse mellem den almindelige salærtakst og op til 10% af overbuddet, hvilket efter min erfaring har været på tale i sager, hvor det har været skønnet, at ejendommen ved en
5 ekstra indsats fra mæglers side havde en fair chance for at opnå en højere pris i en budrunde. DE har uforbindende oplyst, at man anser et ekstra salær i størrelsesorden 10-15% of overbuddet for rimeligt, og jeg foreslår derfor, at salæret nedsættes i overensstemmelse hermed. Den 6. maj 2008 skrev indklagede til klagernes advokat: I relation til mine beregninger er der afregnet 3,67% i salær + de faste omkostninger på 17 + 13.000,-. I afregningen er der ved en fejl ikke blevet afregnet kr. 17.000,- + moms i afregningen i forhold til aftalen med sælger. Det manglende beløb forbeholdes. Jeg har d.d. talt med DE som afviser at have talt med Dem omkring denne sag og udtalt sig om noget med 10-15%. De vil genre have et navn på personen du har talt med. Sagen er i øvrigt afregnet helt efter bogen. Denne gennemgang af sagen kan medføre ekstra omkostninger hvorfor dette forbeholdes tillige. Tidsforbrug andrager kr. 950,-+moms+porto og copalia. Den 30. juli 2008 rykkede indklagede igen for beløbet og oplyste, at sagen ville blive overgivet til inkasso, hvis beløbet ikke blev betalt. Den 3. september 2008 rykkede indklagedes advokat for betaling af indklagedes tilgodehavende. Den 12. september 2008 skrev klagernes advokat til indklagedes advokat og bestred kravet. Klagernes advokat oplyste samtidig, at klagerne ville indbringe sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 17. februar 2009 skrev indklagede i en e-mail til klagernes advokat bl.a., at han ikke havde hørt noget fra klagenævnet. Den 2. juli 2009 rykkede indklagede igen klagerne for betaling. Og klagernes advokat skrev den 5. juli til indklagede og gjorde indsigelse mod kravet. Den 2. november 2009 foranledigede indklagede inkassoskrivelse sendt til klagerne. Klagernes advokat afviste igen det fremsatte krav den 12. november 2009.
6 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale 25.000 kr. til klagerne. Indklagede fortalte klagerne, at der skulle oprettes en ny formidlingsaftale i forbindelse med afholdelse af licitation ved flere købere, og at indklagede skulle have ekstra betaling herfor i form af 40% af overprisen. Klagerne syntes, det var en urimelig aftale for et beskedent merarbejde, men formåede kun at få indklagede forhandlet til en aftale om fordeling af et overbud med 30 % til indklagede og 70 % til klagerne. Da klagerne tillige var i en presset situation pga. samlivsophævelse, så klagerne ingen anden udvej end at acceptere indklagedes krav. Indklagede har, udover det oprindeligt aftalte salær på 55.550 kr. inkl. moms, krævet 60.000 kr. for sit merarbejde i forbindelse med afholdelse af licitation, hvilket er urimeligt. Der er nærmere tale om deling af ejendommens merværdi opnået ved licitationen, end om en honorering af indklagedes arbejdsindsats. Klagerne finder, at et vederlag på 20.000 kr. vil være rimeligt for licitationen. Licitationen har ikke givet anledning til noget nævneværdigt arbejde. Den ene budgiver, den senere køber, var klagernes nabo, som klagerne selv havde skabt kontakten til, og der har for indklagede alene været tale om en ekstra fremvisning på ca. 15 min. varighed og modtagelse af de to skriftlige købstilbud. Klagerne har igennem hele forløbet gennem deres advokater meddelt indklagede, at indklagedes krav bestrides. Klagerne har afventet sagsanlæg fra indklagede, men har fra den 2. november 2009 til sagens indbringelse for klagenævnet december 2010 ikke hørt noget fra indklagede. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket sagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af øvrige salgsfremmende foranstaltninger, som indklagede har taget forbehold for at ville opkræve. Indklagede har bl.a. anført Klagerne skylder ca. 16.000 kr. i henhold til faktura. Klagerne har underskrevet og godkendt aftalen om, at et eventuelt overbud skal deles mellem klagerne og indklagede med 70%/30%. Det samlede salær ved handlen skulle således have været 135.538 kr. Indklagede har opkrævet 116.168,75 kr. Hvis det faste markedsføringsbidrag fratrækkes det samlede vederlag udgør salæret til indklagede 75.584,60 ekskl. moms. Det svarer til 4,44 % af handelsprisen på 1.700.000, hvilket må anses for værende rimeligt og også accepteret af klagerne, som har
