Sags nr. 13.100 A Dato: 16.10.2013 A/B Mariaborg Matrikel nr. 3175, Udenbys Klædebo Kvarter, København
Indholdsfortegnelse 1.0 Rapportens formål 3 2.0 Overordnet konklusion 4 3.0 Rapportens opbygning og indhold 9 3.1 Generelt 9 3.2 Forudsætninger for registreringen 10 4.0 Tilstandsvurdering 11 4.1 Fundamenter og kælder 11 4.1.1 Fundamenter og kælderydervægge 11 4.1.2 Kældergulve 12 4.1.3 Indvendige kældervægge 13 4.2 Klimaskærm 16 4.2.1 Tag 16 4.2.2 Facader 21 4.3 Øvrige primære bygningsdele 26 4.3.1 Vinduer 26 4.3.2 Opgangsdøre og kælderdøre 27 4.3.3 Indvendige vægge 32 4.3.4 Etageadskillelser 32 4.4 Lejligheder 33 4.5 Tekniske installationer 34 4.5.1 Forsyningsforhold og forbrug 34 4.5.2 Varmeanlæg 34 4.5.3 Brugsvandsinstallationer 42 4.5.4 Afløbsinstallationer 46 4.5.5 Kloak (afløb i jord) 51 4.5.6 Elinstallationer 53 4.5.7 Svagstrømsinstallationer 57 4.5.8 Belysningsanlæg 59 4.5.9 Ventilation 68 4.5.10 Gasinstallationer 70 4.5.11 Fælles anlæg 72 1
4.6 Fællesarealer 73 4.6.1 Hovedtrapper 73 4.6.2 Bitrapper 74 4.6.3 Udvendige trapper 79 4.6.4 Gård 79 4.7 Byggeplads 83 4.8 Øvrige vedligeholdelsesudgifter 83 4.9 Teknisk rådgivning 83 4.10 10-års budget 84 5.0 Oversigt over overslagspriser 85 Bilag: 10-års budget 2
1.0 Rapportens formål Formålet med denne rapport er, at få udarbejdet et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige drift af ejendommen samt de fremtidige istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder på ejendommen A/B Mariaborg, Thomas Laubs Gade 16-26, 2100 København Ø, matr. nr. 3175, Udenbys Klædebo Kvarter, København. Rapporten indeholder udover en registrering af de enkelte bygningsdele en optegnelse over forslag til arbejder på bygningsdelene, som bør udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således danne grundlag for en egentlig prioritering af arbejderne, med henblik på at bringe ejendommen i god og sund stand. Hvor der er foreslået udført arbejder, er der oplyst overslagspriser, som er beregnet på grundlag af erfaringer og prisoplysninger fra entreprenører. I forbindelse med udarbejdelse af rapporten har følgende dokumenter været til stede: - BBR - skema - Bygningstegninger - Forsikringspolice fra Gjensidige - Varmeafregning 2012 3
2.0 Overordnet konklusion Følgende genopretnings- og vedligeholdelsesarbejder anbefales udført indenfor de næste 2 år: Supplerende undersøgelse af fugtforhold i kælderen Udskiftning af betongulve i kælderen Sikring mod indtrængning af fygesne og insekter Gennemgang og udbedring af ståltaget ved nr. 26 Rep. Af puds ved kældervinduer på gårdsiden Udskiftning af kalfatringsfuger til kældervinduer på gårdsiden Udskiftning af kalfatringsfuger til opgangsdøre på gårdsiden Udbedring af pudsskader på kælderlofter Efterisolering af etageadskillelse mod loft Renovering af bagtrappe i kælderetage Udskiftning/opgradering af døre mellem bagtrapper og kælder Udskiftning af brugsvandsinstallationerne Udskiftninger af afløbsinstallationerne Etablering af gulvafløb i lejligheder Udskiftning af gulvafløb i kælder til højtvandslukker Udskiftning af varmtvandsbeholdere Renovering af varmecentral Udskiftning af gamle termostatventiler Udskiftning af oprindelige ribberadiatorer Udskiftning af koldtvandsstik TV-inspektion af kloak På lidt længere sigt anbefales følgende arbejder iværksat: Renovering af udvasket betonfundament/vægge i kælder Udskiftning af pulterrumsvægge Renovering af brandkam Renovering af facader Overfladebehandling af sålbænke Partiel udskiftning af kalfatringsfuger i vinduer Sparkeplader til opgangsdøre på gårdsiden Renovering af hovedtrapper Udskiftning af varmeanlægget Etablering af ventilation Udskiftning af stikledning og hovedbly Udskiftning af stigeledninger Udskiftning af lysinstallationer på hoved- og bagtrapper. Det er vigtigt, at ejendommen fremover gennemgås med jævne mellemrum, og at det vurderes, hvor der skal vedligeholdes, og i hvilken stand man ønsker, ejendommen skal fremstå. I rapporten er der angivet flere arbejder, som bør gennemføres. En del af disse istandsættelsesarbejder kan afvente igangsættelse til et senere tidspunkt. I det vedlagte 10-års drifts- og vedligeholdelsesbudget er medtaget alle de i rapporten anbefalede arbejder. Konstruktionsmæssigt fremstår ejendommen funktionelt, men den trænger til at få udført diverse genopretnings- og vedligeholdelsesarbejder inden for nærmeste fremtid. 4
Der ses en del skader i ejendommens kælder herunder især på kældergulve, der ser ud til at have løftet sig flere steder og derfor fremstår med alvorlige skader, og i bagtrapper, hvor nederste trappeløb i kælder samt trapperumsvæggene i kælderen bærer tydelige præg af fugtskader i en grad, der fordrer en decideret udskiftning. Ejendommens tag og tagterrasse mv. fremstår generelt i god stand. Der bør foretages en sikring mod indtrængning af fygesne og insekter på loftet, og ejendommens brandkam bør renoveres (almindeligt vedligehold). Der gøres opmærksom på, at ståltagbelægningen udgør en øget brandfare for tagkonstruktionen, da det er svært for brandberedskabet at slå hul i taget i tilfælde af brand. Facader fremstår i moderat stand. Der bør snarest foretages en udbedring af sålbænke samt en renovering af sten, fuger og revner i murværket. Det anbefales at stilladskrævende arbejder udføres samtidigt. Vinduer mod beboelse og opgange er i fornuftig stand, men kalfatringsfugerne viser tegn på ældning og slid. Flere beboere har oplyst om trækgener i lejlighederne. Vinduer mod kælder, der er fra ejendommens opførelsestidspunkt, er ligeledes i fornuftig stand. Udvendige døre især i gården trænger til vedligehold. Det anbefales desuden at der udføres energioptimering på ejendommen, i form af efterisolering af etageadskillelsen mellem 3. sal og loft. Ejendommens tekniske installationer er generelt i mindre god stand. Det må forventes, at der skal ofres større beløb på istandsættelse inden for ca. 2-5 år. Brugsvandsinstallationernes levetid er teknisk set opbrugt, og der ses enkelte steder tegn på begyndende korrosion, rustdannelser og irrede rør. Der er flere steder foretaget reparationer på rørsystemet. Det anbefales at udskifte brugsvandssystemet indenfor ca. 2 år. Faldstammer er generelt udført i støbejern, og bærer flere steder præg af en del partielle udskiftninger. Det er nødvendigt med