Løvvangen Nr. 3 2011 Nyt om renoveringen Renoveringsprojektet i Løvvangen har været længe undervejs. Siden de første idemøder med deltagelse af beboere og rådgivere tilbage i 2009 er der arbejdet videre med planerne og senest har Landsbyggefonden sagt ja til at støtte renoveringsplanerne. Det betyder, at alle beboere i Løvvangen nu skal beslutte sig endeligt for projektet. Planen er klar Nu er det op til beboerne at sige ja til renoveringen Beslutningen skal ske på et afdelingsmøde den 13. april, men inden da har boligselskabet inviteret alle til orienteringsmøde, den 9. marts i Løvvangsskolens kantine. I denne udgave af Nyt om renoveringen kan du blandt andet læse om de huslejekonsekvenser, der følger af renoveringen, om Landsbyggefondens støtte og rolle samt om den genhusning, der bliver nødvendig, mens renoveringen står på.
Renovering af løvvangen Du skal tage stilling Efter et langt tilløb er boligselskabet nu klar til at præsentere det samlede renoveringsprojekt for Løvvangen. Et projekt, der ikke blot skal løse de aktuelle problemer med kulde- og fugtproblemer, men også skal bidrage til et helt nyt Løvvangen med nyrenoverede boliger, bedre indeklima og nye udearealer til både unge og ældre. Er du klar til det nye Løvvangen? Kort sagt: En vision er nu omdannet til konkrete planer og forslag og dem skal DU som beboer i afdeling 12, Vikingevej, Strubjerg, Arkildsdal og Vangen være med til at godkende. Det nye Løvvangen vil både opleve et løft inde i boligerne og udenfor, hvor hele bebyggelsen vil komme til at fremstå som en tryg bydel med tre kvarterer. Renoveringen af Løvvangen igangsættes først, når beboerne har sagt ja til både renoveringsplanen OG den nye husleje. Lige siden de første tanker om renoveringen blev født, har mange beboere engageret sig i processen. På de indledende idemøder kom der over hundrede forslag på bordet, som i vid udstrækning også er blevet indarbejdet i den helhedsplan, der er sendt til Landsbyggefonden. Boligselskabet har netop modtaget Landsbyggefondens tilsagn om støtte til renoveringen, der samlet kommer til at koste knap 700 mio. kr. Med denne støtte kan renoveringen nu igangsættes med en trods alt beskeden huslejestigning til følge. Netop den fremtidige husleje er og bliver imidlertid et vigtigt emne for de fleste. Også, når de skal tage stilling til (og stemme om) renoveringen. For at give alle det bedst mulige grundlag for at træffe et valg, udgiver vi dette beboerblad om renoveringen. Det er som de tidligere udgaver udarbejdet af journalister fra Tuen-media, der er blevet bedt om at dække renoveringen. Det er vores håb, at du her finder de fleste af de informationer, du søger, og at du føler dig klædt godt på til det orienteringsmøde, der afholdes den 9. marts. Huslejen stiger Trods Landsbyggefondens støtte til renoveringen, så undgår vi ikke, at huslejen stiger. Du kan her i bladet læse om de forventede nye huslejer og finde svar på mange af de spørgsmål, du formentlig har. Løvvangen nyt om renoverinegn: Beboerbladet Løvvangen Udgives af Sundby-Hvorup Boligselskab Redaktionel tilrettelæggelse: Tuen-media as Redaktion: Journalist Andres Tue Møller (ansv.) Journalist Mikkel Drewsen Journalist Sigurd Hansen Forretningsfører Jens Erik Grøn Bladet omdeles til alle beboere i Løvvangen, marts 2011.
