Offentlig høring Fra den xx.xx.2016 til den xx.xx.2016 Udkast til Lokalplan nr. 306 Erhvervsområde Skørping Nord
Læsevejledning Lokalplanen indeholder følgende 1. En Redegørelse - der beskriver baggrund og formål med lokalplanen, og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de tekniske og miljømæssige forhold, og om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. 2. Bestemmelser - der fastlægger bindende regler for områdets fremtidige anvendelse - som gælder for f.eks. bebyggelsens omfang, bebyggelsens udseende m.m. 3. Bilag - Lokalplanens bilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lokalplanens bilag består typisk af: Matrikelkort, der viser den bindende afgrænsning af lokalområdet i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området skal disponeres. Kortet er bindende og hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne. Evt. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes jf. lokalplanen. Illustrationsskitsen er vejledende og til inspiration og er derfor ikke bindende. Miljøscreening efter miljøvurderingsloven skal planforslag vurderes, om de kan få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet, og der derfor skal udarbejdes en miljøvurdering. 4. Retsvirkninger og vejledning - der oplyser om forhold, der ikke må etableres, fordi de er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Se nærmere i afsnit om retsvirkninger i lokalplanen. Læs også afsnittet Vejledning til lokalplaner side 3. Nærmere oplysninger: Rebild Kommune Hobrovej 110 9530 Støvring Tlf. 99 88 99 88 Mail: raadhus@rebild.dk Planen er udarbejdet af Rebild Kommune. Kort Cowi Udkast til lokalplan nr. 306 Side 2
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt, hvis byrådet ønsker det. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Offentliggørelse på PlansystemDK Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner indberettes af kommunen til PlansystemDK.dk, hvor de gældende planer kan ses. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og planen er offentlig bekendtgjort, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, kan fortsætte som hidtil, selv om det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 3
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål... 5 2. Lokalplanområdet... 5 3. Lokalplanens omgivelser... 6 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold... 6 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning... 8 5.1 Kommuneplan... 8 5.2 Gældende lokalplaner / byplanvedtægter... 8 5.3 Zoneforhold... 9 5.4 Detailhandel... 9 5.5 Naturforhold... 9 5.6 Kulturmiljø... 10 5.7 Tekniske Forhold... 11 5.8 Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning... 14 5.9 Museumsloven... 15 5.10 Servitutter... 15 6. Miljøvurdering... 16 7. Lokalplanens fremlæggelse... 16 8. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 17 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål... 18 2 Område- og zonestatus... 18 3 Områdets anvendelse... 18 4 Udstykning... 18 5 Veje, stier og parkering... 19 6 Bebyggelsens omfang og placering... 19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 20 8 Ubebyggede arealer... 20 9 Tekniske anlæg... 21 10 Grundejerforening... 21 11 Forudsætning for ibrugtagning... 21 12 Ophævelse af lokalplan... 21 13 Lokalplanens retsvirkninger... 21 Vedtagelse... 22 Bilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Anvendelseskort Miljøscreening (medtages kun i forslaget) Udkast til lokalplan nr. 306 Side 4
