I dette nyhedsbrev: Ustøttede almene boliger historien fortsætter! Købsaftaler uden kommunal godkendelse. Finansiering og opførelse af ustøttede almene boliger i strid med gældende lovgivning! Det er rigtig møjsag, som det er svært at se anden løsning på end en kombination af et frasalg af en del af ejendommene og en finansiering af andre i overensstemmelse med gældende lovgivning. Det første kan medføre tab og det sidste vil formentlig betyde væsentlige huslejeforhøjelser. Jeg har hørt stigninger på op til 45 % nævnt, og det kan jo medføre at Randersegnes Boligforening må ind og yde økonomisk støtte til de afdelinger, der måtte fortsætte i Randersegnes Boligforening, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen. Læs mere her - klik Kommunerne bør sikre sig at de kvalificerer sig til samarbejdet med de almene boligorganisationer herunder ikke mindst til at kunne leve op til kravene og mulighederne i styringsreformen for den almene boligsektor Så det er bare at gøre noget ved det! Derfor er den rigtige implementering af styringsreformen for den almene boligsektor et vigtigt redskab til at skabe en bedre boligplanlægning i kommunerne og dermed at skabe overensstemmelse mellem kapacitet og behovet for almene boliger i kommunen, samt mulighed for f.eks. at begrænse kommunernes omkostninger til tomgangsleje, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen Læs mere her - klik Randerssagen med de ustøttede almene boliger viser hvorfor, at det er vigtigt at bestyrelsesmedlemmerne i boligorganisationerne forstår deres ansvar og forpligtigelser og hvorfor, det er vigtigt at sætte fokus på et effektivt og konstruktivt bestyrelsesarbejde! Det ser ikke ud til at bestyrelsen i Randersegnens Boligforening har levet op til sit ansvar i Randerssagen. Det sætter fokus på nødvendigheden af man tager God Almen Ledelse seriøst og gør noget ved det. Da BL Danmarks almene boliger i sin tid i samarbejde med Kommunerens Landsforening (KL) satte arbejdet med god almen ledelse i gang, var det netop for at forebygge, at der opstår sager som Randerssagen. Læs mere her - klik SPJrådgivning tilbyder også interimledelse SPJrådgivning tilbyder også interimledelse på deltid f.eks. 1-2 dage pr. uge kombineret med muligheden for at medarbejderne kan kontakte pr. telefon og mail på andre tidspunkter og med et fast månedligt honorar. Læs mere her - klik Om SPJrådgivning Læs mere her - klik 1
Ustøttede almene boliger historien fortsætter! Købsaftaler uden kommunal godkendelse, finansiering og opførelse af ustøttede almene boliger i strid med gældende lovgivning! I Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 8 var der en artikel om ustøttede almene boliger, bl.a. med en beskrivelse af hvilke regler, der gælder for en boligorganisations erhvervelse af en eksisterende ejendom som ustøttet almene boliger. D.v.s kravene i forbindelse med kommunens godkendelse af erhvervelsen, finansiering m.m. Baggrunden var, at var fokus på, at en nordjysk boligorganisation i de seneste år har købt 200 ustøttede almene boliger og at andre boligorganisationer overvejer at købe ustøttede boliger. Noget har tydet på, at reglerne ikke har været fulgt i en række sager, både hvad gælder finansieringen og kommunernes godkendelse af ansøgningen om erhvervelse, ligesom det tyder på, at nogle boligorganisationerne direkte eller indirekte har været bygherrer af ustøttede almene boliger. Randerssagen Der er således dukket en sag op i Randers, hvor Randersegnens Boligforening igennem en årrække har været meget engageret i en række ustøttede boligprojekter. Aktuelt er der tale om 10 ustøttede projekter med i alt 88 boliger, fordelt over tre kommuner. RandersBolig, der administrerer Randersegnens Boligforening, udsendte den 13. oktober 2011 en pressemeddelelse, hvori man redegjorde for sagen. Baggrunden var, at RandersBolig i forbindelse arbejdet med finansiering og godkendelse af disse projekter, havde konstateret en række uregelmæssigheder i projekterne. Da vi fandt ud af, at der er problemer med projekterne, satte