Boligudlejningsejendom Sag 26017 TIL SALG Kerteminde - Nørregade 1A-D Særdeles velholdt ejendom Fuldt udlejet Pæne og velholdte lejligheder 4 lejligheder Kontantpris kr. 3.500.000 1. års nettoafkast % 4,48 Etageareal m 2 261
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Særdeles velholdt boligudlejningsejendom sælges. Der er tale om det gamle missionshus fra 1897, som i 2004 blev gennemrenoveret og ombygget til lejligheder. Ejendommen står nymalet og med sadeltag i røde teglsten. Ejendommen indeholder 4 lejligheder på henholdsvis 59, 60, 77 og 65 m². Lejlighederne er 2- og 3-værelses lejligheder, som alle er utrolig pæne og velholdte. 2 af ejendommens lejligheder er yderst ældrevenlige i 1 plan og med rampe. De resterende 2 lejligheder er i 2 plan. Til ejendommen er der have, som er frit tilgængelig for lejerne. Der er kantstensparkering foran ejendommen. Alle lejlighederne er p.t. udlejet. Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Nørregade 1A-D, 5300 Kerteminde 287 t Kerteminde Bygrunde Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 4 Kommune Kerteminde Opført / Ombygget Opførelsesår 1897 Ombygningsår 2004 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Beliggende Nørregade 1A, 5300 Kerteminde Tinglyst areal 67 m 2 Tinglyst fordelingstal 67/274 Opført / ombygget år 1897/2004 Etageareal 67 m 2 BBR areal 59 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 59 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 2 Beliggende Nørregade 1D, 5300 Kerteminde Tinglyst areal 60 m 2 Tinglyst fordelingstal 60/274 Opført / ombygget år 1897/2004 Etageareal 60 m 2 BBR areal 59 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 59 m 2 Boligareal Nej 2
Ejerlejlighed nr. 3 Beliggende Nørregade 1B, 5300 Kerteminde Tinglyst areal 79 m 2 Tinglyst fordelingstal 79/274 Opført / ombygget år 1897/2004 Etageareal 79 m 2 BBR areal 77 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 77 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 4 Beliggende Nørregade 1C, 5300 Kerteminde Tinglyst areal 68 m 2 Tinglyst fordelingstal 68/274 Opført / ombygget år 1897/2004 Etageareal 68 m 2 BBR areal 66 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 66 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.620.000 heraf grundværdi kr. 442.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 3.B.18, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til boligområde. Området skal anvendes til helårsbeboelse i form af tæt-lav bebyggelse. Byggemulighed: Maks. bebyggelsesprocent pr. ejendom 60. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager hvoraf den ene er udnyttelig tagetage og ikke højere end 8,50 m. Bebyggelsen skal ved udformning tilpasses den omkringliggende historiske bebyggelse. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 27.09.2016 1897: Dok. om indbetaling til kommunen m.v. 1964: Dok. om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. 1976: Byplanvedtægt. 2004: Dok. om offentlig spiritusudskænkning og offentlig dans m.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 211.200 I alt kr. 211.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 11.681 Renovation Renovation kr. 8.400 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 1.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 10.440 Administration Administration kr. 8.000 Varmeregnskab kr. 2.500 Vandregnskab kr. 2.500 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 4.000 Øvrige driftsudgifter Jordstyringsgebyr kr. 50 Afgift for rottebekæmpelse kr. 67 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 55.137 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 11.330 Advokatsalær - skøde kr. 19.000 Moms kr. 4.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 35.080 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 35.080 -Refusion depositum kr. 52.800 Anslået kapitalbehov kr. 3.482.280 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 211.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 55.137 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 156.063 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 156.063 x 100 3.482.280 = 4,48% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 11.330 Advokatsalær skøde kr. 19.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.535.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.618.000 Særlige installationer kr. 290.800 Grundens værdi kr. 591.200 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 293.715 = kr. 11.749 Afskrivninger 1. år kr. 11.749 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 55.137 kr. 55.137 Udgifter i alt kr. 55.137 kr. 55.137 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 211.200 kr. 211.200 1. år før afskrivning / skat kr. 156.063 kr. 156.063 Afskrivning 1. år, anslået kr. 11.749 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 144.314 Likviditet 1. år før skat kr. 156.063 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 31.749 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 124.314 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Jens Mårtensen, erhvervsmægler Tlf.: 6613 8060, mobil: 2917 6886, e-mail: jmx@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Nørregade 1A-D, 5300 Kerteminde ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Mille Siff Clayton Grønbech og Mathias Haldkjær Nørregade 1A Bolig Bolig 59 50.400 854 12.600 2 Anna Marie Nielsen Nørregade 1B Bolig Bolig 77 48.000 623 12.000 3 Jacob Gram Rasmussen og Louise Enemark Sørensen Nørregade 1C Bolig Bolig 66 62.400 945 15.600 4 Jim Søften Nørregade 1D Bolig Bolig 59 50.400 854 12.600 I ALT 261 211.200 52.800 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 261 211.200 52.800 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 211.200 52.800 heraf faktisk 211.200 52.800 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Mille Siff Clayton Grønbech og Mathias Haldkjær Nej Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 2% hvert år d. 01.01. Regulering for skatter og afgifter 01.01.2017 Nej 2 Anna Marie Nielsen Nej Faktisk Nej 3 Jacob Gram Rasmussen og Louise Enemark Sørensen Nej Faktisk Nej 4 Jim Søften Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 11
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Mille Siff Clayton Grønbech og Mathias Haldkjær Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 01.11.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Anna Marie Nielsen 0 01.04.2005 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Jacob Gram Rasmussen og Louise Enemark Sørensen 0 01.07.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Jim Søften 0 01.09.2005 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12