1. Lokalplanens baggrund og formål Hovedårsagen til lokalplanen er, at virksomheden Arcon-Sunmarks udvider deres erhvervsareal til oplag af solvarmepaneler uden for det eksisterende lokalplanområde. Dermed er lokalplanens formål at sikre arealer til erhverv i form af lettere industri, håndværk, lager mv. Lokalplanens formål er også, at forny de 2 eksisterende lokalplaner, som omfatter det nuværende erhvervsområde. De skal fornyes dels for at sikre ens regulering i hele erhvervsområdet og dels for at forebygge miljøkonflikter mellem bolig og erhverv ved at fastlægge, at der ikke kan etableres nye boliger i området. 2. Lokalplanområdet Eksisterende forhold Lokalplanområdet er Skørpings egentlige erhvervsområde. Planområdet ligger midt mellem Skørping og landsbyen Gl. Skørping med ca. 500 m til hver. Der er planer om at udvide boligområderne i den nordlige del af Skørping, hvilket vil betyde, at afstanden til lokalplanområdet vil blive reduceret til ca. 150 m. Planområdet er ca. 16 ha. Størstedelen af området er udbygget til erhverv. Der ligger bl.a. en virksomhed, som producerer solfangere og Skørping Varmeværk, som har solfangere på et stort areal. Den sydlige del af området er en landbrugsejendom med en del træbevoksning og en bolig. Derudover findes 2 boliger i den nordlige del af området. På vestsiden af Gammel Skørpingvej findes et regnvandsbassin. Størstedelen af planområdet ligger i byzone. Den sydlige del ligger dog i landzone og forventes overført til byzone i forbindelse med lokalplanens vedtagelse. Lokalplanforslaget vil være omfattet af kommuneplanramme 08.E50 og i overensstemmelse med denne. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 5
Lokalplanområdet 3. Lokalplanens omgivelser Landskabet omkring lokalplanområdet er generelt karakteriseret ved et storbakket landskab med mange små bevoksninger og levende hegn. Nord for lokalplanområdet findes dyrkede marker, en landbrugsejendom med stuehus og yderligere en bolig. Skørping Kirke kan ses fra lokalplanområdet. Skørping Kirke ligger i den sydlige kant af Gl. Skørping ca. 500 m nord for lokalplanområdet. Vest for lokalplanområdet ligger Gammel Skørpingvej, dyrkede marker og jernbanen. Syd for lokalplanområdet ligger flere mindre ejendomme med mindre skovbevoksninger og enkelte marker. Ca. 500 m syd for lokalplanområdet ligger Skørping med flere nyere parcelhuskvarterer i nordkanten af byen. Øst for lokalplanområdet ligger en større landbrugsejendom og dyrkede marker. 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold Anvendelse Lokalplanen fastsætter anvendelse til erhvervsformål, og fastsætter samtidig, at der kan en etableres en mindre butik på maks. 200 m² med salg af egne produkter i tilknytning til den enkelte virksomhed. Lokalplanen fastsætter også, at der ikke kan etableres boliger. Eksisterende lovlige boliger kan fortsat anvendes. Bestemmelse om, at der ikke Udkast til lokalplan nr. 306 Side 6
kan etableres boliger er for at forebygge miljøkonflikter mellem boliger og erhverv. Sådanne miljøkonflikter kan betyde, at virksomheder skal foretage tiltag som at reducere støj og lignende. I lokalplanens delområde B fastlægges anvendelsen til regnvandsbassin. Indenfor delområde B kan der ikke opføres bygninger. Dog kan der opføres pumpestation, transformerstation eller lignende til området forsyning. Udstykning Lokalplanen fastsætter, at grundstørrelsen minimum skal være 2500 m². Bestemmelsen er en fortsættelse af bestemmelserne i lokalplan 6.3.3. og 6.3.4. Bestemmelsen sikrer, at der ikke kan etableres små erhvervsejendomme til f.eks. oplag som vil kunne give et rodet udtryk, og sikrer også at området kan udnyttes hensigtsmæssigt, så der ikke er små uudnyttede ejendomme. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesprocenten fastsættes til 50 % for den enkelte ejendom. Bestemmelsen er i tråd med bestemmelserne i lokalplan 6.3.3. og 6.3.4 om bebyggelsen omfang. Lokalplanen fastsætter også byggelinjer langs veje, hvor der ikke må opføres bygninger, opstilles oplag, reklamer mv. Hensigten er, at give arealer mod veje en åben og præsentabel karakter. Lokalplanen giver bl.a. også mulighed for opstilling af solpaneler og én mobilantennemast. Bebyggelsens ydre fremtræden Udgangspunktet for lokalplanen er, at bebyggelsens udseende kun skal reguleres begrænset. Lokalplanen indeholder dog bestemmelser om farver og reflekterende materialer, hvilket er for at undgå bygninger fremtræder tydeligt og skæmmende i landskabet. Lokalplanen indeholder forholdsvis restriktive bestemmelser for skiltning, hvilket bl.a. skyldes placeringen, som en ø i det åbne land uden tilknytning til Skørping. Dermed er bestemmelse bl.a. begrundet i