vi store ressourcer ind på, at få afdækket problemstillingen og omfanget heraf, fortæller RandersBoligs direktør Jørgen Rauch i pressemeddelelsen. Af pressemeddelelsen fremgår det om sagerne, At købsaftaler var indgået inden der forelå kommunal godkendelse, hvilket er en forudsætning for, at en boligorganisation kan købe jord og boliger. At finansieringen af boligprojekterne ikke var på plads, og forudsatte bl.a. låneformer, som ikke må benyttes At der i strid med lovningen i en række tilfælde var opført ustøttede almene boliger Flere af boliger er allerede udlejet og de konstaterede forhold efterlader både lejere og boligorganisation i en meget usikker situation, ikke mindst i f.h.t. den fremtidige huslejestørrelse i de nye boliger. Alene det forhold at bringe finansieringen i overensstemmelse med gældende lovgivning kan resultere i betydelige huslejestigninger. I pressemeddelelsen oplyses det, at RandersBolig er i dialog med tilsynskommunen, Randers Kommune, om at finde mulige løsninger. RandersBoligs direktør Jørgen Rauch siger: 2
Konsekvenserne af denne sag kan ikke overskues på nuværende tidspunkt men det ser meget dystert ud, så vi håber, der kan findes en løsning. Sagen har været drøftet mellem RandersBolig og Randers Kommune og efterfølgende med ministeriet for By, bolig og landdistrikter. I en artikel den 27. oktober 2011i Randers Amtsavis fortæller teknisk direktør i Randers Kommune Lene Andersen om situationen efter mødet med ministeriet og nævner, at et forslag fra RandersBolig om, at de 10 ustøttede boligprojekter som led i en redningsplan kunne konverteres til støttede almene boliger, blev afvist af ministeriet. Som hun siger: Jeg kan ikke sige præcist, hvornår der ligger en løsning klar, men jeg kan love, at vi vil arbejde hurtigt for at finde en løsning. En møjsag Søren Peter Hvidegaard Jensen fra SPJrådgivning siger: Det er rigtig møjsag, som det er svært at se anden løsning på end en kombination af et frasalg af en del af ejendommene og en finansiering af andre i overensstemmelse med gældende lovgivning. Det første kan medføre tab og det sidste vil formentlig betyde væsentlige huslejeforhøjelser. Jeg har hørt stigninger på op til 45 % nævnt, og det kan jo medføre at Randersegnes Boligforening må ind og yde økonomisk støtte til de afdelinger der måtte fortsætte i Randersegnes Boligforening. Om RandersBoligs rolle i sagen siger han: Det er en meget ubehagelig sag for RandersBolig, som er en relativ ny boligadministration, der er etableret imellem Randersegnens Boligforening og en række andre boligorganisationer i Randers. Men det ser ud til at ledelsen i RandersBolig har handlet meget resolut og ansvarligt, da man konstaterede uregelmæssighederne. Det fremgår bl.a. af pressemeddelelsen, at den hidtidige forretningsfører for Randersegnens Boligforening fratrådte med øjeblikkeligt varsel og, at man straks satte en udredning i stand med bistand fra BL- Danmarks almene boliger. Heller ikke BL Danmarks almene boliger har tøvet med at give sin holdning til kende og direktør Bent Madsen har direkte kaldt sagen en skandale. Bestyrelsens rolle Men, fortsætter Søren Peter Hvidegaard Jensen, uanset om den hidtidige forretningsfører tilsyneladende har kørt rundt med bestyrelsen i Randersegnens Boligforening og nok også forholdt dem oplysninger, ja så må man konstatere, at den tilsyneladende ikke har levet op til sit ansvar. Bestyrelsens medlemmer har, som det ser ud, ikke sikret sig, at der var et beslutningsgrundlag hvad gælder kommunal godkendelse, købsaftaler, finansiering m.m., da de behandlede sagerne. Han henviser bl.a. til en artikel den 26. oktober 2011 i Randers Amtsavis, der bekræfter det. Overskriften er For meget tillid for lidt viden og i artiklen nævner to bestyrelsesmedlemmer at, de ikke har handlet i ond vilje men på grund af manglende viden om lovgivningen og dermed grundlaget for bestyrelsens virke. 3
Bankens og andres rolle i sagen Søren Peter Hvidegaard Jensen ser også med stor alvor på bl.a. bankens rolle og ikke mindst holdning i sagen. Han henviser til, at i en artikel i Randers Amtsavis er direktør Jens Vendelbo, der er direktør for Østjysk Bank, som er en af de banker, der har finansieret ustøttede projekter for Randersegnens Boligforening, citeret for at have udtalt til DR Østjylland, at det er En storm i et glas vand. Han er sikker på, at alle vilkår er opfyldt i forbindelse med optagelse af realkreditlån, ellers ville de efter hans opfattelse ikke kunne blive tinglyst. Det står i stærk kontrast til RandersBoligs pressemeddelelse om sagen og hvad, der efterfølgende er kommet frem om den. Efter Jens Vendelbos opfattelse er sagen opstået i et spil mellem forskellige juridiske udlægninger af, hvad en boligforening må i forhold til byggeri og køb af ejendomme. Hvad han baserer denne vurdering på vides ikke, idet han ikke ville lade sig interviewe af DR Østjylland. DLR Kredit, som har bevilget realkreditlån til nogle af sagerne har heller ikke villet udtale sig til DR Østjylland. Jeg synes det er en lidt arrogant attitude bankdirektøren indtager ved at betragte det som en storm i et glas vand. Måske havde lidt selvransagelse været på sin plads. Og så er der desuden også spørgsmålet om hvad Randersegnens Boligforenings revisor har gjort eller ikke gjort i sagen. Der ser ud til der kan blive kø ved håndvasken, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen. Kommunens rolle Om kommunens rolle siger Søren Peter Hvidegaard Jensen, at Det er svært at sige, om Randers Kommune som tilsynskommune kunne have gjort det anderledes og grebet ind tidligere, men det er mit indtryk at de i hvert fald nu er meget aktive for at få løst problemerne. Men sagen viser, at kommunerne bør sikre sig, at man har eller kan trække på de nødvendige kompetencer i sager omkring almene boliger. Og det er vigtigt at de vurderer om det interne samarbejde i kommunerne er godt nok og om man har de nødvendige kompetencer til, at kunne håndtere de komplekse sager. Og ikke mindst til at kunne leve op til de nye samarbejdsformer med boligorganisationerne og nye rammer for styringen af de almene boliger, som er resultatet af den store lovreform i 2010. Det gamle snævre juridiske og økonomiske tilsyn er historie. Det er en meget mere kompleks og udfordrende opgave, som kommunerne nu forvalter sammen med boligorganisationerne en opgave som giver kommunerne helt nye muligheder. Men problemet er for mig at se, at der er nogle kommuner der endnu ikke har flyttet sig udover det snævre tilsynsniveau! Det niveau er man nødt til at flytte sig fra, hvis man vil sikre sig en positiv udvikling både for almene og andre boliger og for at undgå, at der opstår møjsager. Boligorganisationer og kommuner har brug for hinanden, men man har brug for at kvalificere sit samarbejde, slutter Søren Peter Hvidegaard Jensen. 4
Seneste nyt Af en artikel i dag den 1. november 2011 i Randers Amtsavis fremgår det, at byrådet i Randers ikke længere stoler på ledelsen i Randersegnens Boligforening. Man besluttede derfor på et lukket møde den 31. oktober 2011 i enighed byråd at sætte boligforeningen under kommunal administration. I artiklen fastlår vicedirektør Frank Bundgaard fra Erhvervs- og Boligstyrelsen igen, at det ikke er lovligt at bruge afdragsfrie lån til at finansiere byggeriet. Han siger at, Det står lysende klart, at det ikke er lovligt at finansiere et nybyggeri med afdragsfrie lån...jeg har ikke tidligere set en sag som den, der i øjeblikket oprulles i Randers, men jeg ved godt, at der rundt i landet desværre har været andre boligforeninger, der har benyttet sig af de samme lån i enkeltstående projekter. Men det hører helt sikkert op nu. Søren Peter Hvidegaard Jensen sige afslutningsvis, at Det er ikke rimeligt hvis sagen skulle resultere i at belaste den almene boligsektor mere generelt. Randerssagen er ikke udtryk for, at man i sektoren ikke har styr på tingene og ikke agerer ansvarligt. Randers- Boligs åbenhed i sagen og ageren viser derimod, at man selv griber ind og går meget konsekvent til værks når nogen overtræder. Boligorganisationernes egen interesseorganisation, BL Danmarks almene boliger, er lige så klar i mælet og i sin afstandstagen. Den almene boligsektor er generelt meget ansvarlig og god til at gribe ind overfor deres egne uvorne børn, men som en revisor en gang sagde til mig man kan ikke lovgive mod idioter. Så det er ikke mere lovgivning der er brug for. Men som vicedirektør Frank Bundgaard antyder, dukker der sikkert flere sager op i andre kommuner. Retur til oversigten. 5
