Oplæg om kommuneplanens principper for byer og centre.

Oplæg om kommuneplanens principper for byer og centre. I dette notat belyses en række emner som baggrund for Planudvalgets drøftelse af principper, der eventuelt skal indgå i den kommende kommuneplanrevision. Det drejer sig om principper med konsekvenser bl.a. for kommuneplanens afsnit Byer og centre. Principperne knytter sig til følgende fire delemner: 1. Bæredygtighed i byudviklingen, herunder klimatilpasning og grønne byer. 2. Byomdannelse og fortætning, herunder opfølgning på Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling. 3. Detailhandel, herunder eventuelle muligheder i Farum erhvervsområde. 4. Bygningsbevaring og kulturhistorie. Indhold: 1. Bæredygtige byudvikling og kommuneplanen... 2 1.1. Arealet ved en eventuelt fremtidige S-tog station.... 2 1.2. Bevægelsesnetværk i Farum Midtby der binder de forskellige byområder sammen på tværs af trafikale barriere.... 3 1.3. Parkeringsnormer og kollektive trafik.... 3 1.4. Furesø Kommunes strategi for håndtering af regnvand.... 4 1.5. Natur og grønne arealer i byerne.... 4 2. Byomdannelse og fortætning.... 6 2.1. Forslag til Udviklingsplanen for Værløse Bymidte.... 6 2.2. Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling.... 8 2.3. Øvrige fortætningsmuligheder.... 16 3. Detailhandel i Kommuneplan 2013.... 20 3.1. Større udvalgsvarebutikker i Farum erhvervsområde.... 20 3.3. Butiksarealet i Værløse Bymidte og Farum Bytorv.... 21 3.4. Detailhandel og udviklingsplanen for Bymidten i Værløse.... 22 3.5 Muligheden for butikker til særligt pladskrævende varegrupper.... 22 4. Bevaringsplanlægning og Kommuneplanlægning.... 24 4.1 Bevaringsværdige by- og bygningsmiljøer i Furesø Kommune.... 25 Dato: 29. november 2012 Sags id: 190-2012-95526 Dok. nr.: 190-2012-182078 Center for By, Miljø og Erhverv Stiager 2 3500 Værløse E-mail: bme@furesoe.dk Åbningstider Mandag-fredag kl. 10-14 Torsdag kl. 10-18 www.furesoe.dk

1. Bæredygtige byudvikling og kommuneplanen Rammerne for, hvad en kommuneplan kan regulere i forhold til en bæredygtig udvikling, er begrænset af planlovens bestemmelser for, hvad der kan reguleres af den fysiske planlægning. Derfor forudsætter planlægningen ofte en positiv opfølgning af private eller offentlige anlæg mv. I kommuneplanen kan man bl.a. fastsætte bestemmelser om trafikforsyning af de forskellige områder og funktioner, bestemmelser om nybyggeris forsyning og energiforbrug, bestemmelser om bymæssige tætheder og bestemmelser om udformning af byrum og landskaber, der inviterer til bæredygtig adfærd. Kommuneplanlægningen kan endvidere understøtte forskellige grønne initiativer og fx sikre lokaliseringsmuligheder for klima- og miljøteknologiske anlæg. Kommuneplan 2009 fastsætter allerede, at lokalplaner som udgangspunkt skal sikre, at nybyggeri opføres som lavenergibyggeri jf. bygningsreglementets bestemmelser herom. Lokalplaner skal i størst muligt omfang indbyde til, at bygherrer og rådgivere anvender bæredygtige løsninger (mulighederne for at stille skærpede krav er dog fortsat meget begrænsede, jf planloven). Bæredygtighed handler meget om tæthed. En tættere by giver mulighed for kortere afstande mellem de forskellige funktioner. Mulighederne for cyklisters og gåendes adgang fra boligområder til kollektiv trafik, centerfunktioner, institutioner og naturområder skal forbedres. Stiforløb skal gøres mere trygge, trafiksikre og oplevelsesrige. Afstanden mellem boligområder og grønne områder skal fortsat være kort. Det åbne land friholdes for ny byudvikling. De i Kommuneplan 2009 udpegede arealer til bymæssige formål vil fortsat kunne udnyttes (fx Sydlejren på Flyvestation Værløse). Der kan eventuelt udpeges lokalområder, hvor der kan gennemføres pilotprojekter med forskellige former for bymæssig fortætning i dialog med områdets beboere og brugere. Planloven giver nu mulighed for, at lokalplanbestemmelser kan begrundes med klimatilpasning. Dette giver lidt flere muligheder for at lave planer, der tager særlig højde for kraftige regnskyl og oversvømmelser forårsaget af skybrud og andre vejrmæssige forhold. 1.1. Arealet ved en eventuelt fremtidige S-tog station. Såfremt der arbejdes videre med overvejelserne om at flytte S-banen i Farum til et tracé langs med Hillerødmotorvejen bør der allerede nu skal tages højde for dette i planlægningen af de kommende stationsnære arealer. Der udlægges der- Side 2 af 26

for et areal på Bybækgrunden ud mod Hillerødmotorvejen og Paltholmvej som arealreservation til en eventuelt fremtidige S-tog station. Den fremtidige placering af stationen ligger inden for et område der i dag i kommuneplanen er stationsnært kerneområde og planlagt som sådan dvs. til intensiv arealudnyttelse. Flytningen af stationen medfører at nye arealer nord for Slangerupvej vil blive stationsnære områder.disse områder bør i den fremtidige planlægning udnyttes til intensive byfunktioner med stort person transportbehov. 1.2. Sammenhængende stisystem i de centrale dele af Farum Midtby der binder de forskellige byområder sammen Både byerne og det åbne land skal kunne udnyttes til dyrkning af motion. Der skal være plads til dem, der dyrker motion ved blot at løbe en tur eller gå i motionscenteret, men der skal også være muligheder for dem, der gerne vil benytte naturen til løb, vandring, roning, cykling herunder på mountainbike. Der bør tænkes muligheder for kulturel og motionsrelaterede aktiviteter ind i alle områder - det kan være med til at åbne op for ellers traditionelt lukkede områder. Spændende og varierende byrum inviterer til ikke formålsbestemte gå- og cykelture i byerne. Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling viser eksempler på bymiljøer, der understøtter fysisk aktivitet. I vinderforslaget beskrives et lokalt i Farum bymidte, hvor der foreslås etableret et nyt sammenhængende stisystem for gående og cyklende, der forbinder bykvartererne Farum Bytorv, Farum Midtpunkt, Farum erhvervsområde, Kumbelhaven og Stationsområdet. 1.3. Reducerede parkeringsnormer ved mulighed for god kollektiv trafikbetjening Den øgede fokus på grøn mobilitet bør følges op af mere nuancerede parkeringsnormer. Funktioner og lokaliteter, der ikke forudsætter biltransport på grund af en central placering ved fx S-togstationerne bør kunne etableres med en lavere parteringsnorm end mere perifert beliggende funktioner. Fx nyt centralt placeret rådhus. En reduktion af bilafhængigheden for pendlere til arbejds- Side 3 af 26

pladser i Furesø Kommune vil være til gavn for trafiksikkerhed og miljøet. Der bør endvidere fastsættes normer for cykelparkeringen. 1.4. Krav om installation af anlæg til opsamling af regnvand fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine Planloven giver i dag mulighed for at man i lokalplaner kan stille krav om installation af anlæg til opsamling af regnvand fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine. Et sådan krav bør overvejes indsat i alle de rammeområder der muliggør ny bebyggelse. Regnvand skal så vidt muligt håndteres og eventuelt nedsives lokalt, for at aflaste kloakkerne og undgå oversvømmelser. I byer og centre, hvor en stor del af arealet er befæstet, skal der skabes plads til regnvand. Ved nybyggeri skal regnvand tænkes ind i projekterne fra start. I eksisterende byområder kan det være svært at få plads til regnvandet, og der skal derfor tænkes på alternative løsninger. De grønne arealer mellem boligblokke kan udnyttes til opsamling af regnvand, ved at etablere lavninger, hvor vandet samles indtil der igen er plads i kloaksystemet. I byområder skal der bruges belægninger, der er gennemtrængelige for vand, hvor det er hensigtsmæssigt. Ved bycentrene er der ofte udlagt store arealer med asfalt til P-pladser og veje mv. Ved at reducere asfaltbelægningen, kan der blive plads til grønne oaser til opsamling og nedsivning af regnvand, hvilket er med til at give centrene et mere frodigt og varieret bymiljø. Ved ekstreme regnskyl hjælper grønne tage og permeable belægninger ikke meget, der skal ekstraordinære løsninger til. Der kan ske tilbageholdelse af regnvand på pladser og veje, eller vandet kan ledes til grønne arealer, boldbaner og lignende arealer for at mindske skadevirkningerne på byggerier og de sårbare naturområder. Furesø Kommune har i år etableret regnvandssøer/-bassiner ved Værløse Svømmehal og bag Galaksen i Værløse Bymidte. Begge projekter er i lille skala, og bør følges op af udpegninger til større anlæg. 1.5. Natur og grønne i byerne. Ved at skabe bedre sammenhæng mellem de eksisterende grønne områder inden for og uden for byen kan planlægningen sikre bedst mulige vilkår for et frodigt plante- og dyreliv i byerne. Det er vigtigt, at den grønne struktur i byen hænger sammen fra det enkelte træ på byens torv, via byparken og grønne stier, haver, grønne tage og ud til de bynære skove og landskaber. Smalle grønne korridorer, der strækker sig langt mellem boligkarreerne, kan fx være den rigtige løsning, hvis målet er at fremme borgernes mulighed for at løbe og cykle. Planter på tagene og terræn er godt for mikroklimaet i byerne. Side 4 af 26

De i det tidligere afsnit nævnte regnvandssøer og bassiner kan, hvis de udformes rigtigt, bidrage til et oplevelsesrigt bymiljø med stor artsdiversitet og rekreative muligheder. Side 5 af 26

2. Byomdannelse og fortætning. Kommuneplanen indeholder en række bestemmelser, der regulerer byomdannelse og nybyggeri. Der drejer sig om bl.a. følgende bestemmelser: Bestemmelser om de matrikulære ejendommes størrelser. Fastsættelse af bebyggelsesprocenter for de enkelte ejendomme. Fastlægning af bebyggelsesprocenter for større samlede områder. Fastsættelse af bygningers højder og afstande til skel og andre bygninger. Bestemmelser om ejendommes og bygningers anvendelse. Med disse bestemmelser fastsættes udgangspunktet for, hvilken type byer Byrådet ønsker. Om det rent faktisk bliver udnyttet og realiseret afhænger af grundejerne og investorerne og dermed i sidste ende af markedskræfterne. Forslag til principper til Planudvalgets drøftelse 4. december 2012: 2.1. Forslag til Udviklingsplanen for Værløse Bymidte. De bedste idéer fra forslaget til Udviklingsplanen for Værløse Bymidte bør indarbejdes i Kommuneplan 2013. Konsulentfirmaerne Cowi og Adept har for Furesø Kommune udarbejdet et forslag til udviklingsplan for Bymidten i Værløse. Forslaget har været i en tre-ugers offentlig høring og Planudvalget skal i januar 2013 behandle planen. Herefter behandles Udviklingsplanen for Værløse Bymidte i forbindelse med forslaget til Kommuneplan 2013 i marts 2013. Side 6 af 26

I det omfang den politiske behandling af bymidteplanen resulterer i udpegninger af nye byggemuligheder mv. i Værløse Bymidte skal disse blive indarbejdet i Kommuneplan 2013. Det gælder fx udpegning af nye byggemuligheder og nye anvendelser af de enkelte delområder som eksemplificeret herunder: Butiksbyggeri til udvalgsvarebutikker langs S-banen. I konsulenternes oplæg til udviklingsplanen for Værløse Bymidte foreslås parkeringsarealerne både nord og syd for S-banen anvendt til ny bebyggelse. Der foreslås et byggeri i 2-6 etager, højest på hjørnet af Stiager og Kollekollevej. Da begge arealer i dag benyttes til parkering - bl.a. pendlerparkering - skal byggeriet indeholde en parkeringsløsning i form af P-kælder eller P-hus. Et byggeri med større udvalgsvarebutikker på dette sted vil gøre Bymidten mere synlig fra vejene og banen. Et byggeri i det skitserede omfang vil kræve at rammen for det samlede byggeri i Bymidten hæves. En ny bygning midt på Den Røde Plads. Oplægget til udviklingsplan foreslår at Den Røde Plads bebygges. Planen viser forskellige principper for et byggeri på pladsen. Det her viste forslag er en markedsbygning, der tænkes opført som en let konstruktion i én etage med store glaspartier. Inspirationen kommer fra torvehallerne på Israels Plads. Argumentet for et sådant byggeri er at man dermed opdeler den store plads i flere mindre og mere intime byrum. Forslaget indebærer at der forsvinder et antal parkeringspladser fra terræn. P-analysen viser at P-pladserne på Den Røde Plads er de mest attraktive pladser i Bymidten. Side 7 af 26

Fortætning af boligbebyggelsen Toftebo I og II. I Bymidtens østlig og nordlige hjørne ligger den almene boligbebyggelse Toftebo. Bebyggelsen er delt i to afdelinger I og II. Bebyggelsen er opført i 1950erne. Forslaget til udviklingsplan viser nogle eksempler på fortætning af denne bebyggelse: Toftebo I nærmest Fiskebækvej foreslås suppleret med nogle lave bygninger langs vejen. Dermed fredeliggøres bebyggelsens store interne friarealer. Toftebo II nærmest Bymidten foreslås suppleret med tre punkthuse i 3 etager. Forslagene har endnu ikke været drøftet med boligselskabet. Nybyggeri i en almen boligforening skal som udgangspunkt opføres som alment byggeri. En udnyttelse af de skitserede byggemuligheder vil forudsætte justering i Kommuneplanens rammer for dette område for så vidt angår bebyggelsesprocent og friarealer. 2.2. Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling. På planudvalgets møde den 6. april blev der vedtaget 11 retningslinjer for udvikling af Farum Midtby på baggrund af arkitektkonkurrencen. Retningslinjerne skal danne grundlag for en bæredygtig byudvikling der omfatter fortætning, bedre forbindelser på tværs, bedre visuelle sammenhænge, bedre byrum med mødesteder og muligheder for ophold og bevægelse. Retningslinjerne skal udbredes til at omfatte de centrale byområder i den øvrige del af kommunen. Retningslinjerne skal videre bearbejdes og konkretiseres i kommuneplanen. Byomdannelse og fortætning. I arkitektkonkurrencen Farum i udvikling -herefter kaldet forslaget - blev der foreslået en række fortætninger i de centrale dele af Farum. Fortætningerne har til formål at give mulighed for flere centralt beliggende boliger og erhverv, at danne bedre byrum ved at bygge til kant og give både kvarterene og vejene mere rumlig karakter. Endelig vil forbedrede forbindelser mellem de forskellige bydele og kvarterer give muligheder for nye udfoldelsesmuligheder og bevægelsesmønstre. Side 8 af 26

Forslaget vurderes til i alt at give mulighed for ca. 475 nye boliger inclusiv de gule fortætninger. Ekclusiv de gule er det ca. 392 boliger. Fortætningerne placeres på arealer der har ligget hen som restarealer eller parkeringsarealer. Fortætningerne adresserer hermed et parkeringsproblem, idet den fortrænger parkeringsarealer og genererer yderligere behov for parkering. Derudover skal der tages højde for støjproblemer, idet bebyggelse tættere på vejarealer kan give anledning til støj. Spørgsmålet er, om stationsnære fortætninger vil betyde et mindre behov for parkeringspladser til biler. Bebyggelse tæt på adgang til god kollektiv trafik kan medføre reducerede parkeringsnormer. Fortætning uden løsning af parkerings og støjproblemer er ikke hensigtsmæssig. På de følgende kortudsnit er ny bebyggelse der er foreslået i arkitektkonkurrencen vist med hvid og eksisterende bebyggelse vist med brunt. Bebyggelser der er vurdes som uhensigtsmæssige fortætninger, er vist med gult. Farum Bytorv Forslag: Fortætning med nyt byggeri i Bytorvs kvadranten og langs de tilgrænsende veje Frederiksborgvej, Paltholmvej og Stavnsholtvej. Fortætningen vil skabe ca. 100 flere boliger.boligerne foreslås etableret som etageboliger mod Frederiksborgvej og Paltholmvej og rækkehuse mod Stavnsholtvej. Fordele: Fortætningen vil skabe bedre byrum og centrumsdannelse. Det vil give give vejene en rumlig karakter og dermed en potentielt større bæredygtighed idet det bliver mere attraktivt at gå og cykle imellem de enkelte kvarterer. Side 9 af 26

Ulemper: Det vurderes som en økonomisk udfordring at etablere parkering i konstruktion eller under terræn. Der kan endvidere være problemer med trafikstøj. Fortætningen inden for Bytorvs kvadranten er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009. I kommuneplanen er der planlagt med 40 boliger i området. A. Frederiksborgvej. Byggeri langs Frederiksborgvej foreslås i 3,5 etage i den nordlige del med anvendelsen boliger og liberale erhverv. Byggeri langs Frederiksborgvej foreslås i 1,5 etage i den sydlige del med anvendelsen boliger og liberale erhverv. Bebyggelse placeret i byggelinie mod Frederiksborgvej vil skabe markant bedre byrum og centrumsdannelse. Bebyggelsen vil forudsætte etablering af parkeringskælder eller parkeringshus. B. Paltholmvej. Byggeri langs Paltholmvej i den vestlige ende foreslås i 3,5 etage med anvendelsen boliger og liberale erhverv. For så vidt angår den østlige ende henvises til den aktuelle planlægning for dette areal. Der foreligger et konkret centerprojekt for udvidelse af Farum Bytorv. C. Stavnsholtvej. Byggeri langs Paltholmvej foreslås i 1,5 etager med anvendelsen boliger og liberalt erhverv. Bebyggelse langs Stavnsholtvej vil skabe bedre byrum, centrumsdannelse og et nyt byrum med en pladsdannelse mod Stavnsholtvej. Det vil være en udfordring at bygge boliger stueetagen i vejlinien ud til Stavnsholtvej pga trafikstøj og indbliksgener. Bebyggelse i kant mod Stavnsholtvej vil skabe et parkeringsbehov for både den nye bebyggelse og for de fortrængte parkeringspladser.bebyggelsen vil forudsætte etablering af parkeringskælder eller parkeringshus. Side 10 af 26

Farum Midtpunkt og Bybækgrunden Forslag: at bebygge Bybækgrunden med dels offentlige funktioner omkring en større pladsdannelse mod vest, bolig og erhvervsbebyggelse midt på grunden og et regnvandsbassin og arealudlæg til station mod øst. Bebyggelse på Bybækgrunden behandles særskilt i et dagsorden punkt om udbud af Bybækgrunden. Fortætningen vil skabe ca. 114 boliger. Boligerne foreslås etableret som en blanding af etageboliger og rækkehuse. Fortætningen af Bybækgrunden er i overensstemmelse med udpegede fortætning af Bybækgrunden i Kommuneplan 2009. Den foreslåede fortætning udfordrer kommuneplanens ramme på 50 % og rummer et større antal boliger end de Side 11 af 26

20 der er angivet i kommuneplanen. Fortætningen omfatter boligbebyggelse i 1-3 etager og erhverv op til 4 etager. Fortætning på Bybækgrunden skal ske med en udnyttelse på over 100 % og give mulighed for en tæt bebyggelse. Der skal være forbindelser for fodgængere fra en ny portdannelse i Farum Midtpunkt over Frederiksborgvej til en ny genbrugsplads i erhvervsområdet. Farum Erhvervsområde Forslag: Fortætning af erhvervsområdet med bebyggelse i 1-2 etager i en bebyggelse med mindre bygningskroppe og lille skala. Fortætningen danner byrum ved at bygge til kant og give både kvarterene og vejene mere rumlig karakter især ud mod Paltholmvej og Gammelgårdsvej. Side 12 af 26

Forslaget omfatter endvidere en ny genbrugsplads på en tom grund på Havremarken i tilknytning til spejdernes genbrugshal. Genbrugspladsen skal medvirke til at åbne erhvervskvarteret op mod de omgivende kvarterer. Den skal rumme genbrugsaktiviteter, værksteder og en byggelegeplads. Genbrugspladsen skal give mulighed for indplacering af nye funktioner der kan tiltrække byliv og danne synergi med det liv der er omkring Spejdermarkedet. Der skal være forbindelser for fodgængere fra Genbrugspladsen til Farum Midtpunkt og til Kumbelhaven. Den foreslåede fortætning er overordnet i overensstemmelse med intentionerne om fortætming i den nyligt vedtagne Lokalplan 106 for Farum erhvervsområde. Den er også i overensstemmelse med Kommuneplan 2009. Fordele: Fortætningen vil skabe bedre byrum og centrumsdannelse. Det vil give give vejene en rumlig karakter og dermed en potentielt større bæredygtighed idet det bliver mere attraktivt at gå og cykle imellem de enkelte kvarterer. Fortætningen vil give en mere effektiv udnyttelse af det centralt beliggende erhvervsområde. Visibel bebyggelse der åbner sig op mod Frederiksborgvej og Paltholmvej med fx showrooms og skilte. Forslagets intention er, at fremme en udvikling mod et mere moderne erhvervsområde med en større arkitektonisk kvalitet. En pladsdannelse på Havremarken vil kunne give erhvervskvarteret et nyt centrum og være omdrejningspunktet for en grøn erhvervsprofil. Ulemper: Forslaget er ikke i overensstemmelse med lokalplanen, idet den angiver en bebyggelsesstruktur til fx service, håndværk, produktion og ikke kontor erhverv i flere etager. Forslaget er ikke i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen. Lokalplanen fastlægger, at bebyggelse højest må optage 50 % af grundarealet, at der skal holdes en afstand fra skel på 10 m langs Frederiksborgvej og Paltholmvej og 5 m fra Gammelgårdsvej. Forslaget indeholder ikke en bebyggelsesstruktur der muliggør større box butikker på mellem 800-2.000 m2 med dertilhørende parkering. Det vurderes som en økonomisk udfordring at etablere en ny plads på Havremarken og de tilknyttede forgængerforbindelser. Det kan give trafikale problemer med tilkørsel, parkering og oplag. Side 13 af 26

Kumbelkvarteret Forslag: at fortætte i Kumbelkvarteret. Bebyggelse markeret med gult er vurderet som uhensigtsmæssig fortætning. Fortætningen vil skabe ca. 150 flere boliger.boligerne foreslås etableret som overvejende lave rækkehuse og haveboliger, men også med etageboliger mod de overordnede veje. Fortætningerne er ny ift. de konkrete udpegninger til fortætning i Kommuneplan 2009. Fordele: Generelt vil de foreslåede fortætninger skabe bedre byrum især de offentlige vej og gaderum vil blive forbedrede. Fortætningerne vil kunne skabe mulighed for gode centralt beliggende boliger. Ulemper: Nogen af de foreslåede fortætninger vil have vanskeligt ved at skabe attraktive boliger. Flere af fortætningerne adresserer problemer med trafikstøj fra omgivende veje, parkering og små friarealer. Flere af de fortættede arealer udnyttes i dag til parkering på terræn. Fortætningerne vil reducere det offentlige friareal Kumbelhaven og boligbebyggelsernes nærrekreative friarealer. A. Langs Paltholmvej nord for boligbebyggelserne Nordvænget og Ringparken. Det vurderes, at være vanskeligt at skabe attraktive boliger på det smalle areal op mod Paltholmvej nord for etagebebyggelsen Nordvænget. B. Langs Paltholmvej nord for boligbebyggelserne Ringparken. Det vurderes, at bebyggelse på hjørnet af Paltholmvej og Frederiksborgvej vil kunne skabe attraktive boliger. Fortætningerne vil dog reducere boligbebyggelsens parkering og nærrekreative friarealer. C. Syd for Ringparken ned mod Kumbelhaven. Side 14 af 26

Det vurderes, at der vil kunne skabes attraktive boliger i Kumbelhaven syd for Ringparken, men kun som en enkelt stok bebyggelse. Bebyggelse på dette sted det vil forbedre overgangen til rådhuset og skabe mere centrum og bedre byrum langs Frederiksborgvej. Fortætningerne vil reducere det offentlige friareal Kumbelhaven. D. Ud mod Frederiksborgvej i Kumbelhaven. Det vurderes, at der vil kunne skabes attraktive boliger i en lille gruppe i Kumbelhaven og i kanten af Kumbelhaven ind mod Elmely. Bebyggelsen vil forbedre overgangen til rådhuset og skabe mere centrum og facade mod Frederiksborgvej. Fortætningerne med rækkehuse og haveboligervil indramme Kumbelhaven med og gøre den lidt mere bymæssig. Fortætningen vil reducere det offentlige friareal Kumbelhaven. E. Langs Farum Hovedgade syd for boligbebyggelsen Hovedgaden 2. Det vurderes, at der vil kunne skabes attraktive boliger i en mindre boliggruppe omkring friarealet. Der vil dog skabes problemer med parkering. F. Syd for sportsvænget. Det vurderes, at der vil kunne skabes attraktive boliger langs Farum Hovedgade. Der vil dog skabes problemer med støj fra omgivende veje og parkering. G. Langs Ryttergårdsvej vest for boligbebyggelsen Elmely. Det vurderes, at det vil være vanskeligt at indpasse attraktive boliger på parkeringsarealerne ud mod Ryttergårdsvej. Stationskvarteret Forslaget: Fortætning langs Farum Hovedgade nord for bebyggelsen Stationstorvet. Fortætning vest for boligbebyggelsen Frederiksborgvænget afd. 45. Fortætningen vil skabe ca. 90 boliger.boligerne foreslås etableret som rækkehuse mod farum Hovedgade og etageboliger mod S-banen ved Frederiksborgvænget. Fortætningerne nye ift. de konkrete udpegninger til fortætning i Kommuneplan 2009. Fortætning langs Farum Hovedgade nord for bebyggelsen Stationstorvet. Bebyggelsen er markeret med gult da den ikke vurderes som hensigtsmæssig. Fordele: Bebyggelsen vil give et mere bymæssigt og sluttet byrum langs Farum Hovedgade. Ulemper: Fortætningen nord og syd for boligbebyggelsen vil skabe parkeringsproblemer, da fortætningen er placeret på boligernes parkeringsarealer, der i så tilfælde ville skulle findes andet steds. Fortætningen vil også betyde at de eksisterende lindetræer og bøgehæksbeplantninger fjernes. Fortætning vest for boligbebyggelsen Frederiksborgvænget afd. 45. Fordele: Fortætningen vil kunne skabe attraktive stationsnære og tilgængelige boliger der kan være særligt egnede for ældre og handicappede. Karreerne vil blive mere sluttede mod banelegemet. Der vil kunne skabes mere liv i boligområdet og eventuelt muligheder for liberale erhverv i stueetagen. Fortætningen vil kunne indgå i Lejerbos helhedsplan for opgradering af bebyggelsen. Lejerbo planlæg- Side 15 af 26

ger en fortætning af bebyggelsen med flere boliger ved at bygge en ekstra etage oven på den eksisterende etagebebyggelse.. Ulemper: Fortætning på dette sted skal håndtere miljøkonekvenser i form af rystelser og støj fra banen. Derudover er et en udfordring at arealerne er ejede af Banestyrelsen og ikke boligselskabet Lejerbo. 2.3. Øvrige fortætningsmuligheder. Den gældende kommuneplan udpeger 20 områder, inden for de eksisterende byområder, hvor der kan ske en bymæssig fortætning. Af disse udpegninger er en tredjedel nu udnyttet eller på vej til at blive udnyttet. Det drejer sig om Farum Bytorv, Skovlinien, Læssevej, Sejlgården, Farum Hovedgade 50, Lillevang og Rideskolegrunden i Hareskovby. Se kortskitser fra Kommuneplan 2009. Side 16 af 26

Side 17 af 26

Forvaltningen kan ikke umiddelbart pege på flere potentielle fortætningsområder inden for byområderne bortset fra forslagene i Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling og udviklingsplanen for Bymidten i Værløse og nedennævnte areal ved Kollekollevej. Muligheden for at fortætte i parcelhusområderne knytter sig til muligheden for at udstykke flere - og dermed mindre grunde, hvilket ofte giver anledning til problemer med uhensigtsmæssige adgangsforhold og nabokonflikter. Som alternativ hertil rummer Kommuneplan 2009 i dag mulighed for at opføre tæt lavt boligbyggeri i de fleste parcelhusområder. Kommuneplanen stiller dog krav om at den type fortætning omfatter mindst 5 boliger, hvilket typisk forudsætter en byggegrund på mindst 2.000-2.500 m². Furesø Kommune modtager jævnligt henvendelser fra grundejere der ønsker dispensation til at bygge dobbelthuse eller udstykke grunde mindre end fastsat i lokalplaner mv. Det er forvaltningens vurdering at der ikke bør ændres ved fortætningsmulighederne i de eksisterende parcelhuskvarterer. En ny udpegning til eventuel fortætning kunne være spejdergrundene langs Kollekollevej umiddelbart øst for Stiager. Her vil der fx kunne opføres et kontorbyggeri på ca. 3.000 m² med parkering mellem bygningen og S-banen. Se kortskitsen. Arealet på Kollekollevej omfatter ejendommene matr. nr 14 hz, 14 li,14 lk og 14 cr ejet af Furesø Kommune og beliggende på adresserne KolleKollevej 33-39 i Værløse. Side 18 af 26

Side 19 af 26

3. Detailhandel i Kommuneplan 2013. Detailhandelsplanlægning i kommuneplanen omfatter: Fastlægning af bymidteafgrænsningen i dialog med Miljøministeriet. Arealudlæg til butikker og samlet butiksareal inden for bymidterne. Arealudlæg til butikker og samlet butiksareal uden for bymidterne. Arealudlæg til butikker for særligt pladskrævende varegrupper og samlet butiksareal herfor. Regler for størrelse af den enkelte butik i de forskellige områder. Kommuneplan 2009 foreskriver at butikker skal placeres inden for de angivne bymidteafgrænsninger. Herudover udpeger kommuneplanen fem lokalcentre, med mulighed for lokal dagligvareforsyning mv. Kommuneplanen giver ikke mulighed for at placere enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning i boligområderne uden for bymidteafgrænsningerne og lokalcentrene. Butikken på rideskolegrunden i Hareskovby har forudsat et kommuneplantillæg, der er begrundet med de begrænsede arealmæssige muligheder i det nærliggende Hareskovbys lokalcenter. Med dagligvarebutikkerne i Jonstrup, Hareskovby, Farum Nord og Kirke Værløse har alle lokalsamfund nem adgang til en dagligvarebutik, og forvaltningen vurderer at dækningen er hensigtsmæssig. Furesø Kommune modtager dog jævnligt henvendelser fra bygherrer der ønsker at bygge en discountbutik uden for lokalcentrene. Forslag til principper til Planudvalgets drøftelse 4. december 2012: 3.1. Større udvalgsvarebutikker i Farum erhvervsområde. Med større udvalgsvarebutikker menes butikker med en størrelse på 800-2.000 m². Det er den type butikker der ofte betegnes boxbutikker (Jysk, Jem & Fix, THansen, Køkkenland, Tæppeland etc.). Disse butikstyper kan kun placeres inden for by bymidteafgrænsningerne dvs. Værløse Bymidte, Farum Bytorv, Frederiksborgvej og Farum Hovedgade. I praksis er det ikke realistisk med boxbutikker i Farum Hovedgade, idet størrelsen ikke harmonerer med skalaen i den gamle hovedgade. Tilsvarende er det vanskeligt at forestille sig den type butikker på Farum Bytorv og i den centrale del af Bymidten i Værløse. De aktuelle muligheder er derfor følgende steder: Værløse bymidte, Læssevej og arealet ved Værløse S-station. Farum bymidte, langs Frederiksborgvej syd for Stavnsholtvej. Et oplagt sted at give mulighed for nye boxbutikker vil være den østlige del af Farum erhvervsområde. Den sydlige del af arealet mellem Frederiksborgvej og Side 20 af 26

Gammelgårdsvej er tidligere forsøgt medtaget i bymidteafgrænsningen i Farum, men i 2008 fandt Miljøministeriet ikke grundlag for denne ændring. Udkast til udvidelse af bymidteafgrænsningen i Farum. Blå=eksisterende. Orange=ny. 3.2. Ny mulighed for småbutikker på Bybækgrunden ved Paltholmvej. Med ombygningen af Paltholmvej skifter gaden karakter. Den får en meget bymæssig udformning med butikker på sydsiden (TK Developments butikscenter). Det kan overvejes, at give mulighed for, at der på Bybækgrunden i en zone langs Paltholmvej gives mulighed for enkelte mindre butikker. Dette vil styrke vejens nye bymæssige karakter. Muligheden skal begrænses til kun at omfatte mindre butikker, der supplerer udbuddet på Farum Bytorv. Butikkerne bør have afgang fra og orientere sig mod Paltholmvej. (Se kortskitse i pkt. 3.1.) Tilsvarende bør der i tilknytning til fx plejehjemmet eller idrætshallen kunne etableres mindre kiosker eller lignende. 3.3. Butiksarealet i Værløse Bymidte og Farum Bytorv. Med de forestående byggerier på Farum Bytorv (TK Development A/S og Statoilgrunden) er kommuneplanens rammer for butiksareal i bymidten i Farum fuldt udnyttet. Tilsvarende er rammen for butiksareal i Bymidten i Værløse stort set opbrugt efter byggeriet af dagligvarebutikken på Læssevej. Uanset om der gives mulighed for boxbutikker i Farum erhvervsområde kan det overvejes, at udvide rammen for butiksareal med henblik på at give mulighed for en fortætning af områderne inden for bymidteafgrænsningerne. Fx peger udviklingsplanen for Bymidten i Værløse på en række fortætningsmuligheder. Side 21 af 26

3.4. Detailhandel og udviklingsplanen for Bymidten i Værløse. Konsulentfirmaerne Cowi og Adept har for Furesø Kommune udarbejdet et forslag til udviklingsplan for Bymidten i Værløse. Forslaget har været i en treugers offentlig høring og Planudvalget skal i januar 2013 behandle planen. I det omfang den politiske behandling af bymidteplanen resulterer i udpegninger af nye byggemuligheder for butikker mv. i Værløse Bymidte vil disse blive indarbejdet i Kommuneplan 2013. Den samlede ramme for butiksareal bør også overvejes udvidet. 3.5 Muligheden for butikker til særligt pladskrævende varegrupper. I dag er Rostigrunden ved Slangerupsvej i Farum erhvervsområde det eneste sted, der er udpeget i kommuneplanen til lokalisering af butikker, der alene handler med særligt pladskrævende varegrupper jf. planlovens 5n, stk.1, nr. 3. (biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt på visse vilkår møbler). Gives der mulighed for denne type butikker i hele Farum erhvervsområde vil det i nogen grad svække mulighederne for at realisere projektet på Rostigrunden. Omvendt vil det bidrage til attraktionen af erhvervsområdet, hvis butikker med visse typer særligt pladskrævende varegrupper blev tilladt. Det kunne fx være biler og byggematerialer. Farum erhvervsområde rummer i dag et antal bilforretninger (typisk brugte biler i tilknytning til autoværksted) samt en tømmerhandel (Fog). Spørgsmålet indgik i debatten på Furesø Kommunes workshop om planlægningen af Farum erhvervsområde, men blev udskudt til den forstående kommuneplanrevision. En ændring af kommuneplanen for butikker til særligt pladskrævende varegrupper er imidlertid ikke omhandlet af planstrategien og forudsætter derfor den tidligere nævnte foroffentlighedsprocedure. Side 22 af 26

Side 23 af 26

4. Bevaringsplanlægning og Kommuneplanlægning. Planloven har bl.a. til formål, at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber. I kommuneplanen skal Byrådet fastsætte retningslinjer for sikring af kulturhistoriske bevaringsværdier, herunder beliggenheden af værdifulde kulturmiljøer og andre væsentlige kulturhistoriske bevaringsværdier, Kommuneplanens rammedel skal indeholde rammer for bevaring af bebyggelser eller bymiljøer. Rammebestemmelserne ligger til grund for, at lokalplanlægningen kan sikre bevaring af eksisterende bebyggelse, således at bebyggelsen kun med Byrådets tilladelse må nedrives eller ombygges. Til kortlægning af by- og bygningsbevaringsinteresserne har mange kommuner udarbejdet et kommuneatlas efter SAVE-systemet - Survey of Architectural Values in the Environment. På baggrund heraf kan man i kommuneplanens rammedel konkret udpege de bevaringsværdige bygninger og bymiljøer. Lovgivningen foreskriver en særlig procedure, hvis en grundejer ønsker at nedrive en bygning, der i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdig. Bevaringsværdige bygninger er således i et vist omfang beskyttet selvom der ikke er lavet lokalplan med forbud mod nedrivning. I Furesø Kommune er kun bygningsmassen på Flyvestation Værløse registreret efter ovennævnte SAVE-metode. Dette har resulteret i udpegning af et antal bevaringsværdige bygninger på flyvestationen. Side 24 af 26

I forbindelse med den forestående lokalplanlægning for lokalsamfundene i Kirke Værløse og Hareskovby vil der blive udarbejdet en registrant af bevaringsværdierne efter SAVE-metoden, og resultatet indgå i kommune- og lokalplanlægningen. Som det fremgår af kortet indeholder et antal lokalplanen i dag bevaringsbestemmelser for bevaringsværdige bygninger og bymiljøer. Udover de rammeområder, som de viste lokalplaner berører, indeholder Kommuneplan 2009 bevaringsbestemmelser for Det tidligere Jonstrup Seminarium. 4.1 Bevaringsværdige by- og bygningsmiljøer i Furesø Kommune. I takt med gennemførelsen af bevaringsregistreringerne, vil der skulle optages flere og mere præcise bevaringsbestemmelser i kommuneplanen. Side 25 af 26

Kommuneplan 2009 indeholder en række retningslinjer og bestemmelser om bevaring af kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømæssige kvaliteter. Der er tidligere udarbejdet en række beskrivelser af bevaringsværdige huse i kommunen. Dette arbejde bliver nu fulgt op med en mere systematisk gennemgang og registrering af bygningerne med henblik på at udpege de bevaringsværdige bygninger og sikre disse gennem fremtidig kommune- og lokalplanlægning. Som nævnt indledes registreringsarbejdet i Kirke Værløse og Hareskovby. SAVE-registreringen skal ikke blot danne grundlag for udpegning af enkeltbygninger og byrum. Som en sidegevinst er disse registreringer nyttige ved udarbejdelse af en egentlig arkitekturpolitik for byggerier i kulturhistoriske omgivelser i de enkelte lokalsamfund. Hermed sker der tillige en styrkelsen af den lokale identitet. Side 26 af 26