landskabshensyn. Ubebyggede arealer Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres et beplantningsbælte omkring den sydlige del af lokalplanområdet, og at beplantningsbælter skal fastholdes i det eksisterende erhvervsområde. Lokalplanen stiller ikke krav om ny beplantning for den nordlige del, da området er etableret og kravet ikke efterfølgende kan stilles. Lokalplanen stiller krav om at der som udgangspunkt ikke må ske terrænregulering større end +/- 1 m i forhold til naturligt terræn. I området findes et forholdsvis kuperet terræn. Hvis det driftsmæssigt er nødvendigt med større terrænregulering, kan der meddeles dispensation til dette. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 7
5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning En lokalplan må ikke være i strid med overordnet planlægning, fx kommuneplanen, landsplandirektiver, internationale naturbeskyttelsesområder, Natura 2000 planer, vandområdeplaner eller råstofplaner. Lokalplanen må heller ikke stride mod anden lovgivning så som naturbeskyttelsesloven mv. 5.1 Kommuneplan Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 omfattet af rammeområde 08.E50. Lokalplanen er i overensstemmelse med bestemmelserne for rammeområdet. 5.2 Gældende lokalplaner / byplanvedtægter Der findes to eksisterende lokalplaner indenfor området, som begge aflyses med vedtagelsen af denne lokalplan. Både lokalplan 6.3.3 og lokalplan 6.3.4 udlægger planområderne til erhvervsformål for industri- og større værkstedsvirksomhed, entreprenørog oplagsvirksomhed. Begge lokalplaner giver mulighed for at tillade bolig i tilknytning til en virksomhed. Lokalplanerne fastsætter bl.a. også bestemmelser om omfang og placering. De to lokalplaner aflyses for at forenkle administrationen i området og for at sikre, at der ikke kan opføres nye boliger i tilknytning til virksomheder i området. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 8
5.3 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og landzone. Arealer som ligger i byzone forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. Arealer som ligger i landzone overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 5.4 Detailhandel Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjerne om detailhandel i Rebild Kommuneplan. Der kan ikke etableres handel med dagligvare eller udvalgsvarebutikker inden for lokalplanområdet, men der kan indrettes mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. 5.5 Naturforhold Hovedparten af området anvendes allerede i dag til erhverv. Den sydlige del af planområdet er primært beplantet med træer eller anvendes som have og rummer bl.a. to små udtørrede vandhuller. 5.5.1 Natura 2000 og bilag IV Natura 2000 område nr.18 Rold Skov, Lindenborg Ådal og Madam Sø ligger 1,1 km fra planområdet. Pga. afstanden vurderes det ikke, at planen vil kunne medføre en væsentlig påvirkning af arter og naturtyper indenfor Natura 2000 området. En række dyr omfattet af naturbeskyttelseslovens 29a og habitatdirektivets bilag IV kan have levested, fødesøgningsområde eller sporadisk opholdssted i eller omkring planområdet. Rebild Kommune er ikke bekendt med konkrete yngleforekomster i området og det vurderes ikke at planen vil kunne skade eller ødelægge eventuelle yngle- eller rasteområder. 5.5.2 Beskyttet natur Der er ikke i lokalplanområdet registreret beskyttet natur efter naturbeskyttelseslovens 3. Den sydlige del af lokalplanområdet, som ikke tidligere har været lokalplanlagt er besigtiget af Rebild Kommune i september 2016. På baggrund af besigtigelsen er det vurderet, at der ikke findes beskyttet natur. 5.5.3 Skovbyggelinje Omkring flere mindre fredsskovsarealer beliggende ved jernbanen er der en skovbyggelinje på 300 m, jf. naturbeskyttelsesloven. Skovbyggelinjen har til formål at sikre skoves værdi som landskabselement samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for planter og dyr. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 9