Kommunerne bør sikre sig at de kvalificerer sig til samarbejdet med de almene boligorganisationer herunder ikke mindst til at kunne leve op til kravene og mulighederne i styringsreformen for den almene boligsektor Så det er bare at gøre noget ved det! I artiklen ovenfor om Randerssagen nævner Søren Peter Hvidegaard Jensen at han anser det for at være et problem, at der er nogle kommuner der endnu ikke har flyttet sig udover det snævre tilsynsniveau. Han peger på, at kommunerne er nødt til at flytte sig, hvis man vil sikre sig en positiv udvikling både for almene og andre boliger i kommunen og for at undgå, at der opstår møjsager. Boligorganisationer og kommuner har brug for hinanden, men man har brug for at kvalificere sit samarbejde. I Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 8 peger Søren Peter Hvidegaard Jensen i en artikel om styringsreformen på, at kommunerne kan starte med at stille sig selv spørgsmål om, man har et godt nok overblik til, at kunne godkende nyt alment boligbyggeri? har overblik over boligbehov, som kommunen har svært ved at opfylde? har overblik over om, der er ved at opstå lejeledighed i de almene boliger? Er der ledighed i nogle områder af kommunen, medens der er ved at opstå behov for boliger i andre områder? har overblik over, hvad kommunen betaler i tomgangsleje for ældreboliger, der er vanskelige at udleje både boligorganisationernes og kommunens egne? har overblik over, hvad kommunen betaler i tomgangsleje for familieboliger som man har anvisningsret til, måske fordi der ikke er overensstemmelse mellem de boliger man får til rådighed til anvisning og behovet? Har kommunen for mange boliger til rådighed, og/eller har kommunen de forkerte boliger til rådighed? Kommunerne skal derfor skabe sig overblikket og i forlængelse heraf fastlægge perspektiver og mål for de almene boliger og samarbejdet med boligorganisationerne. Derfor er den rigtige implementering af styringsreformen for den almene boligsektor et vigtigt redskab til at skabe en bedre boligplanlægning i kommunerne og dermed at skabe overensstemmelse mellem kapacitet og behovet for almene boliger i kommunen, samt mulighed for f.eks. at begrænse kommunernes omkostninger til tomgangsleje, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen 6
SPJrådgivning bistår kommuner med implementering af styringsreformen og gennemførelse af styringsdialogen. Det sker ved at bistå kommunen med gennemførelsen af kapacitets- og behovsundersøgelser og udarbejdelse af løsningsforslag. rådgive kommunen om hvordan, man sikrer den nødvendige sammenhæng i kommunen m.h.t. håndteringen af de forskellige boligformer. rådgiverkommunen om hvordan, det fremtidige samarbejde med boligorganisationerne kan tilrettelægges i forbindelse med styringsreformen og kan bidrage til gennemførelse af styringsdialogen. bistå kommunen ved gennemgang af styringsrapporterne og forberedelsen af styringsdialog Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf. 21 44 31 29 eller spj@spjraadgivning.dk, hvis jeres kommune er interesseret i at høre nærmere om, hvordan SPJrådgivning kan bistå ved såvel implementering af styringsreformen som ved rådgivning i konkrete forhold og sager om almene boliger. Det kan f.eks. ske ved et uforpligtende møde. Retur til oversigten. 7
