Stadionvej Sk o vlu ej Høj b j ergv ve t ea ve j Bil lu i ta rs ve j Top Op Ru alv ej Sa fir bin j Tønderve Ly k ke v ej v ej gå rd ej 22. juni 2015 as v ej j otorv Lokalplan 0816-11 lb ergsvej Ho Ved Overbyvej i Seest - boliger på Kløvkær ej lsve dske M Elv nd s v ej Nybyvej Bredevej Vi n kelvej alvej Hylked tgårdvej Sees t Hostrup j Gr ø nda y Sønderj 0816-11 c he Tv n i av ær e ve j j Be Hy lla Fa l ke hø væ be jve nge r s t ve j j of ej s Bakke sve j ej et rk i K ngsvej T e Lyngsv Va Ga l a t v ej Sees t es ids v alv Se ej ej j upv Løvelv e Blo chs v der Leck Fi S in d en øjpark h a ll e B Vej V ng Kløvkærvej nsens v v ej er g r bj ne r bækvej v ej Le Rø øn en Gr a db j je yve n Sa Thit J e Bjergbyvej er b Kingo s Ing r Ov Vra n j r gvej nd Kolding Kommune
Om lokalplaner I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, ny bebyggelse, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen er bygget op med følgende indhold: Indledningen, der beskriver lokalplanområdets afgrænsning samt baggrunden for og formålet med lokalplanen. Bestemmelser, der fastlægger, hvordan lokalplanområdet kan anvendes. Redegørelsen, der i mere udførlig tekst og illustrationer forklarer og begrunder lokalplanens bestemmelser og beskriver planens forudsætninger. Vedtagelsespåtegning, der dokumenterer, at planen er forelagt og vedtaget i byrådet. Matrikelkort, som viser afgrænsningen af området i forhold til ejendomsskel. Lokalplankort, som knytter sig til lokalplanens bestemmelser og er juridisk bindende for områdets udnyttelse. Lokalplankort vil ofte være flere kortbilag. En illustrationsplan, der viser, hvordan bebyggelse og anlæg kan udføres efter planen. Illustrationsplanen er vejledende og ikke juridisk bindende. Hvornår skal der laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder - herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Herudover har byrådet ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde en lokalplan, hvis man f.eks. ønsker at vurdere et projekt i en større sammenhæng i planlægningen eller en offentlig diskussion om udviklingen af et areal. I en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område, for eksempel om: områdets anvendelse udstykning vej- og sti- og parkeringsforhold placering og udformning af bebyggelse og materialer sikring af resultater efter byfornyelse bevaring af bygninger og beplantning etablering af fællesanlæg
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Indholdsfortegnelse Indledning Lokalplanområdets beliggenhed 2 Lokalplanens formål 2 Lokalplanens baggrund 2 Ved Overbyvej - Et boligområde Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 4 2 Område og zonestatus 4 3 Områdets anvendelse 4 4 Udstykning 6 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6 6 Tekniske anlæg 7 8 Bebyggelsens udformning og fremtræden 9 9 Ubebyggede arealer 10 10 Terræn 11 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12 12 Grundejerforening 12 13 Bevaring 13 14 Servitutter 13 15 Ophævelse af lokalplan eller byplanvedtægt 13 16 Retsvirkninger 13 Vedtagelsespåtegning 13 Redegørelse Eksisterende forhold 14 Idegrundlag for bæredygtighed og klimatilpasning 15 Lokalplanens indhold 15 Lokalplanens forhold til anden planlægning 23 Tilladelser efter anden lovgivning 24 Arkæologisk vurdering 24 Kortbilag Kortbilag 1 Matrikelkort 26 Kortbilag 2 Områdeinddeling 27 Kortbilag 3 Veje og stier 28 Kortbilag 4 Regnvandshåndtering 29 Kortbilag 5 Miljø 30 Kortbilag 6 Principskitse for disponering 31 Kortbilag 7 principskitse for regnvandshåndtering 32 Bilag A - Plan med vejanlæg 33 Bilag B Miljøscreening - Ved Overbyvej 34 1
Indledning Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanens område er et ca. 9,5 ha stort areal centralt i Seest i Koldings vestlige del, og er omgivet mod syd af Overbyvej, mod vest af enkelte enfamiliehuse og et jordbrugsområde, mod nord og mod øst af enfamiliehuse ved Sandbjergvej og Lerbjergvej. Lokalplanens formål Lokalplanen skal muliggøre opførelse af et boligbyggeri, der tager udgangspunkt i vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen om Fremtidens Almene Bæredygtige Bolig, afholdt i 2014. Byggeriet skal realiseres på en ca. 1 ha stor grund centralt i lokalplanområdet. Desuden skal planen fastlægge overordnede rammer for områdets samlede infrastruktur og den øvrige byudvikling således, at byggeriet kan fremstå som eksempel på fremtidens boligområde med særlig vægt på bæredygtighed og arkitektonisk nytænkning. Specielt skal planen fokusere på klimatilpasningsforholdene og de muligheder, der opstår for at fremme naturindholdet i området. Lokalplanens baggrund Den 3. november 2004 eksploderede N.P. Johnsens Fyrværkerifabrik, Kløvkærvej 17 i det daværende erhvervsområde i Seest. Områdets industribygninger blev raseret og 355 enfamiliehuse i nabolaget led større eller mindre skade, heraf blev 176 af boligerne totalskadede og 75 nedbrændte helt. 2.000 borgere måtte evakueres. Efter katastrofen blev erhvervsområdet ryddet og der blev foretaget en oprensning af grundene for at fjerne bygningsaffald og forureninger. Kolding Kommune besluttede i 2005 at erhverve hele området med henblik på en ny anvendelse. Efterfølgende har der været gennemført planlægning for områdets nyindretning og bebyggelse, hvor både elever fra den nærliggende Bakkeskolen og lokale borgergrupper har medvirket. Gennem årene har der været forhandlinger med flere investorer om byggeri på grunden, uden at det har ført til noget resultat. I 2013 besluttedes det at byde området ind til en arkitektkonkurrence om Fremtidens Bæredygtige Almene Bolig. Konkurrencen blev udskrevet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter i samarbejde med Arkitektforeningen, der efterfølgende udpegede Kløvkærgrunden i Seest som en af to lokaliteter til opførelse af et vinderforslag. Vinderprojektet for Kløvkærgrunden, der er udarbejdet af tegnestuen Dissing+Weitling architecture i samarbejde med MOVE arkitektur, er udgangspunktet for udarbejdelsen af lokalplanen, der skal fastlægge rammer for områdets udvikling og gøre det muligt at realisere projektet. 2
Seestvej Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Lokalplanområde Sandbjergvej Højbjergvej Ved Overbyvej - Et boligområde Lerbjergvej Rørbækvej Grønnevangen Kløvkærvej Løvelvej Bellahøjparken Overbyvej Bellahøjvej 012,5 25 50 75 100 Meter Lokalplanområdet nord for Overbyvej i Seest. 3
Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, som er nævnt i 2. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at muliggøre etablering af et velfungerende boligområde efter bæredygtige principper, at sikre offentligheden adgang til områdets fælles friarealer og beskyttede naturværdier, at sikre, at de enkelte boligbebyggelser opføres efter en samlet plan, at sikre området et højt indhold af natur, at sikre etablering af synlige anlæg til håndtering af regnvand med henblik på at klimasikre området og at styrke områdets rekreative værdi, at muliggøre, at ny bebyggelse forholder sig til bæredygtighedsprincipper og til arkitektoniske forhold, at sikre en funktionel og sikker afvikling af trafikken i området, at aflyse private tilstandsservitutter som er til hinder for planens realisering. Arkitektur Gode rammer for Livet - arkitekturstrategi for Kolding Kommune er vedtaget af Kolding Byråd som et dialogredskab med henblik på at skabe fokus på værdierne i det eksisterende miljø og i ændringen af det. Du kan finde strategien på http:// www.kolding.dk/arkitektur 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen, der afgrænses som vist på kortbilag 1 og 2, omfatter følgende ejendomme: Matr. nr.: 13ca, 13eæ, 13eø, 13gt, 13gv, 13gz, 13he, 13hf, 13ht, 13hv, 13hy, 13hz, 13hæ, 13hø, 13ia, 13ib, 13id, 13ii, 13ik, 13im, 13in, 13io og 32dn samt alle parceller, der efter den 09.01.2015 udstykkes, arealoverføres eller matrikuleres inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i delområderne 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7 som vist på kortbilag 2. 2.3 Lokalplanområdet er i byzone og skal forblive i byzone. 3 Områdets anvendelse Generelt 3.1 Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse. 3.2 De arealer, som på kortbilag 5 er markeret som grønt område, må ikke bebygges. 4
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Der kan på disse arealer opstilles legeredskaber, bænke, pavilloner o.lign., som understøtter anvendelse til leg og ophold, samt anlæg til områdets tekniske forsyning. Område 1 3.3 Område 1 må kun anvendes til boligformål som blandet boligområde. 3.4 Bebyggelse må kun ske som etageboliger og/eller som tæt/lav bebyggelse i form af klyngehuse og lignende. Ved Overbyvej - Et boligområde Områderne 2, 3, 4 og 5 3.5 Områderne må kun anvendes til boligformål som blandet boligområde efter en nærmere planlægning. 3.6 Bebyggelse må kun ske som etageboliger og/eller som tæt/lav bebyggelse i form af klynge-, række-, dobbelt- og kædehuse og lignende, eller som åben/lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Område 6 3.7 Området må kun anvendes til fritidsformål og til infrastrukturelle formål som vej- og parkeringsarealer og anlæg til opsamling og bortledning af regnvand. 3.8 Området må ikke bebygges, dog tillades anlæg af veje og parkeringsarealer, opstilling af legeredskaber, bænke, pavilloner o.lign., som understøtter anvendelse til leg og ophold, etablering af tekniske anlæg til områdets forsyning, herunder anlæg til opsamling og bortledning af regnvand, lokal energiforsyning og anlæg til opsamling og bortskaffelse af miljørigtigt affald. Område 7 3.9 Området må kun anvendes til fritidsformål og må ikke bebygges, dog tillades gangbroer og opholdsplateuer anlagt med hensyntagen til områdets beskyttede natur. I forbindelse med anlæggene tillades opstillet legeredskaber, bænke, pavilloner o.lign., som understøtter anvendelse til leg og ophold, samt etablering af anlæg til områdets tekniske forsyning. Illustration med gangbro over det beskyttede naturområde i område 7. I baggrunden er vist Lejerbo Koldings boligprojekt. 5
4 Udstykning 4.1 Udstykning af storparceller til boligbebyggelser skal i princippet ske som vist på kortbilag 2, principiel udstykningsplan. 4.2 Der tillades sammenlægning af storparceller, og storparcellerne tillades opdelt i to storparceller. 4.3 Storparceller tillades yderligere udstykket. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold Generelt 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier i princippet som vist på kortbilag 3. 5.2 Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Overbyvej i princippet som vist på kortbilag 3. 5.3 Ved udkørsel til Overbyvej, ved interne vej- og stikrydsninger og ved vejadgange til delområder pålægges oversigtsareal i overensstemmelse med vejreglerne. 5.4 Stamvejen A-B og boligvejene B-C og B-D vist på kortbilag 3, skal udlægges i en bredde på mindst 9 meter med en kørebanebredde på mindst 5,5 meter og med vendemulighed. 5.5 Service- og brandvej D-E, vist på kortbilag 3, skal udlægges i en bredde på mindst 6 meter med en kørebanebredde på mindst 4 meter og med vendemulighed. 5.6 Veje skal etableres som opholds- og legeområder efter Færdselslovens bestemmelser. Der skal etableres fartdæmpere med en indbyrdes afstand af maksimalt 50 meter. 5.7 Veje skal anlægges som shared space efter principperne som vist på illustrationerne i bilag A. 5.8 Belysning af vej- og stiareal og fælles parkeringspladser skal ske med ensartede armaturer med retningsbestemt lyskegle og med lyspunktshøjde på maksimalt 3,5 meter. 5.9 Der tillades ikke parkering af lastbiler, campingvogne og anhængere. Lystbåd og anhænger tillades dog jf. pkt 9.4 opstillet på egen grund, såfremt de ikke er synlige fra vej og fælles friarealer. 6
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Områderne 1,2,3,4 og 5 5.10 Der skal mindst udlægges følgende parkering: 2 p-pladser pr. bolig i åben/lav bebyggelse. 1½ p-pladser pr. bolig i tæt/lav bebyggelse. 1 p-plads pr. bolig i etageboligbebyggelse Ved parkering på fælles parkeringsarealer i åben/lav og tæt/lav bebyggelse reduceres kravet: 2-19 boliger 1,5 p-pladser pr. bolig. 20-29 boliger 1,4 p-pladser pr. bolig. 30-39 boliger 1,2 p-pladser pr. bolig. 40 - boliger 1,0 p-plads pr. bolig. Ved Overbyvej - Et boligområde For fælleshuse, institutioner og lignende skal der udlægges mindst 4 p- pladser pr. 100 m 2 etageareal. 5.11 Der skal indrettes mindst en handicapparkering på hvert fælles parkeringsareal. 5.12 Der skal udlægges mindst to gæsteparkeringspladser for hver påbegyndt 10 boliger. Gæsteparkering tillades anvist i afmærkede båse på vejareal i bebyggelsen. 5.13 Stier markeret på kortbilag 3 skal udlægges i en bredde af 5 meter, og anlægges med belægning i en bredde af 3 meter, velegnet for kørestolsbrugere og med ledelinjer for blinde. Mod ejendommene langs Sandbjergvej skal afstanden fra stiens midtlinje til skel skal mindst være 5 m. 5.14 Der skal anlægges cykelparkering med mindst 2,2 pladser pr. 100 m 2 etageareal, ved bolig eller som fælles parkering. Mindst halvdelen af fælles cykelparkering skal være overdækket. 6 Tekniske anlæg Generelt 6.1 Forsyningsledninger til spildevand skal udføres som jordledninger. 6.2 Areal til anlæg til håndtering af regnvand skal anlægges i princippet som vist på kortbilag 4. Anlæg skal som udgangspunkt udføres synligt i form af lavninger og vandrender, og som grøfter langs stier og veje eller i terræn. I området med beskyttet natur vist på kortbilag 5 tillades underførsel i rør. 6.3 Der skal afgives plads til nødvendige transformerstationer til lokalplanområdets forsyning. 6.4 Der må ikke opstilles husstandsvindmøller eller mobilantennemaster i området. 7