Skovbyggelinjen vil blive ansøgt ophævet ved Naturstyrelsen i forbindelse med vedtagelsen af planen. 5.5.4 Skovrejsning Den nordlige del af lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som uønsket skovrejsningsområde. Udpegningen er for at sikre Skørping Kirke som landskabselement. 5.6 Kulturmiljø 5.6.1 Kirker Lokalplanområdet er omfattet kommuneplanens retningslinje om beskyttelse af kirkernes omgivelser. Udpegningen er for at sikre Skørping kirkes fremtræden i landskabet. Kirken ligger i den sydlige kant af Gl. Skørping. Retningslinjen fastlægger, at der ikke må opføres bebyggelse indenfor beskyttelseszonen med mindre det er sikret, at hensynet til kirkens betydning som monument i landskabet ikke herved tilsidesættes. Lokalplanen giver mulighed for bebyggelse inden for beskyttelseslinjen. Lokalplanen som aflyses giver de samme muligheder for bebyggelses inden for beskyttelseslinjen. Mulighed for bebyggelse ændres dermed ikke med den ny lokalplan i størsteparten af lokalplanområdet. Lokalplanen giver mulighed for yderligere bebyggelse i den sydlige del af lokalplanområdet. Bebyggelse vil ikke påvirke oplevelsen af kirken, da det eksisterende erhvervsområde ligger mellem kirken og udvidelsen af området i syd og skærmer for indkig. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 10
5.6.2 Fortidsminder Der er registreret et ikke-fredet fortidsminde i den sydlige del af planområdet. 5.7 Tekniske Forhold 5.7.1 Veje, stier og parkering Lokalplanområdet skal trafikbetjenes via Gammel Skørpingvej via den eksisterende vej Skørping Nord, som er anlagt inde i planområdet. Lokalplanen udlægger en forlængelse af Skørping Nord som dels kan tjene som adgangsvej for den sydlige del af lokalplanområdet og dels for en eventuel fremtidig udvidelse af erhvervsområdet mod øst. Rebild Kommune har den 3. december 2014 vedtaget en parkeringsbekendtgørelse om standsning og parkering på veje og pladser i byer. Bekendtgørelsen regulerer hvor længe man må parkere bl.a. lastbiler, påhængsvogne, campingvogne, trailere osv. på veje og pladser. Parkeringsbekendtgørelsen kan læses på Rebild Kommunes hjemmeside. 5.7.2 Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger jf. varmeplanen for Rebild Kommune indenfor Skørping Varmeværks forsyningsområde. Der er ikke krav om at ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, da de nuværende lokalplaner ikke indeholder dette krav. 5.7.3 Elforsyning Lokalplanområdet elforsynes fra Himmerlands Elforsyning. 5.7.4 Vandforsyning Ifølge Vandforsyningsplanen for Rebild Kommune skal lokalplanområdet forsynes fra Skørping vandværk. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 11
5.7.5 Grundvandsforhold Planområdet ligger udenfor OSD (Område med Særlige Drikkevandsinteresser) og vandværkets indvindingsoplande. Området ligger heller ikke indenfor NFI (Nitratfølsomme Indvindingsoplande) og IO (Indsatsområder for grundvandsbeskyttelse). Det nærmeste vandværks indvindingsopland ligger ca. 150 meter nordøst for det planlagte område. Det tilhører Gammel Skørping Vandværk. Det nærmeste drikkevandsforsyning med DGU nr. 41.1599 (enkeltindvinder beliggende på Gammel Skørpingvej 73), ligger ca. 360 meter syd for det planlagte område. Ved placering af forsinkelsesbassin skal der overholdes 300 meter afstandskrav til boringen med DGU nr. 41.1599 på Gammel Skørpingvej 73 i Skørping. Planområdet er uegnet til nedsivning, hvilket skyldes hensyn til grundvandsbeskyttelsen. Dette er på grund af utilstrækkelig lerlagsstykkelse, som medfører en ringere beskyttelse af grundvandet mod forurening og en del af planområdet er kortlagt som jordforurenet. 5.7.6 Spildevandsforhold Området er udpeget som separatkloakeret i spildevandsplanen. Regnvand skal opsamles i et regnvandsbassin (forsinkelsesbassin), hvor det kan renses og forsinkes inden udledning til vandløb. Der udledes til Otterupmosegrøft, som er målsat til god økologisk tilstand i vandområdeplanen. Den samlede tilstand er vurderet til ringe og vandløbet er både spildevands- og hydraulisk belastet. Det skal sikres, at udledningen ikke er til hinder for at vandløbet kan nå sit miljømål. 