Solrød Kommune byrådet Lokalplan nr. 215.2 Hovedgaden 54, Havdrup med tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025
Indhold Lokalplanvejledning 3 Redegørelse 5 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 10 2 Område og zonestatus 10 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykning 10 5 Vej- og belysningsforhold 10 6 Bebyggelsensomfang og placering 11 7 Bebyggelsens udseende 11 8 Ubebyggede arealer 11 9 Tekniske forhold 12 10 Afskærmende foranstaltninger 12 11 Forudsætninger for ibrugtagning 12 12 Servitutter 12 13 Lokalplanens retsvirkninger 13 14 Vedtagelsespåtegning 14 Kort Kortbilag 1, matrikelkort 15 Kortbilag 2, eksisterende og fremtidige forhold 16 Kommuneplantillæg Forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025 17 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknik og Miljø, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Forslaget er fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 5. december 2014 til den 30. januar 2015, begge dage medregnet. Hvis du vil foreslå ændringer eller har bemærkninger til planforslaget, kan disse sendes til Solrød Kommune, Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand eller teknisk@solrod.dk, således at de er kommunen i hænde senest den 30. januar 2015. 2
Lokalplanvejledning Hvordan er lokalplanen bygget op? Redegørelsen beskriver de eksisterende forhold inden for lokalplanområdet samt baggrunden for lokalplanprocessen. Redegørelsen er vejledende og af illustrerende karakter. Bestemmelserne () er den juridisk bindende del af lokalplanen. Kortbilag forefindes bagest i lokalplanen. Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger de fremtidige forhold inden for et lokalt afgrænset område. Lokalplanen indeholder eksempelvis bestemmelser om: hvad et område skal anvendes til, hvordan veje og stier skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres, hvor højt og tæt der må bygges, og hvordan friarealerne skal indrettes m.m. Du kan se den komplette liste over, hvad en lokalplan kan indeholde i Planlovens 15. Planloven kan findes på: www.retsinformation.dk Hvorfor og hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, samt når større bygge- og anlægsarbejder skal virkeliggøres. Hensigten er, at disse opnår den ønskede udformning og sammenhæng med øvrig planlægning og eksisterende bebyggelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal sendes i offentlig høring for at sikre borgernes indflydelse. Høringen varer mindst 8 uger, og der afholdes ofte borgermøde i høringsperioden. Efter høringsfristens udløb behandler Byrådet de kommentarer og bemærkninger, der er indkommet fra borgere og myndigheder i høringsperioden. Forslag til lokalplan 215.2 er fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 5. december 2014 til den 30. januar 2015. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i lokalpressen og er herefter bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanområdet. 3
Lokalplanvejledning Klagevejledning Efter lokalplanens endelige vedtagelse kan der ifølge Planlovens 58 klages over retslige spørgsmål. Klagen skal være indgivet til Solrød Kommune inden 4 uger efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Solrød Kommune videresender eventuel klage til Natur- og Miljøklagenævnet sammen med kommunens bemærkninger til sagen. En eventuel klage skal være skriftlig og sendes til Solrød Kommune pr. mail til teknisk@solrod.dk eller pr. brev til Solrød Kommune, Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagesager, at der indbetales et gebyr på 500 kr., som refunderes, hvis der gives medhold i klagen. Vejledning om gebyrordningen kan findes på www.nmkn.dk Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen før gebyret er modtaget. Indbringelse af en afgørelse for domstolene skal ske inden for 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Planlovsystem 2013 Kommunens planlægning er underlagt både den statslige og regionale planlægning. STAT LANDSPLANLÆGNING Regeringens politik: Landsplanredegørelser Oversigt over statslige interesser Landsplandirektiver, Fingerplan 2013 Sektorplaner: Vandplan Natura 2000-planer Trafikplan REGIONALE UDVIKLINGSPLANER Regionens visioner, i Region Sjælland: Den regionale udviklingsstrategi (RUS) Sektorplaner: Råstofplan REGION Regionale vækstfora: Erhvervsudviklingsstrategi KOMMUNE KOMMUNEPLANER Planstrategi Arealregulering for by og land LOKALPLANER 4
Redegørelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet for at fastholde Byrådets forbud mod etablering af spillehal på ejendommen Hovedgaden 54. Samtidig sikrer lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg at ejendommen fortsat kan anvendes til tankstation med tilhørende servicefunktioner. Offentlig høring Lokalplanforslaget vil være i offentlig høring i perioden fra den 5. december 2014 til den 30. januar 2015, begge dage medregnet. Lokalplanområdets placering i kommunen. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter ejendommen Hovedgaden 54 med matrikel numrene 17f af Ulvemose, Havdrup, og 17g af Kirke Skensved By, Kirke Skensved, og har et samlet areal på 2.356 m 2. Lokalplanområdet er beliggende ca. 500 meter fra Havdrup Center og stationen i den sydlige del af Hovedgaden i Havdrup, som på denne strækning primært består af boligbebyggelse. Området grænser endvidere mod vest op til byudviklingsområdet Havdrup Vest (boligområde), hvor der forventes etableret op imod 340 nye boliger. Eksisterende og fremtidige forhold Lokalplanområdet omfatter en ejendom med tankstation og tilhørende servicefunktioner (kiosk, vaskehal m.m.), og området har ikke tidligere været omfattet af en lokalplan. Lokalplanområdets placering i nærområdet. 5
Redegørelse Lokalplanforslaget fastlægger rammerne, som muliggør at eksisterende lovlige forhold kan fortsætte samtidig med at Byrådets forbud mod etablering af en spillehal på ejendommen kan fastholdes. Derudover er de gældende kommuneplanrammer indarbejdet i lokalplanforslaget. Forhold til anden planlægning Landsplandirektiv Fingerplan 2013 Landsplandirektivet Fingerplan 2013 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m. Denne lokalplan er i overensstemmelse med Fingerplan 2013, da lokalplanen ikke indeholder ændringer i forhold til de eksisterende, lovlige forhold. Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen Regionplan 2005 blev på en lang række punkter ophævet med Kommuneplan 2009-2021 for Solrød Kommune, da størstedelen af regionplanens retningslinjer blev indarbejdet i kommuneplanen. Regionplanens mål og retningslinjer for vandområdet er dog fortsat gældende, indtil de nye statslige vandplaner træder i kraft, og vandplanen for Solrød Kommune efterfølgende vedtages (forventeligt i 2014). Lokalplanområdet ligger inden for et område, som er udpeget til område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grund-vandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Kommuneplan 2013-2025 Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 215. For området gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for områderne, skal sikre: At området anvendes til boligformål og bebyggelse til offentlige formål. At bebyggelsesprocenten max må være 25 for det en-- kelte område under ét og max 30 for hver enkelt parcelhusejendom. 6
Redegørelse At bebyggelse max må etableres i 1 etage med udnyttet tagetage. At bebyggelse skal opføres som parcelhuse eller rækkehuse. Herudover gælder også de generelle rammer, som findes i Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanens indhold med anvendelse til erhverv (tankstation) er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, som primært udlægger området til boligområde. Derfor er det nødvendigt, som grundlag for lokalplanen, at udarbejde et tillæg til kommuneplanen, som udlægger lokalplanområdet til erhvervsområde (tankstation med tilhørende servicefunktioner, såsom kiosk, vaskehal m.m.). Det skal dog her nævnes at tankstationen er lovligt etableret, så der blot er tale om en konsekvensrettelse af kommuneplanens seneste rammebestemmelser. Forslaget til kommuneplantillægget findes bagest i dette lokalplanforslag. Kommuneplan 2013-2025 indeholder et hæfte med rammer for lokalplanlægningen. Hæftet er at finde på vores hjemmeside www.solrod.dk. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger uden for kystnærhedszonen i byzone, hvorfor der ikke skal redegøres særligt for bebyggelses højde og visuelle påvirkning af området, jævnfør planlovens 16, stk. 4. Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Køge Museum. Bygherren kan i henhold til museumslovens 25 anmode Køge Museum om at tage stilling til, hvorvidt jordarbejder vil berøre væsentlige fortidsminder. Forhold til byens andre funktioner Detailhandel Butikker i tilknytning til tankstationer til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion, har ikke tidligere været omfattet af planlovens detailhandelsbestemmelser. I 2007 blev disse butikker dog også omfattet af planlovens detailhandelsbestemmelser, men de er dog undtaget reglerne i 5 m og 5 n om placering af detailhandelsbutikker i øvrigt (i bymidter, lokalcentre m.m.). 7