udskiftning/renovering af de oprindelige støbejernsfaldstammer inden for ca. 2 år for at undgå gennemtæringer på systemet. Gasinstallationerne fremstår i funktionel stand, og det forventes ikke at der skal foretages nogen større udskiftninger herpå inden for de næste 5-10 år. Varmeanlægget er et gammelt 1-strenget anlæg. Radiatorer er generelt placeret under vinduer, men enkelte steder er der konstateret indeliggende radiatorer ved vægge i køkkener. Varmeanlægget vurderes at være i funktionel stand men investering i et nyt moderne varmeanlæg vil give betydelige komfortforbedringer i boligerne ligesom fjernvarmeafkølingen og driftsøkonomien også vil blive forbedret. Det bør indenfor de næste 5-7 år overvejes at etablere et nyt moderne centralvarmeanlæg med nedre fordeling og panelradiatorer placeret under vinduerne. Varmecentralen trænger til en udskiftning/opdatering af automatikkomponenterne for at give bedre regulering og udnyttelse af varmen. Det anbefales at eksisterende 3 stk. seriekoblede varmtvandsbeholdere udskiftes til 1 stk. ny moderne stålbeholder med rustfri varmespiral og offeranode til beskyttelse af den indvendige del af beholderen. For opretholdelse af anlæggenes funktion er det vigtigt, at de tekniske installationer vedligeholdes og serviceres i henhold til ejendommens drifts- og vedligeholdelsesinstruktion. Der er naturligt aftræk fra alle toiletrum/ badeværelser i ejendommen. Der er ikke konstateret aftrækskanaler eller anden udsugning over tag fra køkkener. Det anbefales at etablere 5
mekanisk ventilation i lejlighederne iht. BR-10 kravene. Ejendommens kloak er ikke vurderet i denne rapport. Det vurderes dog, at der er udført en kloakudskiftning i ejendommens gård i fbm. med en tidligere gennemført gårdsanering. Stikledning og hovedblyets levetid er teknisk set opbrugt, der blev ikke observeret visuelle tegn på skader på installationen. Det anbefales at udskifte stikledning og hovedbly indenfor en 10 årig periode. Stigeledningens levetid er teknisk set opbrugt, der blev ikke observeret visuelle tegn på skader på installationen. Det anbefales at udskifte stigeledningen indenfor en 10 år periode. Elinstallationerne i boligerne er i varierende stand. Enkelte boliger har helt nye elinstallationer, og flere boliger har løbende fået udskiftet og vedligeholdt dele af installationerne. Boliger med de oprindelige stofisolerede ledninger bør indenfor kort tid få installationen udskiftet med plastisolerede ledninger og kabler, da de udgør en risiko for kortslutningsfare 6
Ejendomsoplysninger Opførelsestidspunkt I henhold til BBR-ejermeddelelsen er ejendommen opført i 1915. Arealer Ejendommen er beliggende på 1 matrikel med tilhørende BBR-ejermeddelelse. Ejendommen består af 6 opgange. Der er 4 etager til beboelse, ekskl. kælder, i alle opgange (stueplan til 3. etage). I kælderen findes varmecentral, vaskerum, tørrerum, cykelrum, værksted og pulterrum. Af BBR-ejermeddelelsen fremgår det, at ejendommens arealer fordeler sig som følgende: Bebygget areal 703 m 2 Bygningsareal 2812 m 2 Kælderareal 703 m 2 Samlet boligareal i bygningen 2849 m 2 Tagetage (udnyttet) 41 m 2 Samlet erhvervsareal i bygningen 0 m 2 I tallene indgår arealer for alle opgange. Ejendommen indeholder i alt 43 lejligheder i henhold til BBR meddelelse. Størstedelen af lejlighederne i ejendommen har badeværelse, der er dog fortsat 15-20 lejligheder (oplyst af bestyrelsen), der endnu ikke har fået etableret bad. Installationer Ejendommen opvarmes med vandbåren fjernvarme, og der findes installationer for gas samt varmt og koldt brugsvand. Der findes faldstammer placeret i badeværelser og køkkener. Vandforsyning er fra offentligt vandværk og afledning af spildevand sker til offentligt spildevandsanlæg. 7
Forsikringsforhold Ejendommens forsikring omfatter følgende dækning hos (Gjensidige Forsikring police nr. 3613660): : Bygningsbrand eller anden bygningsbeskadigelse Svamp- og insektskadedækning Bestyrelsesansvarsdækning Udvidet løsøredækning Restværdidækning Huslejetab Byggeadministration Forsikringerne administreres via forsikringsmægler. 8
3.0 Rapportens opbygning og indhold 3.1 Generelt I det efterfølgende gennemgås den overvejende del af ejendommens bygningsdele med hensyn til: Konstruktion: I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels opbygning, materialer m.v. Stand: I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels vedligeholdelsesmæssige tilstand. For bedømmelse af bygningsdelens stand og vedligeholdelsesgrad anvendes nedenstående karakterskala: Karakterer 1, 2 og 3: Anvendes hvor konstruktionerne er i almindelig god stand, og der således ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller reparationsarbejder. Karakter 1 er den helt nye eller nyligt vedligeholdte bygningsdel, og karakter 3 er den vel vedligeholdte bygningsdel, der indenfor en kortere periode vil trænge til fornyet vedligehold. Karakterer 4, 5 og 6: Anvendes hvor mindre vedligeholdelsesarbejder eller istandsættelser er nødvendige for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter 4 er bygningsdelen, hvor grænsen for nødvendigt vedligeholdelse er overskredet, og karakter 6 er den bygningsdel, der er på vej mod egentligt forfald. Karakterer 7, 8 og 9: Anvendes hvor bygningsdelen er i en sådan forfatning, at store istandsættelsesarbejder eller egentlig udskiftning er nødvendig. Karakter 7 er bygningsdelen, hvor en større istandsættelse / eller udskiftning er nødvendig, men kan vente i en kortere periode, og karakter 9 er den bygningsdel, hvor istandsættelse/- udskiftning ikke kan vente længere. Foranstaltninger: I dette afsnit beskrives hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger eller etablering af alternative konstruktioner. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Alle priser er beregnet som medio 2013 priser ekskl. moms. 9
