Bilag 4 De Bynære Havnearealer Samlet økonomi og bevillingsmæssige konsekvenser Af tidligere indstillinger til byrådet omhandlende De Bynære Havnearealer har det fremgået, at de bevillingsmæssige konsekvenser af disse ville blive forelagt byrådet i en senere indstilling. I lighed med praksis for tidligere år sker dette i forbindelse med nærværende indstilling om forventet regnskab for 2013. De bevillingsmæssige konsekvenser er beskrevet nedenfor. Endvidere er der arbejdet med en opdatering af økonomimodellen for De Bynære Havnearealer. Resultatet heraf fremgår af afsnittet om den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer nedenfor. Den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer I forbindelse med beslutningen om at igangsætte udviklingen af de Bynære Havnearealer, blev der foretaget modelberegninger, der sandsynliggjorde, at det er muligt at udvikle arealerne på en sådan måde, at de samlede anlægsudgifter herunder udgifter til jordkøb og byggemodning kan finansieres ved salg af grunde. Der er i beregningerne ikke indeholdt udgifter til etablering af kommunale servicefaciliteter på havnen, idet disse er forudsat finansieret på normal vis. Udviklingen af arealerne har nu været i gang i 7 år, og der er opnået erfaringer med såvel anlægsudgifterne som salgsindtægterne. Hertil kommer, at konjunktursituationen er ændret markant gennem netop disse 7 år. Endvidere har Folketinget efter de første modelberegninger i økonomimodellen vedtaget en lov, der pr. 1. januar 2011 har pålagt salg af jord moms. Den nye lov har betydning ved salg af jord til boligformål, hvor slutbrugerne ikke har mulighed for at få momsfradrag, og derfor er videresalgspriserne til boligformål nedjusteret med en del af momsen. Opdateringen af økonomimodellen er baseret på indtægtsskøn fra et eksternt konsulentfirma, Det eksterne skøn over værdierne af byggeretterne (salgsindtægterne) er foretaget medio 2009. Efterfølgende er dette indtægtsskøn nedjusteret sfa. at salg af jord pr. 1. januar 2011 er pålagt moms. Det er forudsat, at momsen så at sige deles mellem kommunen og køber, således at indtægtsskønnene nedjusteres med halv momseffekt. Der er således tale om et vist fald i indtægtsskønnene ifht. det tidligere forudsatte. Det bemærkes, at konsekvenserne af momseffekten på projektøkonomien ligeledes var indregnet i forbindelse med opdateringerne af økonomimodellen der fremgik af indstillingerne om forventet regnskab for 2010, 2011 og 2012. I forhold til det tidligere udarbejdede anlægsoverslag, er der ikke indhentet nye skøn over det samlede niveau for de anlægsudgifter, der skal finansieres indenfor rammerne af den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer. Erfaringen med den del af anlægsudgifterne, der faktisk er afholdt, har generelt været, at udgiftsskønnene har været realistiske. Et skøn fra
kommunens tekniske rådgiver over udgifterne til størstedelen af de resterende anlægsudgifter viser, at det forudsatte resterende anlægsbudget skønnes at holde. Ligeledes er kommunens tekniske rådgiver kommet med et skøn over anlægsudgifterne i perioden 2014-2017. Økonomimodellen har tidligere indeholdt et højkonjunkturtillæg for anlægsudgifterne. Som følge af et kraftigt aftagende aktivitetsniveau i byggebranchen og i samråd med kommunens tekniske rådgiver blev højkonjunkturtillægget fjernet ved opdateringen af økonomimodellen ultimo 2009. Det skal bemærkes, at der i lighed med de tidligere modelberegninger af den samlede økonomi, og i overensstemmelse med tidligere salgsaftaler, er forudsat en reduktion i salgspriserne som følge af forurening og fundering samt