Områderne 1,2,3,4 og 5 6.5 Der skal etableres anlæg til samlet bortledning af regnvand således, at der ved hverdagsregn samlet set højst bortledes 1 l pr. sek. pr. ha. regnvand fra området, dog tillades overløb ved ekstremregn svarende til 5 års hændelser eller mere. 6.6 Bortledning af regnvand skal som udgangspunkt ske fra udledningspunkterne vist på kortbilag 4. Område 6 Regnvandsbassiner Regnvandsbassiner anlægges hovedsageligt for at kontrollere bortledning af overfladevand, ikke mindst efter ekstrem nedbør. Tørre bassiner til midlertidig opstuvning af regnvand kan også etableres som parkeringsarealer, legepladser, boldbaner, skaterbaner eller lignende. Våde bassiner kan udformes som rekreative anlæg i området. 6.7 Der anlægges i princippet som vist kortbilag 4 areal til anlæg af regnvandsbassiner til opsamling af regnvand fra samtlige ejendomme i lokalplanområdet. 6.8 Regnvandsbassiner skal anlægges med naturpræg og jævnt tilpasset det naturlige terræn. 7 Bebyggelsens omfang og placering Generelt 7.1 Boligbebyggelse må højst opføres i 2 etager med en højde af maksimalt 8,5 meter. Skorstene, ventilationsafkast o. lign. må dog have en højde på op til 1,2 meter over bebyggelsens højde. 7.2 Bebyggelse må kun opføres med tagflader med ensidig taghældning på højst 25 grader, med built-up tag, en kombination af de to tagformer, med saddeltag uden valm. Mindre bygninger som udhuse og carporte må udføres med andre tagformer. 7.3 Bebyggelse skal have en afstand af mindst 2,5 meter til naboskel, dog tillades rækkehusbebyggelse opført i skel med forskriftsmæssig brandadskillelse. 7.4 Bebyggelse må opføres i en afstand af mindst 1 meter til skel mod vej, stier og fællesarealer. 7.5 Bebyggelsesprocenten for den enkelte matrikel må højst udgøre: 30 % for åben/lav bebyggelse. 35 % for tæt/lav bebyggelse i op til 1 etage med udnyttet tagetage. 40 % for tæt/lav bebyggelse i 2 etager. Andel af selvstændigt udmatrikulerede fælles fri- og opholdsarealer kan ikke indgå i beregning af bebyggelsesprocenten. 8
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Område 1 7.6 Der må etableres maksimalt 40 boliger og et fælleshus. 7.7 Bebyggelsen må kun opføres efter principper vist på kortbilag 6 principiel bebyggelsesplan. 7.8 Uden for den på kortbilag 6 viste bebyggelse tillades opført udhuse i terræn og carporte på parkeringsarealer. Ved Overbyvej - Et boligområde 8 Bebyggelsens udformning og fremtræden Generelt 8.1 Boligbebyggelse opført samlet skal fremtræde ensartet i farver og i materialer. 8.2 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer med et glanstal på over 14, bortset fra vinduer og anlæg for udnyttelse af solenergi. 8.3 Anlæg for udnyttelse af solenergi skal anti-refleksbehandles. 8.4 Tage må udføres med tagpap eller tagmembran, forpatineret zink, dækket med vegetation som grønt tag eller med fiberbeton med sort eller grå farve. Built-up tage må udføres med andre materialer. 8.5 Mindre bygninger som garager, carporte og udhuse må desuden udføres med tag i stål, plast, kompositmateriale og lignende. 8.6 Tekniske installationer på tagfladen skal fremtræde som en del af bygningen og indgå naturligt i bygningens samlede arkitektoniske udtryk. Der må ikke opsættes synlige sender- og modtagerantenner. Illustration fra gårdrum i Lejerbo Koldings boligprojekt 9
8.7 Miljøstationer til indsamling af genbrugsmaterialer som f.eks. papir, pap og glas, skal placeres i tilknytning til boligvejene og skal afskærmes med tæt beplantning eller med afskærmning. Stationerne tillades overdækket. 8.8 Hvor liberalt erhverv er etableret i boligen må der opsættes et skilt, med en størrelse på 42 x 84 centimeter ved adgangsdøren og en mindre henvisningsskiltning ved indkørslen med hensyntagen til oversigtsforholdene, højst 1,5 meter høj og med en størrelse på højst 0,5 m 2. Område 1 8.9 Bygningssider skal som vist på illustration side 9 fremstå i ubehandlet træ eller med klar overfladebehandling. Mindre facadepartier tillades malerbehandlet, når de ikke i væsentlig grad indvirker på helhedsindtrykket. Mindre bygningsdele og mindre bygninger som carporte og udhuse må dog udføres i andre materialer. 9 Ubebyggede arealer Generelt 9.1 Der må etableres åbne render til bortledning af regnvand, i princippet som vist på kortbilag 4. 9.2 Ubebyggede arealer, der ikke benyttes til veje, stier, parkering, haver, fritidsanlæg og lignende, skal fremstå som naturområde. 9.3 Der må i området ikke foretages udendørs oplagring uden for indhegnede og afskærmede arealer/varegårde og lignende. 9.4 Der må ikke ske henstilling af uindregistrerede køretøjer, campingvogne, lastvognstrailere samt lystbåde med en højde over 2,5 meter. Lystbåd og anhænger tillades dog opstillet på egen grund, såfremt de ikke er synlige fra vej og fælles friarealer. Befæstet og permeabel belægning Befæstet belægning omfatter alle overflader, der ikke er gennemtrængelige af vand, eksempelvis tæt flisebelægning og tagflader. Permeabel belægning har stor vandgennemtrængelighed som eksempelvis græs, grus, stenmel, sand og lignende. Områderne 1,2,3,4 og 5 9.5 Befæstelsesgraden må på den enkelte matrikel ikke være højere end 40 %. 9.6 Mindst 50 % af bebyggelsens friareal skal fremstå som grønt område tilsået eller beplantet, eller bebyggelsen skal have en biofaktor på mindst 0,6. 9.7 Der skal etableres udendørs opholdsareal svarende til mindst 50 % af bebyggelsens etageareal. Opholdsarealer skal have en placering og indretning, som er egnet til formålet. 9.8 Udendørs opholdsarealer må etableres på altaner, tagterrasser og lignende, når de er placeret og indrettet til formålet. Biofaktor Biofaktoren for en ejendom er en beregning af, hvor meget grønt, der er på den del af ejendommen, der ikke er bebygget eller begroet. Højeste værdi på 1 findes for skove, mens en almindelig græsplæne har en relativ lav værdi, og asfalt har værdien nul. En høj biofaktor kan blandt andet sikre tilstrækkelige arealer til nedsivning af regnvand, således at belastningen af spildevandssystemet reduceres. 10