FORB. VM SUNDBY-HVORUP BOLIGSELSKAB LINDHOLM SØPARK 4 9400 NØRRESUNDBY TLF: 98 17 30 66 INFO@SUNDBYHVORUP.DK Dagsorden Løvvangen lejlighedsplan A3.5 - venstre OPHOLDSSTUE TOILET ALTAN KAMMER FORSTUE SOVEVÆRELSE KAMMER Løvvangen xxx VikingeVej xxxx 3, 5, 7, 9, 13, 15, 17, 19, 23, 25, 27, 29 (tv.) xxxx Hvad sker der i din lejlighed i forbindelse med renoveringen? Du er inviteret til Orienteringsmøde om renoveringen KØKKEN KØKKEN BAD TOILET TRAPPERUM Her kan du se en oversigt med de forventede tiltag Tilvalg - ÅBNING MELLEM KØKKEN OG STUE. Det vil være muligt som tilvalg at få åbnet mellem køkken og stue, således der bliver direkte adgang mellem køkken og stue. Se illustrationen. i din lejlighed Eksisterende altan fjernes og erstattes med en ny og større altan, hvor der er bedre plads til ophold. Alle vinduer i lejligheder skiftes til nye energi-vinduer med ventilationsriste. Bundstykker og karme skiftes. Mod altan og mod stue gøres vinduet større, så der kommer mere lys ind i lejligheden. Også ind til køkkenet laves vinduet større, så køkkenet bliver lysere. Adgang til bad ændres, så der for alle badeværelser vil være adgang fra soveværelse. Badeværelse nyindrettes med ny bruseplads (brusekabine tages væk), toiletkumme og håndvask. Gæstetoilet indrettes med ny toiletkumme og ny håndvask, samt klinkegulv. Der laves nyt nedsænket loft i badeværelse og gæstetoilet for at skabe plads til ny rørinstallation under loft. Indvendigt i boligerne fornyes alle skjulte installationer, således tilførsel og afledning af vand foregår i et nyt rørsystem. Lejligheden males. Lejligheden forsynes med måleur på vandforbrug, så aflæsning af forbrug kan foretages i lejligheden. PVC-fodlister erstattes af fodlister i træ, som bliver malet hvide. UdVendige renoveringer Udvendig kloak renoveres delvist. Udvendig belægning rettes op og renoveres. Tagbeklædning på taget udskiftes til sort tagpap som listedækning. Facader renoveres, så der isoleres med 150 mm mineraluld, og der opmures en ny skalmur i mursten som erstatning for de eksisterende betonelementfacader. Tilsvarende vil alle gavle blive isoleret, og der vil blive opmuret ny skalmur i mursten. Trapperum renoveres med bl.a. større vinduespartier, som giver mere lys i rummet. Onsdag den 9. marts 2011 kl. 19.00 i Løvvangsskolens kantine. Mød op, og deltag i debatten om renoveringsprojektet, og få svar på dine spørgsmål. Hvad sker der i din bolig? Lejlighederne i Løvvangen har forskellige størrelser og indretning. I alt findes der 48 forskellige boligvarianter. Sammen med dette beboerblad er der udarbejdet individuelle beskrivelser og skitser over hver enkelt lejemål. Du får skitsen over din lejlighed udleveret sammen med dette blad. Skulle din lejlighedsskitse være blevet væk, kan du både hente den på renoveringshjemmesiden www.renovering-afd12.dk eller på boligselskabets kontor. Se også artiklen om helhedsplanen på side 8-9. Dagsorden 1 2 3 4 5 6 Velkomst Valg af dirigent Orientering om status på renoveringen af bebyggelsen v. forretningsfører Jens Erik Grøn Orientering om genhusning under renoveringen v. genhusningskonsulenterne Niels Andersen og Susanne Kjærgaard fra arkitekt- og ingeniørfirmaet Kærsgaard og Andersen A/S Spørgsmål og debat Eventuelt Tilmelding af hensyn til borddækningen kan ske til boligselskabet eller afdelingsbestyrelsen Husk parkering skal foregå på de store parkeringspladser. side 3
Hvis det bliver et ja Huslejestigninger er uundgåelige Uanset hvilken type lejlighed du bor i, vil din husleje stige, når renoveringsarbejdet er overstået. For selv om renoveringsprojektet gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden, skal en del af omkostningerne dækkes af beboerne gennem huslejen. Huslejestigningerne i Løvvangen vil variere alt efter boligernes størrelse. De huslejestigninger, der er beregnet her i bladet, er ikke endelige, men skal ses som rettesnor for, hvor meget huslejen cirka vil stige for de forskellige lejligheder. Så meget stiger din husleje efter renoveringen Den årlige husleje forventes at stige med cirka 90 kr. pr. m 2. I skemaet overfor kan du se den månedlige stigning og husleje efter renoveringen i de forskellige lejlighedstyper. Bemærk, at der som en del af renoveringen bliver monteret individuelle vandmålere i lejlighederne. Det betyder, at man fremover kun betaler for eget vandforbrug, hvor alle hidtil har betalt et fast beløb over huslejen. De nye udgifter til vand er ikke regnet med i eksemplerne her, da de netop er individuelle og afhænger af, hvor meget varmt/ koldt vand man bruger, osv. Ny husleje er altså eksklusiv udgifter til vand. Boligstøtte En del af huslejestigningen vil for mange beboere blive dækket af øget boligstøtte. Boligstøtten er individuel og beregnes ud fra husleje, personlig indkomst m.m. derfor kan man på nuværende tidspunkt ikke sige noget endeligt om, hvor meget boligstøtten vil stige, men vi har sammen med Aalborg Kommune udarbejdet nogle eksempler (se nedenfor). Boligselskabet og Aalborg Kommune har sammen beregnet husleje- Enlig folkepensionist i lejlighed på 55 m 2 Indkomst 136.000 kr./år Enlig førtidspensionist (pension tilkendt efter 2003) i lejlighed på 55 m 2 Indkomst 200.000 kr./år Efter i dag Husleje (inkl. vand): I alt: Husleje (ekskl. vand): Boligstøtte I alt (ekskl. vand): 2.582 kr. 1.597 kr. 985 kr. 2.997 kr. 2.153 kr. 844 kr. i dag Efter Husleje (inkl. vand) : I alt: Husleje (ekskl. vand): I alt (ekskl. vand): 2.582 kr. 653 kr. 1.919 kr. 2.997 kr. 981 kr. 2.016 kr. Stigning i alt (ekskl. vand): - 141 kr. Stigning i alt (ekskl. vand): 97 kr.