3.2 Forudsætninger for registreringen Registreringen er foretaget fredag d. 6. september 2013 i en periode, hvor vejrliget har været lidt varierende i den foregående periode med månedens middeltemperatur på 17,7 C, solrig og lidt regn. På besigtigelsesdagen lå temperaturen omkring 21 C og det var solrigt. Der er ikke foretaget hultagning eller adskillelse i forbindelse med registreringen. Registreringen af ejendommens facader er foretaget fra gade og gård samt gennem vinduer i lejligheder. Tagflader inkl. skorstene, inddækninger, brandkamme m.v. er foretaget gennem tagvinduer. Registreringen af kælderydervægge m.v. er foretaget fra kælderen og fra gade og gård. Vinduer er registreret fra lejligheder, trappeopgange samt gade og gård. Etageadskillelser, installationer og indvendige vægge er registreret fra kælder, loft, lejligheder og fællesarealer. Fælles- og udenomsarealer er besigtiget fra trapper, kælder, gade og gård. Der er foretaget besigtigelse i repræsentative lejligheder jævnt fordelt i ejendommen. Følgende lejligheder blev besigtiget: 22, 2. tv. 22, 2. th. 22, st. th. 24, st. th. 26, st. th./ 24, st. tv. 10
4.0 Tilstandsvurdering 4.1 Fundamenter og kælder 4.1.1 Fundamenter og kælderydervægge Konstruktion: Fundamenter er udført som linjefundamenter i insitu støbt beton. Fundamenter er ved ydervægge støbt op til over terræn afsluttet med pudset sokkel. Ved indvendige kældervægge er fundamenter antageligt afsluttet umiddelbart i niveau med kældergulv. Kælderydervægge er generelt påført puds indvendigt, der er kalket og/eller malet med diffusionsåben maling. Ved bagtrapper er der flere steder sat tapet/filt på væggene, der efterfølgende er malerbehandlet med plast maling. Der vurderes ikke at være udført fugtsikring og/eller omfangsdræn ved kældervæggene. Stand: Der kunne ved besigtigelsen ikke konstateres tegn på sætningsskader eller andre mekaniske skader forårsaget af fundamenterne på ejendommens ydervægge. Karakter 3 Kælderydervæggene fremstår indvendigt i meget forskellig stand. I flere områder kan der flere steder ses næsten helt udvaskede og blotlagte sten/tilslag i betonen primært under kældervinduer hvilket tyder på længere tids fugtbelastning og udvaskning. Karakter 5 Kælderydervæggene ved ejendommens bagtrapper er flere steder beklædt med filt/tapet, der er malerbehandlet med plastmaling. Dette gør at fugt ophobes i væggen, da den tætte plastmalings hinde forhindrer fugten i at trænge ud og blive bortventileret. Dermed tvinges fugten længere op i konstruktionen, hvor der er risiko for skader i etageadskillelse og trapperepos mv. Karakter 8 Foranstaltninger: Kælderen bærer generelt præg af, at have været udsat for opfugtning og (antageligt) oversvømmelser (delvist) i gentagne perioder. Forud for besigtigelsen ifm. denne rapport har der været en lang periode med varmt og tørt vejr, og dermed fremstod kælderen på besigtigelsestidspunktet i så tør en tilstand som muligt. Det er dermed vanskeligt at præcist at afgøre om kælderen stadig lider under voldsomme fugtbelastninger i perioder, eller om skadesudviklingen er stoppet. Det anbefales derfor at der foretages supplerende undersøgelser i kælderen efter en periode med meget nedbør. Efterfølgende kan det afgøres om der bør foretages fugtsikrende tiltag på kælderydervægge og fundamenter. Udgifter til en supplerende undersøgelse af kælderen forventes at beløbes sig til ca. kr. 10.000 ekskl. moms. Der bør foretages en udbedring af de mest forvitrede og udvaskede områder i 11
kælderydervæggene, således at der tilvejebringes en intakt overflade. Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 80.000 ekskl. moms. 4.1.2 Kældergulve Konstruktion: Kældergulvene består af et betonlag, der er udstøbt på råjorden. Betongulvet ligger i forskellige niveauer under terræn, og er udlagt i meget forskellig tykkelse (ned til 3-4 cm.!). Betonen er enten glittet eller pudset i overfladen. I vaskerum ses endvidere overflader af klinker. Stand: Betongulve i vaskerum (belagt med klinker) fremstår i god stand. Karakter 3 Betongulve i fællesområder i kælderen fremstår generelt i mere eller mindre slidt stand, med partielle revner, afskalninger samt hule ( skrukke ) områder. Disse områder vurderes at udgøre ca. 2/3 af kælderen. Karakter 4 Kældergulve i flere bagtrapper samt i flere af de besigtigede pulterrum har stedvis løftet sig sådan, at gulvet er gået fra hinanden, og uden videre kan løftes op i mellemstore flager; jorden under betonen er meget fugtig. Hvor gulvet stadig er intakt (eksempelvis i bagtrapperum) kan der høres/mærkes et hulrum under betonen; betonen virker i disse områder generelt død og gipsagtig. Karakter 8 Foranstaltninger: Årsagen til at kældergulvet i flere områder har løftet sig og er helt- eller delvist nedbrudt, kan ikke bestemmes entydigt på nuværende tidspunkt. Da der var meget begrænset adgang til de aflåste pulterrum i kælderen, er omfanget ligeledes uklart. Muligvis kan skaderne tilskrives, at der på et tidligere tidpunkt har været et stærkt vandtryk nedefra på kældergulvet eksempelvis lige efter en periode med voldsom nedbør, og/eller i tilfælde hvor der er sket opstemning i utætte og defekte regn/spildevandsledninger under bygningen, der har skabt et tryk på gulvet nedefra. Gulvet har efterfølgende løftet sig, og er brudt sammen vor tykkelsen på betonen har været mindst. For at beskytte kælderen mod fugten fra jorden, bør der foretages en udskiftning af betongulvet i de nævnte områder. Det endelige omfang bør bestemmes ved en mere dybdegående registrering, hvor der skaffes adgang til alle pulterrum i kælderen. Forinden bør der laves en tvinspektion af ledningerne under huset, for at afklare om vandtrykket evt. kunne stamme fra disse, ligesom den under pos. 4.1.1 nævnte supplerende fugtundersøgelse af kælderen bør være foretaget før yderligere tiltag iværksættes. Udgifter ifm. udskiftning af betongulve forventes at beløbe sig til ca. kr. 450.000 ekskl. moms. 12
4.1.3 Indvendige kældervægge Konstruktion: Samtlige tunge skillevægge, herunder hovedskillevægge i kælderen er murede og påført puds. Betonfundamentet for hovedskillevæggene er ligesom med kælderydervæggene - generelt ført 20 cm over kældergulvet. Kælderen er primært indrettet med pulterrum med træskillevægge. Stand: De murede kældervægge fremstår mange steder med afskalninger af puds og maling på de nederste ca. 20 cm. af væggene. Der var ingen tegn på sætningsrevner. Karakter 3-4 Træskillevæggene til pulterrum bar generelt præg af fugt- og rådskader fra tidligere tiders opfugtning og oversvømmelser i kælderen. I flere områder stod de lodret stillede brædder i en spændt bue mellem gulv og loft, således at store dele af væggen bulede ud på midten. Det er uvist om dette skyldes at gulvet har løftet sig i disse områder, og/eller om brædderne har udvidet sig som følge af fugtbelastning. Karakter 8 Foranstaltninger: Det vurderes ikke at være nødvendigt, at afsætte midler til istandsættelsesarbejder på indvendige murede kældervægge de kommende 10 år. Udbedring af afskalninger på den nederste del af væggene kan eventuelt udføres af kosmetiske hensyn såfremt dette måtte ønskes; det skal i givet fald dog påregnes, at skaden vil opstå igen inden for en relativ kort årrække. Det skal overvejes om pulterrumsvægge af træ helt bør udskiftes i hele kælderen; dels pga. det store omfang af rådskader nederst på væggene, og dels pga. det hævede gulv. Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 300.000 ekskl. moms. 13