Randerssagen med de ustøttede almene boliger viser hvorfor, at det er vigtigt at bestyrelsesmedlemmerne i boligorganisationerne forstår deres ansvar og forpligtigelser og hvorfor det er vigtigt at sætte fokus på et effektivt og konstruktivt bestyrelsesarbejde! Som det fremgår af artiklen Randerssagen ser det ud til at bestyrelsen i Randersegnens Boligforening ikke har levet op til sit ansvar i den alvorlige sag om manglende kommunal godkendelse inden køb af grund og boliger, ligesom finansiering er sket i strid med gældende lovgivning og man har direkte/indirekte været bygherre ved opførelse af ustøttede almene boliger. Det sætter fokus på nødvendigheden af man tager God Almen Ledelse seriøst og gør noget ved det. Da BL Danmarks almene boliger i sin tid i samarbejde med Kommunerens Landsforening (KL) satte arbejdet med god almen ledelse i gang, var det netop for at forebygge, at der opstår sager som Randerssagen. Derfor er det nødvendigt, at boligorganisationernes bestyrelser prioriterer at arbejde systematisk med god almen ledelse og også systematisk evaluerer bestyrelsesarbejdet. I de styringsrapporter, som boligorganisationerne skal aflevere til kommunerne forud for styringsdialogen, indgår et spørgsmål om man i boligorganisationens bestyrelse har diskuteret god almen ledelse. Søren Peter Hvidegaard Jensen tror at mange krydser af, at de har diskuteret god almen ledelse uden egentlig at have gjort sig overvejelser over, hvad det indebærer Det diskuterer vi jo hele tiden tænker man formentlig. Men Søren Peter Hvidegaard Jensen påpeger, at god almen ledelse jo handler om at gribe tingene meget mere systematisk an. F.eks. at forholde sig til kravene til bestyrelsesarbejdet, normer og regler for arbejdet, opstille mål og indholdsmæssige rammer for virket, krav og forventninger til samarbejdet mellem bestyrelse og den administrative ledelse og m.m.. Og så handler det også om systematisk at evaluere bestyrelsens arbejde og agere på evalueringen. I Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 8 blev der henvist til, at SPJrådgivning har udarbejdet et koncept for evaluering af bestyrelsesmøderne og værktøjer til kvalificering og forbedring af bestyrelsens arbejde. Konceptet har været anvendt i evalueringen af bestyrelsesmøderne i Bolig Hjørring og en række af de administrerede boligorganisationer. I forlængelse heraf har der været arbejdet med at udvikle bestyrelsesarbejdet, herunder arbejdet med mål- og rammestyring, samarbejdet mellem bestyrelse og administration m.m. Som reference herfra kan der henvises til direktør Jens Ole Jørgensen, Bolig Hjørring, tlf. 96 56 19 38 eller joj@bolighjoerring.dk 8
Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf. 21 44 31 29 eller spj@spjraadgivning.dk, hvis I er interesseret i et uforpligtende møde om konceptet og hvorledes det kan gennemføres hos jer. I kan også rekvirere en kort beskrivelse af konceptet på ovennævnte telefonnummer og mailadresse. Retur til oversigten. SPJrådgivning tilbyder også interimledelse Der opstår indimellem midlertidig vakance i lederstillinger. For boligorganisationerne kan det være en stor udfordring at håndtere vakancen inden for egne rammer eller ved en vikaransættelse. Det skyldes dels, at en vakance kan opstå med kort varsel og dels, at det kan være svært at få dækket de faglige kompetencer fordi den almene sektor ikke er helt ukompliceret. En løsning kan være at bruge SPJrådgivning til interimledelse på deltid f.eks. 1-2 dage pr. uge kombineret med muligheden for, at medarbejderne kan kontakte pr. telefon og mail på andre tidspunkter mod et fast månedligt honorar. SPJrådgivning har i 2011 løst en sådan opgave for Domea som regionschef i forbindelse med en barselsorlov. Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf. 21 44 31 29 eller på mail spj@spjraadgivning.dk, hvis I har en tilsvarende opgave som I er interesseret i at få løst og er interesseret i et uforpligtende møde om hvordan opgaven kan løses. Retur til oversigten. 9
Om SPJrådgivning SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor om udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: +45 21 44 31 29 spj@spjraadgivning.dk www.spjraadgivning.dk CVR-nr. 32 60 26 81 Bank: Lån & Spar, konto 0400-4015292364 Retur til oversigten. Tidligere nyhedsbreve findes på dette link: Nyhedsbreve 10