Hvis det bliver et ja hvor meget kommer din husleje til at stige? Lejlighed Husleje i dag Stigning Ny husleje* 53 m 2 2.453 kr. 400 kr. 2.853 kr. 55 m 2 2.582 kr. 415 kr. 2.997 kr. 64 m 2 2.852 kr. 480 kr. 3.332 kr. 79 m 2 3.463 kr. 590 kr. 4.053 kr. 91 m 2 3.965 kr. 685 kr. 4.650 kr. 91 m 2 + elevator 4.950 kr. 94 m 2 4.138 kr. 705 kr. 4.843 kr. 94 m 2 + elevator** 5.143 kr. 105 m 2 4.450 kr. 790 kr. 5.240 kr. 105 m 2 + elevator** 5.540 kr. 109 m 2 4.713 kr. 820 kr. 5.533 kr. 109 m 2 + elevator** 5.833 kr. * Ny husleje er baseret på det foreløbige renoveringsbudget og derfor kun vejledende. *Bemærk: Ny husleje er ekskl. vandafregning. **21 opgange får elevator. Her renoveres lejlighederne yderligere, og huslejen stiger tilsvarende ekstra. OBS Hvis en person i husstanden modtager kontanthjælp og er omfattet af reglerne om loftreduktion, er nedenstående beregninger ikke gældende. Beregningerne af de kommende huslejestigninger og boligstøtte er omtrentlige og baseret på specifikke eksempler. Boligselskabet vil arrangere informationsmøder, hvor du kan få beregnet din kommende husleje/boligstøtte (se tidsplan på s. 12). Bemærk, at beboere i de lejligheder, som har fået nye køkkener finansieret gennem den frivillige køkkenlånsordning, fortsat skal betale af på deres køkkenlån indtil udløb af den frivillige aftale. stigningen og boligstøtten for fire typiske husstande i Løvvangen 1 voksen med 2 børn i lejlighed på 95 m 2 Indkomst 200.000 kr./år 2 voksne med 3 børn i lejlighed på 109 m 2 Indkomst 350.000 kr./år i dag Husleje (inkl. vand): I alt: 4.138 kr. 2.207 kr. 1.931 kr. i dag Husleje (inkl. vand): I alt: 4.713 kr. 858 kr. 3.855 kr. Efter Husleje (ekskl. vand): I alt (ekskl. vand): 4.843 kr. 2.765 kr. 2.078 kr. Efter Husleje (ekskl. vand): I alt (ekskl. vand): 5.533 kr. 1.506 kr. 4.027 kr. Stigning i alt (ekskl. vand): 147 kr. Stigning i alt (ekskl. vand): 172 kr. side 5
Hvis det bliver et nej Det er op til beboerne at godkende planen men hvad sker der, hvis det bliver et nej? For at renoveringen af Løvvangen kan begynde, er det ikke bare kommunen og Landsbyggefonden, som skal godkende projektet det skal beboerne også. Men hvad sker der, hvis beboerne stemmer nej til renoveringen? Der er stillet mange spørgsmål om renoveringen allerede, og der vil med sikkerhed blive stillet endnu flere i den kommende tid. Renoveringen af Løvvangen kommer til at påvirke alle beboeres hverdag, både under og efter istandsættelsen, og de fleste er derfor interesserede i at vide så meget som muligt, før de tager stilling. De mange forbedringer inde og ude har en pris; dels i form af besværet forbundet med renoveringsarbejdet genhusning, opmagasinering af ejendele, byggerod m.m. dels en rent økonomisk pris i form af huslejestigninger. Omkostninger, som for nogle måske ikke umiddelbart opvejes af de lovede forbedringer. Det er den enkeltes ret at have forbehold over for renoveringen nogle overvejer måske allerede at sætte deres kryds ved nej tak. Af samme årsag er det vigtigt at forstå, præcis hvad der kommer til at ske, hvis helhedsplanen afvises af beboerne. Afdelingen bliver sat tilbage vedligeholdelsesmæssigt og boligsocialt, hvis det bliver et nej, siger Jens Erik Grøn, forretningsfører i Sundby Hvorup Boligselskab. Med støttemidlerne fra Landsbyggefonden har vi chancen for at få udbedret problemerne for rimelige penge og for at fremtidssikre Løvvangen. Den chance skal vi gribe, siger han. Andre muligheder? Nogle synes måske, den foreslåede renoveringsplan virker meget omfattende, og at den indeholder unødvendige tiltag. Men det er ifølge Jens Erik Grøn ikke umiddelbart muligt at foretage en mindre omfangsrig renovering: Der er en række ting, som vi simpelthen er nødt til at få lavet nu: Fugt- og kuldeproblemerne skal vi til livs med bedre isolering af ydervæg og lofter og bedre udsugning i lejlighederne. Og som de fleste beboere jævnligt