Overgang mellem betonfundament/væg og muret væg. Sten i beton er udvaskede. Filt med plastmaling holder på fugten i kældervæggene i bagtrapper. En del af murværket i kælderen fremstår blankt og forholdsvis ubeskyttet. Gulvet ser ud til at have hævet sig i flere bagtrappeopgange. Gulvet har en hul lyd når man slår på det. 14
Gulv støbt direkte på jord i meget ringe tykkelse. Gulvet er i flere pulterrum skudt op og helt ødelagt. Pulterrums bræddevægge står i spænd evt. som følge af, at gulvet har løftet sig? 15
4.2 Klimaskærm 4.2.1 Tag Konstruktion: Tagkonstruktionen er udført som et saddeltag med trempel til gadesiden, og med indskårne tagflader fra bygningsfremspring og frontispice på gadeside, såvel som tage på bagtrappetårne på gårdsiden. En del af spidsloftet i bygningens midte er ombygget til fælles tagterrasse med åbning mod både gade- og gårdside. Den bærende konstruktion er udført med 5 x 5 tømmer, og bjælkelag antageligt i 7 X 8 eller 8 x 8 tømmer med indskud. Spær afstanden er ca. 0,8-0,9 m. Der er foretaget opretning af spærene ifm. ny tagbelægning. Opretning er skruet/sømmet fast til eksisterende konstruktion. Ejendommen antages oprindeligt at være udført med tagbelægning af tegl. På et tidspunkt er tagbelægningerne udskiftet til eternit bølgetag uden undertag; der er overvejende risiko for, at eternit tagbelægningen indeholder asbest. Ca. i 2001 er der blevet lagt ny stålbelægning, med udseende som sorte teglsten, direkte ovenpå det eksisterende eternittag, ved at fastgøre dette til lægter fastgjort i tagets bølgedale. Løsningen med at lægge at ståltag ovenpå den eksisterende tagbelægning vil medføre en forøget risiko ifm. brand i ejendommens tagkonstruktion. Dette skyldes dels at ilden frit og hurtigt vil kunne sprede sig i hulrummet mellem ståltag og eternittag, og dels at det er meget svært for brandberedskabet, at få slået hul i ståltaget for at få røg ud og tilgang til ilden. På bagtrappetårne er der papbelægninger på den flade del af taget, og eternitskifer belægning på den skrå del. Inddækninger er udført i zink og bly. Disse findes ved brandkamme og skotrender samt ved vinduer og tagterrasse i tagetagen. Tagfladerne er gennembrudt af: - Faldstammeudluftninger - Udluftningskanaler fra køkkener og toiletrum/badeværelser. - Tagvinduer - Brandkamme Faldstammeudluftninger er udført i zink. Tagvinduer er uisolerede, udført i plast samt i støbejern. Brandkammene er muret i gule mursten. Afdækningssten på brandkammene er af tegl lagt i mørtel. Ejendommens skorstene er nedtaget til umiddelbart under tagryggen. Tagrender er udført af plast, monteret i rendejern henholdsvis i konsoljern. Nedløbsrør er udført i plast; dog med vandalsikring i form af stålrør på de nederste ca. 2 meter. Stand: Spærene og lægterne fremstår generelt i god stand og uden tegn på svigt. 16
Karakter 3 Tagbelægningerne på hovedtaget fremstår i varierende stand. Yderste stål lag fremstår i god stand; dog er det ved nr. 26 konstateret, at taget klaprer når vinden blæser. Det kunne på besigtigelsestidspunktet ikke præcist afgøres hvor og hvorfor stål-tagbelægningen klaprede. Den indvendige tagbelægning (bølgeeternitten) fremstår ligeledes i god stand; der ses dog stedvis defekte plader, hvilket antageligt kan tilskrives skader fra stød eller anden mekanisk påvirkning. Acrylplader, der tidligere har tjent som dagslysområder, fremstår i meget nedbrudt stand, og det må forventes at eks. smeltet fygesne, der er trængt ind mellem ståltag og eternit tag, vil kunne løbe ind i loftrummet her. Karakter 3-7 Inddækninger fremstår generelt i god stand på den yderste stål-tagbelægning; dog vurderes overlægget på blytunger ved overgagen mellem bagtrappetårne og hovedtag at være utilstrækkeligt, og der bør ved lejlighed foretages en forbedring her. Karakter 4 Ventileringen af tagrummet vurderes overordnet at være god. Stedvis ses det ved kippen dog, at der er udstoppet med mineraluld (der er farvet sort efter længere tids udsætning for træk). Dette bør fjernes. Der er ikke sikret mod indtrængning af fygesne og insekter, hvorfor det må påregnes at der skal fjernes fygesne ved eks. gamle gennemføringer i eternitbølgetaget, der mange steder er utætte (samt ved acrylplader som nævnt ovenfor). Karakter 4 Faldstammeudluftninger er i rimelig stand. Karakter 4 Nye VELUX tagvinduer er i god stand. Karakter 2 Brandkamme kunne kun besigtiges på afstand (nedefra gade og fra tagterrasse), men vurderes ved nr. 26 at fremstå i lettere nedslidt stand (løse/udvaskede/manglende fuger samt evt. løst liggende afdæknings sten). Ejendommens anden brandkam er inddækket ifm. at stålbelægningen er blevet udlagt. Karakter 4-5 Tagrender og nedløb fremstår i lettere nedslidt stand. Karakter 3 Tagpap belægninger på bagtrappetårne fremstod generelt i god stand; der ses dog stedvis algebegroninger i mild grad. Eternitskifer belægningerne fremstår i god stand. Karakter 3 Foranstaltninger: Det anbefales at der etableres sikring mod fygesne og insekter langs med tagfod samt ved kip. Sikringen må ikke lukke af for ventilering af taget. Det anbefales endvidere at mineraluld ved kip fjernes. 17
Udgifter hertil anslås til ca. ekskl. moms kr. 40.000 (inkl. lift). Det anbefales endvidere at ejendommens brandkam ved nr. 26 eftergås murermæssigt for defekte sten og fuger, samt for løse afdæknings tegl. Udgifter forbundet hermed anslås til ekskl. moms kr. 35.000 Det anbefales endvidere at der evt. i forbindelse med udførelsen af ovenstående arbejder foretages en gennemgang af ståltaget ved nr. 26, samt fastgørelse af evt. løst siddende tagbelægninger. Udgifter forbundet hermed anslås til ekskl. moms kr. 10.000 18
