1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Vesterlunds Ejendomskontor Kalundborg ApS Vænget 17 4400 Kalundborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har begået fejl ved ikke at medtage beløb vedrørende lovliggørelse af olietank i refusionsopgørelsen og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at købe. Den 24. juli 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen. Kontantprisen var aftalt til kr. 1.280.000,00 og overtagelsesdagen til den 2. september 2007. Det fremgik af købsaftalen og den dertil hørende salgsopstilling, at der var oliefyr som varmeinstallation. Det fremgik videre af købsaftalen:
2 Klager har oplyst, at de håndskrevne tilføjelser i købsaftalen er påført af hende før sælgers accept af aftalen. Den 8. august 2007 indgik klager Berigtigelsesaftale Uden rådgivning med indklagede. Det fremgik heraf, at ejendomsmægleren skulle varetage udarbejdelse af skøde og evt. sælgerpantebreve, udarbejde evt. reguleringsopgørelse, udarbejde refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt herunder tinglysning. Indklagedes betaling herfor var aftalt til kr. 4.500,00 inkl. moms. Den 14. august 2007 underskrev klager skøde. Skødet var udarbejdet af indklagede, og var et minimalskøde med henvisning til den indgåede købsaftale. Den 28. august sendte indklagede energimærke til klager. Den 11. september skrev klager til indklagede: Vi har konstateret at der er en cirkulationspumpe der ikke virker samt at der er en meget dårlig lugt under køkkenvasken, der trænger muligvis kloakluft ud af utætte samlinger. Da Du har påtaget Dig at repræsenterer mig i mit køb af ejendommen, bedes Du foretage Dig det fornødne over for sælger, vedr. de omtalte forhold. Den 28. september 2007 sendte indklagede refusionsopgørelse til klagers underskrift og bad samtidig klager indbetale refusionssaldo i sælgers favør.
3 Den 30. september 2007 underskrev klager refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen var udarbejdet af indklagede og underskrevet af sælger den 29. september 2007. Ud over ejendomsskatter og vand/vandafledning var i refusionsopgørelsen medtaget følgende punkter: Den 14. januar 2008 skrev klager til indklagede: Hermed fremsendes faktura på de i købsaftalen aftalte ændringer af olierør og påsætning af overfyldningsalarm. Jeg forventer Du foretager Dig det videre fornødne. Det skal bemærkes at der er fejl på kloakrørene på ejendommen. Det er fejl den tidligere ejer må have været klar over. Den 26. januar 2008 skrev klager til indklagede: Vi er meget overrasket over energi forbruget på ejendommen, Vi vil derfor gerne have oplyst om det stadig er muligt at få en energimærkning.? Det skal bemærkes at der er alvorlige fejl på kloakrørene på ejendommen. Det afstedkommer at der står vand i bryggers og giver anledning til forstoppelse af kloakrør mm. Hvordan mener du vi står i denne situation, Vi har retshjælpsdækning på vores hus forsikring og kan derfor godt gå til en advokat hvis det bliver nødvendigt.
4 Vil Danbolig Kalundborg medvirke til at vi bliver holdt skadeløse med hensyn til reparation af kloakken samt udarbejdelse af energimærke bliver betalt af køber. VI mener købers repræsentant, i dette tilfælde Danbolig Kalundborg skal varetage vores interesser i forbindelse med handlen. Det er derfor vi nu henvender os til Dem. Den 14. februar 2008 skrev indklagede til sælger: Jeg sender til orientering kopi af faktura angående tank/oliefyr samt kopi af skrivelse fra køber angående energiforbrug m.m. på ejendommen. Jeg vil gerne høre dine bemærkninger hertil. Den 6. marts 2008 skrev indklagede til det VVS firma, klager havde haft til at lave ændringer/reparationer ved fyret: Med hensyn til Deres regning for ændringer/reparationer af oliefyr m.m., som De oplyser er fremsendt iht. købsaftalens betingelser, kan jeg oplyse, at (klager) har underskrevet refusionsopgørelsen pr. 30.09.2007. Det er naturligvis muligt, at komme med evt. ændringer til refusionsopgørelsen, men dette skal være sket inden 90 dage fra underskrift af opgørelsen. Det er derfor ikke længere muligt at medtage Deres regning over refusionsopgørelsen. Jeg vedlægger til Deres orientering kopi af olieregninger fra OK, herunder regning for service, samt kopi fra Harry Nielsen ApS angående tilsyn/rensning af kloakken. Den 15. marts 2008 skrev klager til indklagede og spurgte, hvad indklagede havde foretaget sig i anledning af hendes henvendelser vedrørende defekt pumpe samt lugtgener. Samtidig påpegede klager, at hun havde gjort indsigelse rettidigt i forhold refusionsopgørelsen, idet klager havde kontaktet indklagede på sms og desuden lagt besked på indklagedes telefonsvarer. Den 19. marts 2008 skrev indklagede til klager: Jeg kan oplyse, at sælger, iht. købsaftalens bestemmelser, er villig til at refundere udgiften til tankalarm på kr. 537,00 + moms. Derudover ønsker sælger ikke at medvirke yderligere. Med hensyn til eventuel skade på kloak m.v. bedes De selv kontakte Deres ejerskifteforsikringsselskab for besigtigelse af skade.