eventuel ekstraafregning til Aarhus Havn. Erfaringerne fra de tidligere udbud har vist, at den afsatte refusionsudgift ikke refunderes i fuldt omfang til køber. Dog afsættes der alligevel i økonomimodellen den refusion kommunen er forpligtiget til at refundere til køber jf. de indgåede salgsaftaler. De opdaterede beregninger for økonomimodellen for De Bynære Havnearealer viser, at to af scenarierne udviser et lille plus, mens to af scenarierne udviser et lille minus. Alle scenarierne balancerer omkring nul. Samlet set vurderes fortsat økonomisk balance i projektet. I løbet af 2013 har der pågået en afklaring af, om Havneinvest (der opfører Light*house X1 der er det inderste af Light*house projektet) ville udnytte optionen på det yderste af Light*houseprojektet (det såkaldte X2) senest ultimo 2013, som hidtil forudsat i økonomimodellen. Det forventes nu ikke, at Havneinvest vil udnytte optionen, og på den baggrund flyttes salgsindtægten på ca. 270 mio. kr. nu til foreløbig 2016. Byrådet vil senere få forelagt en indstilling om fremtidige realiseringsmuligheder for Light*house på X2. Heri vil ligeledes blive redegjort nærmere for konsekvenserne heraf. Tidsforskydningen af salgsindtægten for Light*house X2 tidsforskyder ligeledes udgifter i relation hertil. Som nævnt trådte den lov der pålægger salg af jord moms i kraft primo 2011. I det tidsrum den nye lov har eksisteret har det ikke været muligt at opnå et tilstrækkeligt erfaringsgrundlag til mere konkret at vurdere den nye lovs betydning for videresalgspriserne på De Bynære Havnearealer. Udviklingen i markedspriserne vil blive fulgt nøje i den kommende tid, og der vil blive fulgt op herpå, når de første mere konkrete erfaringer af konsekvenserne af den nye lov viser sig. Bevillingsmæssige konsekvenser Byrådet har tidligere i indstillinger i større omfang i indstillingerne Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer. Etablering af kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4 der er vedtaget i byrådet d. 27. juni 2007, Anlægsbevilling vedrørende de Bynære Havnearealer Byggemodning Pier 2 der er vedtaget i byrådet 12. januar 2011, De Bynære Havnearealer, Pier 4 + Pier 2, Anlæg der er vedtaget i byrådet 23. maj 2012, De Bynære Havnearealer, 4. Etape, Pier 4, Anlæg der er vedtaget i byrådet 15. august 2012 samt i indstillinger om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti for hhv. 2009, 2010, 2011 og 2012 der har været forelagt byrådet ultimo årene - givet bevillinger og
afsat rådighedsbeløb til anlægsudgifter samt køb og salg af arealer på De Bynære Havnearealer for perioden 2007-2016. Denne indstilling indeholder dels tidsforskydninger af nogle af de udgifter og indtægter, der tidligere har været forudsat og dels nye udgifter og indtægter for perioden frem til 2017. Hovedprincippet er, at der er optaget udgiftsreserver til byggemodningsomkostninger ud fra de udgiftsskøn der er vurderet i forbindelse med planlægningen og udviklingen af De Bynære Havnearealer. Der er endvidere afsat udgiftsreserver til afregning af refusionsudgifter til grundkøberne sfa. værre forurenings- og funderingsforhold end forudsat i udbudsmaterialet. Det er generelt forudsat, at disse refusionsudgifter hertil afholdes 1 år efter kommunen har modtaget salgsindtægten. Endelig er der justeret i de forventede renteudgifter, sfa. den tidsmæssige placering af indtægter og udgifter samt ændring i renten er justeret ifht. tidligere. Der er ikke afsat en udgiftsreserve til en eventuel ekstraafregning til Aarhus Havn jf. den indgåede overdragelsesaftale ml. kommunen og havnen, da en eventuel afregning ikke forventes