Redegørelse Lokalplanforslaget indeholder ikke angivelse af det maksimale bruttoetageareal til butiksformål, da der heller ikke i planloven er fastsat en maksimal butiksstørrelse. Butikstyperne skal dog være mindre butikker, hvor butikken ikke er det primære formål. Butikken skal servicere de kunder, som benytter den særlige servicefunktion, som butikken etableres i tilknytning til i dette tilfælde tankstationen. Butikkernes størrelse skal altså afspejle den sekundære funktion, de har. Se lokalplanforslagets 3, stk. 2. Hvis butikken i kraft af sin størrelse, sit vareudbud m.m. vil kunne udgøre den primære funktion, skal butikken etableres efter planlovens regler i 5 m og 5 n. Veje og parkering Lokalplanområdet betjenes fra Hovedgaden via 4 eksisterende overkørsler, og der er etableret parkeringspladser på ejendommen. Støj Lokalplanområdet ændrer ikke anvendelse i forhold til de eksisterende forhold, hvorfor der ikke ændres på de nuværende forhold. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder skal fortsat overholdes. Vand og varme Lokalplanområdet forsynes med vand fra Havdrup Vandværk a.m.b.a. Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med kollektiv varmeforsyning. Spildevandsplanlægning Området udlægges til erhverv (tankstation med tilhørende servicefunktioner) og skal derfor overholde en befæstigelsesgrad på 0,6 ifølge Solrød Spildevandsplan 2014-2026. Befæstigelsesgraden henviser til, hvor meget vand, der maksimalt må afledes til kloaksystemet (afløbskoefficienten) fra en ejendoms areal, og til den maksimale del af arealet, der må befæstes. Som led i Solrød Kommunes klimatilpasningsplan ønsker vi at mindske overbelastning af kommunens regnvandskloakker, vandløb og søer for at forebygge oversvømmelser. Det er derfor vigtigt, at overfladeafstrømningen overholder de forudsætninger, regnvandskloakken er anlagt efter. Hvis der eksempelvis ønskes at bygge nyt inden for lokalplan- 8
Redegørelse området, skal befæstigelsesgraden på 0,6 overholdes. Dette betyder, at maksimalt 60 % af lokalplanområdet må være fuldt befæstet. Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder på området, forsinkes eller afledes på alternativ vis. Miljømæssige forhold I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen beslutter Byrådet, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Lokalplanforslaget for Hovedgaden 54, Havdrup, med tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 1 for rammeområde 215 ændrer ikke på de overordnede forhold i forhold til gældende planlægning, da lokalplanforslaget udelukkende indeholder et forbud mod etablering af spillehal på ejendommen og derudover fastholder de eksisterende lovligt etablerede muligheder på ejendommen, og kommuneplantillægget tilrettes, så anvendelsen (tankstation) præciseres. Det er derfor Byrådets vurdering, at der på baggrund af screening af lokalplanforslag 215.2 for Hovedgaden 54, Havdrup, med tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 1 ikke skal fortages en miljøvurdering af lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg. Dispensation fra lokalplanen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. Det vil sige at dispensationen ikke må stride mod lokalplanens principper. 9
Bestemmelser Bestemmelser for lokalplanen SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr. 215.2 Hovedgaden 54, Havdrup I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Solrød Kommune. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er 1.1 At fastholde forbud mod etablering af spillehal inden for lokalplanområdet. 1.2 At ejendommen fortsat kan benyttes til tankstation med tilhørende servicefunktioner. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nr. 17f af Ulvemose, Havdrup og 17g af Kirke Skensved By, Kirke Skensved. 2.2 Området forbliver beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Der må ikke indrettes spillehaller eller lignende med opstilling af flere end 3 en-armede tyveknægte eller andre spilleautomater. 3.2 Området må anvendes til tankstation med tilhørende servicefunktioner (kiosk, grillbar, vaskehal m.v.). 4 Udstykning 4.1 Der må ikke foretages yderligere udstykning inden for lokalplanområdet. 5 Vej- og belysningsforhold 5.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via eksisterende vejadgange fra Hovedgaden, som vist på kortbilag nr. 1. 10