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 Område 6 9.9 Den eksisterende bevoksning på skråningsarealerne er vist på kortbilag 5 og skal i størst muligt omfang fastholdes som sammenhængende, og der tillades plantning af træer efter principper vist på kortbilaget. Under anlæg og byggearbejde må der ikke foretages ændringer, som kan beskadige eller ødelægge denne bevoksning eller væsentligt forringe dens levevilkår. 9.10 Eksisterende beplantning må gennembrydes af veje, stier og linjer for udsyn, når indtrykket af en samlet, tæt beplantning bevares. Ved Overbyvej - Et boligområde 9.11 Tilsåning skal foretages med græs eller blomstergræs, og til beplantning skal anvendes egnstypiske arter af løvfældende planter og træer. I etableringsfasen må andre træarter dog anvendes som ammetræer. Område 7 9.12 Beskyttet område vist som mose på kortbilag 5 skal henligge urørt således, at naturbeskyttelsen respekteres, dog tillades som vist på kortbilag 3 anlagt passager i form af gangbroer og tilknyttede opholdsplateauer jf. 3.9. Det øvrige område skal som udgangspunkt fastholdes som naturområde, dog tillades plantninger fortættet med allerede forekommende arter af planter og træer, og der tillades etableret anlæg jf. 3.2. 10 Terræn 10.1 De oprindelige terrænforhold skal overordnet set fastholdes. Der tillades udjævning i form af opfyld af fordybninger, afgravning af forhøjninger i terræn og lignende regulering. Efterfølgende terrænregulering tillades i forbindelse med anlæg af veje, stier og beplantning, samt anlæg til håndtering af regnvand og til anden teknisk forsyning. 10.2 Etablering af skråning mod naboskel må som udgangspunkt have en hældning på højst 1:3. Der skal være afrunding på mindst 1 meter målt fra facade/skel. 10.3 Terrænreguleringer skal afpasses jævnt til det naturlige terræn, og der må som udgangspunkt ikke etableres terrænspring ved hjælp af støttemure og lignende. 10.4 Al terrænregulering skal ske ved tilpasning til de tilstødende arealer og grunde. 11
11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før: de i 5.7 og 5.13 nævnte veje og stier er etableret; de i 5.14 nævnte cykelparkeringsarealer er etableret; de i 6.6 nævnte fællesanlæg til regnvand er etableret; de i 6.8 nævnte regnvandsbassiner er etableret; de i 8.7 nævnte miljøstationer er etableret; de i 9.6 nævnte grønne områder er etableret; de i 9.7 nævnte opholdsarealer er etableret. Ibrugtagning En eventuel dispensation fra bestemmelserne i 11 kan gøres betinget af, at der over for kommunen stilles sikkerhed for de forventede omkostninger ved den senere etablering. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens område. Grundejerforeningens formål er at eje samt drive og vedligeholde fællesarealer og fællesanlæg samt anlæg til fælles afledning af regnvand. 12.2 Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder, eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 12.3 Grundejerforeningen skal oprettes når byrådet kræver det. Indkaldelse til et orienterende møde om grundejerforening skal ske på udstykkerens foranstaltning, senest når en tredjedel af grundene er bebyggede og ibrugtagne. På mødet vælges en arbejdsgruppe, som skal forestå udarbejdelse af forslag til vedtægter samt afholdelse af stiftende generalforsamling senest 3 måneder efter mødet. 12.4 Grundejerforeningen har pligt til at udarbejde og vedtage de vedtægter, der er nødvendige. Udgangspunktet er en standardvedtægt, der er udarbejdet af Kolding Kommune. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af byrådet. 12.5 Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 12 12.6 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og drive og vedligeholde de fællesarealer og fællesanlæg, der er nævnt i 9.6, 9.7 og 9.9. Grundejerforeningen har også pligt til at tage skøde på vej- og stiarealer, som Kolding Kommune ikke optager som offentlige. Tilskødning skal ske for grundejerforeningens regning, når fællesarealer og fællesanlæg er anlagt. Der kan eventuelt være etaper. Vedligeholdelsen af fællesarealer og fællesanlæg overgår til grundejerforeningen, når de er anlagt, eventuelt i etaper. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.