5 Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede tilbød at berigtige handlen for klager til samme pris, som en advokat ville koste, og klager valgte derfor indklagede til arbejdet. Klager troede derfor, at indklagede varetog klagers interesser i forbindelse med handlen, og indklagede har ikke på noget tidspunkt modsagt dette. Det var i købsaftalen aftalt, at mangler vedrørende olietank skulle betales af sælger og medtages over refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen, som indklagede udarbejdede, var derfor ikke i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser. Indklagede skulle således have tilbageholdt et beløb hertil, men har i stedet frigivet refusionssaldoen til sælger. Indklagede skal derfor erstatte klager kr. 5.265,94, som skulle have været medregnet i refusionsopgørelsen. Klager fastholder at have gjort indsigelse mod refusionsopgørelsen på indklagedes telefonsvarer og via sms. Fristen på 90 dage for indsigelser mod refusionsopgørelsen må i øvrigt forlænges under hensyn til, at det var jul og nytår, og klager ikke kunne komme i forbindelse med indklagede. Sælgers tilbud om at betale et mindre beløb til tankalarm er uacceptabelt. For at alarmen kunne monteres måtte der bygningsarbejde til, og prisen for det udførte arbejde er yderst rimelig. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at det er klagers far, der har udført arbejdet med olietanken. Klagers far er ikke længere i arbejde, da han syg. Klagers fars VVS-firma er et ældre velrenommeret firma med flere ansatte. Efter overtagelsen konstaterede klager, at der var dårlig lugt i køkkenet, og at der stod vand på gulvet i bryggers. Efter at klager var flyttet ind på ejendommen, har det yderligere vist sig, at der var to utætte kobberrør på badeværelset. Disse må sælger betale. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager.
6 Indklagede har alene berigtiget handlen for klager og har ikke rådgivet klager. Den passus, der er indsat i købsaftalen, er en standard fra Dansk Ejendomsmæglerforening, som altid sættes ind i købsaftaler, når der på ejendommen er oliefyr. Der er ikke i købsaftalen anført noget beløb hertil. Indklagede har ingen mulighed for at konstatere, om rørføringen er korrekt Klagers far er indehaver af et VVS-firma og var i øvrigt med ved fremvisning af ejendommen. Det udførte arbejde på olietanken er foretaget af klagers far. Klager gjorde først opmærksom på ulovligheden næsten 5 måneder efter købet, og fordi fakturaen blev fremsendt så sent, var refusionsopgørelsen udarbejdet og afregnet. Indklagede er ikke i besiddelse af reklamationer fra klager, hverken på sms eller telefonsvarer. Sælger har til indklagede oplyst, at hun har fået foretaget et årligt eftersyn af anlægget, og har desuden tilbudt at betale for den manglende tankalarm i henhold til købsaftalens bestemmelse. Indklagede har ikke konstateret dårlig lugt eller vand på gulvet på ejendommen. Sælger har til indklagede oplyst, at hun heller ikke har bemærket dette. Sælger har dog indvilliget i at betale for spuling af kloak, og beløbet er medtaget i købers favør på refusionsopgørelsen. Sælger har endvidere indvilliget i at refundere udgiften til tankalarm på kr. 537,00 + moms. Klager har ikke inden klagesagen omtalt de utætte kobberrør i badeværelset for indklagede. Nævnet udtaler: Det fremgår af berigtigelsesaftalen indgået mellem klager og indklagede, at der alene er indgået aftale om ydelser af ekspeditionsmæssig karakter, og at klager ikke fra berigtigende ejendomsmægler modtager rådgivning. Det er imidlertid indklagede, der som berigtiger af handlen skal udarbejde refusionsopgørelsen, og som modtager honorar herfor, og dermed er det indklagede, der har pligt til at undersøge samtlige relevante forhold, således at refusionsopgørelsen kan udarbejdes korrekt. Indklagede har i købsaftalen indsat klausul vedrørende olietanken, og det var mellem klager og sælger aftalt, at udgifter til montering af overfyldningsalarm skulle betales af
7 sælger og medtages over refusionsopgørelsen. Indklagede har udarbejdet refusionsopgørelse indenfor den frist, der var givet i købsaftalen. På dette tidspunkt var det endnu ikke afklaret, hvor stort et beløb sælger skulle betale til klager vedrørende olietanken. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke tilbageholdt et beløb til montering af overfyldningsalarm, inden refusionssaldoen blev frigivet. Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagers udgift til påsætning af overfyldningsalarm m.v. i henhold til faktura kr. 5.265,94, mod at klagers krav mod sælger tiltransporteres indklagede. Nævnet bemærker videre, at såvel køber som sælger har ret til at kræve refusionsopgørelsen ændret, såfremt der måtte vise sig fejl heri. Dette gælder også, selvom der er medgået mere end 90 dage fra underskrivelsen. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede afviste klagers krav om fakturaens medtagelse på refusionsopgørelsen, under henvisning til at der var medgået mere end 90 dage. Nævnet finder, at indklagede burde have udarbejdet en ny refusionsopgørelse og fremsendt denne til henholdsvis klager og sælger. Det fremgår af sagen, at indklagede har videresendt fakturaen vedrørende reparationer på oliefyret til sælger sammen med kopi af klagers brev, og nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at sælger ikke vil betale for det udførte arbejde. Nævnet finder, at dette er et forhold mellem klager og sælger. Nævnet finder ligeledes at klagepunkterne vedrørende dårlig lugt i køkken, vand på bryggersgulv samt utætte kobberrør i baderum er et mellemværende mellem klager og sælger. Det bemærkes i den forbindelse, at nævnet ikke har kompetence til at tage stilling til tvisten mellem klager og sælger. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato mod transport i klagers krav mod sælger til klager betale kr. 5.515,94 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 5.265,94 fra den 21. maj 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted.
8 Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand