SALGSPROSPEKT KLASSISK TOTALRENOVERET BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I HELSINGØR. Allegade 38-44, 3000 Helsingør. Sag 94500010991

SALGSPROSPEKT KLASSISK TOTALRENOVERET BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I HELSINGØR Allegade 38-44, 3000 Helsingør Sag 94500010991 Markant belliggende tæt ved Kronborg, stranden, havnen og bymidten Fuldt udlejet med 12 nyrenoverede lejligheder til beboelse Varierende størrelser fra 75-130 m²

. Mægler: Dorthe Mills Dato: 4. februar 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Allegade 38-44 3000 Helsingør Matr.nr. 24 d Helsingør Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Helsingør Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1897 AREALER Grundareal 1.238 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 430 m² Boligareal 1.264 m² Etageareal i alt 1.264 m² Sekundære arealer 352 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 14.500.000 heraf grundværdi kr. 2.339.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er forsikret i Gjensidige. Præmien er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 01.09.2010 med energiklassifikation F. Der udarbejdes nyt energimærke for ejendommen, når denne er færdigrenoveret. BESKRIVELSE Allegade 38-44 er en af Helsingørs markante ejendomme, beliggende centralt i Helsingør i gåafstand til Kronborg, bymidten, havnen og stranden. Ejendommen udbydes til salg for DEH A/S som har projektudviklet ejendommen. I perioden fra erhvervelsen i 2011 og frem til nu er der udført en gennemgribende hovedrenovering af hele ejendommen udvendigt og indvendigt. Ejendommen, der er opført i 1897 består af to bygningskroppe med 4 opgange og 12 lejligheder til beboelse, hvoraf to har udsigt til Øresund. Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 2 af 16

Samtlige lejligheder har indenfor det seneste år fået nye køkkener og badeværelser, gulve (høvlede), døre og vinduer samt maling, ligesom al el, vand, afløb og varme er udskiftet, herunder nyt gasfyr i hver af de to bygninger. I kælderetagen er der etableret pulterrum for lejerne, ligesom der er vaskemuligheder. Tagbelægningen på bygningen med nr. 38 er under udskiftning til nyt og i den forbindelse etableres ny klimaskærm på tagkonstruktionen. Facaderne på begge bygninger males sølvgrå med hvide gesimser og gesimsbånd. Bag ejendommen findes et stort græsareal til fælles afbenyttelse for beboerne. P-FORHOLD Der er fælles parkering. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 19.500.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 19.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 149.910 -Refusion depositum kr. 205.233 Anslået kapitalbehov kr. 19.444.677 STARTFORRENTNING 5,50 %. LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER VEDLIGEHOLDELSESKONTI Bindingskonti GI BRL 18 B Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 1.283.199, heraf anslået kr. 303.600, fordelt som følger: Boliglejemål kr. 1.283.199, heraf anslået kr. 303.600. I øvrigt henvises til særskilt bilag. kr. -127.139 Pr. 31.12.2013. 18 & 18B regnskabet for 2014 er endnu ikke fremkommet. Sælger oplyser at det kommer til at ligge i niveauet minus kr. 3,5 mio -4,2 mio. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 3 af 16

KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Lokalplan nr. 1.4 og 1.51 er gældende. BYGGESAGER Igangværende byggesag på Allegade 42, 2.sal, vedrører til/ombygning. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 10.11.2014. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2014 kr. 66.436 Renovation / miljøafgifter kr. 12.000 Vand / vandafledning / el kr. 5.000 Renholdelse / vicevært kr. 25.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 56.880 Administration kr. 31.164 Forsikringer, præmie kr. 18.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 214.480 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Driftsudgifterne er oplyst af sælger. Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 4 af 16

. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: danbolig Erhverv Johnny Hallas Helsingørsgade 41A 3400 Hillerød Att.: Dorthe Mills, Ejendomsmægler, MDE Tlf.: 70228595, mobil: 40161140, e-mail: dorthe.mills@danbolig.dk. Dette prospekt er udarbejdet på basis af data fra officielle kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver. Det er vores opfattelse, at oplysningerne er korrekte og fyldestgørende, men vi påtager os ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 5 af 16