Lokalplan 0816-11 / 22.06.2015 13 Bevaring 13.1 Ingen bestemmelser. 14 Servitutter 14.1 Ingen servitutter aflyses som følge af lokalplanen. 15 Ophævelse af lokalplan eller byplanvedtægt 15.1 Ingen bestemmelser. Ved Overbyvej - Et boligområde 16 Retsvirkninger 16.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge 18 i Planloven ikke retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. 16.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om at etablere de anlæg m.v., der er omtalt i planen. 16.3 Kolding Byråd kan ifølge Planlovens 19 dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser kan kun foretages ved udarbejdelse af ny lokalplan. 16.4 Privatretslige tilstandsservitutter, som er uforenelige med planen, fortrænges af lokalplanens bestemmelser jf. Planlovens 18. 16.5 Tilstandsservitutter, hvis opretholdelse vil være i strid med lokalplanens formål, kan gøres ugyldige, når de angives i lokalplanen. 16.6 Nye servitutter om forhold, der kan reguleres i en lokalplan, kan kun pålægges en ejendom, når Kolding Byråd har givet samtykke hertil jf. Planlovens 42. Samtykket kan ikke gives, hvis forholdet kræver udarbejdelse af lokalplan jf. Planlovens 13 stk. 2. Dette gælder dog ikke servitutter, som pålægges af andre myndigheder med hjemmel i lovgivningen. jf. Planlovens 44. 16.7 I henhold til Planlovens 47 kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget af Kolding Byråd den 22. juni 2015. Lokalplanen er offentligt bekendtgjort, jf. planlovens 30, på Kolding Kommunes hjemmeside den 24. juni 2015. 13
Redegørelse Redegørelsen har til formål at uddybe og forklare lokalplanens bestemmelser samt at redegøre for en række eksisterende forhold. Redegørelsen er ikke direkte bindende for den fremtidige anvendelse af lokalplanområdet, men indgår som en central del i forbindelse med den konkrete byggesagsbehandling. Her vil redegørelsens beskrivelser underbygge fortolkningen af lokalplanen og dens hensigter. Areal i lokalplanområdet med beskyttet natur. I baggrunden ses boliger ved Sandbjergvej. Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter et ca. 9,5 ha stort område beliggende centralt i Seest med vejadgang fra Overbyvej. Bortset fra erhvervsvirksomheden PNA 83 på Overbyvej 8A henligger området som natur, der benyttes som grønt friareal af de omkringboende. Området er omgivet af boligbebyggelse med enfamiliehuse mod nord langs Sandbjergvej, mod øst Lerbjergvej og mod syd Overbyvej. Mod vest støder området op mod landbrugsarealer i det åbne land. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og er oprindeligt et håndværksog industriområde. Efter fyrværkerikatastrofen i Seest den 3. november 2004, der efterlod erhvervsbygningerne i ruiner, har området ikke haft bymæssig anvendelse. Der er foretaget en fjernelse af bygningstomterne, en oprydning og en delvis udskiftning af jord ud fra jordbundsanalyser vedrørende eventuel forurening. Virksomheden PNA 83 har indgået aftale med Kolding Kommune om rømning af ejendommen i sommeren 2016 med henblik på kommunens overtagelse således, at arealet kan indgå i områdets omdannelse til boligområde. 14
Lokalplan 0816-11 / 23.03.2015 Den vestligste del af området omfatter arealer med beskyttet natur, formodentlig efter manglende dræning efter katastrofen. Den beskyttede natur omfatter to søer og et fugtigt engdrag. Området er skrånende fra kote 40 i syd nær Overbyvej og ned mod kote 25 ved skel mod bebyggelse på Sandbjergvej og Lerbjergvej. Terrænet er præget af landskabets opdeling i en række plateauer, der følger de oprindelige erhvervsejendommes afgrænsning. Mellem plateauerne er terrænet udlignet med skræntdannelser, nogle steder stejle med tæt bevoksning af buske og træer, jf. illustration side 22 - terrænsnit. Fra områdets nordøstligste plateau er der vidt udsyn over bebyggelserne nord og øst for området og Kolding Ådal. Ved Overbyvej - Et boligområde Kolding Kommunes Planstrategi 2011, s. 30 På den ni hektar store Kløvkærgrund i Seest skal der opføres en ny bydel med blandet boligbyggeri. Grunden er beliggende i kort afstand til centrum, med tæt kontakt til kuperede og grønne omgivelser og de omkringliggende boligområder. De grønne strukturer på grunden og i området omkring skaber grundlaget for en spændende bebyggelse, der kan blive et aktiv for hele byområdet. Bæredygtighed Trekantsområdet er i færd med at udvikle en model for at realisere bæredygtige potentialer, der omfatter en guide til helhed i planlægningen. I guiden forholder man sig til bæredygtigheden i planer og projekter som udgangspunkt for en dialog om helhedstænkning. Du kan finde oplæg til guiden på www.trekantplan.dk. Om Fremtidens Bæredygtige Almene Bolig De første boliger