oplever, så er faldstammerne så dårlige, at man ofte må ringe efter hjælp til at få dem renset ligesom trykket på brusevandet er alt for lavt, så man skal vente længe på vand. Vi kan simpelthen ikke forsvare at blive ved med at leje lejlighederne ud, hvis vi ikke får løst de problemer nu. Vilkår for at få støtte Planen for renoveringen omfatter også kraftige forbedringer af udearealerne omkring boligblokkene, ligesom tilgængeligheden til flere af lejlighederne øges via opsætning af elevatortårne. Alt sammen tiltag, som er påkrævede, såfremt projektet skal gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden. Vi får jo en masse midler, som det ville være helt tosset at skære fra. Og dem får vi altså kun, hvis vi vedtager en gennemgribende renovering, der ikke kun løser de allermest nødvendige problemer, men også forbedrer de boligsociale forhold og gør hele området attraktivt for både nuværende og kommende beboere, forklarer Jens Erik Grøn. Huslejen stiger under alle omstændigheder Det er især vigtigt at forstå, at man ikke undgår huslejestigninger ved at afvise renoveringsplanerne nærmest tvært imod. Der skal jo under alle omstændigheder løses en masse problemer nu, konstaterer Jens Erik Grøn og henviser igen til fugt, kulde og faldstammer. Og hvis man afviser planen i håb om, at der kan findes en billigere løsning, så frafalder støtten fra Landsbyggefonden. Dermed ville renoveringen skulle finansieres fuldstændigt over huslejen, og så bliver det faktisk bare endnu dyrere. Man skal huske, at på grund af støtten fra Landsbyggefonden bliver vi faktisk ved med at have nogle ganske lave huslejer. Og efter renoveringen får vi tilmed nogle meget bedre lejligheder, i flotte og attraktive omgivelser, siger han.
Genhusning Genhusning er ikke farligt Hvad er op, og hvad er ned inden for genhusning? Spørgsmålene er mange og påtrængende. Genhusningskonsulent Susanne Kjærgaard giver svar på nogle af dem. Hvis beboerne i Løvvangen godkender renoveringsprojektet, betyder det formentlig, at de fleste skal genhuses på et tidspunkt under renoveringen, så håndværkerne kan komme til i lejlighederne. Endnu ved man ikke, hvor lang tid genhusningen vil stå på, men beboerne vil være i gode hænder. Det har Boligselskabet lovet, og til afdelingsmødet den 9. marts har man inviteret genhusningsekspert Susanne Kjærgaard fra firmaet Kærsgaard & Andersen A/S, Aalborg, til at komme med et lille oplæg og svare på spørgsmål om genhusning i forbindelse med renovering af almene boliger. Der er mennesker bag dørene Susanne Kjærgaards mere end 15 års erfaring gør hende til ekspert inden for genhusning. Hun ved, at det er en meget følsom situation for beboerne, og at den kræver omhyggelig planlægning og koordinering. Til gengæld ved hun ikke et kuk om hverken mørtel eller murværk. Hendes værktøj er ikke hammer og murerske men empati, forståelse og tålmodighed det handler om mennesker, som hun siger. Hun er beboernes allierede, og derfor vil hun på beboermødet den 9. marts gøre sit til, at beboerne bliver så velinformerede som muligt. Den, der står for genhusningen, er med fra start til slut. Det er her, beboerne får svar på bekymringer og spørgsmål. Her er det vigtigt at forstå, at beboerne er forskellige, og det samme gælder deres bekymringer, siger hun. Susanne laver genhusningsløsninger, der passer til de enkelte beboere, og hun lytter altid til beboernes behov og ønsker. Det er et svært puslespil at lægge, men det lykkes hende hver gang. Susanne har netop overstået et genhusningsprojekt i Skelagergårdene. Her blev hun i første omgang mødt af mange bekymrede beboere, men efter en individuel samtale fandt de sammen de rigtige løsninger. Genhusningen gjorde mig i starten særdeles utryg, men da jeg fik snakket med Susanne, løste tingene sig, og det blev vendt til en positiv oplevelse med hjælp fra start til slut, fortæller Aase Henriksen, der bor i Skelagergårdene. Hjemmet