property acquisitions, development & management
Idegrundlag: Køb, salg, formidling og udvikling af bolig- og erhvervsejendomme hovedsageligt i Hamborg og nærmeste omegn til det professionelle, semiprofessionelle marked og til større private investorer.
Selskabs- og ledelsesstruktur GPI Denmark A/S GPI Holding II ApS GPI V ApS Der indgås managementaftale med GPI der honoreres med kr. 50.000,00 p.a. eksklusiv moms. Dog vederlægges ikke noget honorar de første to år. Den daglige ledelse varetages af GPI under ansvar overfor bestyrelsen i GPI Holding II ApS, der vælges af og blandt selskabets investorer. Det er bestyrelsen, der på GPI s indstilling træffer investeringsbeslutninger i henhold til den vedtagne investeringsstrategi.
Indkøbskriterier i hovedtræk Ejendommene udvælges ud fra deres potentiale som grundlag for en konvertering fra lejeboliger til ejerboliger. Det tyske ejerboligmarked har ikke oplevet prisstigninger som det øvrige Europa og oplever derfor heller ikke nu tilsvarende prisfald. Derimod forventes en fortsat stabil vækst i ejerboligpriserne i de attraktivere områder. Den konstaterbare forskellige udviklingstakt i kvadratmeterprisen mellem ejerboliger og lejeboliger betyder, at der ses store spænd i kvadratmeterprisen på ejerboliger og udlejningsejendomme. Selskabet vil udnytte dette markedsforhold ved at opkøbe attraktivt beliggende udlejningsejendomme med potentiale til konvertering til ejerboliger i de centrale dele af Hamburg. Markedssegmentet er udlejningsejendomme i prislejet Euro 1.300 til 2.000 og Euro 2.100 til 3.000 for disse konverteret til ejerboliger (dagspriser). Udlejningsejendommene udvælges desuden ud fra et ikke udnyttet lejestigningspotentiale i det eksisterende marked.
Ejendommene Udover beliggenheden lægges der stor vægt på den enkelte ejendoms renoveringstilstand i forhold til status som udlejningsejendom og ejerboliger. Såfremt ejendommen kræver renovering/modernisering skal sådanne tiltag betyde en væsentlig værdiforøgelse i forhold til markedet. Det er af afgørende betydning for konverteringsmulighederne til ejerboliger, at ejendommen har en rigtig størrelse. Typisk er omsætteligheden større i mindre overskuelige ejendomme. Såfremt de udvalgte ejendomme indeholder erhvervsdele, skal disse uden større tiltag kunne konverteres til boligformål, medmindre de fortsat kan indgå som en naturlig del af ejendommen uden gene for ejerboligerne.
Købt ejendom Boligejendom beliggende Gaussstrasse 142-146 i Ottensen ( Szene-viertel ) ca. 5 km fra centrum af Hamburg: Opført 1900 om- og tilbygget i 1988-94 med bl.a. tagboliger og totalrenovering af baghus 22 lejligheder i varierende størrelser fra 41 m2 til 80 m2 (gns. ca. 58 m2) areal i alt ca. 1.280 m2 Ejendommen overtages den 30. september 2008
Gaussstrasse 142-146, Hamburg
Gaussstrasse 142-146, Hamburg
Gaussstrasse 142-146, Hamburg
Ejendom hvor der er afgivet købstilbud Bolig- og erhvervsejendom beliggende Langenfelder Damm 91 i Stellingen/Eimsbüttel ca. 5,6 km fra centrum af Hamborg: Opført 1892 i klassisk byggestil med separate bagbygninger, der ikke har samme klassiske stil 15 lejligheder i varierende størrelser fra 30 m2 til 100 m2 (gns. ca. 52 m2) 4 mindre erhvervslejemål. Heraf en cafe der for nylig er genudlejet. Der er afgivet købstilbud, der mundtligt er accepteret af sælger. Der arbejdes på et skriftligt LOI inden igangsætning af due diligence.