X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1897 Bebygget areal 202 m² Sekundære arealer 181 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Allegade 38, st 122 m² Boligareal Nej Allegade 38, 1. sal 122 m² Boligareal Nej Allegade 38, 2. sal 115 m² Boligareal Nej Allegade 40, st 80 m² Boligareal Nej Allegade 40, 1. sal 80 m² Boligareal Nej Allegade 40, 2. sal 87 m² Boligareal Nej Kælder 181 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Allegade 38-40 Bygningen er bevaringsværdig med save-karakter 4. BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1897/ 1988 Bebygget areal 228 m² Sekundære arealer 171 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Allegade 42, st 104 m² Boligareal Nej Allegade 42, 1. sal 104 m² Boligareal Nej Allegade 42, 2. sal 124 m² Boligareal Nej Allegade 44, st 124 m² Boligareal Nej Allegade 44, 1. sal 73 m² Boligareal Nej Allegade 44, 2. sal + 3. sal 129 m² Boligareal Nej Kælder 171 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Allegade 42-44 Bygningen er bevaringsværdig med save-karakter 4. Arealerne er baseret på de faktiske forhold. Byggesag pågår for såvidt angår Allégade 42, 2. sal, Allégade 44, 1.sal og Allégade 44, 2 + 3. sal. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 979.599 I alt kr. 979.599 Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 6 af 16

ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 303.600 I alt kr. 303.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 214.480 kr. 214.480 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 979.599 kr. 979.599 Lejeindtægter, anslåede kr. 303.600 kr. 303.600 1. år før afskrivning / skat kr. 1.068.719 kr. 1.068.719 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.068.719 Likviditet 1. år før skat kr. 1.068.719 Skattevirkning ved skatteprocent på 31,07 % kr. 332.051 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 31,07 % kr. 736.668 Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2014 kr. 66.436 RENOVATION Renovation kr. 12.000 VAND / VANDAFLEDNING / EL Elforbrug kr. 5.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 25.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 56.880 ADMINISTRATION Administration kr. 25.664 Varmeregnskab kr. 5.500 Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 7 af 16

FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 18.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 214.480 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 19.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 19.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 118.660 Advokatsalær skøde kr. 25.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 19.649.910 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 16.353.373 Grundens værdi kr. 3.146.627 Kontantomregnet købesum kr. 19.500.000 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 118.660 Advokatsalær skøde kr. 25.000 Moms kr. 6.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 149.910 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 19.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 149.910 - Refusion deposita kr. 205.233 Investeret kapital, omregnet kr. 19.444.677 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 1.283.199 - Driftsudgifter iht. budget kr. 214.480 Nettoleje til forrentning kr. 1.068.719 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 1.068.719 X 100 = 5,50 % (anslået) 19.444.677 Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 8 af 16

FOTO - KORTBILAG Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 9 af 16

Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 10 af 16

LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 16.12.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke Allegade 38, stuen Bolig Beboelse 122 113.112 927 27.000 Allegade 38, 1. sal Bolig Beboelse 122 119.112 976 28.500 Allegade 38, 2. sal Bolig Beboelse 115 115.512 1.004 27.600 Allegade 40, stuen Bolig Beboelse 80 91.560 1.145 21.000 Allegade 40, 1. sal Bolig Beboelse 80 87.240 1.091 21.000 6 Siphiwe Pfeiffer Allegade 40, 2. sal Bolig Beboelse 87 96.120 1.105 23.400 7 Kim Bengtsen Allegade 42, stuen Bolig Beboelse 104 104.640 1.006 25.533 8 Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen Allegade 42, 1. sal Bolig Beboelse 104 124.800 1.200 31.200 Allegade 42, 2. sal Bolig Beboelse 124 148.800 1.200 Allegade 44, stuen Bolig Beboelse 124 79.490 641 Allegade 44, 1. sal Bolig Beboelse 73 48.013 658 12 Udlejes fra Allegade 44, 2. sal og 3. sal Bolig Beboelse 129 154.800 1.200 I ALT 1.264 1.283.199 205.233 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.264 1.283.199 205.233 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.283.199 205.233 heraf faktisk 979.599 205.233 Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 14 af 16

heraf anslået 303.600 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke 10.800 3.600 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 10.800 3.600 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 12.000 3.600 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 7.200 2.400 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 7.200 2.400 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 6 Siphiwe Pfeiffer 7.200 200 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2015 Nej 7 Kim Bengtsen 12.000 7.200 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2015 Nej 8 Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen 12 Udlejes fra 10.800 3.600 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 Nej Nej Anslået Nej Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej Nej Anslået Nej Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 15 af 16

KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke 0 01.06.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.05.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.10.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.05.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.08.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Siphiwe Pfeiffer 0 02.11.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Kim Bengtsen 0 01.08.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 8 Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen 12 Udlejes fra 0 01.12.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 94500010991 - Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 16 af 16