er helligt Lejlighederne er beboernes hjem og helle. Det har Susanne fuld forståelse for: Jeg kan sagtens forstå, at det er svært for mange beboere. Nogle har boet der i mange år. Det er ikke noget, man bare fejer henover; tværtimod kræver det tid. Den, der står for genhusningen, skal tage den tid, det kræver at snakke med den enkelte beboer. Det er beboerne, der skal være tilfredse med genhusningen, understreger hun. Susanne ved, at mange beboeres bekymringer er af praktisk karakter: Hvordan får jeg flyttet mine møbler til nye bolig? Hvad med telefon, internet, tv osv.? Alle disse udfordringer behøver beboerne ikke tænke på. De bliver løst uden omkostninger for beboerne, fortæller hun. Når Susanne siger, at der bliver taget hensyn til den enkelte beboer, så mener hun det. Nogle beboere har brug for mere hjælp end andre, og dem hjælper hun gerne. Hendes store erfaring betyder, at hun kender mange i kommunen, og derfor ved hun også, hvem hun skal kontakte for at få den ekstra hjælp, der i nogle situationer kræves. Enden er altid god Susanne har efterhånden været med på mange genhusninger. Alle har uden undtagelse været succeser, særligt for beboerne. Når beboerne flytter tilbage i deres lejlighed, er reaktionen altid den samme. Var det bare det? Så ved jeg, jeg har gjort mit arbejde godt, konstaterer Susanne. Og netop her finder hun sit brændstof. Når beboerne er glade, er Susanne glad. Hvad er genhusning? Boligselskabet er forpligtet til at sørge for genhusning af beboere, hvor det er nødvendigt. Genhusning indebærer, at beboere flytter ind i en anden lejlighed eller eventuelt i en opstillet pavillon, mens renoveringen står på. Hvordan genhusningen konkret kommer til at foregå i Løvvangen, hvem der skal rådgive beboerne, samt, i hvilken type bolig beboerne genhuses, er endnu ikke fastlagt. På nuværende tidspunkt forventes alle beboere at skulle genhuses, med undtagelse af beboerne i de tre svalegangsblokke, Arnkildsdal 1-143, Vangen 117-259 og Vangen 285-427. side 7
Planen i store træk Løvvangen for fremtiden Planen ligger klar. Svarer beboerne ja til helhedsplanen for området, vil Løvvangen opleve en gennemgribende renovering og fornyelse, der vil løfte hele området både de grønne arealer, bygningernes facader, indeklimaet og indretningen i lejlighederne. Når man kigger på helhedsplanen for Løvvangen, er det nemt at finde beboernes fingeraftryk. Hele vejen har man forsøgt at få beboernes ønsker til at smelte sammen med de krav til forbedringer af isolering, indeklima med mere, som også følger med, når et boligområde skal renoveres. Løvvangen bliver endnu mere tryg Selvom beboerne har mange positive ting at sige om Løvvangen, er der også negative sider. Det gælder fx følelsen af tryghed og sikkerhed i området. Derfor er en stor del af planen for udearealerne rettet mod netop større tryghed. Det kommer blandt andet til udtryk i en række konkrete tiltag, der skal sikre en bedre oplevelse af at bo i Løvvangen: Området bliver bedre belyst ved hjælp af flere lyskilder, og samtidig vil man mindske knallertkørsel i området ved at opsætte forhindringer ved stier, der fører ind i Løvvangen. Smukke kvalitetsboliger Renovering handler ikke kun om at lave bedre isolering, ventilation osv., så man undgår problemer med fx fugt. Bygningerne i hele Løvvangen vil få et løft i stil og udseende, så de bliver mere moderne at se på. Samtidig vil bygningernes nye udseende vise, at der er tale om tre kvarterer i bydelen Løvvangen. Nye facader af mursten, tage i sort tagpap og nye indgangspartier vil gøre hele bebyggelsen mere imødekommende for såvel beboere som gæster. 21 opgange forsynes desuden med elevatorer, så lejlighederne bliver tilgængelige også for handicappede og gangbesværede. Sport, idræt og hygge Generelt ønsker beboerne i området bedre adgang til sport og idræt. Det gælder på tværs af aldersgrupper. På baggrund af beboernes mange ønsker rummer pla-