Tømmeret i den gamle spærkonstruktion er i god stand. Acrylplade fra det gamle tag er nedbrudt. Gamle inddækninger lukker ikke tæt, og her kan smeltet fygesne mellem de to tagbelægninger løbe ind. Der er ikke lukket af for fygesne og insekter mv. ved tagfod hverken over eller under eternit tagbelægningen Algebegroninger på tagpap samt utilstrækkelig inddækning med blytunge mellem stål- og pap tag. 19
Kippen er stoppet til med mineraluld, der begrænser ventilationen af tagkonstruktionen. Nyt ståltag er lagt på lægter placeret i bølgedalene i det gamle tag. 20
4.2.2 Facader Konstruktion: Gadefacaden Gadefacaden er udført med røde lertegl, og fremstår som blankt murværk med skrabefuger i bakkemateriale. Ved terræn ses en pudset sokkel/facade, der går op til underkanten af vinduer i stueetagen. Væggene vurderes generelt at være udført med massivt murværk. Ved vinduesbrystninger er murværket udført i ringere tykkelse end ved murpillerne; antageligt 1 1½ sten. På bagsiden (indvendig side) er der i flertallet af de besigtigede lejligheder opsat en plade/panel af træ. Der er udført hovedgesims i blankt murværk - med hvide sten; antageligt kalk sandsten. Sålbænke er udført som rulleskifter i blankt murværk. Ved franske altaner er der dog udført sålbænke i beton. Over vinduer og døre er der udført lige murede stik. Facaden har i alt 3 fremspring, hvoraf det midterste afsluttes øverst i en frontispice omkranset af hvide kalk sandsten dækket med hvidmalede vindskedebrædder. gårdfacaden Gårdfacaden er udført som pudset murværk (i varierende tykkelse), der er malet hvidt (antageligt med silikat maling). Bagtrappetårne er påbygget således at de stikker ca. 2 meter ud fra facadernes flugt. Væggene vurderes generelt at være udført med massivt murværk. Ved vinduesbrystninger er murværket udført i ringere tykkelse end ved murpillerne; antageligt 1 1½ sten. På bagsiden (indvendig side) er der i flertallet af de besigtigede lejligheder opsat en plade/panel af træ. Sålbænke er udført som pudsede og malede rulleskift. Stand: Facaderne fremstår generelt i noget nedslidt stand. Der ses mange steder tegn på tidligere udført renovering/vedligehold af facaden, i form af udskiftede fuger, udbedrede revner samt udskiftede sten og ståltegl mv., som dog mange steder igen slår nye revner og/eller har områder med defekte fuger mv. Specielt ved franske altaner på gadesiden er der foretaget større udbedringsarbejder; dette kan evt. skyldes, at ejendommen tidligere har været forsynet med altaner/små udkragende betonplader? Karakter 4-5 Der ses en del murede stik i gadefacaden der har sat sig, og dermed fremstår med store sætningsrevner. Karakter 7 Sålbænke på gadesiden fremstår mange steder med løse fuger i rulleskiftet, og betonsålbænke ved franske altaner fremstår med revner, krakeleringer samt nedslidt overfladebehandling. Karakter 5 21
Sokkel/pudset facade på gadesiden fremstår generelt i rimelig stand. Der kan registreres mindre skrukke (hule/løse) områder, der dog alle fremstår uden revner Karakter 4 Sokkel/pudset facade på gadesiden fremstår generelt i rimelig stand. Der kan registreres mindre skrukke (hule/løse) områder, der dog alle fremstår uden revner Karakter 2 Gårdfacaden fremstår generelt i rimelig stand. Der kan registreres mindre skrukke (hule/løse) områder, der dog hovedsageligt fremstår uden revner. Karakter 3 Overflader på sålbænke er generelt noget nedslidte, og trænger til ny behandling. Karakter 4 Sålbænke til kældervinduer er placeret lige over belægninger, og fremstår generelt med store revner og afskalninger i pudsen. Det vurderes at der vil kunne trænge vand ind under pudsen disse steder. Karakter 7 Foranstaltninger: Der bør foretages en generel istandsættelse af ejendommens gadefacade herunder udbedring af defekte sten, løse/manglende fuger samt revner i murværket. Endvidere udbedring af skader i sålbænke samt genopmuring af løse murede stik (der har sat sig). Udgifter forbundet hermed anslås til ekskl. moms kr. 140.000 (ekskl. stilladsudgifter) Endvidere bør sålbænke på gårdsiden afrenses og påføres en beskyttende overfladebehandling, i form af en elastisk svummemørtel el. lign., der efterfølgende evt. kan malerbehandles. Udgifter forbundet hermed anslås til ekskl. moms kr. 75.000 Endeligt bør der foretages en ompudsning af sålbænke til kældervinduer på gårdsiden, med efterfølgende overfladebehandling og evt. maling (diffusionsåben). Udgifter forbundet hermed anslås til ekskl. moms kr. 50.000 22
Sålbænk ved fransk altan er forvitret på overfladen, og er revnet. Muret stik samt hovedgesims har sat sig over vinduet. Typisk sålbænk på gårdsiden. Overflader trænger til ny overfladebehandling. Facade med fremspring, frontispice, blanke røde sten og pudset sokkel/underfacade. 23
Fuger i rulleskifte er løse. Revner i betonsålbænk under fransk altan på gadesiden. Sålbænk til kældervindue mangler afslutning. Skader på og ved sålbænk/puds ved kældervindue i gården. 24
Gårdfacader er i vid udstrækning dækket af beplantning. Skader i pudsen under kældervinduer på gårdsiden. 25
4.3 Øvrige primære bygningsdele 4.3.1 Vinduer Konstruktion: Vinduer til både beboelse og trappeopgange på gade- og gårdside er udskiftet for ca. 20 år siden. Alle vinduer mod beboelse og trappeopgange er udført med karme og rammer af plast. Alle rammer er indadgående med drejekip beslag og paskvilgreb. Vinduespartier er i hvid farve. Kalfatringsfugerne er udført som elastiske fuger. Vinduer mod kælder er de originale trævinduer med sprosser, hjørnebånd, hængsler og stapler samt enkeltlagsglas (trukket) med kitfalse mv. udført som oprindeligt. Vinduerne er indvendigt bestykket med blødstøbte anverfere, stjerthager og stormjern. Stand: Vinduer på gadesiden er monteret i murværket uden kalfatringsfuger. Det kunne ikke ses hvordan tætheden mellem murværk og vindueskarm er sikret. Flere steder kunne der dog observeres huller ind bag ved karmen, hvilket kan give anledning til indtrængende vand i konstruktionen. Konsekvensen af dette er uklar, og det vil kræve en nærmere supplerende undersøgelse af forholdet for at få bragt klarhed over dette. Vinduerne mod beboelse og trappeopgange fremstår i fornuftig stand, og der ses ingen tegn på begyndende nedbrydning af materialet. Enkelte af de