7 underskrevet salgsprovenuet. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at der var 2 interesserede købere, som ønskede at afgive købstilbud, og at klagerne derfor ønskede afholdt budrunde. Det fremgår af bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts 2007 om salg af fast ejendom ved budrunde, at formidlingsaftalen eller et tillæg til denne skal indeholde oplysning om, at sælger og formidler har aftalt, at ejendommen skal udbydes til salg ved budrunde. Nævnets formand samt Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (3 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at ovennævnte bestemmelse er opfyldt ved aftale om ændring af vilkår, som blev indgået mellem parterne den 5. januar 2008, idet dette er at anse for et tillæg til formidlingsaftalen. Ved aftalen indgik parterne endvidere en aftale om deling af et overbud. Vi finder det ikke godtgjort, at indklagede skulle have presset klagerne til at indgå aftale om yderligere vederlag for afholdelse af budrunden, og i den forbindelse har vi lagt vægt på, at klageren og indklagede havde forhandlinger om vederlagets størrelse. Vi finder imidlertid, at den aftale om deling af overbud, der er blevet indgået, er urimelig og i strid med god mæglerskik. Vi lægger herved vægt på, at den aftalte fordeling af overbud med 30 % til indklagede fører til en overordentlig høj betaling for det ekstraarbejde, som indklagede påtog sig ved aftalen om at udbyde ejendommen i budrunde. Vi stemmer derfor for at ændre aftalen under henvisning til aftalelovens 36, der bestemmer bl.a., at en aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt at gøre den gældende. Klagerne har oplyst, at de finder, at et yderligere salær på 20.000 kr. er rimeligt for indklagedes arbejde med budrunden. Vi stemmer derfor for at fastsætte indklagedes salær for budrunden til 20.000 kr. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter (2 nævnsmedlemmer udtaler: Vi finder, at det er i strid med god ejendomsmæglerskik først at indgå aftale om ekstra salær for en budrunde på det tidspunkt, hvor der har vist sig flere interesserede købere til en ejendom. Vi finder, at indklagede udtrykkeligt i formidlingsaftalen burde have anført, at det aftalte salær ikke dækkede arbejde i forbindelse med en eventuel budrunde, samt anført, hvad hans ekstra salær ville udgøre for arbejdet med en budrunde. Ved først at indgå aftale om salær på et senere tidspunkt, finder vi, at indklagede har presset klagerne til at indgå en urimelig aftale om fordeling af overbuddet, idet klagerne ellers ville gå glip af muligheden for at afholde budrunden.
8 Vi bemærker i den forbindelse, at indklagede også for det i formidlingsaftalen aftalte lavere salær havde pligt til at arbejde for opnåelse af den bedst mulige pris for klagerne, herunder opnåelse af købstilbud over udbudsprisen, hvis dette var muligt. Det er derfor kritisabelt, at indklagede over for klagerne oplyste, at der skulle indgås en ny aftale om yderligere betaling af salær. Med de anførte begrundelser finder vi, at aftalen skal tilsidesættes under henvisning til aftalelovens 36, og stemmer for, at indklagede herefter ikke har krav på ekstra salær. Efter stemmeflertallet har indklagede krav på et ekstra salær for budrunden på 20.000 kr. Nævnet bemærker, at indklagede ikke i sin faktura af 20. august 2008 har opkrævet betaling for øvrige salgsfremmende foranstaltninger, aftalt med i alt 21.688 kr. i formidlingsaftalen og i salgsbudgettet pkt. 5. Indklagede har over for klagerne tilkendegivet, at det er en fejl, at beløbet ikke er blevet opkrævet, og at indklagede forbeholder sig ret til det manglende beløb, hvoraf 13.250 kr. dækker markedsføring i aviser/blade og 5.938 kr. dækker internetannoncering. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet i en årrække har lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Indklagede har i salgsbudgettet anført et beløb på 13.250 kr. til markedsføring i Ugebladet+Stifttidende+Ejd. avisen Horsens, uden at det nærmere er specificeret, hvor mange annoncer klager kan forvente for dette beløb. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget.
9 Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer og størrelsen heraf, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende et eventuelt krav fra indklagede på betaling af markedsføring i Ugebladet+Stifttidende+Ejd. avisen Horsens, 13.250 kr. inkl. moms. For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på kr. 5.938,00 inkl. moms. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) finder ikke, at dette er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, fordi det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, og disse nævnsmedlemmer kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor er anført, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Disse nævnsmedlemmer kan derfor godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet kan indklagede ikke berettiget gøre krav gældende om betaling for internetannoncering kr. 5.938,00. Indklagedes faktura skal herefter nedsættes med 40.000 kr. Indklagedes krav udgør
10 derefter 76.168,75 kr. Da køber har betalt 100.000 kr. til indklagede skal indklagede betale 23.831,25 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal betale 23.831,25 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 20. december 2010, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 400 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand