Salgsopstilling Smuk og velbeliggende boligudlejningsejendom på Østerbro Herskabslejligheder Sag AB2350S Rosenvængets Sideallé 5, 2100 København Ø Alle lejlighederne frigøres i sommeren 2014 Stort potentiale, evt. andelsboligforening, familieejendom el. lign 6 flotte lejligheder Kontantpris kr. 26.000.000 / Startforrentning 2,44 % Etageareal 1.365 m 2 Grundareal 389 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Særdeles velbeliggende ejendom på det centrale Østerbro. I et af Danmarks ældste villakvarterer med mange bevaringsværdige bygninger, og en helt unik stemning med store træer tilbage fra 1850 erne. Ejendommen er beliggende med kort gå afstand til indkøbsmuligheder på Østerbrogade, offentlig transport og centrum af København. Meget smuk og herskabelig ejendom fra 1885, opført i 5 etager, hvortil der kommer kælder og delvis udnyttet tagetage. Ejendommen fremstår med pudset facade og ornater omkring vinduerne. Smuk opgang med dørtelefon samt hovedtrappe i træ med linoleumsbelægning. Ejendommen opvarmes med centralvarme, tilsluttet den kommunale fjernvarmeforsyning. Sammen med de tilstødende ejendomme er der et stort og attraktivt fælles gårdanlæg med terrasse, beplantninger og grønne arealer samt opholdsarealer. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelsen disponeret med et samlet boligareal på 1.365 m² fordelt på 5 etager med 6 boliger fra 119 m² og op til 259 m². Boligerne er indrettet klassisk og herskabeligt med to store stuer ensuite og lang fordelingsgang med stort køkken for enden af gangen. Der er tale om flotte lyse lejligheder med plankegulve/parketgulve, stuklofter og fyldningsdøre. Alle lejlighederne har eget køkken, bad og toilet. Lejlighederne er udlejet på tidsbegrænsede lejekontrakter der udløber i 2014. Lejlighederne skal moderniseres i forbindelse med fraflytningerne. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Rosenvængets Sideallé 5 2100 København Ø Matr.nr. 1644 Udenbys Klædebo Kvarter, København KOMMUNE: København OPFØRT: Opført 1885 AREALER: Grundareal 389 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 259 m² Boligareal 1.365 m² Etageareal i alt 1.365 m² Sekundære arealer 219 m² Sagsnr. AB2350S - Side 2 af 11
2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1885 Bebygget areal 259 m² Sekundære arealer 219 m² Antal etager 5 Anvendelse: Registreret som: Boligareal, 6 lejligheder 1365 m² Boligareal Kælderareal 219 m² Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2011 Ejendomsværdi kr. 11.900.000 heraf grundværdi kr. 1.983.900 FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand, police nr. 054 098 316. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret til: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Der gælder ingen lokalplan for området. Kommuneplan KP11 rammer 1475 er gældende for området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 27.08.2012 Sagsnr. AB2350S - Side 3 af 11
001 - lyst 23.05.1859 - Dok om bebyggelse, benyttelse mv, Indeholder økonomiske forpligtigelser 002 - lyst 23.04.1883 - Dok om bebyggelse, benyttelse mv 003 - lyst 10.11.1884 - Dok om fælles brandmur/gavl mv 004 - lyst 08.02.1949 - Lejekontrakt med B Waagensen, Ikke til hinder for prioritering 005 - lyst 27.05.1949 - Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv 006 - lyst 13.10.1949 - Dok om størrelsen af lejen mv 007 - lyst 15.01.1959 - Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv 008 - lyst 23.01.1995 - Dok om fjernvarme mv 009 - lyst 14.08.2009 - Dok om fælles gårdanlæg, påtaleret Københavns Kommune Teknik og Miljøforvalt ning Tillige anden ejendom 010 - lyst 20.08.2009 - Vedtægter for gårdlaug Tillige anden ejendom TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. VARME: Ejendommen opvarmes ved fjernvarme fra eget anlæg. 5. MILJØFORHOLD Ifølge Kort- og Matrikelstyrelsen den 13.06.2012 & Region H af 30.08.2012 er ejendommen kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 26.000.000 6.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 897.282 I alt kr. 897.282 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. AB2350S - Side 4 af 11
6.3. DRIFTSUDGIFTER 2012, ANSLÅET EJENDOMSSKATTER kr. 51.303 RENOVATION Renovation kr. 7.115 VAND / VANDAFLEDNING / EL El kr. 6.425 Vand kr. 33.964 GRUNDEJER / GÅRDLAUG kr. 23.156 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 33.750 Grafitti abonnement kr. 1.185 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 81.900 ADMINISTRATION Administration kr. 12.876 Varmeregnskab kr. 3.000 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 11.373 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 202 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 266.249 6.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 157.400 Advokatsalær skøde kr. 40.000 Moms kr. 10.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 207.400 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 26.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 207.400 -Refusion depositum kr. 212.996 -Refusion forudbetalt leje kr. 85.927 Anslået kapitalbehov kr. 25.908.478 Sagsnr. AB2350S - Side 5 af 11
6.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 897.282 - Driftsudgifter iht. budget kr. 266.249 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 631.033 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 631.033 X 100 25.908.478 = 2,44 % (anslået) 6.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 26.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 26.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 157.400 Advokatsalær skøde kr. 40.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 10.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 26.207.400 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 19.498.986 Særlige installationer kr. 2.166.554 Grundens værdi kr. 4.334.460 Kontantomregnet købesum kr. 26.000.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4,00 % x kr. 2.183.886 = kr. 87.355 Afskrivning 1. år kr. 87.355 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. AB2350S - Side 6 af 11
6.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 266.249 kr. 266.249 Udgifter i alt kr. 266.249 kr. 266.249 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 897.282 kr. 897.282 1. år før afskrivning / skat kr. 631.033 kr. 631.033 Afskrivning 1. år, anslået kr. 87.355 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 543.678 Likviditet 1. år før skat kr. 631.033 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 135.920 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 495.114 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S Telefon 33 64 65 00 Sagsnr. AB2350S - Side 7 af 11
8. FOTOS OG KORT Beboelse Sagsnr. AB2350S - Side 8 af 11
Beboelse Trappeopgang Sagsnr. AB2350S - Side 9 af 11
Sagsnr. AB2350S - Side 10 af 11
Lejemålsoversigt Ejendommen: Rosenvængets Sideallé 5, 2100 København Ø Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 5, st. tv. Lars Mousing Nielsen & Jesper Bertelsen 226 37.500 12.500 664 150.000 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig - Tidsbegrænset Kantine Kompagniet 2 5, 1. sal Stamholmen ApS 258 35.535 11.845 616 158.916 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig - Tidbegrænset Anna-Carina Josefsen & 3 5, 2. sal Uffe F. Jensen 258 40.500 13.500 651 168.000 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig - Tidsbegrænset Boaz Heller Post- 4 5, 3. Sal Production 258 39.371 13.124 610 157.482 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig - Tidsbegrænset 5 5, 4. sal Anders Schlanbusch 245 37.698 12.566 707 173.316 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig -Tidsbegrænset 6 5, 5. sal Emil Skrædderdal 119 22.392 22.392 753 89.568 0 Nej Nej/Nej Bolig, Bolig - Tidsbegrænset I alt 1.364 212.996 85.927 897.282 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Af boligdelens depositum på kr. 212.996 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.364 212.996 85.927 897.282 Heraf faktisk 1.364 212.996 85.927 897.282 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. AB2350S - Side 11 af 11