i perioden til og med 2017. Dog indregnes der i økonomimodellen en udgift til eventuel ekstraafregning til Aarhus Havn. På indtægtssiden er der budgetteret med de kendte og indgåede aftaler og herudover er der forudsat salg af den yderste del af Pier 2, Light*house-X2, de resterende optionsetaper på Ø2, Trailerpladsen samt en del af byggeretterne ved Bassin 7. Denne del af bilaget opsamler de bevillingsmæssige konsekvenser for De Bynære Havnearealer, der følger dels af tidsforskydninger af nogle af de udgifter og indtægter, der tidligere har været forudsat og dels nye udgifter og indtægter for perioden frem til 2017. Det skal indledningsvis bemærkes, at der udover de bevillinger og rådighedsbeløb der fremgår nedenfor, er afholdt udgifter i perioden 2007-2013 til bl.a. jordkøb fra Aarhus Havn samt kommunale udgifter til byggemodning og udbud mv. Herudover har kommunen modtaget indtægter fra salg af jord til Z-Huset, en del af Light*House-projektet (det såkaldte X1 der ligger på den yderste del af Pier 4 tættest på Bernhardt Jensens Boulevard), Vestgrunden, Isbjergsprojektet, Bestseller, ungdomsboliger på Felt 8, Navitas Park samt Brabrand Boligforening, første etape af optionsudnyttelsen på Ø3 samt Multimediehuset. Der er tidligere givet bevilling til disse udgifter og indtægter. Bl.a. i indstillingen Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer. Etablering af Kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4 der er vedtaget i byrådet d. 27. juni 2007, Anlægsbevilling vedrørende De Bynære Havnearealer Byggemodning Pier 2 der er vedtaget i byrådet d. 12. januar 2011, samt i Indstilling om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti for hhv. 2009, 2010, 2011 og 2012 der har været forelagt byrådet ultimo årene. Herudover er der løbende givet bevillinger i indstillinger til byrådet. Bl.a. via udmøntning af optagne reservebeløb.
Princippet i gennemgangen nedenfor er, at der er vist tre tabeller. I den første tabel er vist de nuværende udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer. I den anden tabel er vist de foreslåede bevillingsmæssige ændringer af de nuværende rådighedsbeløb på reserven for De Bynære Havnearealer. Endelig viser den tredje og sidste tabel en samlet oversigt over nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb samt udgifts- og indtægtsbevillinger for De Bynære Havnearealer afledt af ændringerne til forventet regnskab 2013. Tabel 1: Nuværende udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på reserven for De Bynære Havnearealer. Tal i mio. kr. 2013 2014 2015 2016 2017 DBH Byggemodning og andre udgifter 5,9 8,0 75,0 146,1 97,5 DBH Afregning iht. indgåede aftaler 9,9 54,5 33,5 18,5 9,1 Udgifter i alt 15,8 54,5 108,5 164,6 106,6 DBH Jordsalg -314,1-221,5-191,2-164,1-106,7 Indtægter i alt -314,1-221,5-191,2-164,1-106,7 Tidsforskydningen af indtægterne og udgifterne samt tilkomsten af nye indtægter og udgifter bevirker, at der skal ske en justering af de på reserven allerede afsatte rådighedsbeløb. De heraf afledte ændringer er vist i tabel 2 nedenfor.
Tabel 2: Ændringer af rådighedsbeløb ifht. budgetbeløb på reserven og afledte bevillingsbehovsændringer under MTM (jf. tabel 1) for perioden 2013-2017: Tal i mio. kr. 2013 2014 2015 2016 2017 2013: 2013 p/l, 2014-2017: 2014 p/l RÅDIGHEDSBELØB på reserven for De Bynære Havnearealer: Byggemodning og andre udgifter -5,9 2,0 59,5-70,6-47,0 Afregning iht. indgåede aftaler -9,9-17,6-24,2 18,8 57,5 Udgiftsrådighedsbeløb i alt -15,8-15,6 35,3-51,8 10,5 Salg af arealer 314,1 89,3 3,2-460,8 28,5 Indtægtsrådighedsbeløb i alt 314,1 89,3 3,2-460,8 28,5 BEVILLINGSBEHOV med tilhørende rådighedsbeløb under MTM: Ejendomsskat 1,3 Tinglysningsudgifter Udgiftsbevilling i alt Ejendomsskat Salg af arealer -18,0 Indtægtsbevilling i alt RENTER: DBH - Renteudgifter -1,5-0,6 0,6 0,8-0,9 Årets samlede ændringer 280,1 73,1 39,1-483,3 38,1 Rådighedsbeløbene samt bevillingsbehovene i tabellen ovenfor foreslås finansieret dels via udmøntning af allerede afsatte udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på reserven for De Bynære Havnearealer (jf. tabel 1) og dels via yderligere salgsindtægter, som det fremgår nedenfor, hvor de enkelte poster er gennemgået. DBH Byggemodning og andre udgifter
De afsatte reservebeløb til byggemodningsarbejder og andre udgifter vedrører kommunale anlægsarbejder mv. Blandt andet diverse anlægsarbejder i relation til Pier 4, Pier 2 samt Trailerpladsen. Det bemærkes, at der i tidligere indstillinger er givet bevilling herunder udmøntning af tidligere optagne reservebeløb til kommunale anlægsarbejder. I 2015, 2016 og 2017 indgår ligeledes afsatte reservebeløb på ca. 11 mio.kr. årligt til Udviklingssekretariatet for De Bynære Havnearealer til udbudsudgifter. Ligeledes er der i 2015 afsat beløb til evt. fremrykning af jordkøb fra Aarhus Havn, jf. indstillingen DBH - Fremrykning af arealovertagelse Bemyndigelse, som behandledes på den lukkede dagsorden på byrådsmødet d. 5. december 2012. Det foreslås, at reservebeløbene til byggemodning og andre udgifter justeres, så de ser ud som følger: I 2013 nulstilles den resterende byggemodningsreserve på 5,9 mio. kr. og indgår i den samlede justering for De Bynære Havnearealer I 2014 vil den samlede byggemodningsreserven mv. udgøre 10 mio. kr. I 2015 vil den samlede byggemodningsreserve mv. udgøre 134,5 mio. kr. I 2016 vil den samlede byggemodningsreserve mv. udgøre 75,5 mio. kr. I 2017 vil den samlede byggemodningsreserve mv. udgøre mio. kr. 50,5 mio. kr. DBH Afregning iht. indgåede aftaler Det allerede afsatte udgiftsrådighedsbeløb på reserven i 2013 på 9,9 mio. kr. foreslås nedskrevet til nul og indgå i den samlede justering for De Bynære Havnearealer. For 2014, 2015, 2016 og 2017 er der på anlægsreserven afsat rådighedsbeløb til afregning iht. indgåede aftaler på hhv. 54,5 mio. kr., 33,5 mio. kr., 18,5 mio. kr. og 9,1 mio. kr. Det foreslås, at disse rådighedsbeløb tilpasses således, at rådighedsbeløbene for 2014, 2015, 2016 og 2017 vil være på hhv. 36,9 mio. kr., 9,3 mio. kr., 37,3 mio. kr. og 66,6 mio. kr. DBH - Ejendomsskat Sfa. kommunens salg og efterfølgende udstykning af en del af arealerne på arealer er der sket en omvurdering af ejendomsværdierne på De Bynære Havnearealer. Omvurderingen har haft betydning for ejendomsskatten på arealerne i 2010, 2011, 2012 og 2013. Aarhus Kommune er noteret som ejer af en del af de fra Aarhus Havn overtagne arealer og disse er fremadrettet fritaget for ejendomsskat og dækningsafgift. Men Aarhus Havn er stadig er tinglyst adkomsthaver for en del af de arealer Aarhus Kommune har overtaget, og ejendomsskatten for disse arealer er blevet opkrævet hos Aarhus Havn, der har betalt ejendomsskatten på kommunens vegne. Dette skal Aarhus Havn naturligvis kompenseres for. Efterhånden som De Bynære Havnearealer videresælges til tredjemand vil køber skulle afregne ejendomsskatten, der vil tilgå kommunekassen. Det må forventes, at ejendomsskatterne fra De Bynære Havnearealer i takt med at omdannelsen gennemføres, vil medvirke til at realisere den vækst i ejendomsskatterne der er forudsat for Aarhus Kommune. På denne baggrund foreslås det, i lighed med praksis for tidligere år, at der gives bevilling til refusion af ejendomsskatten til Aarhus Havn og at denne i den midlertidige udviklingsperiode
betales af kassen, mens der tilsvarende gives indtægtsbevilling til den indtægtsrefusion af ejendomsskat der eventuelt modtages fra tredjemand ifbm. salg af arealer, og at denne indtægt tilsvarende tilgår kassen. Ejendomsskatterne er således udeholdt at økonomimodellen. DBH Indtægter De på reserven optagne indtægtsrådighedsbeløb i perioden 2013-2017 foreslås justeret som følger: Af indtægtsreserven i 2013 på 314,1 mio. kr. foreslås de 18 mio. kr. udmøntet som en indtægtsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb til Arealudvikling Aarhus sfa salg af første optionsetape på Ø3. Den resterende indtægtsreserve tidsforskydes til senere år. Heraf vedrører de ca. 270 mio. kr. salgsindtægten for Light*house-X2, der foreløbig tidsforskydes til 2016. Indtægtsreserven i 2014 på 221,5 mio. kr. foreslås justeret til 132,2 mio. kr. Primært sfa. tidsforskydning af indtægten fra det yderste byggefelt på Pier 2 på ca. 135 mio. kr. Indtægtsreserven i 2015 på 191,2 mio. kr. foreslås justeret til 188 mio. kr. Indtægtsreserven i 2016 på 164,1 mio. kr. foreslås justeret til 624,9 mio. kr. Dette skyldes primært tidsforskydningen af indtægter fra Light*house-X2 og det yderste byggefelt på Pier 2 Indtægtsreserven i 2017 på 106,7 mio. kr. foreslås justeret til 78,2 mio. kr. DBH Renteudgifter Senest forbindelse med forventet regnskab for 2012 blev der givet bevilling til renteudgifter i perioden 2013-2016. Tidsforskydning af indtægterne og udgifterne medfører ændringer i rentebetalingerne. Det giver anledning til, at de tidligere bevilgede rentebetalinger for perioden 2013-2016 skal justeres. Det foreslås derfor, at der i perioden 2013-2017 gives en bevilling til ændring i renteudgifter på -1,8 mio. kr. i 2013, -0,6 mio. kr. i 2014, 0,6 mio. kr. i 2015, 0,8 mio. kr. i 2016 og -0,9 mio. kr. i 2017. Renteudgifter og renteindtægter indgår i den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer. Det bemærkes, at der tidligere i indstillingerne Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer. Etablering af Kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4 der er vedtaget i byrådet d. 27. juni 2007, samt indstillinger om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti for hhv. 2009, 2010, 2011 og 2012 der har været forelagt byrådet ultimo årene, er givet bevilling til renteudgifter Alt i alt medfører ændringerne beskrevet ovenfor nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på reserven samt af gennemgangen ovenfor afledte udgifts- og indtægtsbevillinger for De Bynære Havnearealer som det fremgår af tabellen nedenfor. Tidligere givne bevillinger til MTM er ikke med.
Tabel 3: Nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb samt udgifts- og indtægtsbevillinger under MTM, som er afledt af tabel 1 og 2, for De Bynære Havnearealer for perioden 2013-2017 (tidligere given bevillinger til MTM indgår ikke i tabellen): Tal i mio. kr 2013 2014 2015 2016 2017 2013: 2013 p/l, 2014-2017: 2014 p/l RÅDIGHEDSBELØB på reserven for De Bynære Havnearealer: DBH Byggemodning og andre udgifter 10,0 134,5 75,5 50,5 DBH Afregning iht. indgåede aftaler 36,9 9,3 37,3 66,6 Udgiftsrådighedsbeløb i alt 46,9 143,8 112,8 117,1 DBH Salg af arealer -132,2-188 -624,9-78,2 Indtægtsrådighedsbeløb i alt -132,2-188 -624,9-78,2 BEVILLINGER med tilhørende rådighedsbeløb under MTM: DBH Afregning iht. indgåede aftaler DBH - Ejendomsskat 1,3 DBH - Tinglysningsudgifter Udgiftsbevilling i alt DBH Salg af arealer -18,0 DBH - Ejendomsskat Indtægtsbevilling i alt RENTER: DBH - Renteudgifter 3,9 2,0 1,5 0,2-0,9