5.7.7 Forurening - støj, støv og lugt Lokalplanområdet består af et eksisterende erhvervsområde og en landbrugsejendom, som lokalplanen udlægger til erhvervsområde. Lokalplanen fastlægger anvendelsen til produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds-, entreprenør- og transportvirksomhed samt kontorerhverv. Der findes 3 eksisterende lovlig boliger inden for lokalplanområdet. De vil kunne have betydning for, hvilke virksomheder, der kan etablere sig indenfor området, da en række miljøkrav skal overholdes i forhold til boligerne. Nedenstående miljøklasser giver en vejledning til afstand mellem bolig og virksomhed, men er ikke bindende. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 12
Miljøklasser: Der henvises til Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøstyrelsen i 2004. Der opereres med 7 klasser og disse klassers anbefalede afstand til boliger. Klasse 1-2 0-20 m Klasse 1 0 m forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik. Klasse 2 20 m bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. Klasse 3-4 50 100 m Klasse 3 50 m håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Klasse 4 100 m levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende Klasse 5-6 150-300 m virksomheder, herunder autolakkerier. Klasse 5 150 m maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Klasse 6 300 m asfaltfabrikker, slagterier, større Klasse 7 mindst 500 m maskin- og betonfabrikker samt jernstøberier Klasse 7 500 m medicinal- og pesticidproduktion og kraft- og stålvalseværker. Klassifikationen af virksomheder er forbundet med en vis usikkerhed. En virksomhed kan ændre sig over tid, og to forskellige virksomheder inden for den samme branche kan give anledning til så forskellig en miljøbelastning, at de må betegnes som hørende til forskellige miljøklasser. Miljøbelastningen kan ligeledes være af forskellig art, f.eks. støj, støv eller lugt, hvor omgivelserne kan være mere følsomme overfor en type påvirkning end andre. Der vil således ifm. etableringen af en virksomhed være behov for en konkret vurdering af virksomhedens påvirkning af nærliggende boliger. Ud over den generelle miljøkonsekvensvurdering af virksomheder inden lokalisering, kan der i en eventuel miljøgodkendelse eller lignende bl.a. fastsættes en grænse for den eksterne støj fra virksomheder. Der henvises til vejledning nr. 5, 1984 fra Miljøstyrelsen. Ekstern støj fra virksomheder. 5.7.8 Jordforurening Der er 3 grunde indenfor lokalplanområdet, som er omfattet af Region Nordjyllands liste over ejendomme, som er kortlagt eller uafklarede i henhold til jordforureningsloven. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 13
En del af lokalplanområdet er allerede omfattet af områdeklassificeringen. Eventuel fjernelse af jord fra denne del af lokalplanområdet skal anmeldelses til Rebild Kommune. Jordforureningsloven klassificerer arealer som ligger i byzone, jf. planlovens 34, som et område, der kan være lettere forurenet. Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område indenfor byzone ikke er lettere forurenet, kan kommunen gennem et regulativ undtage området fra klassificeringen. Rebild Kommune har valgt ikke at inddrage det sydligst beliggende område i områdeklassificeringen, da kriterierne for at undlade at inddrage et område er opfyldt. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. 5.8 Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning Lokalplanen er afhængig af tilladelse / dispensation fra: 5.8.1 Landbrugspligt Realisering af lokalplanen i den del af lokalplanområdet som er omfattet af landbrugspligt kræver ophævelse af landbrugspligten, hvilket søges i forbindelse med udstykningen. 5.8.2 Politi Lokalplanen er afhængig af tilladelse fra politiet i forhold til den konkrete udførelse af vejanlæg. 5.8.3 Lov om offentlige veje Etablering af vejanlæg, nye adgange, vejtilslutninger, ændring af eksisterende vejforløb, ændret anvendelse af benyttelse af eksisterende Udkast til lokalplan nr. 306 Side 14