Langenfelder Damm 91, 91 A und Brunckhorstweg 4, 22525 Hamburg
Langenfelder Damm 91, 91 A und Brunckhorstweg 4, 22525 Hamburg
Langenfelder Damm 91, 91 A und Brunckhorstweg 4, 22525 Hamburg
Hovedtal Ejendom Byggeår Antal lejl. Erh. lejemål Boligareal Udlejet areal i alt P- pladser Købspris før omk. Faktor Gaussstrasse 142-146, 22765 Hamburg-Ottensen 1900 22 0 1.280 1.280 0 2.085.000 15,09 Langenfelder Damm 91, 91 a / Brunckhorstweg 4, 22525 Hamburg 1892 15 4 773 992 0 1.050.000 13,20 37 4 2.053 2.272 0 3.135.000 14,40
Nøgletal Ejendom Købspris inkl. alle omk. *) Investering pr. nettom2 NKM Budget NKM Aktuel Gns. leje pr. md. pr. m2 budget Nettoleje efter driftsudg. *) Nettoafkast år 1 Gaussstrasse 142-146, 22765 Hamburg- Ottensen 2.208.000 1.724 138.137 138.137 8,93 121.449 5,50% Langenfelder Damm 91, 91 a / Brunckhorstweg 4, 22525 Hamburg 1.154.000 1.163 79.560 79.560 6,39 67.103 5,82% 3.362.000 1.479 217.697 217.697 7,98 188.552 5,61% *) Forudsætninger for nettolejeberegning: 3% budgetteret tomgang Udvendig vedligeholdelse EUR 6 pr. netto-m2 Administration EUR 221 pr. lejemål
Kapital- og finansieringsstruktur (beløb i dkk) Holdingselskabet er stiftet af GPI Denmark A/S med indskudskapital på 125.000 125.000 Der gennemføres kapitaludvidelse på nominel 500.000 625.000 til kurs 1.229 med et provenu på 6.145.000 Samlet kapitalgrundlag 6.270.000 Egenkapitalstrukturen kan opsummeres som følger: Kursværdi Anpartshaver Ejerandel Nominel anparter Indskudt beløb ejerandel GPI 20% 125.000 125.000 1.254.000 Investorer 80% 500.000 6.145.000 5.016.000 I alt 100% 625.000 6.270.000 6.270.000 Kapitalen allokeres til datterselskabet GPI V ApS som kapitalindskud til dækning af den forudsatte egenfinansieringsandel. Ved optagelse af fremmedfinansiering på baggrund af egenkapitalandel på 25% opnås en samlet investeringsvolumen på 25.080.000
Forrentning af egenkapital (beløb i dkk) Budget portefølje: Investeringsvolumen 25.080.000 Gns. købsafkast, netto 5,61% 1.406.988 Finansiering, gns. 6,00% af 18.810.000 1.128.600 Resultat af ejendomsdrift efter renter 278.388 Managementfee GPI inkl. moms - Øvrige administrationsudgifter 35.000 Resultat før skat og værdiregulering 243.388 Værdiregulering: Inflationsdel 2% 501.600 Værdioptimering/udviklingsaktivitet 2% 501.600 1.003.200 Resultat før skat 1.246.588 - skat 16% 199.454 Resultat efter skat 1.047.134 Egenkapitalforretning (år 1): Før skat 19,88% Efter skat 16,70%
Sammendrag/exit scenario Areal i alt: 2.272 netto-m2. Heraf anvendes til erhverv p.t. 219 m2. Lejemål: 37 lejligheder + 4 mindre erhvervslejemål Budgetleje: EUR 217.697 (p.t. 100% udlejet) Samlet investering inkl. alle omkostninger: EUR 3.362.000 Forudsat fremmedfinansieringsandel 75%. På den første af ejendommene er der opnået belåning på ca. 77 % af investeringen inkl. købsomkostninger, hvilket understøtter, at ejendommen erhvervet til en attraktiv pris Forudsat egenkapitalandel 25% Bruttoafkast før drift ved budgetteret leje: 6,48 % p.a. Nettoafkast ved budgetteret leje: 5,61 % p.a. Investering pr. nettoetagemeter: EUR 1.479 (DKK 11.033) Det er selskabets målsætning i løbet af en 5-årig periode at realisere en netto-merværdi ved lejeoptimering/udstykning og ejerlejlighedssalg på min. EUR 750 pr. m2, svarende til en merværdi regnet før skat af porteføljen/selskabet på EUR 1.704.000 (DKK 12.711.840)
Udbudsform Investeringen retter sig mod investorer, der kan se muligheder og selvstændigt kan vurdere risici Ejendommene erhverves via tegning af nominel kr. 500.000 anparter i GPI Holding II ApS til kurs 1.229, svarende til en kursværdi på kr. 6.145.000. Kapitaltegningen repræsenterer en ejerandel på 80% i selskabet. Udbyders 20 % s ejerandel repræsenterer en indre værdi på kr. 1.254.000, hvor udbyder har indskudt kr. 125.000. Forskelsbeløbet er udtryk for udbyders nettohonorar repræsenteret ved ejerandelen. Formidling af administrationsaftale med lokal administrator Managementaftale med GPI Consultance & Acquisitions ApS Der forhandles p.t. om eksklusivitetsaftale med den sidste af de to ejendomme med henblik på gennemførelse af teknisk og juridisk due diligence: Det forbeholdes, at udfaldet heraf kan ændre udbuddet eller medvirke, at udbuddet fsv. angår denne ejendom ikke finder sted. I givet fald tilpasses tallene forholdsmæssigt ud fra den tilbageværende ejendom.
Samarbejdspartnere Jura: Bang + Regnarsen, Hamborg Finansiering m.v.: Sydbank, Roskilde Bank, Forstædernes Bank, Hamburger Sparkasse, Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg u.a. Skat og revision: Deloitte Statsaut. Revisionsaktieselskab Andre: Lokale administratorer, ejendomsmæglere, arkitekter og ingeniører etc.
CVR-nr. 29 19 15 65 Postadresse: Kontoradresse: Vibevej 50 Holzdamm 24 DK-7330 Brande D-20099 Hamburg Fax. No. +45 96 42 20 23 www.gpidenmark.dk Mobile +45 26 23 65 95 Hans Lorenzen hl@gpidenmark.dk Mobile +45 51 24 99 81 Kim Tranholm kt@gpidenmark.dk