Bestemmelser 5.2 Belysning Belysning i lokalplanområdet må ikke virke generende for trafikken på Hovedgaden eller for de omkringliggende boliger. Dette gør sig også gældende for skiltning. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må ikke overstige 30. 6.2 Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage med ud-- nyttet tagetage. 6.3 Intet punkt af en bygnings tagflade må være hævet mere end 8,5 meter over terræn og facadehøjden må ikke overskride 4,5 meter. 7 Bebyggelsens udseende Skiltning 7.1 Der må opstilles én skiltepylon med en højde på max 6,1 meter inden for lokalplanområdet, under forudsætning af at placering og udformning kan godkendes af Solrød Kommune (se også 12 angående deklareret oversigtsareal). 7.2 Der må opstilles et henvisningsskilt ved hver overkørsel til ejendommen i en højde på max 0,8 meter. 7.3 Paraboler Paraboler må kun udformes og placeres på terræn og i overensstemmelse med kommunens retningslinjer herfor). 7.4 Anlæg til indvinding af solenergi m.m. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. Ved nybyggeri skal anlægget være en integreret del af arkitekturen. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Friarealer Ved ændret anvendelse eller opførelse af ny bebyggelse skal der udlægges friareal svarende til 15 % af bygningens etageareal ved erhverv. 8.2 Terræn Terrænregulering må kun foretages efter tilladelse fra 11
Bestemmelser Solrød Kommune, da målet er at fastholde det eksisterende terræn. Regulering på den enkelte grund på indtil 0,3 meter i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 meter kan dog finde sted. 8.3 Mini-vindmøller Der kan ikke placeres mini-vindmøller eller lignende inden for lokalområdet. 9 Tekniske forhold 9.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Derudover kan der etableres anlæg til vedvarende energiforsyning. 9.2 Ny bebyggelse skal ifølge Solrød Kommunes vandforsyningsplan forsynes med vand fra Havdrup Vandværk a.m.b.a. 9.3 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.4 Afløbskoefficienten i lokalplanområdet skal ved nyt byggeri overholde gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Den maksimale afløbskoefficient for erhvervsområder er 0,6. 10 Afskærmende foranstaltninger 10.1 Erhverv skal inden for lokalplanområdet overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder for blandet erhverv og boligbebyggelse (bykerne). 10.2 I lokalplanområdets skel mod omkringliggende boligområder, skal Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder for boligområder for åben-lav boligbebyggelse overholdes. 11 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 11.1 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse eller ved ændret anvendelse skal friarealerne være anlagt, jævnfør 8.1. 11.2 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal denne være tilsluttet kollektiv varmeforsyning, jævnfør 9.1. 12 Servitutter 12.1 Der er tinglyst en servitut (lyst 27. december 1985) om et oversigtsareal på matr. nr. 17f Ulvemose, Havdrup, og 17g Kirke Skensved By, Kirke Skensved m.fl. 12
Bestemmelser Kort fra deklaration af 27. december 1985 om oversigtsforhold. Inden for oversigts-arealet må der hverken varigt eller midlertidigt anbringes genstande eller beplantning af større højde end 0,8 meter (sne undtaget). 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan. Der gælder efter 17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 13
Bestemmelser 13.2 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 14 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Solrød Byråd den 24. november 2014. 14
Kortbilag 1 15
Kortbilag 2 Kortbilag 2 - Eksisterende og fremtidige forhold 16
Forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025 Rammeområde 215 (Hovedgaden Syd) 17
Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknik og Miljø, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Forslaget er fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 5.december 2014 til den 30. januar 2015, begge dage medregnet. Hvis du vil foreslå ændringer eller har bemærkninger til planforslaget, kan disse sendes til Solrød Kommune, Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand, således at de er kommunen i hænde senest den 30. januar 2015.