overkørsler, skilte, chikaner, lysindretninger m.v. kræver tilladelse efter vejlovgivningen. 5.8.4 Naturbeskyttelsesloven Realiseringen af lokalplanen forudsætter at Styrelsen for Vand og Naturforvaltning ophæver skovbyggelinjen indenfor lokalplanområdet eller at Rebild Kommune dispensere til det enkelte byggeri eller anlæg. 5.8.5 Byggeloven Opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kræver som udgangspunkt tilladelse efter byggelovgivningen. 5.8.6 Miljøgodkendelse Anlæggelse eller påbegyndelse af godkendelsespligtige virksomheder må ikke ske før der er meddelt miljøgodkendelse. Autoværksteder er ikke godkendelsespligtige, men skal anmeldes til Rebild Kommune før etablering, jf. Autoværkstedsbekendtgørelsen. Maskinværksteder over 1.000 m 2 er ikke godkendelsespligtige længere, men skal anmeldes til Rebild Kommune før etablering, jf. Maskinværkstedsbekendtgørelsen. 5.8.7 Jordforurening Inden for lokalplanområdet er en ejendom kortlagt på vidensniveau 1, da der er formodninger om forurening og 2 ejendomme er kortlagt som uafklaret. Ejendommene må kun ændres til følsom anvendelse med Rebild Kommunes forudgående tilladelse (jordforureningslovens 8). Følsom anvendelse er i denne forbindelse: Bolig (herunder pryd- og nyttehave samt græsplæne), institution (f.eks. børnehave, vuggestue, dagpleje, skole, plejehjem), offentlig legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller sommerhus. Såfremt der skal udføres bygge- og anlægsarbejder på ejendommen, skal ejer eller bruger ansøge kommunen om tilladelse før påbegyndelse. Hvis der skal flyttes jord væk fra ejendommen, skal det anmeldes til Rebild Kommune senest 4 uger, inden opgravningen begyndes (jordforureningslovens 50. 5.9 Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Nordjyllands Historiske Museum. 5.10 Servitutter Der er ved udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutgennemgang. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 15
Der ophæves ingen servitutter, som følge af denne lokalplan. Ejere, bygherre og deres rådgivere bør sikre sig et overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. 6. Miljøvurdering Efter miljøvurderingsloven skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis gennemførelsen af lokalplanen må antages at kunne få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet. Formålet hermed er at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til at integrere miljøhensyn ved udarbejdelse og vedtagelse af planer, som kan påvirke miljøet væsentligt. Jævnfør miljøvurderingslovens, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har Rebild Kommune foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusionen af screeningen illustreres i følgende skema. Parametre Geografisk niveau Lokalt Befolkning og menneskers sundhed Biologisk mangfoldighed Landskab og jordbund Vand Luft Klimatiske forhold Kulturarv Ressourcer og affald niveau Regionalt niveau For den komplette screening henvises til screeningskemaet bagerst i lokalplanforslaget. 7. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med planlovens 24 er der fastsat en frist på 8 uger til at indsende skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den dd.mm.åå til og med den dd.mm.åå. Sikkerhed Socioøkonomiske effekter Udkast til lokalplan nr. 306 Side 16
Høringssvar skal være skriftlige, og skal indsendes som e-post til pbv@rebild.dk eller med almindelig brevpost til Rebild Kommune, Center Plan, Byg og Vej, Hobrovej 110, 9530 Støvring, så de er kommunen i hænde senest den dd.mm.åå. 8. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, ny bebyggelse, nedrivning og ændring af anvendelsen. Forbuddet gælder også dispositioner i overensstemmelse med forslaget. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Tilladelser meddelt før forslagets offentliggørelse berøres ikke af lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Dog kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet. En forudsætning herfor er, at lokalplanforslaget er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan udnyttelsen ikke er lokalplanpligtig efter planlovens 13, stk. 2. der ikke er tale om overførsel til byzone eller sommerhusområde der ikke er opretholdt indsigelse fra miljøministeren, en statslig myndighed, regionsrådet eller en nabokommune jf. planlovens 29, 29 a eller 29 b ministeren ikke har overtaget forslaget, jf. planlovens 3, stk. 5. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 17