besigtigede vinduer hang lidt i beslagene, hvilket medførte at vinduerne bandt. Enkelte beboere har klaget over trækgener fra vinduerne i deres lejligheder. På baggrund af oplysninger fra beboerne i de besigtigede lejligheder, vurderes det at flertallet af vinduerne dog er fuldt funktionsdygtige. Karakter 3 Kalfatringsfugerne omkring vinduer mod beboelse og trappeopgange på gårdsiden fremstår generelt meget hårde og der ses fintmaskede krakeleringer i fugerne ved de fleste vinduer. Der ses umiddelbart kun ganske få svigt i vedhæftningsfladerne, og det formodes på den baggrund, at fugerne generelt er tætte. Karakter 4-5 Kalfatringsfuger til kældervinduer på gårdsiden er udført med PU skum, hvilket ikke egner sig som kalfatringsfuge, og dermed straks bør udskiftes. Karakter 8-9 Trævinduer mod kælder fremstår generelt i god stand, alder og placering taget i betragtning. Kældervinduer på gårdsiden fremstår dog enkelte steder med overfladeråd, ligesom der enkelte steder ser ud til at være problemer med at lukke tæt. Foranstaltninger: Plastvinduerne er tiltænkt at være vedligeholdelsesfri; det vedligehold der kræves (vask og smøring) afholdes af den enkelte beboer. Det vurderes dermed, at der ikke indenfor de næste ca. 5-10 år skal afsættes væsentlige midler til plastvinduer. 26
Kalfatringsfugerne vurderes at have en levetid på ca. 30 år, og er med krakeleringerne begyndt at vise tegn på nedslidning. Det skal forventes at fugerne generelt kan holde ca. 5 år endnu før de bør udskiftes. Der bør dog i forbindelse med udførelsen af andre stilladskrævende arbejder foretages en gennemgang af kalfatringsfugerne, hvor defekte fuger mv. helt eller delvist udskiftes. Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 75.000 ekskl. moms. Der regnes her med ca. 300 meter fuger. Der er ikke medregnet stillads i prisen. Kalfatringsfuger til kældervinduer på gårdsiden bør udføres straks. Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 15.000 ekskl. moms Det forventes ikke at der skal afsættes væsentlige midler til vedligehold af kældervinduerne de næste ca. 5 år. Herefter bør der foretages almindeligt vedligehold i form af malerbehandling samt snedkermæssig opretning. 4.3.2 Opgangsdøre og kælderdøre Konstruktion: Opgangsdørene på gadesiden er udført som fyldningsdøre, med glasparti øverst og fyldninger af træ nederst. Partierne er malet i mørkegrøn og rød farve udvendigt, og hvid indvendigt. Slutblik og greb er af rustfrit stål. Dørene er udført med el-slutblik for dørtelefonanlæg. Dørene er udført med sparkeplade. Der er monteret dørpumper på opgangsdørene. Dørene er udført uden synlige kalfatringsfuger Opgangsdørene på gårdsiden er pladedøre. Dørene er malet i hvid farve på udvendig og indvendig side. Slutblik og greb er af rustfrit stål. Der er monteret dørpumper på opgangsdørene. Der er ikke monteret sparkeplader på dørene. Kalfatringsfugerne er udført som elastiske fuger. Kælderdøre er udført som trædøre i lidt forskellige varianter. Stand: Opgangsdørene på gadesiden er i god funktionel stand, og dørene lukker generelt tæt. På dørene fremstår malerbehandlingen generelt i god stand. Karakter 3 Opgangsdørene på gårdsiden er i god funktionel stand, og dørene lukker tæt. Flere steder udviser dørene dog tegn på tidligere at have været udsat for fugt, der har beskadiget overfladen på dørene udvendigt. Dette er efterfølgende blevet malet over. Karakter 4 Kalfatringsfuger mod gårdsiden fremstår i varierende stand. Flere steder har kalfatringsfugen sluppet murværket, og der vil her være fare for opfugtning af murværket samt evt. rådskader i 27
karmen. Karakter 5-6 Foranstaltninger: Det forventes ikke at der skal afsættes væsentlige midler til vedligehold af kældervinduerne de næste ca. 5 år. Herefter bør der foretages almindeligt vedligehold i form af malerbehandling samt snedkermæssig opretning. Det anbefales at montere sparkeplader i rustfrit stål på opgangsdørene til bagtrapperne. Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 8.000 ekskl. moms. Der bør endvidere foretages en udskiftning af samtlige kalfatringsfuger i opgangsdøre til gårdside. Udgifter hertil vil beløbe sig til ca. kr. 9.000 ekskl. moms. 28
Indadgående dør ved fransk altan. Kalfatringsfuger på gårdsiden er hårde og krakelerede. Flere steder slipper fugen murværket. Kalfatringsfuge er hård og krakeleret, og der ses stedvis gennemgående revner i fugen. Vinduer er monteret uden kalfatringsfuge. Der er hul ind bag karmen, hvor fugt kan trænge ind. 29
Originale kældervinduer er umiddelbart i rimelig stand. PU skum under kældervindue i gården bør kradses ud, og udskiftes med tæt fuge. Åbning mellem murfals og dørkarm ved opgangsdør på gadesiden. Her kan der trænge vand ind. Kalfatringsfuge og pudset lysning bør renoveres/skiftes ved opgangsdør på gårdsiden. 30
Defekt kalfatringsfuge under vindue på gårdsiden. 31
4.3.3 Indvendige vægge Konstruktion: De indvendige vægge i lejlighederne er en blanding af murede vægge, koksvægge og bræddeskillevægge med puds på begge sider. Bærende hovedskillevægge er pudsede murede vægge. Hvor nye vægge er opsat, kan disse være udført som gipsvægge. Stand: De indvendige vægge må betegnes som generelt værende i god stand, eftersom der ikke ses alvorlige revnedannelser eller lignende i væggene. Karakter 3 Foranstaltninger: Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige udgifter på de indvendige vægge. Eventuelle løbende istandsættelsesarbejder af væggene bør foretages af de enkelte ejere. 4.3.4 Etageadskillelser Konstruktion: Etageadskillelserne består af bærende etagebjælker af træ, hvorpå der er monteret gulvbrædder på oversiden og spredt forskalling og puds på undersiden. I midten af konstruktionen er der et indskudslag af brædder og ler. I baderum samt stedvis i kælderen er der betongulve med stålprofiler som bærende bjælker. Der kunne ikke ses tegn på, at der er foretaget en generel efterisolering af etageadskillelser mod hhv. loftrum og mod kælder. Stand: Etageadskillelserne og badeværelsesgulvene i de besigtigede lejligheder synes at være i god stand. Karakter 3-4 Dæk over kælder fremstår i mindre god stand. Der er flere steder store huller og revner i pudslaget. Etagebjælker af træ vurderes at være i rimelig stand. Stålprofilerne fremstår med overfladerust hvor disse er synlige. Der sås ved besigtigelsen ingen tegn på dybere tæring i stålprofilerne. Karakter 5 Foranstaltninger: Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige beløb i forbindelse med etageadskillelserne. I forbindelse med arbejder i etageadskillelsen bl.a. omkring badeværelser (nye gulvafløb, faldstammer osv.), skal man være opmærksom på, at der kan forekomme asbest, ejendommens alder taget i betragtning. De enkelte andelshavere/lejere må forestå en egentlig vedligeholdelse af gulvene i form af 32