FORB. VM SUNDBY-HVORUP BOLIGSELSKAB LINDHOLM SØPARK 4 9400 NØRRESUNDBY TLF: 98 17 30 66 INFO@SUNDBYHVORUP.DK Hvad sker der nen for udearealerne blandt andet flere fodboldbaner og legepladser. Desuden etablerer man en sti, der løber hele vejen igennem kvarteret. Sundhedsstien skal virke som Løvvangens rygrad, der samler området. Stien skal både være udgangspunkt for sport og idræt men også for hygge og samvær på tværs af køn og aldersgrupper. Ved siden af sport og idræt ønsker mange beboere flere hyggekroge og oaser, hvor de kan dyrke fællesskabet. Og med nye træer og buske skaber man rum og variation i Løvvangens udearealer. Har du spørgsmål til renoveringen så mød op på beboermødet den 9. marts (se side 2) og/eller på de informationsmøder, der bliver arrangeret frem mod det afdelingsmøde, hvor beboerne skal tage endelig stilling til renoveringsplanerne. Hvad sker der med Løvvangen? Flotte bygninger i mursten med tagpap Flotte udearealer renovering af p-pladser og de grønne områder Nye gangstier Sundhedsstien Flotte lyse opgangspartier Adgang fra elevatortårn gennem kælderen til havesiden Nye spændende opholdspladser - grill og solpladser m.m. Paraboler inddækkes Beboer- og aktivitetshus endnu flere tilbud til beboerne i afd. 12. Miljø- og genbrugsbutik Løvvangen A3.5 - venstre lejlighedsplan KØKKEN KØKKEN OPHOLDSSTUE TOILET BAD TOILET ALTAN KAMMER FORSTUE SOVEVÆRELSE KAMMER Løvvangen TRAPPERUM xxx VikingeVej xxxx 3, 5, 7, 9, 13, 15, 17, 19, 23, 25, 27, 29 (tv.) xxxx Tilvalg - ÅBNING MELLEM KØKKEN OG STUE. Det vil være muligt som tilvalg at få åbnet mellem køkken og stue, således der bliver direkte adgang mellem køkken og stue. Se illustrationen. i din lejlighed Hvad sker der i din lejlighed i forbindelse med renoveringen? Her kan du se en oversigt med de forventede tiltag Eksisterende altan fjernes og erstattes med en ny og større altan, hvor der er bedre plads til ophold. Alle vinduer i lejligheder skiftes til nye energi-vinduer med ventilationsriste. Bundstykker og karme skiftes. Mod altan og mod stue gøres vinduet større, så der kommer mere lys ind i lejligheden. Også ind til køkkenet laves vinduet større, så køkkenet bliver lysere. Adgang til bad ændres, så der for alle badeværelser vil være adgang fra soveværelse. Badeværelse nyindrettes med ny bruseplads (brusekabine tages væk), toiletkumme og håndvask. Gæstetoilet indrettes med ny toiletkumme og ny håndvask, samt klinkegulv. Der laves nyt nedsænket loft i badeværelse og gæstetoilet for at skabe plads til ny rørinstallation under loft. Indvendigt i boligerne fornyes alle skjulte installationer, således tilførsel og afledning af vand foregår i et nyt rørsystem. Lejligheden males. Lejligheden forsynes med måleur på vandforbrug, så aflæsning af forbrug kan foretages i lejligheden. PVC-fodlister erstattes af fodlister i træ, som bliver malet hvide. UdVendige renoveringer Udvendig kloak renoveres delvist. Udvendig belægning rettes op og renoveres. Tagbeklædning på taget udskiftes til sort tagpap som listedækning. Facader renoveres, så der isoleres med 150 mm mineraluld, og der opmures en ny skalmur i mursten som erstatning for de eksisterende betonelementfacader. Tilsvarende vil alle gavle blive isoleret, og der vil blive opmuret ny skalmur i mursten. Trapperum renoveres med bl.a. større vinduespartier, som giver mere lys i rummet. Hvad sker der i din lejlighed? Det spørgsmål, som alle beboere bør stille sig, er naturligvis, hvad man får for de uundgåelige huslejestigninger. Med 818 lejligheder er der naturligvis forskel på, hvad der sker i de enkelte lejligheder. I 21 opgange bliver der eksempelvis etableret elevator, og lejlighederne i disse opgange (168 i alt) vil gennemgå en større renovering end de øvrige boliger for at sikre tilgængelighed for handicappede. Her vil der blandt andet komme helt nyt køkken-alrum med halvmur ind til stuen. Sammen