Bestemmelser Lokalplan nr. 306 for et område til erhverv i Skørping I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udlægge området til erhvervsformål og at sikre der ikke opføres boligbebyggelse i området. 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone og landzone. Arealer som ligger i byzone forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. Arealer som ligger i landzone overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Delområde A udlægges til erhvervsformål, i form af produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenør og transportvirksomhed samt kontorerhverv. 3.2 Der må ikke drives handel med dagligvarer eller anden detailhandel. Der kan dog indrettes mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. 3.3 Delområde B udlægges til teknisk anlæg i form af regnvandsbassin. 3.4 Der må ikke opføres eller etableres nye boliger. Eksisterende boliger må ikke nedrives for at genopføre dem. Eksisterende boliger kan dog genopføres efter brand eller anden ulykke i samme omfang som den hidtidige bolig. 4 UDSTYKNING 4.1 Grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 2.500 m 2. 4.2 Eksisterende boliger må ikke frastykkes erhvervsvirksomhed. 4.3 Tekniske anlæg til områdets forsyning og drift, såsom regnvandsbassiner, pumpestationer, transformatorer mv. er ikke omfattet af ovenstående bestemmelser under 4. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 18
Bestemmelser 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der er etableret en stamvej, Skørping Nord igennem den eksisterende del af lokalplanområdet. Vejen er udlagt med en bredde på 10 m. 5.2 Der udlægges i princippet ny vej som vist på kortbilag 2. Vejen skal tjene som adgangsvej for et eventuelt fremtidigt erhvervsområde øst for lokalplanområdet. Vejudlægget kan anvendes til oplag og anlæg, der umiddelbart kan fjernes, indtil vejen skal anlægges. Vejen udlægges med en bredde på 10 m. 5.3 Vejadgang til området sker via Skørping Nord til Gl. Skørpingvej. Vejadgang til den sydlige del af lokalplanområdet som overføres til byzone sker via stikvej til Skørping Nord, se kortbilag 2. For delområde B sker vejadgangen direkte til Gl. Skørpingvej. 5.4 Overkørsler til virksomheder m.m. må kun etableres direkte til stamvejen (Skørping Nord) eller til stikveje til Skørping Nord. Dette gælder dog ikke delområde B. 5.5 Der skal etableres vendepladser for enden af alle blinde veje. Vendepladser skal etableres efter de til enhver tid gældende vejregler. 5.6 Til hver ejendom skal anlægges min. 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal erhvervsbebyggelse, dog mindst 4 pladser. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten må for den enkelte ejendom ikke overstige 50 %. 6.2 Indenfor delområde B kan der ikke opføres bebyggelse. Dog kan der placeres transformerstation, pumpestation eller lignende til områdets forsyning. 6.3 Langs veje udlægges en byggelinje på 5 m fra vejskel, som vist på kortbilag 2. Langs Gl. Skørpingvej udlægges en byggelinje på 10 m fra vejskel, som vist på kortbilag 2. I byggelinjearealerne må der ikke etableres bygninger, skure, oplag eller opstilles skilte, flagstænger eller anden reklameindretning. Byggelinjearealet til den ny vej, kan dog anvendes til oplag og anlæg, der umiddelbart kan fjernes, indtil vejen skal anlægges. 6.4 Ny bebyggelse må opføres med en højde på op til 8,5 m over godkendt niveauplan. Der kan dog i særlige tilfælde gives tilladelse til større højde for mindre bygningsdele, såsom siloer, skorstene mv., såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det og gives tilladelse til større højde ved opstilling af en mobilantennemast. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 19