bliver 35 bæredygtige almene boliger opført af Lejerbo Kolding. Projektet er resultatet af en åben arkitektkonkurrence om Fremtidens Bæredygtige Almene Boliger, som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udskrev sidste år. Vinderprojektet fra den anerkendte tegnestue Dissing+Weitling består af klyngehuse i naturmaterialer med vægt på lysindfald, bæredygtige løsninger og fællesskaber. Bygningerne opføres som kassettebyggeri i træ med anvendelse af 3D-teknik, der muliggør et utal af variationer. Idegrundlag for bæredygtighed og klimatilpasning Kløvkær skal danne ramme for en ny, bæredygtig bydel med blandet boligbyggeri og med blå og grøn natur. Landskabets plateauer i det skrånende terræn ned mod Kolding Ådal skal være udgangspunkt for en byudvikling med fokus på klimatilpasning. Områdets bebyggelse og infrastruktur skal derfor nytænkes i forhold til traditionelt boligbyggeri. Det høje ambitionsniveau for første etape af områdets bebyggelse, projekt Fremtidens Bæredygtige Almene Bolig, skal være retningsgivende for bebyggelsens samlede udformning og indretning, med særlig vægt på bæredygtighed og det arkitektoniske udtryk. I såvel planlægning for og i godkendelsen af projekter for områdets udvikling skal projektet vurderes i forhold til idegrundlaget. Trekantområdets nye værktøj for bæredygtighed og Kolding kommunes arkitekturstrategi Gode Rammer For Livet skal anvendes som dialogværktøjer. Det er ambitionen, at samlede bebyggelser med etageboliger og tæt-lav boliger vurderes enten ud fra Trekantområdets bæredygtighedsværktøj, der p.t. er under færdiggørelse, eller præcertificeres mindst til bronze efter DGNB normen for etageejendomme og rækkehuse. En gennemførelse af certificeringen kan indgå i forhandlinger og aftaler om realisering af byggeri. Lokalplanens indhold Lokalplanen skal skabe rammerne for en bydel med grønne områder, hvor nedbør behandles synligt med henblik på lokal afledning, så regnvandet ikke belaster afløbsnettet. Områdets friarealer skal have offentlig adgang. I forbindelse med udviklingen af Kløvkær har Ministeriet for By, Bolig og landdistrikter og Arkitektforeningen i 2014 gennemført en arkitektkonkurrence for Fremtidens Bæredygtige Almene Bolig, som Lejerbo Kolding og Kolding Kommune i et tæt samarbejde ønsker at realisere på ca. 1 ha af grunden. Lokalplanen har bygningsregulerende bestemmelser for Lejerbo Koldings boligprojekt, der omfatter 35 boliger og et fælleshus. Planen omfatter desuden overordnede rammebestemmelser for den øvrige bebyggelse af grunden. Før området udbygges yderligere, skal der derfor gennemføres ny planlægning. Det er formålet med planlægningen, at bydelen fuldt udbygget rummer forbilleder for fremtidens boligbyggeri, i god overensstemmelse med Kolding kommunes bæredygtighedsprincipper og arkitekturstrategi. 15
Disponering Lejerbo Koldings boligprojekt for Fremtidens Bæredygtige Almene Bolig er placeret centralt på Kløvkær, som nabo til det beskyttede naturområde. Grundens øvrige bebyggelse skal realiseres på storparceller efter en samlet plan. Storparcellerne udbydes til salg eller byggemodnes sammenhængende, så der sker en gradvis udbygning af lokalplanområdet. Fuldt udbygget ventes området at rumme over 100 boliger. Den endelige udstykning i storparceller skal tage udgangspunkt i: De eksisterende landskabsforhold. Sikring af fælles friareal til færdsel og ophold (shared space), synlig afvanding og forsyningsforhold i øvrigt. Forholdet til nabobebyggelse hvad angår indbliksgener og mulighed for adgang til lokalplanområdets friarealer. Hensyntagen til det beskyttede naturområde og de tilgrænsende friarealers tilgængelighed. Anvendelse Områderne 1-5 er udlagt til blandet boligbebyggelse, der omfatter boliger som enfamiliehuse eller tæt-lav bebyggelse som rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse og lignende, og etageboliger i op til 2 etager. Hensigten er at skabe et varieret boligområde med social mangfoldighed. Område 6 er udlagt til grønt område som natur og opholdsareal med offentlig adgang, eller til infrastrukturelle formål som trafik, håndtering af regnvand og lignende forsyning. Område 7 er udlagt til grønt område, svarende til udlægget i kommuneplanrammen, og omfatter beskyttet natur og muligheder for passage og ophold. Infrastruktur Det er hensigten, at hele området bindes sammen af en fælles løsning for færdsel og håndtering af regnvand. Områdets vejstruktur anlægges i store træk efter de oprindelige vejes placering, der følger de eksisterende hovedledninger for spildevand. Eksempel på vejanlæg med vandrende i belægningen. 16