med dette beboerblad er der også omdelt et løsblad, der beskriver, hvad der sker netop i din lejlighed. Skulle løsbladet være blevet væk, kan du få et nyt på Boligselskabets kontor eller printe det fra hjemmesiden www.renovering-afd12.dk. Generelt for alle lejligheder: Lejligheden bliver nymalet (beboerne skal selv vælge farve ud fra nogle standardfarver) Nye vinduer, der opfylder lavenergikrav Nye vindueskarme Nye fodlister af træ Udskiftning af brusekabine til bruse niche med glasvæg (i 3- og 4 rums-lejlighederne) Nyt nedhængt loft i badeværelse Nye faldstammer og afløb Nye stigestrenge til koldt og varmtvand Ny udsugning fra badeværelser Klinkegulv på gæstetoilet Velisolerede lejligheder, ekstra isolering af ydervægge og tagrum Individuel måling af brugsvand. Hver bolig skal fremover betale for vandet særskilt nogle vil spare, mens andre vil få øgede udgifter til vand. På grund af den ekstra isolering vil acontobetalingen for varme formentlig blive sat ned over tid. side 9
Landsbyggefonden Der skal være plads til alle Birger Kristensen, sekretariatschef ved Landsbyggefonden, fortæller i et interview, hvorfor Landsbyggefonden har valgt at give støtte renoveringen af Løvvangen og hvorfor det er en fordel at foretage en samlet, gennemgående renovering af boligerne og det tilhørende område. Hvorfor har Landsbyggefonden valgt at give tilsagn og potentielt støtte til renoveringen af Løvvangen? Fordi det er et stort alment byggeri, som har fået flere byggemæssige og boligsociale udfordringer med årene. Vi kan se, at der er sket en vis udvikling gennem de senere år, og derfor er Løvvangen kommet på dagsordenen. Hvornår og hvorfor går Landsbyggefonden ind og støtter et renoveringsprojekt? Vores midler fordeles ud fra gældende lovtekster. Det hænger sammen med udviklingen i beboersammensætningen og den måde, afdelingen i øvrigt fungerer på. Det er dokumenteret, at der er nogle ekstraordinære byggetekniske udfordringer i Løvvangen, og dem hjælper vi jo så med at udbedre. Vi vurderer, hvor der er behov for en fremtidssikring. Vi skal gøre boligerne attraktive, både for kommende og nuværende beboere og være med til at skabe et tidssvarende boligtilbud. Hvilke krav og kriterier skal man opfylde for at få støtte fra LBF? Vi starter med at vurdere de byggetekniske udfordringer. Der er altid nogle almindelige vedligeholdelsesmæssige forhold, og så er der nogle ekstraordinære forhold i forbindelse med ombygning, tilgængelighed og andre former for tilpasning, som vi typisk hjælper til med. Så ser vi på, hvor stor en huslejestigning den givne renovering ville medføre, og sammenligner den forhøjede husleje med tilsvarende boligers husleje. Det giver os en indikator for, hvor mange kroners støtte et boligselskab har behov for, hvis ikke huslejen skal stige uforholdsmæssigt meget. Hvad er konsekvensen i forhold til støttekronerne fra Landsbyggefonden, hvis beboerne i Løvvangen stemmer nej ved urafstemningen? Problemerne forsvinder jo ikke, fordi man stemmer nej. Så står man til gengæld alene med at skulle betale regningerne for løbende vedligeholdelse og renovering over huslejen. Og så kan man frygte, at det bliver en meget vanskelig og dyr historie for beboerne. En lang række af de udfordringer, som vil blive løst under renoveringen, skal jo løses under alle omstændigheder, og hvis man siger nej, skal det jo bare betales direkte over huslejen efterhånden. Nogle beboere vil muligvis have svært ved at acceptere de huslejestigninger, der vil komme. Hvorfor er det alligevel en fordel for beboerne at stemme ja til renoveringen nu? Man kan jo være nødt til at vælge mellem pest eller kolera. Hvis beboerne afviser helhedsplanen, vil det givetvis blive endnu dyrere over tid, og man vil ikke få alle de forbedringer, der er lagt op til, særligt i forhold til det boligsociale, tilgængelighed osv. Så resultatet ville nok blive både dyrere og dårligere.