Bestemmelser 6.5 Virksomhederne i lokalplanområdet kan have en butik på op til 200 m² til salg af egne fremstillede produkter. 6.6 Der kan opstilles én mobilantennemast i den del af lokalplanområdet som overføres til byzone se kortbilag 1. 6.7 Solpaneler opsat på terræn må have en højde på op til 3 m. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Tag- eller facadebeklædning må ikke etableres med materialer med en glansværdi på over 15 målt efter iso-standard 2813. Solpaneller er ikke omfattet heraf. 7.2 Facader skal fremstå i materialets oprindelige farve eller efterbehandles, så de fremstår i hvid, sort, grå, jordfarver eller blandinger her af. 7.3 Der kan opsættes to henvisningsskilte, et skilt ved hver tilkørsel til lokalplanområdet. Henvisningskiltene er fælles for virksomhederne i området. Hver virksomhed kan have et skilt på op til 20 cm i højden og 100 cm i bredden. Henvisningsskiltene er undtager fra 6.3. 7.4 Der kan opsættes skilte på facader. Skiltet skal respektere husets arkitektur. Størrelse og udformning skal tilpasses facaden og den sammenhæng huset indgår i. Vinduer og lignende må ikke tildækkes. Skiltetekst/bogstaver må være op til 0,6 m højt. Skilte må kun oplyse virksomhedens navn, adresse, art og produktion. Skiltet må ikke belyses, være reflekterende eller bevægeligt. Der må ikke opsættes lyskanoner eller lignende. 7.5 Der må ikke opsættes anden skiltning eller reklame end ovenfor nævnt. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse m.v. gives et ordentligt udseende. 8.2 Der skal etableres et 6 m bred beplantningsbælte som vist på kortbilag 2. Beplantningsbæltet skal minimum bestå af 3 planterækker og skal i udvokset tilstand være tætsluttende og minimum 8 m højt. 8.3 Terrænreguleringer skal ske på en sådan måde, at de eksisterende terrænformer så vidt muligt følges. Nødvendige terrænreguleringer på mere end +/- 1,00 meter skal særskilt godkendes. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 20
Bestemmelser 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Al ledningsføring skal ske under terræn. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Ingen bestemmelser. 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før veje, stier og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med 5. 11.2 Ny bebyggelse i den del af lokalplanområdet som overføres fra landzone til byzone jf. kortbilag 1 må ikke tages i brug før beplantningsbæltet er etableret i overensstemmelse med 8.2. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 12.1 Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves den eksisterende lokalplan nr. 6.3.3 Område til erhvervsformål, Skørping Nord og lokalplan nr. 6.3.4 Område til erhvervsformål, Skørping Nord. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter byrådets offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Efter planlovens 47 kan byrådet ekspropriere private ejendomme og rettigheder, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper, dvs. at dispensationen ikke ændrer den overordnede karakter og udtryk i det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er Udkast til lokalplan nr. 306 Side 21
Bestemmelser uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Efter planlovens 47 a kan ejere af arealer der overføres til byzone, inden 4 år efter overførslen, kræve arealet overtaget af Rebild Kommune mod erstatning, når forudsætningerne i 47 a er opfyldt. Efter planlovens 48 kan ejere af arealer, som i lokalplanens er udlagt til offentlige formål, kræve ejendommen overtaget af Rebild Kommune mod erstatning, når forudsætningerne i samme paragraf er opfyldt. VEDTAGELSE Godkendt som forslag af Rebild Byråd, den dd.mm.20åå. Endelig godkendt af Rebild Byråd, den dd.mm.20åå. Retsvirkningen indtræder den dd.mm.20åå, dvs. dato for offentliggørelsen af lokalplanen. Udkast til lokalplan nr. 306 Side 22
Lokalplan nr. 306 - Erhvervsområde, Skørping Nord Kortbilag 1 - Matrikelkort - Skørping By, Skørping 1s 27n 27h 27o 27m 27l 18y 18s 18t 18v 7000f 18æ 18z 18i 18x 18u 18ø 42 18r 18aa 1d 26a 18m 26f 23e 23a 28e 28f 28b 22h 22b 32g 32h 32a 32b 33g 33o Målforhold 1:4000
Lokalplan 306 - Erhvervsområde, Skørping Nord Kortbilag - Anvendelseskort B A Målforhold 1:3000