slibning af gulvbrædder og efterfølgende oliebehandling eller lakering. Der bør foretages en gennemgang og reetablering af pudslaget under dækket over kælderen. Dette er nødvendigt for at kunne leve op til gældende brandkrav. Udgifter til dette forventes at beløbe sig til ca. kr. 40.000 ekskl. moms. Det bør overvejes at foretage en efterisolering af etageadskillelsen mellem 3. sal og loftrummet, da der her er et forholdsvist stort varmetab mod det ellers u isolerede loft. Dette kan gøres ved indblæsning af granulat (papir- eller mineraluld). Udgifter hertil forventes at beløbe sig til ca. kr. 80.000 ekskl. moms. 4.4 Lejligheder Konstruktion: Der er i samtlige lejligheder eget køkken og toiletrum. Størrelserne på de enkelte lejligheder varierer. Der findes enkelte sammenlagte lejligheder i ejendommen. Der er endvidere etableret 2 stk. lejligheder i tagetagen (4. sal). Stand: Vedligeholdelsesstanden i alle de besigtigede lejligheder varierer. Af naturlige årsager vil den for resten af ejendommen også være varierende fra lejlighed til lejlighed. Foranstaltninger: De enkelte andelshavere har selv vedligeholdelsespligten i lejlighederne. Det skal bemærkes, at opsætning og tilslutning af nye el, vand- og afløbsinstallationer skal udføres af autoriseret installatør. Dette er gældende for at sikre at arbejdet bliver udført håndværksmæssigt og sikkerhedsmæssigt korrekt, således at der ikke opstår utilsigtede kortslutninger, tryktab, utætheder ved afløb og vandtilslutning mv. 33
4.5 Tekniske installationer 4.5.1 Forsyningsforhold og forbrug 4.5.1.1 Varmeforsyning Ejendommen er tilsluttet fjernvarmeforsyningen i Københavns kommune, Hofor, Varmeforsyningen. Der er indført et fjernvarmestik i Thomas Laubs Gade 20, hvor varmecentralen er placeret i kælderen. 4.5.1.2 Vandforsyning Ejendommen forsynes med vandværksvand fra Hofor, Vandforsyningen. Ejendommen er forsynet med 1 vandstik i kælderen. Koldtvandsstikket i Thomas Laubs Gade 20 forsyner hele ejendommen med koldt og varmt brugsvand. 4.5.1.3 Gasforsyning Ejendommen er tilsluttet bygasnettet, Hofor. Forbruget afregnes via måler i hver boligenhed, og det samlede forbrug kendes ikke. Der er konstateret gasforsynet tørretumbler i vaskeriet, som afregnes via fælles måler. Der er konstateret gasstik i Thomas Laubs Gade 22. 4.5.1.4 Elforsyning Ejendommens elforsyning kommer fra Dong (tidligere Københavns Energi). Der er indført stikledninger i opgange (stik, hovedbly). Forbruget til fællesinstallationer afregnes efter måler, og det samlede forbrug kendes ikke. Forbruget afregnes via måler i hver boligenhed, og det samlede forbrug kendes ikke. 4.5.1.5 Vandafledning Ejendommens spildevand og regnvand afledes til offentlig kloak, Københavns Kommune. Den offentlige kloak er udformet som et fællessystem, hvor regnvand og spildevand samles i fællesledninger under bygningen og ledes videre til hovedledning beliggende i Thomas Laubs Gade. Udledningen (forbruget) afregnes og betales efter målt vandforbrug. Tagvand og overfladevand på gårdside opsamles til beholdere i jord og genanvendes til havebassiner i gårdmiljøet. Overløb er ført til fællessystem. 4.5.2 Varmeanlæg 4.5.2.1 Varmecentral Konstruktioner: Ejendommen er forsynet fra 1 stk. fjernvarmebaseret varmecentral beliggende i kælderen under Thomas Laubs Gade 20. I 2001 er varmecentralen blevet renoveret med nye gulvstående rørvekslere fra ELGE. Varmecentralen er opbygget med 1 stk. varmeveksler, 1 stk. trykekspansionsbeholder samt 3 stk. seriekoblede varmtvandsbeholdere på hver 350 L fra Viessmann. Varmtvandsbeholderne er præisolerede enheder monteret direkte på gulvet og har en alder på ca. 24 år. Trykekspansionsbeholderen er på 300 L og af fabrikat Pneumatex. Det antages at trykekspansionsbeholderen ligeledes har en alder på 12 år som rørveksleren. 34
Radiatoranlægget i ejendommen er udført som et roligt lukket 1-strenget anlæg med øvre fordeling. Fremløbstemperaturen til radiatoranlægget styres automatisk efter udetemperaturen af et automatikanlæg monteret på væggen i varmecentralen. Udeføleren er monteret på ejendommens nordfacade. Varmtvandssystemet i ejendommen er udført med cirkulation. Cirkulationspumpen for det varme brugsvand er en ældre model af fabrikat Smedegaard type Vario. Varmtvandstemperaturen styres af et automatikanlæg via en selvvirkende termostatventil samt en beholderføler. Automatikkomponenterne vurderes generelt at være fra ombygningen af varmecentralen i 2001. Dog antages det at cirkulationspumpen til det varme brugsvand og den selvvirkende termostatventil er fra 1989, hvor varmtvandsbeholderne blev opsat. Rørinstallationerne i varmecentralen er generelt isoleret og afsluttet med pap/lærred eller nyere isogenopak og rørmærkninger som Euro Code. Fjernvarmestik/ ledninger inkl. hovedafspærringsventiler i varmecentralen er Varmeforsyningens ejendom. Der er etableret fjernaflæsning af hovedmåleren i varmecentralen af Hofor (tidligere Københavns Energi). Varmeanlægget er generelt forsynet med afspærringsventiler af typen kuglehaner. Afspærringsventilerne på brugsvandsrørene i varmecentralen er generelt Membranventiler, og fremstår uisolerede. Stand: Varmecentralen antages at have en alder på ca. 24 år, men er blevet delvist renoveret i 2001. Varmeveksleren er fra 2001 og vurderes at have en restlevetid på ca. 8-10 år. Motorventiler og hovedpumpe antages at have en alder på ca. 12 år, så det må forventes at disse skal skiftes inden for 3 år. Den selvvirkende termostatventil og brugsvandscirkulationspumpen vurderes at have en alder på ca. 24 år, og den tekniske levetid vurderes derfor at være overskredet. Varmtvandsbeholderne i varmecentralen er som nævnt seriekoblede beholdere med cirkulationsledningen tilsluttet midt i beholderne. I henhold til tidligere erfaringer, så har vi før oplevet at der tit er meget dårlige afkølingsforhold af fjernvarmevandet på de seriekoblede beholdere. Beholderne har en alder på 24 år, hvorfor det må forventes at den tekniske levetid er ved at være opbrugt. I henhold til oplysninger fra Hofor har ejendommen haft et fjernvarmeforbrug fra d. 02.12.11-01.12.12 på 361 MWh og 10.245 m3. Årsafkølingen har i gennemsnit ligget på ca. 30,29 ºC, hvor Hofor tilstræber at ejendommene skal have en årsafkøling på 35 ºC eller derover. Ved en afvigelse på mere end 5 ºC under normalen på 35 ºC, skal ejendommen betale strafafgift pr. MWh pr. grad den afviger. I øjeblikket ligger afvigelsen på 4,71 ºC under normalen. I sommerperioden (jun-aug), hvor varmesystemet har været lukket har Hofor oplyst at afkølingen har ligget på 5-15 ºC, hvilket er en meget dårlig afkøling, som formentlig kan henledes til de 3 seriekoblede varmtvandsbeholdere. Karakter 4 (varmevekslere) Karakter 7-8 (varmtvandsbeholdere) 35