Landsbyggefonden Kan Landsbyggefonden yde støtte til huslejestigningerne? Ud over renoveringsstøtten giver vi i visse tilfælde huslejestøtte, og det gør vi faktisk også i meget stort omfang i Løvvangens tilfælde. Det er formentlig en af de største huslejestøttesager, vi har, i absolutte tal. Faktisk gøres der en stor indsats fra alle de eksterne parters side for at bidrage til at minimere huslejestigningerne for Løvvangens beboere så meget som muligt. Men selvfølgelig bliver det en udfordring for beboerne med huslejestigninger, genhusning, og hvad en længere renoveringsperiode ellers medfører af gener. Hvilke reelle muligheder har beboerne for at påvirke processen, ud over direkte at afvise den aktuelle plan? De kan jo medvirke til at optimere planen og deltage i drøftelserne. Der er mange elementer i sådan en sag, bl.a. i forhold til udearealer, indretning af boliger m.m. Det er oplagt, hvis man føler, at man bliver tvunget ud i renoveringen, at man får det bedste ud af situationen ved at tage imod invitationen til at deltage aktivt i nogle af de grupper, der er oprettet, og derigennem få indflydelse på projektets detaljer. Hvorfor skal beboerne som blot lejer og ikke ejer deres boliger delvist betale for istandsættelsen via huslejestigninger? Det almene system er baseret på omkostningsbestemt leje. Det er jo i virkeligheden beboerne selv, som driver afdelingen. Huslejen er boligselskabets eneste indtægt, og driften og den løbende vedligeholdelse skal dækkes herigennem. Så beboerne har ikke kun stor indflydelse de har også et ansvar for at være med til at sikre de bedst mulige rammer og betingelser for Løvvangen som helhed. Ikke alle boliger har behov for lige omfattende renovering. Hvorfor skal beboerne være med til at betale for istandsættelsen af andre beboeres boliger? Mange af de forhold, som skal udbedres, har man jo et fælles ansvar for tag osv. Det er jo ikke kun dem på øverste etage, som skal sørge for taget. Det må alle betale for, og det skal de jo også i forbindelse med almindelig vedligeholdelse. Men konkrete forbedringer i forbindelse med fx tilgængelighed med elevator, som kun påvirker visse lejligheder, tillægges kun de berørte beboeres husleje. Derfor medfører renoveringen også en øget huslejedifferentiering nogle får ekstra forbedringer og individuelle fordele, som de så også betaler for. En lang række af de udfordringer, som vil blive løst under renoveringen, skal jo løses under alle omstændigheder, og hvis man siger nej, skal det jo bare betales direkte over huslejen efterhånden. Ikke alle vil have mulighed for eller lyst til at benytte sig af mange af de nye tiltag løbebane, legepladser, osv. Hvorfor skal disse indgå i en renovering af et alment boligbyggeri? Hvorfor foretager man ikke kun de nødvendige renoveringer af tag, isolering, osv.? Vi mener, det er vigtigt, at der er et miljø i bebyggelser som Løvvangen, hvor man kan opholde sig og udfolde sig på en fornuftig og meningsfuld måde. Der skal være mulighed for forskellige aktiviteter og for, at man kan udleve forskellige interesser. Det er jo også en måde at forhindre og forebygge kriminalitet og gnidninger mellem forskellige grupper. Og det er i alles interesse, at man får området til at fungere socialt. Når man skal bo så tæt på hinanden, som man gør i et etagebyggeri af den her type, er det vigtigt med områder, hvor alle har mulighed for at være. Hvad er Landsbyggefonden? Landsbyggefonden er en selvejende institution, stiftet af de almene boligorganisationer, som forvalter støttemidler til drift og renovering af almene boligbyggerier landet over. Almene boligforeninger betaler bidrag til fonden og kan søge økonomisk støtte til større renoveringsprojekter, der forbedrer ikke bare fysiske men også de boligsociale forhold. side 11
2009 2012 2011 2010 historie Tilstandsrapport dokumenterer at der er massive problemer med facader, rør mv. På et beboermøde kommer der mere end 100 forslag til, hvad der kan gøres for at skabe et nyt og attraktivt boligområde. Ingeniører og arkitekter udarbejder et oplæg til, hvordan renoveringen kan udføres. Planerne præsenteres på et beboermøde i foråret. Der er stor tilslutning til planen. Men spørgsmålet om den fremtidige husleje er stadig ubesvaret. Boligselskabet fremsender renoveringsprojektet til Landsbyggefonden i forsommeren for at få tilsagn om støtte. På det ordinære afdelingsmøde i Løvvangen orienterer boligselskabet om renoveringen, men der træffes ingen beslutninger, da indstillingen fra Landsbyggefonden endnu ikke er kommet. Landsbyggefonden siger ja til støtte, så renoveringen kan gennemføres. I den kommende tid vil der blive inviteret til informationsmøder. Første gang den 9. marts 2011. I ugerne efter dette møde bliver der yderligere afviklet en række temamøder, hvor du som beboer kan få individuel rådgivning om genhusning, husleje mv. Efter en grundig behandling af den færdige plan, bliver der indkaldt til et ekstraordinært afdelingsmøde onsdag den 13. april, hvor helhedsplanen skal til afstemning hos beboerne. Hvis planen bliver godkendt Planlægning. I første omgang skal der findes rådgiver, som kan stå for projekteringen af opgaven. Efter valg af rådgiver, og når det endelige projekt ligger klar, skal der findes en entreprenør til opgaven. De første boliger bliver renoveret, i bedste fald allerede fra sommeren 2012. Info aftener Udover orienteringsmødet den 9. marts vil der også blive inviteret til info-aftener i Kvarterets Hus, hvor du kan møde op og i ro og mag få svar på de spørgsmål, du går rundt med. Invitationer til disse info-aftener bliver udsendt sammen med referatet fra mødet 9. marts. Vi har opdateret renoveringsprojektets hjemmeside, og du kan her finde mange nyttige informationer om renoveringen. www.renovering-afd12.dk tuen.dk