Lokalplan 0816-11 / 23.03.2015 Områdets vejprofiler udformes med varierende bredde som shared space til færdsel på de gåendes præmisser, med arealer til ophold og fritidsbrug, parkering og lignende. Teknisk anlægges vejen til meget lav hastighed (15 km/t) med fartdæmpning etableret for hver 50 meter. Vejenes udformning, udlægget af stier og kravet om fælles cykelparkering i boligbebyggelser er med til at fremme cyklismen i området. Ved Overbyvej - Et boligområde Lejerbo Koldings boligprojekt centralt i lokalplanområdet Bebyggelse Lejerbo Koldings første etape af områdets bebyggelse består af 35 tætlave boliger udført som etageboliger i to etager, fordelt på 3 boliggrupper omkring et fælles adgangstorv, samt et selvstændigt fælleshus. Byggeriet opføres bæredygtigt med anvendelse af træ og indrettes med vægt på lysindfald, bæredygtige løsninger og høj grad af socialt fællesskab. Bygningerne tænkes opført som håndterbart kassettebyggeri i træ, der kan samles på stedet. Produktionen tænkes udført med udfræsning ved hjælp af 3D teknik. For at sikre en samlet helhed har lokalplanen bestemmelser for hvilke farver og materialer, som kan anvendes i bebyggelsen. DISSING+WEI SAG FBA SAGSNR 1070 DATO 2014 REV 2014 MÅL INIT GIS EMNE 3D P SKITSE NR DI-3 Om DGNB Certificeringsordningen DGNB vurderer området ud fra tre dimensioner, der tilsammen giver et billede af bæredygtigheden: miljøet, de sociale og de økonomiske forhold. Det betyder, at det ikke blot er energiforbruget og materialerne, der analyseres, men også eksempelvis indeklima, komfort, kunst og den rumlige fleksibilitet. Boligprojektet kan certificeres efter den nye standard for bæredygtigt byggeri (DGNB) og kan dermed blive blandt de første boligbyggerier, der opnår certificeringen i Danmark. Lejerbo Koldings projekt skal skabe præcedens for kvaliteten i områdets øvrige boligbebyggelser hvad angår bæredygtighed, klimatilpasning og nutidighed i det arkitektoniske udtryk. Når det efterfølgende besluttes at opføre en ny etape med boliger, skal der udarbejdes en selvstændig lokalplan for den pågældende etape med detaljerede bestemmelser for bebyggelsens karakter. Trekantområdets nye værktøj for bæredygtighed og arkitekturstrategi Gode rammer for Livet kan anvendes til dialog og valg af kommende boligprojekter i området. 17
Regnbede Regnbede anlægges som et beplantet bed i en lavning i terrænet, så regnvandet fordamper, nedsives eller opstuves, inden det optages af planterne. Kapaciteten kan øges ved at kombinere et regnbed med en faskine. Faskiner Faskiner består af et hulrum i jorden, der stabiliseres med et porøst materiale og tildækkes med jord og beplantning. Det er hensigtsmæssigt at etablere overløb fra faskinen til et andet LAR-anlæg, da der er begrænsede muligheder for nedsivning i området. Tekniske anlæg Under normale forhold må udledningen af regnvand fra storparceller maksimalt udgøre 1 l pr. sek. pr. ha, så afløbssystemet belastes minimalt. Det giver mulighed for at betragte nedbør som en bæredygtig ressource, der kan anvendes både i husholdningen til f. eks. toiletskyl og tøjvask, og til vanding af grønne områder og haver. Etablering af regnbede, infiltrationsplæner, opsamlingsbrønde, faskiner og grønne tage giver mulighed for at tilbageholde større regnmængder på egen grund. Udledning af regnvand fra storparcellerne sker fra fastlagte lokaliseringer. Overløb i forbindelse med større regnhændelser opsamles i et fælles regnvandsbassin, hvorfra der er mulighed for kontrolleret bortledning. Grønne tage Et grønt tag er et beplantet tag, som regel med græsser eller stenurter. Grønne tage kan forsinke og optage begrænsede mængder regnog smeltevand, og aflaster på den måde kloaksystemet. Tagets opbygning virker kølende om sommeren, holder på varmen om vinteren og giver bedre levevilkår for blandt andet fugle og insekter. De to regnvandsbassiner vist på illustrationen nedenfor og på kortbilag 4 anlægges uden stejle brinker og med naturpræg tilpasset det eksisterende terræn. Det sydligste og største, vådbassinet, modtager afstrømningen af regnvand fra storparcellerne og får et permanent vandspejl til sikring af et stabilt vandmiljø. Det nordlige bassin er et såkaldt tørbassin og anvendes kun som reserve i tilfælde af ekstrem nedbør. Bassinet vil derfor normalt fremstå som en lavning med en beplantning, der tilpasses forholdene. Det vurderes, at mobilantennemasten med den nuværende placering vil få en uhensigtsmæssig vejadgang gennem boligbebyggelsen og vil virke skæmmende for oplevelsen af det nye boligområde. Det er derfor hensigtsmæssigt at gennemføre en ny opstilling andetsteds med mindst mulig gene for bydelens bebyggelse og landskabsoplevelsen samlet set. Tørbassin Sti Vådbassin Sti 18 Principsnit med de to bassiner, der anlægges nordligst i området