Foranstaltninger: Varmecentralen fremstår generelt i funktionel stand dog med ældre veksler, ekspansionsbeholder, varmtvandsbeholdere og automatikkomponenter. I varmecentralen er der som nævnt 3 stk. seriekoblede varmtvandsbeholdere på hver 350 L. Det giver et samlet beholdervolumen på 1.050 L, hvilket umiddelbart virker i underkanten i forhold til det antal lejligheder beholderne skal forsyne med varmt brugsvand. Med den dårlige afkøling af fjernvarmevandet og den tekniske levetid på beholderne taget i betragtning, så anbefales det at varmtvandsbeholderne udskiftes til en ny traditionel støbejernsbeholder med spiralvarmeflader i syrefast rustfrit stål. Beholdervolumenet skal så beregnes på baggrund af antallet af lejligheder i ejendommen. Endvidere anbefales det, at trykekspansionsbeholderen, cirkulationspumpen og diverse automatikkomponenter ligeledes udskiftes. Efter en evt. udskiftning af ovenstående komponenter, forventes det ikke, at der skal ofres væsentlige beløb på vedligeholdelse og istandsættelse af varmecentralen de kommende 7-10 år. Der bør dog i vedligeholdelsesbudgettet afsættes et mindre, fast årligt beløb til den løbende vedligeholdelse af pumper og ventiler m.m. samt til en fremtidig udskiftning af rørveksleren. Det anbefales at udskifte rørveksleren til en ny loddet pladevarmeveksler indenfor de næste 7-10 år. Udskiftning af varmtvandsbeholdere til ny stålbeholder samt udskiftning af samtlige automatikkomponenter til nye energioptimale inkl. nødvendige rørombygninger anslås at koste ca. kr. 120.000 ekskl. moms. 36
Seriekoblede varmtvandsbeholdere i varmecentral. Nyere varmevekslerunit i varmecentral. Ekspansionsbeholder fra 2001 Gammel brugsvandscirkulationspumpe Motorventiler til vekslerstyring, udført med splitrange Selvvirkende termostatventil til styring af varmtvandsbeholder 37
4.5.2.2 Varmeanlæg i bygning Konstruktioner: Anlæggets rørsystem er antageligt fra bygningens oprindelse. Centralvarmeanlægget består af hovedledninger i kælder og i loftrum, stigstrenge ved ydervægge og enkelte inde liggende vægge, ventiler og radiatorer. Anlægget er opbygget som et 1-strenget anlæg med føring af rør for varme fremløb på spidsloftet og varme returløb i kælderen. Radiatorerne er generelt placeret under vinduerne ved facadevægge, men enkelte steder er der konstateret radiatorer på inde liggende vægge i forbindelse med inde liggende stigstrenge i køkkener. Radiatorer er oprindeligt ribberadiatorer. Nogle af radiatorerne er meget små og vurderes at have svært ved at dække det pågældende rums varmetab eftersom de oprindelige radiatorer formentligt har været udlagt for et højere temperatursæt end de nuværende forhold. I enkelte lejligheder er radiatorerne udskiftet til ældre og nyere panelradiatorer gennem tiden, som følge af lejlighedsrenoveringer og utætte radiatorer. Det vurderes, at der er monteret termostatventiler af blandet fabrikat, alder og kvalitet på alle radiatorer i lejlighederne. I kælderen er der enkelte steder konstateret radiatorer til generel opvarmning af kælderen. Radiatorer i kælderen er forsynet med termostatventiler. Der findes statiske strengreguleringsventiler på afgreninger til stigstrenge i kælder på anlægget til sikring af ligelig varmefordeling i stigstrengene. Reguleringsventilerne antages at være monteret inden for de seneste 10-15 år. Afspærringsventilerne på loftet antages ligeledes at være blevet udskiftet inden for de seneste 10 år. Der er generelt konstateret kuglehaner i loftrummene med L- greb, hvorimod afspærringsfunktionen i kælderen er integreret i de statiske strengreguleringsventiler. Der er flere steder på varmesystemet konstateret afskårne studse med oprindelige sædeventiler. Der findes generelt ældre varmefordampningsmålere af fabrikat Clorius på radiatorerne i de besigtigede lejligheder. Opmærksomheden henledes på Erhvervsfremme Styrelsen bekendtgørelse nr. 70 af 28. januar 1997, der er en bekendtgørelse om kontrol med varmefordelingsmålere, der anvendes som grundlag for fordeling af forbrug af varme. Til bekendtgørelsen hører en MÅLETEKNISK MEDDELELSE, nr. MM 96, 02.04.97, vedrørende kalibrering og kontrol af målerne. I aftalen med målerfirmaet bør det fremgå, hvordan kontrollen foretages. Hovedledninger i kælder samt stigstrenge og koblingsledninger i boliger er oprindeligt udført i middelsvære sorte gevindrør. Hvor der er opsat nyere radiatorer kan der være enkelte koblingsledninger som er udført i kobberrør. Varmeledningerne i kælderen og loftrummet er generelt isolerede og afsluttet med pap og lærred. Der er flere steder på kortere strækninger i kælderen og i loftrummet konstateret reparationer af isoleringen, som antages at være i forbindelse med udskiftningen af ventilerne. Der er i henhold til bestyrelsen ikke foretaget asbestundersøgelser af rørisoleringen i forbindelse med reparationsarbejdet. Det er ikke usædvanligt, at der findes asbest i rørisoleringen på denne type anlæg. Stand: Varmeanlæggets rørsystem antages at have en alder på mere end 60 år, og den tekniske levetid vurderes på den baggrund at være opbrugt. Der er enkelte steder i kælderen og i loftrummet konstateret begyndende tæringer/irringer/ utætheder på varmerørene og aftapventilerne. Radiatorerne er enkelte steder blevet udskiftet til nyere panelradiatorer, som følge af lejlighedsrenoveringer eller gennemtærringer af oprindelige ribberadiatorer. 38